Censi-Bouvard – Réduction d’impôt.

L’investissement doit être réalisé par une personne physique

• Le logement éligible à la réduction d’impôt doit être acquis par une personne physique fiscalement domiciliée en France .

• L’acquisition du logement par une société n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt.

• Le logement doit être acquis directement par le contribuable.

• L’acquisition du logement doit être réalisée à titre onéreux par une personne physique.

• Les acquisitions à titre gratuit par donation ou legs n’ouvrent pas droit à l’avantage fiscal.

Exception:

• L’acquisition à titre gratuit ouvrira droit à la réduction d’impôt lorsqu’elle résulte du décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune.

• Le conjoint survivant attributaire du logement devra alors demander la reprise du dispositif de réduction d’impôt à son profit. Il devra alors reprendre l’ensemble des engagements de l’époux décédé et notamment l’engagement de location.

• Le logement peut être acquis en indivision.

• Chaque indivisaire bénéficiera de la réduction d'impôt à proportion de ses droits dans l'indivision.

• Chaque indivisaire devra prendre un engagement de location

• Les immeubles qui font l’objet d’un démembrement du droit de propriété ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt.

Exceptions :

• Lorsque le démembrement de propriété est consécutif au décès de l’un des époux soumis à imposition commune., l’époux survivant ou le partenaire lié par un PACS qui s’est vu attribuer l’usufruit du logement pourra bénéficier de la réduction d’impôt pour la période restant à courir.
• Le conjoint survivant devra reprendre les engagements de location de son époux(se) décédé(e).

• Le logement neuf est celui dont la construction est achevée et qui n’a jamais été habité ou utilisé sous quelque forme que ce soit.

• Le fait que le logement ait fait l’objet d’une cession antérieure à son acquisition par le contribuable qui souhaite bénéficier de la réduction d’impôt ne fait pas obstacle au bénéfice de l’avantage fiscal. Il suffit que le logement n’ai jamais été habité ou utilisé .

• Les logements qui ont fait l’objet d’une première mise en location avant leur acquisition par le contribuable n’ouvrent pas droit à la réduction d’impôt.

Exception :

• Les logements anciens qui sont acquis par le contribuable ouvrent droit à la réduction d’impôt lorsque le logement est issu de la transformation d’un local affecté à un autre usage que l’habitation.

• L’acquisition de ce logement par le contribuable doit être soumise à la taxe sur la valeur ajoutée.

• Les appartements ou maisons témoins des programmes immobiliers sont considérés comme neufs et donc éligibles à la réduction d’impôt Le logement dot avoir été acquis au plus tard le 31 Décembre 2017, date de signature de l'acte authentique d'achat.

• Les logements acquis en l’état futur d’achèvement ouvrent droit à la réduction d’impôt.

• La signature de l’acte authentique de vente doit intervenir au plus tard le 31 Décembre 2017.

• Les logements acquis en l’état futur d’achèvement dont la signature de l'acte authentique d'achat intervient avant le 31 Décembre 2017 mais dont la livraison est postérieure à cette date, ouvrent droit à l’avantage fiscal.

• Les logements qui sont achevés depuis au moins quinze ans et qui ont fait l’objet de travaux de réhabilitation sont éligibles à la réduction d’impôt.

Travaux de réhabilitation éligibles :

• Les travaux de réhabilitation visés sont ceux qui permettent de donner au logement l’ensemble des performances techniques qui sont fixées par l’article 4 de l’arrêté du 19 Décembre 2003 

Justification des travaux de réhabilitation :

• le vendeur du logement devra faire établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifiée, un état descriptif du logement avant et après travaux. Ce technicien devra également établir une attestation précisant que l’ensemble des performances techniques exigées est respecté. Date de réalisation des travaux de réhabilitation: Les travaux de réhabilitation doivent avoir été réalisés avant l’acquisition du logement par le contribuable qui souhaite bénéficier de la réduction d’impôt. Ces travaux de réhabilitation doivent avoir été réalisés en vue de la vente du logement.

• L’acquisition de logements qui sont achevés depuis plus de quinze ans et qui font l’objet de travaux de réhabilitation par le vendeur ou l’acquéreur ouvrent droit à la réduction d’impôt.

Nature des travaux de réhabilitation :

• Les travaux de réhabilitation qui permettront au logement d’être éligible à la réduction d'impôt sont ceux qui permettront de donner au logement l’ensemble des performances techniques qui sont fixées par l’article 4 de l’arrêté du 19 Décembre 2003

Conditions particulières lorsque les travaux sont réalisés par le vendeur :

• Lorsque les travaux de réhabilitation sont réalisés par le vendeur, celui ci doit passer avec l’acquéreur un contrat de vente d’immeuble à rénover.

Attestation à produire :

• le vendeur du logement, ou l’acquéreur lorsque les travaux sont réalisés par ce dernier, devra faire établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, un état descriptif du logement avant et après travaux.

• Ce technicien devra également établir une attestation précisant que l’ensemble des performances techniques exigées est respecté.

• Date d’acquisition : le logement doit avoir été acquis avant le 31 Décembre 2017. Les travaux de réhabilitation peuvent être achevés après cette date.

Les établissements éligibles sont ceux qui sont visés par l’article L.312-1 ( I-6°)du code de l’action sociale et des familles :

• établissements d’hébergement pour personnes âgées (EHPA) ou résidences senior

• établissement d’hébergement de personnes âgées dépendantes (EHPAD)

• logements foyers

• petites unités de vie

• unités pour personnes désorientées

Sont éligibles à la réduction d’impôt les logements qui sont situés dans l’un des établissements visés à l’article 321-1 (I-7°)du code de l’action sociale et des familles:

• foyers de vie ou foyers occupationnels

• foyers d’accueil médicalisé (FAM)

• maison d’accueil spécialisées (MAS)

• Les logements qui sont situés dans des établissements de soins de longue durée visée par l’article L6143-5 (3°) du code de la santé publique sont éligibles à la réduction d’impôt

• Les logements qui sont situées dans des résidences avec services pour personnes âgées sont éligibles à la réduction d’impôt.

• Ces résidences doivent proposer des services d’assistance aux personnes âgées ou handicapées sans toutefois proposer de soins médicaux.

• Le gestionnaire de la résidence doit avoir reçu l’agrément qualité prévue par  l’article L7232-1 du code du travail 

• Les logements qui sont situés dans les résidences services pour étudiants sont éligibles à la réduction d’impôt.

• La résidence doit être occupée à plus de 70 % par des étudiants.

La résidence doit être une résidence service. Elle doit proposer dans des conditions similaires aux établissements hébergement hôteliers au moins trois des prestations suivantes :

• petit déjeuner
• nettoyage régulier des locaux
• fourniture de linge de maison
• réception de la clientèle

• Les logements qui sont situés dans un ensemble affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées sont ceux visés par l'article L444-1 du code de l’action sociale et des familles.

• La structure d’accueil doit être gérée par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale . Le logement devra être donné en location au groupement de coopération sociale ou médico-sociale qui est gestionnaire de la structure.

• Le propriétaire doit prendre un engagement de location de neuf ans ferme.

• L’engagement de location doit être pris au moment de la déclaration de revenu de l’année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction d'impôt est demandé pour la première fois.

Lorsque le logement est détenu en indivision, l’engagement de location devra être pris conjointement par tous les indivisaires.

• Le démembrement du droit de propriété du logement n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt.

Exception :

• lorsque le démembrement de propriété du logement intervient après le décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune (époux mariés ou liés par un pacte civil de solidarité), la réduction d’impôt ne sera pas remise en cause si l’époux ou le partenaire lié pas un PACS attributaire du logement en usufruit, reprend l’engagement de location pour la période restant à courir.

• Le conjoint survivant devra reprendre l’engagement de location conformément à un modèle fixé par administration fiscale .

Pour télécharger le modèle de note de reprise de l’engagement de location, cliquer ici

• En cas décès de l’un des époux ou partenaire lié par un pacte civil de solidarité, l’époux ou le partenaire survivant attributaire du logement en pleine propriété pourra reprendre l’engagement de location pour la période restant à courir.

• Dans ce cas, il pourra bénéficier de la réduction d’impôt. L’époux survivant ou le partenaire lié par un PACS, devra adresser une note de reprise de l’engagement de location . Cette note doit correspondre à un modèle fixé par l’administration fiscale.

Pour télécharger le modèle de note de reprise de l’engagement de location, cliquer ici

• En cas de divorce ou de rupture d’un pacte civil de solidarité, l’époux ou le partenaire attributaire du logement pourra demander à bénéficier de la réduction d’impôt. Dans ce cas, il devra souscrire auprès de l’administration fiscale un engagement de location pour la période restant à courir.

• Il devra adresser à l’administration fiscale une note de reprise de l’engagement de location. Cette note devra être conforme à un modèle fixé par l’administration fiscal.

Pour télécharger le modèle de note de reprise de l’engagement de location, cliquer ci.

• La location devra prendre effet dans le mois qui suit la date d’acquisition du logement (signature de l’acte authentique de vente) .

• Le délai est calculé de date à date.

• Lorsque le logement est acquis en l’état futur d’achèvement, la mise en location doit intervenir dans le mois qui suit l’achèvement du logement.

• Lorsque l’acquisition porte sur un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui a fait préalablement à la vente l’objet de travaux de réhabilitation, la mise en location doit intervenir dans le mois qui suit la signature de l’acte authentique d’achat.

• La mise en location doit intervenir dans le mois qui suit la date d’achèvement des travaux.

• En cas de changement d’exploitant pendant la période d’engagement de location, le propriétaire devra remettre le logement en location dans le délai d'un mois.

• A défaut de remise en location dans le délai d'un mois, la réduction d’impôt sera remise en cause par l’administration fiscale.

•  Lorsque l’exploitant de la résidence ou de l’établissement dont fait partie le logement fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire, le délai de remise en location à un nouvel exploitant est porté à douze mois au maximum.

• Le point de départ du délai de douze mois part à compter de la date du jugement ouvrant la procédure de liquidation judiciaire.

Congé donné par le preneur à bail

• En cas de congé donné par le preneur à bail, le délai pour trouver un nouveau preneur qui exploitera la résidence ou l’établissement est de douze mois au maximum.

En cas de congé donné par le propriétaire

• En cas de congé donné par le propriétaire du logement, le délai de remise en location est de douze mois .

• Le délai de douze mois part à compter de la date de réception de la lettre recommandée avec accusé de réception signifiant la résiliation du bail.

NB : Le congés ne peut être donné par le propriétaire ou le preneur à bail qu’à l’expiration de la première période triennale.

• Lorsque le bail prévoit une clause résolutoire de plein droit pour non paiement du loyer et que le propriétaire met en oeuvre cette clause, le délai de remise en location est de douze mois après réception du commandement de payer adressé à l’exploitant, et par lequel le propriétaire lui signifie l’intention de se prévaloir de la clause de résiliation unilatérale.

 Lorsque la vacance résulte de la liquidation judiciaire de l’exploitant ou en cas de changement d’exploitant ou en cas de mise en œuvre de la clause résolutoire et que cette vacance intervient moins de douze mois avant la fin de la période d’engagement de location , la réduction d'impôt d’impôt ne sera pas remise en cause si toutes les conditions suivantes sont cumulativement remplies :

• le logement doit être en état d’être loué,

• le propriétaire ne doit pas se réserver la jouissance du logement même pour une très courte période,

• le logement ne doit pas être mis à la disposition d’un tiers par un convention d’occupation précaire, même à titre gratuit,

• le logement ne doit pas être cédé avant la fin de l’expiration de la période d’engagement de location.

• Pour le logements acquis neuf, le fait générateur de la réduction d’impôt correspond à la date d’acquisition du logement.

• La date d’acquisition correspond à la date de signature de l’acte authentique d’achat.

• La réduction d’impôt sera donc accordée au titre de l’année d’acquisition du logement, de signature de l'acte authentique d'achat.

• Lorsque l’acquisition porte sur un logement en l’état futur d’achèvement, le fait générateur de la réduction d’impôt correspond à l’achèvement du logement.

• La réduction d’impôt sera donc accordée au titre de l’année d’achèvement du logement.

• Lorsque l’acquisition porte sur un logement achevé depuis plus de quinze ans et ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation, le fait générateur de la réduction d’impôt est constitué par l’acquisition du logement , la signature de l’acte authentique d’achat.

• La réduction d'impôt sera donc accordée au titre de l’année de signature de l’acte authentique d’achat.

• Lorsque l’acquisition porte sur un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, le fait générateur de la réduction d'impôt est constitué par l’achèvement des travaux de réhabilitation.

• La réduction d'impôt sera donc accordée au titre de l’année d’achèvement des travaux de réhabilitation.

• Lorsque l’acquisition porte sur un logement neuf achevé, la base de la réduction d’impôt est constituée par le prix de revient du logement :
  • prix d’acquisition+ frais d’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droit d’enregistrement , taxe de publicité foncière.

Exception :

• Les frais d’acquisition peuvent être , au choix du propriétaire bailleur, être inscrits parmi le charges déductibles.

• Dans ce cas, ces frais ne seront pas inclus dans la base de la réduction d’impôt.

Plafonnement de la base :

• Le prix de revient est pris en compte dans la limite de 300 000 euros par ans.

Base de la réduction d’impôt lorsque les travaux de réhabilitation sont réalisés par l’acquéreur du logement :

Lorsque les travaux de réhabilitation sont réalisés par l’acquéreur du logement, la base de la réduction d’impôt sera constituée par :

• le prix d’acquisition du logement majoré des frais d’acquisition du logement (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droit d’enregistrement , taxe de publicité foncière.)

• le coût des travaux de réhabilitation : frais d’architecte, prix d’achat des matériaux, mémoire des entrepreneurs, salaires versées aux ouvriers, et tous les frais accessoires .Le travail personnel du propriétaire n’est jamais pris en compte.

Si l’acquéreur du logement a perçu une subvention pour la réalisation des travaux de réhabilitation, le montant de la subvention sera déduit de la base.

Le prix de revient du logement et les travaux de réhabilitation ne sont pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt que dans la limite de 300 000 euros.

Lorsque les travaux sont réalisés par le vendeur :

• Lorsque les travaux sont réalisés par le vendeur, la vente doit faire l’objet d’un contrat de vente d’immeuble à rénover.

• La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix d’acquisition de l’immeuble augmenté des frais d’acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droit d’enregistrement , taxe de publicité foncière).

Pour le calcul de la base de la réduction d'impôt le prix d’acquisition n’est pris en compte que dans la limite de 300 000 euros.

• Le taux de la réduction d’impôt est de 11 % de la base constituée par le prix d’acquisition et/ou les travaux de réhabilitation selon la nature du logement.

• La réduction d’impôt est imputée sur l’impôt sur le revenu dû par le contribuable au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu.

• La réduction d’impôt est répartie sur neuf ans.

• Lorsque la fraction de réduction d’impôt imputable sur l’impôt sur le revenu du contribuable est supérieure à l’impôt dû par celui-ci, l’excèdent peut être imputé sur l’impôt sur le revenu du contribuable jusqu’à la sixième année incluse.

• Lorsque l’immeuble ouvre droit à la réduction d’impôt, l’amortissement du prix de l’immeuble ne peut être déduit du résultat imposable.
• Seule la part du prix d’acquisition qui excède la somme de 300 000 euros peut faire l’objet d’un amortissement déductible du résultat du contribuable.

• Pour bénéficier de la réduction d'impôt le contribuable ne doit pas exercer l'activité de loueur meublé professionnel.

Exercice de la location meublé professionnelle :

• si le propriétaire exerce l’activité de location sous le statut de loueur meublé professionnel avant l’acquisition du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt , il ne pourra bénéficier de l’avantage fiscal Si le propriétaire au cours de la période d’engagement de location accède au statut de loueur meublé professionnel, la réduction d’impôt ne sera pas remise en cause.

Lorsque le propriétaire bailleur se trouve dans l’une des situations suivantes, la réduction d’impôt ne sera pas remise en cause :

Lorsque l’un des membres du couple soumis à imposition commune :

• est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégories prévue par l’article L341-4 du code de la sécurité sociale,
• est licencié ou mis à la retraite,
• décède,

la réduction d’impôt ne sera pas remise en cause lorsque le logement fait l’objet d’une expropriation pour une cause d’utilité publique.

La réduction d’impôt ne sera pas remise en cause lorsque le logement est mis en location hors délai (1 mois après son achèvement ou son acquisition ou la fin des travaux de réhabilitation) lorsque le contribuable se trouve dans l’une des situations suivantes :

lorsque l’un des membres du couple soumis à imposition commune :

• est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégories prévue par l’article L341-4 du code de la sécurité sociale;
• est licencié ou mis à la retrait;
• décède.

La réduction d’impôt ne sera pas remise en cause lorsque le logement fait l’objet d’une expropriation pour une cause d’utilité publique.

Lorsque le logement n’est plus loué, le propriétaire dispose d’un délai de douze mois pour retrouver un locataire. A défaut la réduction d’impôt sera remise en cause.

Cependant, la réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans les situations suivantes :

Lorsque l’un des membres du couple soumis à imposition commune :

• est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégories prévue par l’article L341-4 du code de la sécurité sociale,
• est licencié ou mis à la retraite,
• décède.

La réduction d’impôt ne sera pas remise en cause lorsque le logement fait l’objet d’une expropriation pour une cause d’utilité publique.

Cession à titre onéreux du logement :

le propriétaire pourra vendre le logement lorsqu’il se trouve dans l’une des situations suivantes:

lorsque l’un des membres du couple soumis à imposition commune :

• est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégories prévue par l’article L341-4 du code de la sécurité sociale,

• est licencié ou mis à la retraite,

• décède.

La réduction d’impôt ne sera pas remise en cause lorsque le logement fait l’objet d’une expropriation pour une cause d’utilité publique.

Mutation à titre gratuit du logement (legs, donation):

la mutation à titre gratuit du logement entraînera la remis en cause du logement.

Exception :

• en cas de décès de l’un des membres du couple marié ou lié par une pacte civil de solidarité , le transfert de propriété du logement au conjoint survivant n’entraînera pas de remise en cause de la réduction d’impôt si celui ci reprend les engagements de location pour la période restant à courir.

• Le démembrement de droit de propriété du logement entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.

• Cependant, lorsque le démembrement de propriété résulte du décès de l’un des conjoints, la réduction d’impôt ne sera pas remise en cause si le conjoint survivant titulaire de l’usufruit reprend les engagements de location pour la période restant à courir.

En cas de non respect des conditions initiales de mise en location:

• l'administration procédera à un calcul consistant à majorer l'impôt sur le revenu des années au cours desquelles l’impôt sur le revenu a été minoré du montant de la réduction.

Non respect des conditions au cours de la période d’engagement de location :

• L’année au cours de laquelle intervient le fait générateur de la remise en cause verra le montant de l’impôt sur le revenu majoré de la totalité de la réduction d’impôt.

• Le propriétaire devra  adresser à l’administration fiscale un note portant engagement de location.

• Cette note devra être établie conformément à un modèle fixé.

• La note d’engagement de location devra être accompagnée : d’une copie du bail d’une copie de l’acte authentique de vente du logement

Pour télécharger la note d’engagement de location cliquer ici

• Le contribuable devra fournir les états descriptifs du logement avant et après travaux .

• Ces états devront être conformes à un modèle fixé par l’administration fiscale.

• Le contribuable devra également adresser à l’administration fiscale l’attestation de niveau de performance technique du logement après réhabilitation.

Pour télécharger le modèle d’états descriptifs cliquer ici

• Le contribuable devra fournir les états descriptifs du logement avant et après travaux .

• Ces états devront être conformes à un modèle fixé par l’administration fiscale.

• Le contribuable devra également adresser à l’administration fiscale l’attestation de niveau de performance technique du logement après réhabilitation.

Pour télécharger le modèle d’états descriptifs cliquer ici

• Lorsque le logement est situé dans une résidence service pour personnes âgées ou handicapées, le contribuable devra fournir une copie qui atteste de l’obtention par le gestionnaire de l’agrément prévu à l’article L.7232-1 d code du travail.