CESSIONS DE TERRAINS CONSTRUCTIBLES – TAXE.

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Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale peuvent décider que les cessions de terrains nus devenus constructibles réalisées par des personnes physiques, seront soumises à une taxe forfaitaire.

Le taux de cette taxe est de 10% appliqué à la plus-value réalisée par le cédant du terrain.

Cette même taxe s’applique également aux cessions qui sont réalisées par des sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés.

Le taux de la taxe forfaitaire est égal à 10 % du montant de la plus-value dégagée lors de la cession du terrain.

Cette taxe se cumule avec l’imposition des autres plus-values immobilières, et avec la taxe sur les cessions de terrains nus rendus constructibles.

Les communes concernéesPersonnes concernées par la taxeLes terrains concernés par la taxe forfaitaireOpérations imposables à la taxeLes opérations exonéréesassiette et taux de la taxe forfaitaireObligations déclaratives
  • La taxe sur les cessions de terrains nus devenus constructibles est instituée par une délibération des communes ou des établissements publics de coopération intercommunale qui sont compétents en matière d’élaboration des documents d’urbanisme.
  • Seules les communes qui sont dotées d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale peuvent instituer la taxe.
  • La taxe doit être instituée par une délibération du conseil municipal ou par délibération de l’établissement public de coopération intercommunal compétent en matière d’urbanisme. Dans ce dernier cas, l’accord de toutes les communes membres de l’établissement public est requise.

Pour télécharger la liste des communes qui sont soumises à la taxe forfaitaire cliquer ici (liste à jour au 1er Mai 2018) 

Pour consulter la liste des communes à jour au 1er Mai 2019, cliquer ici

La taxe s’applique aux cessions qui sont réalisées :

par les personnes physiques qui réalisent des plus-values immobilières

par les sociétés qui sont soumises à l’impôt sur le revenu et qui réalisent des plus-values immobilières

Les personnes physiques soumises à la taxe
  • Sont soumises à la taxe toutes les personnes physiques qui à l’occasion de la cession d’un terrain nu devenu constructible réalisent une plus-value immobilière dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé.
  • Les plus-values qui sont retirées d’une activité professionnelle qui est imposable à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux, bénéficies agricoles et bénéficies non commerciaux, ne sont pas soumises à la taxe.
Les personnes physiques exonérées
  • Ne sont pas soumises à la taxe, les personnes titulaires de pensions de vieillesse ou d’une carte d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie (article L.341-4 du code de la sécurité sociale)
  • La même exonération s’applique au conjoint du titulaire des titulaires de pensions vieillesses ou d’une carte d’invalidité.

L’intéresse ne doit pas être passible de l’impôt de solidarité sur la fortune l’avant dernière année qui précède la Cession (Année N-2)

Le revenu fiscal de référence de l’intéressé ne doit pas excéder les plafonds de l’article 1417 (I) du code général des impôts.

revenu fiscal de référence maximum (année N-2 qui précède la cession)

  Revenu fiscal de référence pour la première part de quotient familial Majoration pour chaque demi-par supplémentaire Majoration pour la première demi-part Majoration pour chaque demi-part supplémentaire à compter de la deuxième
France métropolitaine 10 224 € 2 730 € 0 0
Martinique,

 

Guadeloupe,

La Réunion.

12 098 € 0 2 890 € 2 730 €
Guyane et Mayotte 12 650 € 0 3 482 € 2 730€

 

Les sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés

Les cessions de terrains nus devenus constructibles par des sociétés de personnes translucides ou par des sociétés transparentes, sont soumis à la taxe forfaitaire.

I° Les sociétés de personnes translucides :

les sociétés de personnes translucides sont les sociétés qui relèvent des articles 8 du code général des impôts, 8 bis du code général des impôts et 8 ter du CGI.

Il s’agit des sociétés dont le résultat est imposable directement à l’impôt sur le revenu sur la tête de chaque associé.

Ces sociétés sont soumises à la taxe forfaitaire au titre des cessions de terrains nus devenus constructibles.

Les sociétés concernées, sont celles qui auront opté pour l’imposition des résultats à l’impôt sur le revenu :

  • les sociétés en nom collectif
  • les sociétés en commandite simple (pour les commandités)
  • les sociétés civiles
  • les sociétés en participation
  • les sociétés à responsabilité limitée
  • sociétés à responsabilité limitée à associé unique
  • sociétés par actions simplifiées
  • sociétés anonyme à responsabilité limitée.
  • sociétés civiles professionnelles

II° sociétés transparentes :

Les sociétés transparentes sont les sociétés visées par l’article 1655 ter du code général des impôts.

  • Ces sociétés ne sont pas soumises à la taxe forfaitaire. Seuls les associés de ces sociétés sont soumis à la taxe .
Les sociétés concernées sont les sociétés immobilières qui ont pour objet unique :
  • la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété o en jouissance
  • ou la gestion d’immeubles ou groupes d’immeubles
  • ou la location pour le compte d’un ou plusieurs associés de tout ou partie des immeubles appartenant à chacun des membres de la société.

 

Sont soumis à la taxe les cessions de :

  • terrains nus
  • terrain à bâtir
  • terrain divisés en lots
  • terrains comportant des bâtiments destinés à être démolis

Article 1529 du code général des impôts

BOI-RFPI-TDC-10-10

Le terrain doit être classé en zone constructible
  • Le terrain doit être classé en zone constructible par le plan local d’urbanisme ou le par le document d’urbanisme.
Cas des terrains qui ne sont que partiellement constructibles

Lorsqu’un terrain est constitué d’une seul parcelle cadastrale mais qu’une partie seulement de celui-ci est classé en zone constructible :

  • la taxe forfaitaire ne sera applicable que sur la part du prix de cession afférent à la partie constructible du terrain.

Sont imposables les cessions de terrains .

  • les cessions de droits relatifs à ces terrains (nue-propriété, usufruit) ne sont pas soumises à la taxe forfaitaire.
  • La cession doit être consentie à titre onéreux .
  • Les cessions à titre gratuit (donation ou legs) sont exclus du champs d’application de la taxe.

Entrent dans cette catégorie les opérations suivantes :

  • ventes;
  • expropriation;
  • échange;
  • partages d’une indivision.( les partages d’indivision successorales, conjugales, entre concubins ou partenaires liés par un PACS, ne sont pas soumis à la taxe forfaitaire)
  • vente aux enchères ou à l’amiable de biens indivision (Exceptions : quand la vente au enchères ou à l’amiable se fait au profit d’un membre de l’indivision)

l’inscription du terrain à l’actif d’une entreprise individuelle n’est pas soumise à la taxe forfaitaire.

Seule la première cession du terrain est soumise à la taxe. Les cessions ultérieures ne sont pas imposables à la taxe forfaitaire.

Les opérations suivantes sont exonérées de la taxe forfaitaire :

cessions de terrain qui sont exonérées d’impôt au titre des plus-values immobilières

– cessions des terrains classées en terrain constructibles depuis plus de 18 ans

– cession dont le montant est inférieur à trois fois le prix d’acquisition du terrain.

Article 1529 (II, alinéa 5) du code général des impôts

Exonération d’impôt au titre des plus-values immobilières

Sont exonérées de la taxe forfaitaire les cessions de terrains suivants :

  • terrains qui constituent les dépendances immédiates et nécessaires de l’habitation principale du cédant. Pour bénéficier de l’exonération, le terrain doit être cédé conjointement avec l’habitation principale.
  • terrains qui ont fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique en vue de leur expropriation sous condition de remploi. (voir exonération imposition plus-value pour remploi)
  • terrains qui sont échangés dans le cadre d’opérations de remembrement
  • terrain dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €
  • terrains qui sont cédés à un organisme en charge du logement social
  • terrains qui est cédé à une personne qui s’engage à réaliser ou achever des les logements sociaux dans les quatre ans ;
  • terrains qui est cédé à une collectivité territoriale ou à un établissement public foncier en vue de la cession à un organisme en charge du logement social.
Exonération au profit des terrains classés constructibles depuis plus de dix huit ans

Article 1529 (II-b) du code général des impôts

Les cessions de terrains constructibles depuis plus de dix huit ans ne sont pas soumises à la taxe.

 

 

Exonération des terrains dont le prix de cession n’excède pas le triple du prix d’acquisition
  • Lorsque le prix de cession (vente, etc.) est inférieur ou égal au triple du prix qu’avait payé le cédant lorsqu’il avait acquis ce terrain, la cession sera exonérée de taxe.

Exemple :

Le vendeur d’un terrain l’avait payé 200 000 euros, prix d’acquisition

Il cède son terrain pour 400 000 euros

Le prix d’acquisition, multiplié par trois, doit être inférieur au prix de vente (400 000 euros)

200 000 X 3 = 600 000 euros

Le prix de cession est de 400 000 euros, donc inférieur au triple du prix d’acquisition. La cession est exonérée de taxe.

 

La taxe forfaitaire sur les cessions de terrains devenus constructibles s’applique à la première cession de terrains. Les cessions postérieures ne sont pas soumises à la taxe.

l’assiette de la taxe est constituée par la plue-value dégagée par la cession du terrain.

Assiette de la taxe
  • La taxe sera calculée à partir de la plus-value que réalise le cédant d’un terrain devenu constructible.

Pour le calcul de cette plus-value, le prix que le cédant avait payé le terrain fait l’objet d’une indexation.

L’index de référence est le dernier indice des prix à la consommation hors tabac, publié mensuellement par L’INSEE.

Modalités de calcul de l’actualisation :

prix d’acquisition X (dernier indice mensuel des prix à la consommation au jour de la cession / dernier indice mensuel des prix à la consommation au jour de l’acquisition)

Taux de la taxe
  • Le taux de la taxe est de 10 % du montant de la plus-value réalisée lors de la vente du terrain nu  constructible.

Article 1529 (IV) du code général des impôts

BOI-RFPI-TDC-10-20

  • La taxe doit être payée par le cédant du terrain .
  • Elle est versée avec le dépôt de la déclaration n°2048-TAB-SD

Pour télécharger la déclaration n°2048-TAB-SD, cliquer ici

 

Rentabilité locative