Pinel – Logement neuf ou VEFA : engagement de location – Conditions de mise en location.

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Le propriétaire du logement doit s’engager à donner en location nu le logement à un locataire qui en fera sa résidence principale. L’engagement de location doit être de six ou neuf ans sur option du bénéficiaire de la réduction d’impôt.

Délai et durée de la mise en location

I° Délai de mise en location

BOI-IR-RICI-230-20-20

Le logement doit être loué dans les douze mois qui suivent :

  • son acquisition pour les logements acquis neufs
  • son achèvement pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA)
II° Durée de l’engagement de location

La durée de l’engagement de location est sur option du propriétaire bailleur de :

  • six ans

ou

  • neuf ans

La durée est calculée à partir de la date de prise d’effet du bail initial.

La location doit être continue

I° Location continue et effective du logement :

BOI-IR-RICI-230-20-20

  • La location du logement doit être effective et continue pendant toute la période d’engagement de location.
Exclusion du bénéfice de la réduction d’impôt :
  • lorsque le propriétaire se réserve la jouissance du logement, même sur une très courte durée ;
  • lorsque la jouissance du logement est laissée à un membre du foyer fiscal du propriétaire bailleur, même pour une très courte durée ;
  • lorsque la jouissance du logement est laissée à l’associé ou à un membre de son foyer fiscal, d’une société propriétaire du logement et non soumise à l’impôt sur les sociétés.
  • lorsque le logement est mis à la disposition d’un occupant à titre précaire ;
  • lorsque le logement est mis à disposition à titre gratuit même sur une courte durée;
  • lorsque la location ne fait l’objet d’aucun bail écrit.

Congés du locataire - Conséquences et conditions du maintien de la réduction d'impôt

I° Congés du locataire :

BOI-IR-RICI-230-20-20

Délai accordé au propriétaire :
  • Lorsque le locataire donne congé pendant la période d’engagement de location, ou lorsque le bail est résilié du fait du locataire, le logement doit être immédiatement remis en location, jusqu’à l’expiration de la période d’engagement de location.
  • Le propriétaire disposera d’un délai de 12 mois pour remettre le logement en location.
  • Le délai de douze mois part à compter de la date de réception de la lettre recommandée signifiant le congé du locataire.
  • Le propriétaire devra justifier qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires pour une remise en location rapide.
  • Le propriétaire devra également justifier que les conditions de mise en location ne sont pas dissuasives.
Sanction :
  • A défaut de remise en location dans le délai de douze mois, la réduction d’impôt sera remise en cause par l’administration fiscale.
II° Cas dans lesquels le propriétaire n’est pas tenu de remettre le logement en location :

Le propriétaire n’est pas tenu de remettre le logement en location lorsque le congé du locataire intervient moins de douze mois avant la fin de la période d’engagement de location.

Conditions :
  • le logement doit être en état d’être loué ;
  • le propriétaire ne doit pas se réserver la jouissance du logement pendant cette période;
  • le propriétaire ne doit pas mettre le logement à la disposition d’un membre de son foyer fiscal pendant cette période;
  • le logement n’est pas mis à la disposition d’un occupant à titre précaire pendant cette période;
  • le logement ne doit as être cédé avant l’expiration de l’engagement de location.

Prorogation de l'engagement de location et complément de réduction d'impôt

Le propriétaire bailleur du logement peut décider de proroger son engagement de location afin de bénéficier d’un supplément de réduction d’impôt.

Il ne pourra prétendre bénéficier du supplément de réduction d’impôt que si la prorogation de l’engagement de location respecte les conditions d’application du dispositif Pinel.

Le propriétaire devra prendre l’engagement de louer le logement :

  • pour une période de trois ans non renouvelables si l’engagement de location initial était de six ans.
  • pour une période de trois ans renouvelables une seule fois, si l’engagement initial de location était de neuf ans.

Article 199 (I) novovicies du code général des impôts

Article 2 terdecies D Annexe III du code général des impôts

Article 2 terdecies F Annexe III du code général des impôts

BOI-IR-RICI-360-60

Prorogation de l'engagement de location quand le propriétaire est une personne physique

I° Contenu de l’engagement prorogé de location :

  • Le propriétaire bailleur devra s’engager à louer le logement dans les conditions de loyers et de ressources prévues à l’article 2 terdecies D et 2 terdecies F Annexe III du code général des impôts.
  • Le propriétaire bailleur devra s’engager à louer le logement nu, à usage d’habitation principale du locataire pendant une période de trois ans.
  • Le propriétaire bailleur devra prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.

Le propriétaire devra prendre l’engagement de louer le logement :

  • pour une période de trois ans non renouvelables si l’engagement de location initial était de six ans.
  • pour une période de trois ans renouvelables une seule fois, si l’engagement initial de location était de neuf ans.

II° Logement en indivision :

  • Lorsque le logement est acquis en indivision, chacun des indivisaires doit s’engager conjointement à louer le logement nu, à usage de résidence principale, à une personne physique qui n’est pas membre de son foyer fiscal .

Prorogation de l'engagement de location pour les logements détenues par une  société

Lorsque l’investissement est réalisé par une société de personne non soumise à l’impôt sur les sociétés:

  • La prorogation de l’engagement initial de location doit être exercée par la société qui est propriétaire du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt.
  • La société devra s’engager à louer le logement dans les conditions de loyers et de ressources prévues à l’article 2 terdecies D et 2 terdecies F Annexe III du code général des impôts.
  • La société devra prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.

La société devra prendre l’engagement de louer le  logement :

  •  pour une période de trois ans non renouvelables si l’engagement de location initial était de six ans.
  • pour une période de trois ans renouvelables une seule fois, si l’engagement initial de location était de neuf ans.
Obligations des associés:
  • Les associés devront prendre un engagement de conservation de leurs parts sociales. Cet engagement devra avoir le même terme que l’engagement de location prorogé.
  • Quand l’associé de cette société est une personne morale (une autre société de personne non soumise à l’impôt sur les sociétés), les associés de cette société qui souhaitent bénéficier du complément de réduction d’impôt, devront s’engager à conserver leurs titres jusqu’à l’expiration de l’engagement initial de location.
  • Seuls les associés qui ont conservé leurs parts durant toutes les périodes d’engagement de location pourront prétendre bénéficier de la réduction d’impôt.
  • Si certains associés ont cédé leurs parts au cours de l’engagement initial de location la société pourra quand même proroger son engagement de location.

Conditions de la prorogation de l'engagement de location

BOI-IR-RICI-360-60

I° Personnes pouvant proroger l’engagement de location (pour les personnes physiques):
  • La prorogation de l’engagement de location (initial ou triennal) ne peut être exercée que par la personne qui a réalisé l’acquisition du logement et qui a souscrit l’engagement initial de location.
II° En cas de décès de l’un des membres du foyer fiscal du propriétaire :
  • En cas de décès de l’un des membres du foyer fiscal du propriétaire qui a pris l’engagement de location, le conjoint survivant attributaire du logement en pleine propriété ou titulaire de son usufruit peut proroger l’engagement de location pour une ou deux périodes triennales (selon la durée de l’engagement initial de location).
Condition :
  • Le conjoint survivant attributaire du logement en pleine propriété ou en usufruit devra avoir demandé préalablement  à l’administration fiscale la reprise du dispositif de réduction d’impôt à son profit.
III° En cas de modification du foyer fiscal du contribuable :

Lorsque le foyer fiscal du contribuable est modifié au cours de l ‘engagement initial de location ou prorogé , le contribuable attributaire de la propriété du logement  peut demander à son profit la reprise du dispositif de réduction d’impôt.

Les cas de modifications du foyer fiscal :

  • Mariage;
  • Divorce;
  • Conclusion ou rupture d’un pacte civil de solidarité;
  • Sortie du foyer fiscal d’une personne à charge.

Date de la prorogation de l'engagement de location

BOI-IR-RICI-360-60

I° Quand le propriétaire est une personne physique :

  • Quand le logement ouvrant droit à la réduction d’impôt est la propriété d’une personne physique, la prorogation de l’engagement de location doit être portée à la connaissance de l’administration lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle intervient le terme de la période initiale de location.
  • Lorsque l'engagement de location est prorogé pour une nouvelle période triennale, celui ci doit être porté à la connaissance de l'administration fiscale lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle intervient le terme de l'engagement de location prorogé.
II° Quand le logement est la propriété d’une société de personne non soumise à l’impôt sur le revenu :

  • La prorogation de l’engagement de location doit être portée à la connaissance de l’administration fiscale lors du dépôt de la déclaration de résultat de l’année au titre de laquelle intervient le terme de la période initiale de location.
  • Lorsque l'engagement de location est prorogé pour une nouvelle période triennale, celui-ci doit être porté à la connaissance de l'administration fiscale lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle intervient le terme de l'engagement de location prorogé.

Pour en savoir + sur le reste du dispositif Pinel :

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