Les revenus fonciers sont composés de tous les loyers perçus par le propriétaire d’un immeuble. Le code général des impôts assimile aux revenus fonciers certaines autres sommes.
Pour l’imposition de ses revenus, le propriétaire devra déclarer les revenus fonciers bruts qu’il a perçu.
Les revenus fonciers bruts correspondent à toutes les sommes encaissées ou perçues par le propriétaire bailleur avant déduction des charges.
- Les loyers correspondent à l’ensemble des sommes payées par le locataire en contrepartie de la mise à disposition d’un bien immobilier dont le locataire a la jouissance .
- Lorsque le bail prévoit un paiement en nature du loyer, ce loyer en nature doit être intégré au revenu foncier du propriétaire bailleur.
- Les loyers qui sont perçus en compensation sont intégrés aux revenus fonciers bruts du propriétaire bailleur.
Exemple :
Lorsque le propriétaire bailleur a une dette à l’égard de son preneur à bail. Le locataire peut décider de ne pas payer le montant du loyer qui correspond à cette créance. Il y aura compensation de la dette.
Le propriétaire devra intégrer à son revenu foncier brut le montant du loyer qui aurait du être payé par le locataire.
- Lorsque les loyers dûs par le locataire font l’objet d’une saisie arrêt, ils sont considérés comme un revenu dont aurait disposé le propriétaire bailleur et sont donc intégrés au revenu foncier brut de ce dernier.
- Les loyers qui sont perçus par un mandataire (un cabinet de gestion immobilière par exemple) sont considérés comme payés au propriétaire dès leur paiement dans les mains du mandataire.
Exemple :
Lorsque le locataire verse le loyer dû en Décembre 2017 mais que le loyer n’est payé qu’en Janvier 2018 par le mandataire au propriétaire, ce dernier devra intégrer à son revenu brut foncier de 2017, les sommes qu’il a effectivement reçus en 2018.
- Les loyers que le propriétaire bailleur n’encaissent pas et qu’il renonce à encaisser sont compris dans le revenu brut foncier du propriétaire bailleur.
Conditions :
Il faut que cet abandon de créance soit constitutif d’un acte de disposition ou d’une libéralité au profit du locataire.
Exemple :
- Lorsque le propriétaire d’un logement loué à ses enfants,renonce à encaisser les loyers .
- Lorsque le dirigeant d’une société loue un local cette société et qu’il renonce à encaisser les loyers ou seulement certains d’entre eux.
Abandon des loyers à un indivisaire :
Lorsque le propriétaire indivis d’un bien immobilier loué abandonne sa part du loyer à l’un des ses coindivisaire:
- L’indivisaire qui laisse sa part de loyer à l’un de ses coindivisaire devra intégrer à son revenu foncier brut cette part de loyer qu’il n’a pas encaissé.
Abandon des loyers au profit du nu-propriétaire, au profit de l’usufruitier
Lorsque le bien immobilier fait l’objet d’un démembrement de propriété et que l’usufruitier abandonne le paiement des loyers au nu-propriétaire qui les encaisse effectivement :
- Si l’abandon de loyer par l’usufruitier est constaté par un acte de donation : le loyer sera imposable sur la tête du nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire devra intégrer à son revenu foncier brut les loyers qu’il a abandonné au nu-propriétaire.
- Si l’abandon de loyer n’est pas constaté par un acte. Le loyer sera considéré comme payé à l’usufruitier d’un point de vue fiscal.
L’usufruitier devra intégrer à son revenu brut foncier le montant du loyer qu’il n’a pas perçu mais qu’il abandonné au nu-propriétaire .
Lorsque le propriétaire d’un local vend ce local à son locataire et lorsque du prix de vente le propriétaire soustrait le montant des loyers antérieurement perçus:
- Les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers du propriétaire.
- Le transfert de propriété n'a aucun effet sur la qualification de revenus fonciers perçus antérieurement à la vente.
- Les indemnités versées par certains organismes du fait de la vacance du logement ou d’un défaut de paiement du loyer doivent être intégrées au revenu foncier brut de l’année de leur paiement par l’organisme.
- Tous les loyers perçus au cours d’une même année d’imposition doivent être intégrés au revenu foncier brut de cette année d’imposition.
- Les arriérés de loyers ou le reports de paiement doivent être intégrés aux revenus fonciers de l’année de perception ou de paiement.
- Les loyers qui sont perçus d’avance doivent être intégrés aux revenus fonciers bruts de l’année de paiement .
- Les loyers qu’un propriétaire refuse d’encaisser et dont le montant est déposé à la Caisse des dépôt et consignation sont considérés comme des loyers encaissés par le propriétaire bailleur.
- Ces loyers sont intégrés au revenu foncier brut du propriétaire au titre de l'année de leur paiement par le locataire
- Le propriétaire n’a pas l’obligation d’intégrer dans ses revenus fonciers bruts le montant des loyers qui n’ont pas été payés par le locataire.
- Le défaut de paiement doit provenir d’une carence du locataire.
- Le bailleur devra avoir entrepris toutes les démarches nécessaires auprès du locataire pour obtenir le paiement des loyers.
Lorsque le propriétaire est dans l’obligation de rembourser au locataire une partie des loyers qu’il a indûment perçu au cours d’une année d’imposition:
- Les sommes qui sont restituées par le propriétaire sont déductibles du revenu foncier brut de l’année au cours de laquelle ces sommes ont été effectivement décaissées par le propriétaire bailleur.
- Les pas de porte et droits d’entrée sont considérés comme des suppléments de loyers qui doivent être intégrés aux revenus fonciers bruts de leur année de perception.
Exception:
- Les pas de porte et droits d’entrée ne sont pas imposables et n’ont pas à être intégrés aux revenus fonciers bruts, lorsqu’ils sont versés uniquement en contrepartie de la dépréciation de l’immeuble loué.
- Les sommes versées par le locataire en vertu d'un droit au bail constituent un revenu foncier pour le propriétaire.
Pour être inclus dans le revenu foncier brut, cles sommes payées au propriétaire doivent être la contrepartie de l’occupation du bien immobilier par le locataire.
- Lorsque le locataire procède à des travaux de construction et/ou d’agrandissement, ces travaux et aménagements ne reviennent au bailleur que si ce dernier paye une indemnité au preneur. Cette indemnité n’est pas prise en compte dans le calcul des du revenu foncier brut.
- Lorsque le propriétaire bailleur paye cette indemnité au locataire ayant réalisé les travaux, celle-ci n'est pas considéré comme une charge déductible du revenu foncier du propriétaire.
- Lorsque le bailleur ne paye aucune indemnité en contrepartie des travaux et aménagements réalisés par le preneur, la valeur de ces constructions, travaux et aménagements est imposable au titre des revenus fonciers de l’année d’expiration du bail ou de sa résiliation.
- Les dépenses qui incombent au propriétaire mais qui sont mises à la charge du locataire doivent être intégré au revenu foncier brut du propriétaire.Ces dépenses constituent un supplément de loyer pour le propriétaire.
Conditions :
Il faut que le locataire et le propriétaire aient passé une convention expresse par laquelle il est décidé de mettre à la charge du locataire ces dépenses.
- Les indemnités versées en compensation d’une perte de loyers doivent être intégrées au revenu foncier brut du propriétaire.
- L’indemnité doit être intégrée aux revenus fonciers de l’année de son encaissement par le propriétaire bailleur.
Exemple :
Un propriétaire bailleur souscrit un contrat d’assurance locative couvrant les impayés de loyers.
Son locataire ne lui paye pas 2 mois de loyers en 2017.
En 2018, la compagnie d’assurance lui verse une indemnité correspondant à ces deux mois de loyers impayés. Il intégrera cette indemnités aux revenus fonciers de l’année 2018.
Lorsque le constructeur d’un immeuble et un propriétaire conviennent que les retards de livraison d’un immeuble destiné à la location nu feront l’objet d’une indemnité:
- Dans ce cas, l’indemnité devra être intégrée au revenu foncier du propriétaire au titre de l’année de son encaissement.
Lorsqu’un tribunal alloue au propriétaire d’un bien immobilier un indemnité au titre de l’occupation de son bien par une personne avec laquelle aucun bail n’a été passé:
- L’indemnité d’occupation est destinée à compenser la perte de loyer du propriétaire.
- Seul le montant correspondant à la perte de loyer est intégré au revenu foncier du propriétaire.
- La part de l’indemnité correspondant à un dédommagement du préjudice subi du fait de l’occupation illégale de son bien n’est pas intégrée au revenu foncier.
Article 29 du code général des impôts
Les subventions destinées à financer une charge déductible du revenu foncier sont comptabilisées dans les revenus fonciers de l’année de leur encaissement par le propriétaire bailleur.
I°Subventions destinées à financer une charge déductible
- La subvention doit être destinée à financer une charge déductible.
- Si la subvention ou indemnité n’a pas pour effet de financer une charge déductible, elle ne sera pas retenue pour le calcul des revenus fonciers.
- Si la subvention est destinée à financer une charge non déductible, elle n’est pas intégrée aux revenus fonciers.
Les subventions concernées (liste non exhaustive):
- Les subventions qui sont attribuées par l’État ou les collectivités territoriales ;
- Les subventions de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) ;
- Les indemnités versées par les compagnies d’assurance ;
- Les aides communales qui sont versées pour encourager au ravalement de façade ;
- Aides perçues par le propriétaire.
Lorsque le propriétaire bailleur reçoit des primes, subventions, ou indemnités pour la construction, l’acquisition ou la reconstruction d’un local loué et dont les loyers appartiennent à la catégorie des revenus fonciers:
- Ces primes doivent être intégrées au revenu foncier du propriétaire bailleur.
- Les primes à la construction ne sont pas intégrées aux revenus fonciers du propriétaire bailleur.
Lorsqu'une indemnité est versée au propriétaire d'un local commercial par le locataire en contrepartie de sa renonciation à l'exercice de son droit de reprise par le propriétaire:
- L'indemnité perçue par le propriétaire est considérée comme un supplément de loyer et doit être intégré au revenu foncier du propriétaire bailleur.
- Le dépôt de garantie versé au propriétaire par le locataire ne constitue pas un revenu imposable. Il n’a donc pas à être intégré au revenu foncier brut.
- Le dépôt de garantie constituera un revenu foncier lorsque le propriétaire l’utilise pour se couvrir des montants de loyers impayés ou pour réaliser des travaux de remise en état . Dans ce dernier cas, ces travaux constituent des charges déductibles (voir RF charges déductibles)
Les sommes remboursées par le propriétaire au départ du locataire :
- Lorsque le propriétaire rembourse un somme au locataire lors de son départ des lieux loués, ces sommes ne sont pas intégrées au revenu foncier du propriétaire.
- Ces sommes ne constituent pas des charges déductibles.
Les sommes conservées au départ du locataire :
- Les sommes conservées par le propriétaire , au départ du locataire , au titre du dépôt de garantie sont intégrées au revenu foncier de l’année ou elles sont acquises au bailleur.
- Elle sont considérées comme acquises au bailleur non au jour de leur encaissement mais au jour de leur utilisation par le bailleur pour couvrir des loyers impayés ou des travaux de réparation et de remise en état des lieux.
Exemple :
Le preneur à bail paye un dépôt de garantie en 2017.
En 2020 le locataire quitte les lieux sans avoir payé son loyer. Le propriétaire utilise alors le dépôt de garantie pour couvrir ces loyers impayés. Le montant du dépôt de garantie devra être intégré aux revenus fonciers de l’année 2020.
Lorsque le montant du loyer payé par le propriétaire est anormalement bas, l’administration fiscale considérera que le propriétaire a consenti à son locataire un avantage, une libéralité.
Dans ce cas l’administration fiscale majorera le revenu foncier du propriétaire du montant de cette libéralité.
I°Conditions :
- Le prix de la location doit nettement inférieur à la valeur locative du bien.
- Le propriétaire ne peut justifier d’aucune circonstance indépendantes de sa volonté qui feraient obstacle à une mise en location à un prix normal.
II° Modalité de rectification par l’administration fiscale :
- L’administration fiscale procède à une rectification du revenu foncier en y intégrant la majoration de loyer.
- Elle majore le loyer à partir de la valeur locative du bien immobilier. La valeur locative sera déterminée par comparaison avec les loyers pratiqués, ou en se référant à la valeur cadastrale.
- L’administration fiscale considère que le bail est fictif lorsque le contrat de bail présente un caractère anormal à raison des clauses du bail ou à raison de circonstances extérieures.
- Lorsque le bail est considéré comme fictif, l’administration fiscale considère que le propriétaire s’est réservé la jouissance du bien immobilier. Aucun revenu foncier ne sera retenu. Le propriétaire ne disposera pas non plus de la possibilité de déduire des charges.
- Lorsqu’un bien immobilier est en indivision, il appartient à chacun des coindivisaire pour une fraction.
- Chacun des indivisaires a droit aux loyers de l’immeuble loué, à proportion de ses droits dans l’indivision.
- Chaque indivisaire est tenu des charges de l’immeuble loué, à proportion de ses droits dans l’indivision.
- Chaque indivisaire est soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote part correspondant à ses droits dans l’indivision.
Le fait pour indivisaire de laisser la totalité des loyers à un autre indivisaire ne l’exonère pas de son obligation de payer l’impôt correspondant à la part de loyer qui lui serait normalement revenu en l’absence d’abandon (Conseil d’État 8 Février 1978).
Déduction des charges à proportion des droits indivis:
- Chaque indivisaire pourra déduire de son revenu foncier les charges afférentes au bien immobilier en indivision. La déduction se fera au prorata des droits détenus dans l’indivision.
- Le fait pour un indivisaire de prendre à sa charge la totalité des charges du bien immobilier indivis, n’a pas pour pour effet de lui conférer un droit supplémentaire à déduction.
Seule la quote part des charges correspondant à ses droits dans l’indivision pourra être déduite de son revenu foncier. (Conseil d’État 8 Février 1978)
- En cas de démembrement de la propriété d’un bien immobilier donné en location, l’usufruitier perçoit les revenus de la location du bien immobilier démembré. Ces revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers.
Après avoir établi son revenu foncier brut (revenu composé de la totalité des loyers et assimilés) le propriétaire pourra déduire de son revenu un certain nombre de charges.
NB: La déduction des charges n’est possible que si le propriétaire a opté pour l’imposition de ses revenus fonciers selon le régime dit “du réel”. L’option pour le régime du micro foncier, exclut la déduction des charges des revenus fonciers bruts.
Article 31 (I-1°-C) du code général des impôts
I°Impôts déductibles du revenu foncier :
Les impôts déductibles des revenus fonciers:
- taxe foncière sur les propriétés bâties
- taxe foncière sur les propriétés non bâties
- taxe spéciale d’équipement
- imposition perçues au profit des communautés urbaines (uniquement pour la fraction se rapportant à la taxe foncière)
- taxe additionnelle en Île de France
- taxe annuelle sur les surfaces de stationnement (en région Île de France)
- Contribution sur les revenus locatifs
Plus généralement, le propriétaire pourra déduire de son revenu foncier toutes les impositions et taxes qui ne sont pas normalement à la charge de l’occupant (le locataire) du logement. Le propriétaire devra avoir payé ces impositions.
II° Impôts non déductibles du revenu foncier :
A) Non déductibilité de certains impôts perçus au profit de l’État
Les propriétaires ne peuvent déduire de leur revenu foncier :
- l’impôt sur le revenu
- les droits de mutation
- la taxe additionnelle aux droits de mutation qui est perçue par les collectivités locales
- la taxe sur les loyers élevées des logements de petite surface
B) Les impôts et taxes incombant normalement à l’occupant du logement loué
Les impôts et taxes qui incombent normalement au locataire ne sont pas déductibles du revenu foncier du propriétaire bailleur :
- taxe d’habitation
- taxe d’enlèvement des ordures ménagères
- taxe de balayage
C) Taxe annuelle sur les locaux à usage professionnel perçue par la région Île de France :
La taxe annuelle, perçue par la région Île de France, sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et le surfaces de stationnement, n’est pas déductible du revenu foncier du propriétaire.
Article 31 (I 1°a bis) du code général des impôts
I° Les primes d’assurance déductibles :
- Toutes les primes d’assurance qui concernent un immeuble ou local donné en location sont déductibles du revenu foncier du propriétaire bailleur.
- Les loyers de l’immeuble ou du local doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
- Les primes d’assurance doivent avoir été acquittées par le propriétaire.
II° Primes d’assurance d’un emprunt immobilier
- Lorsque le propriétaire a souscrit un emprunt en vue de financer tout ou partie de l’acquisition du local loué.
- Les primes d’assurance visant à garantir le remboursement de l’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Condition :
Le propriétaire bailleur devra déclarer les primes d’assurance sur la ligne « intérêt d’emprunt » sur sa déclaration de revenus fonciers. (déclaration n°2044 et 2044 spéciale.
Article 31 du code général des impôts
Les frais de d’administration et de gestion sont :
- les frais de rémunération des gardes et des concierges ;
- les frais de rémunération, les honoraires et commissions qui sont versées à des tiers pour la gestion de l’immeuble loué ;
- les frais de procédure ;
- les autres frais de gestion ;
I° frais de rémunération des gardes et concierges :
- Les frais de rémunération des gardes et concierges déductibles des revenus fonciers sont les sommes allouées aux personnes chargées d’assurer la garde d’un immeuble.
A) Exclusion :
- lorsque le propriétaire verse une rémunération au gardien en contrepartie de travaux domestiques qui ne constituent pas des charges déductibles du revenu foncier : travaux de jardinage, de menu réparations, de ménage, et plus généralement tous les travaux domestiques.
- Cependant, lorsque les travaux sont considérés comme des charges déductibles, le coût de la rémunération des gardiens effectuant ces travaux constitue une charge déductible du revenu foncier.
B) Les formes de la rémunération des gardes et concierges :
- Rémunérations en espèces majorées des cotisations sociales.
- Avantages en nature consenti au gardien (frais de chauffage, frais de gaz, valeur locative du logement de fonction mis à la disposition du gardien).
II° Honoraires et commissions d’agence
Il s’agit de tous les frais de rémunération, les honoraires et commissions qui sont versées à des tiers.
A) Les rémunérations déductibles des revenus fonciers :
Les rémunérations, honoraires, commissions qui sont versées à des tiers pour la gestion de l’immeuble :
- les rémunérations de gérants d’immeubles ou d’administrateurs de biens
- les frais de comptabilité
- les salaires des personnes rémunérées pour la gestion de l’immeuble
- les commissions d’agence (frais d’agence)
- les honoraires versées pour la rédaction des déclarations fiscales
- Les cotisations versées à des chambres syndicales de propriétaires ou de copropriétaires (chambres qui fournissent aide et information pour la gestion des immeubles donné en location par les adhérents : assistance téléphonique, conseils…).
III° Les rémunérations non déductibles des revenus fonciers
Les rémunérations qui ne sont pas versées pour la gestion de l’immeuble ne sont pas déductibles des revenus fonciers :
- les cotisations versées à des organismes qui ont pour objet la défense des intérêts de leurs membres ;
- les commissions d’agence payées pour l’acquisition ou la vente de l’immeuble donné en location,
- les rémunérations versées à l’associé gérant d’une société immobilière.
IV° Les frais de procédure :
Il s’agit des frais de procédures engagés par le propriétaire bailleur :
- pour le règlement de litiges avec son locataire.
- pour le règlement des litiges qui porte sur la propriété de l’immeuble donné en location.
V° Les autres frais de gestion :
Les autres frais de gestion déductibles du revenu foncier sont :
- les frais de correspondance, de déplacement et de téléphone;
- les dépenses d’acquisition de matériels, d’outillages, de mobiliers de bureau, d’équipements informatiques et de logiciel;
- les frais d’enregistrement des baux et des contrats de location;
- les frais de promotion et de publicité;
VI° Modalités de déduction des frais d’administration : frais réels ou forfait
- Les frais de procédure et les autres frais de gestion sont déductibles pour un montant forfaite de 20 euros par local loué.
- Si le propriétaire bailleur a engagé de frais de procédure et d’autres frais de gestion pour un montant supérieur à 20 euros, le propriétaire ne pourra pas déduire de ses revenus fonciers la part excédant 20 euros.
Modalités de justification des frais d’administration et de gestion
Le propriétaire bailleur doit pouvoir justifier à l’administration fiscale la réalité des dépenses engagées mais aussi leur caractère déductible du revenu foncier.
L’obligation de justification ne s’applique pas pour les charges qui font l’objet d’une déduction forfaitaire (déduction forfaitaire de 20 € pour les autres charges de gestion et les frais de procédure).
Article 31 (I-1°-a) du code général des impôts
- Les travaux d’amélioration sont ceux qui ont pour finalité d’apporter un équipement ou un élément de confort nouveau à l’immeuble, au local ou au logement.
Ces travaux ne doivent pas modifier la structure du bien loué.
Sont ainsi considérés comme des travaux d’amélioration :
- installation de chauffage central;
- création ou installation d’une salle d’eau;
- raccordement au tout à l’égout;
- installation d’un ascenseur ou de portes d’ascenseur;
- installation d’une antenne collective de télévision;
Cas particulier des cuisines équipées :
Réponse ministérielle GARMENDIA N°26 569 Journal officiel du 20 Août 1990
- L’installation ou la création d’une cuisine est considérée comme une dépense d’amélioration.
- L’installation d’une cuisine équipée est également considérée comme une dépenses d’amélioration. Les frais d’acquisition des équipements ménagers et électroménagers intégrés à cette cuisine équipée sont considérés comme des dépenses d’amélioration.
I° Principe de non déduction de travaux d’amélioration :
- Article 31 (I) du code général des impôts
- BOI-RFPI-BASE-20-30-20
- Les dépenses d’amélioration ne sont pas déductibles des revenus fonciers du propriétaire bailleur.
A) Exception lorsque l’immeuble est un logement :
Article 31 (I-1°-b) du code général des impôts
- Lorsque l’immeuble loué est affecté à l’habitation, les dépenses d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers.
Cas particulier des cuisines équipées :
- Les coûts d’acquisition des équipements électroménagers d’une cuisine équipée sont déductibles du revenu foncier du propriétaire bailleur, lorsque la mise à disposition de ces éléments sont expressément prévu par la bail .
- Si les travaux d’équipement sont réalisés postérieurement à la signature du bail, le propriétaire ne pourra bénéficier de la déduction que si la mise à disposition de ces nouveaux équipements est prévue par un avenant au bail.
B) Exceptions pour les locaux professionnels et commerciaux :
Article 31 (I-1°b bis) du code général des impôts
- Les dépenses d’amélioration dans les locaux professionnels et commerciaux qui ont pour objet de faciliter l’accueil des personnes handicapées sont déductibles des revenus fonciers du propriétaire.
- Il en est de même des dépenses d’amélioration qui ont pour objet de protéger les locaux professionnels ou commerciaux de l’amiante.
Article 31 (I-1°-a) du code général des impôts
- Les travaux de réparation et d’entretien sont ceux qui ont pour objet de remettre un immeuble (ou un logement) en bon état.
- Les dépenses de réparation et d’entretien ne doivent pas modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial de l’immeuble.
- Ces travaux ne doivent avoir comme objet que de permettre un usage normal de l’immeuble ou du logement ; usage conforme à sa destination.
I° Condition de déduction des dépenses de réparation et d’entretien :
- L’immeuble, le local ou le logement doit être donné en location à un preneur.
- Les dépenses de réparation et d’entretien qui portent sur un local ou un logement qui n’est pas loué ne sont pas considérés comme des charges déductibles.
- Les dépenses de réparation et d’entretien qui sont liées à des opérations de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles du revenu foncier.
A) Les dépenses locatives de réparation et d'entretien:
Les dépenses locatives de réparation et d’entretien sont celles qui sont normalement à la charge du locataire . Ces dépenses sont énumérées à l’article 1754 du code civil
Les dépenses locatives de réparation et d'entretien ne sont pas déductibles du revenu foncier du propriétaire, même si elles sont payées par lui.
Exceptions :
- dépenses rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure :
Les dépenses qui sont rendues nécessaires à raison de la vétusté, de la force majeure ou un défaut de construction sont déductibles du revenu foncier du propriétaire.
- dépenses rendues nécessaires pour faciliter la mise en location :
ces dépenses ne seront déductibles lorsque la location est consentie à des conditions anormales ou lorsque le propriétaire prend en charge ces dépenses à raison de rapports personnels, familiaux ou d’intérêt avec le locataire
- dépenses locatives récupérables sur le locataire mais non récupérées
Article 31 (I-1°-a-ter) d code général des impôts
Les dépenses locatives récupérables sur le locataire et qui n’ont pas été remboursées au propriétaire au 31 Décembre de l’année de départ du locataire, sont déductibles des revenus fonciers du propriétaire.
Les dépenses locatives récupérables sur le locataire sont fixées par le décret N°87-713 du 26 Août 1987
- Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement sont ceux qui modifient le gros œuvre des locaux.
- Sont également considérés comme des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement les travaux d’aménagement des locaux, lorsque ces travaux accroissent le volume ou la surface habitable de locaux.
Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers du propriétaire bailleur.
- Les travaux qui ont pour effet de scinder un appartement en deux logement distincts et ceux qui ont pour objet la modernisation des locaux constituent des dépenses d ‘amélioration et non des dépenses de reconstruction. Les dépenses liées à ces travaux sont donc déductibles du revenu foncier lorsque le local loué est un local d'habitation.
- Lorsque les travaux ont pour objet une redistribution de la surface du logement par la pose notamment de nouvelles cloisons internes ou le déplacement de certaines cloisons internes, les travaux seront considérés comme des travaux d’amélioration du local loué. Les dépenses liées à ces travaux sont déductibles du revenu foncier lorsque le local loué est un local d'habitation.
I° Les charges locatives déductibles par le propriétaire bailleur :
Les charges locatives déductibles sont toutes les charges qui incombent normalement au locataire mais qui sont restées à la charge du propriétaire bailleur.
- Seules les charges locatives qui n’ont pas été payées au 31 Décembre de l’année du départ du locataire son déductibles.
II° Année de déduction des charges locatives supportées par le propriétaire :
- La déduction des charges intervient au titre de l’année du départ du locataire. Peu importe que ces charges se rapportent à une autre année.
Exemple :
Un locataire n’a pas acquitté en 2015 200 euros de charges locatives que le propriétaire a du régler à sa place.
Le locataire quitte le logement en 2017. Le propriétaire pourra déduire de ses revenus fonciers de l’année 2017, 200 euros de charges.
Lorsque le propriétaire a choisi le régime réel d’imposition de ses revenus fonciers, il pourra déduire de ses revenus fonciers les intérêts des emprunts qui ont servi à financer :
- la conservation ;
- l’acquisition ;
- la construction ;
- la reconstruction ;
- l’agrandissement ;
- la réparation ;
- l’amélioration ;
du local loué.
I° Intérêts d’emprunt déductibles du revenu foncier
A) Intérêt des emprunt contractés pour la conservation de la propriété :
- Les intérêts d’emprunt contractés pour la conservation de la propriété correspondent aux intérêts des emprunts que le propriétaire bailleur a contracté pour financer des dépenses sans lesquelles son droit de propriété serait atteint :
- intérêts des emprunts contractés pour payer les droits de mutation à titre gratuit ;
B) Intérêts des emprunts relatif à la reconstruction, la construction ou l’agrandissement du local loué :
- Les intérêts des emprunts qui sont contractés pour l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement du local loué sont déductibles des revenus fonciers du propriétaire bailleur.
Condition :
Le local doit être affecté à la location.
Cas du propriétaire qui doit quitter son logement pour des raisons professionnelles;
- Le propriétaire d’un logement affecté à son habitation principale et qui doit le quitter pour des raisons professionnelles pourra louer cette résidence principale. Les loyers qu’il retirera de cette location seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
- Le propriétaire pourra déduire de ses revenus fonciers les intérêts des emprunts qu’il aura contracté pour l’acquisition ou la construction du logement, alors même que le prêt initial était destiné à financer l’acquisition d’une résidence principale.
C) Dépenses de réparation ou d’amélioration du local loué :
- Les intérêts des emprunts destinés à fiancer des dépenses de réparation ou d ‘amélioration du local loué, sont déductibles du revenu foncier du propriétaire bailleur.
- Ces intérêts sont déductibles, même si l’emprunt finance des dépenses d’amélioration qui ne sont normalement pas déductibles du revenu foncier du propriétaire bailleur.
Condition :
Le local doit être loué.
D) Mensualités du prêt immobilier payées par une compagnie d’assurance :
- Cas du propriétaire bailleur qui a contracté une police d’assurance destinée ou couvrir le paiement des intérêts d’un emprunt qui a servi à financer l’acquisition du local loué.
- Lorsque la compagnie d’assurance paye à la place de l’emprunteur les mensualités du prêt, les intérêts de l’emprunt qui a servi à financer l’acquisition du bien immobilier sont déductibles des revenus fonciers du propriétaire bailleur.
Cependant, les mensualités du prêts qui sont réglées par la compagnie d’assurance sont considérées comme des recettes foncières et devront être ajoutées aux revenus fonciers du propriétaire.
II° Les intérêts non déductibles du revenu foncier :
A) Liste limitative des intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers :
Seuls sont déductibles du revenu fonciers les intérêts des emprunts ayant servi à :
-la conservation du local
ou
- l’acquisition du local
ou
- la construction du local
ou
- la reconstruction du local
ou
- l’agrandissement du local
ou
- la réparation du local
ou
- l’amélioration du local
- Lorsque le propriétaire est obligé d’emprunter pour faire face à des dépenses personnelles , il pourra déduire les intérêts de cet emprunt personnel, si sans ce prêt le propriétaire aurait été dans l’obligation de vendre le local loué.
- Le prêt destiné à financer l’acquisition des droits indivis de l’un des indivisaire ouvre droit à la déduction des intérêts d’emprunt .
B) Cas des prêts de substitution : rachat de prêt immobilier par le propriétaire :
Principe : non déductibilité des intérêts d’emprunt :
Lorsque le propriétaire bailleur contracte un prêt destiné à rembourser le prêt initial :
- Les intérêts de ces prêt ne sont pas déductibles du revenu foncier du propriétaire bailleur
Exception générale :
Les intérêts des emprunts substitutifs sont déductibles lorsque les conditions suivantes sont réunies :
- le nouvel emprunt doit avoir été souscrit pour se substituer à l’emprunt initial.
- le nouveau contrat de prêt doit mentionner expressément qu’il est souscrit pour rembourser le prêt initial.
- les intérêts déductibles du nouveau prêt ne doivent pas être supérieurs à ceux qui figuraient sur l’échéancier du prêt initial ;
- le contribuable devra préciser sur sa déclaration de revenus fonciers à quel prêt se substitue le nouvel emprunt.
Lorsque le prêt initial était un prêt à taux progressif. Les intérêts compensatoires réclamés par l’organisme prêteur peuvent être intégrés au capital du nouveau prêt:
- dans ce cas, les intérêts d’emprunt déductibles sont uniquement ceux afférent au capital du prêt initial.
C) Les intérêts de retard
- Les intérêts payés par le propriétaire à raison de retard de paiement des échéances du prêt qui a servi à l’acquisition (la conservation, l’amélioration) du local loué, ne sont pas déductibles du revenu foncier du propriétaire.
Lorsque le local loué est la propriété d’une société de personne non soumise à l’impôt sur les sociétés.
Les associés de sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent déduire de leurs revenus fonciers :
- les intérêts de l’emprunt contracté par la société. Le montant des intérêts déduits est proportionnel aux droits de l’associé dans la société.
- les intérêts des prêts qu’ils ont souscrits pour faire leur apport en société ou acquérir les parts sociales de la société.
I°déduction des intérêts d'emprunt en cas de démembrement de propriété
Lorsqu’une personne recourt à un emprunt pour financer l’acquisition de l’usufruit de parts sociales d’une société qui est propriétaire d’un local loué par cette société:
- Dans ce cas, l’usufruitier pourra déduire de ses revenus fonciers les intérêts de l’emprunt qui a servi à financer cette acquisition.
II°Déduction des intérêts d’emprunt par le nu propriétaire de parts de société :
Lorsqu’une personne souscrit un emprunt pour financer l’acquisition de la nue propriété de parts sociales d’une société propriétaire d’un local loué:
- Le nu propriétaire des parts sociales pourra déduire de ses revenus fonciers les intérêt de l’emprunt.
Condition :
L’emprunt devra avoir servi à financer les dépenses d’acquisition de la nue-propriété des parts sociales, ou des dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration du local loué.
I° Frais d’emprunt déductibles
Les frais d’emprunt déductibles sont les suivants :
- frais de constitution de dossier ;
- frais d’inscription hypothécaires (frais d’hypothèque)
- frais d’inscription du privilège de prêteur de denier
- honoraires du notaire (frais de notaire)
- sommes versées à un organisme de cautionnement
- frais de mainlevée
- agios et commission des banques
- primes des contrats d’assurance vie ou d’assurance décès souscrits pour garantir le remboursement du prêt(ADI)
II° Frais de résiliation anticipée
Lorsque le propriétaire résilie de façon anticipée le prêt ayant servi à l’acquisition du local loué, des indemnités ou frais de résiliation peuvent avoir été prévu par le contrat de prêt:
- Les sommes versées à ce titre par le propriétaire du local,ne peuvent être déduites du revenu foncier .
III° Frais de « rachat »de prêt
Lorsque le propriétaire du local loué contracte un prêt destiné à rembourser le prêt initial qui avait servi à financer l’acquisition du local loué:
- Les frais payés à l’occasion de cette opération de prêt ne sont pas déductibles du revenu foncier du propriétaire.
Exceptions:
- Les primes d’assurance destinées à garantir le remboursement du prêt, sont déductibles du revenu foncier.
- les dépenses de résiliation anticipée du prêt initial sont déductibles du revenu foncier du propriétaire. Le propriétaire devra justifier que la souscription du nouveau prêt a permis de diminuer la charge global des intérêts.
- les intérêts compensatoires versés pour la renégociation du prêt initial ayant servi à financer l’acquisition (conservation et amélioration) du local loué, sont déductibles du revenu foncier du propriétaire. Le propriétaire devra justifier que la souscription du nouveau prêt a permis de diminuer la charge global des intérêts.
Article 31 (I 1° a) quater du code général des impôts
I° Provisions sur charge déductibles :
A) Dépenses figurant dans le budget prévisionnel de la copropriété
Lorsque le propriétaire a du payer au syndic de copropriété une provision pour charge, celle ci est déductible du revenu financier sous certaines conditions.
Les provisions sur charge déductibles sont celles qui sont versées au syndic pour les dépenses courantes :
- de maintenance ;
- de fonctionnement
- d’administration des parties communes et des équipements commun de l’immeuble loué.
Ces dépenses doivent figurer dans le budget prévisionnel de la copropriété.
B) Provisions pour travaux
- Les provisions pour travaux n’ont pas l’obligation d’être inscrites dans le budget prévisionnel de la copropriété.
- Elles doivent correspondre à des travaux qui ont été décidés par l’assemblée générale des copropriétaires.
Elles peuvent être déduites des revenus fonciers.
C) Les provisions pour charges exclues de la déduction
Sont exclues de la déduction des revenus fonciers, les provisions qui sont destinées à financer des travaux qui n’ont pas été décidés par l’assemblée générale.
II° Modalités de régularisation des déductions pour provisions pour charge :
- Chaque année le syndic des copropriétaires présente à l’assemblée générale les comptes de la copropriété.
- Ils devront régulariser les provisions en procédant à leur ventilation.
- Lorsque qu’il apparaît qu’une partie des provisions pour charge a servi à financer des dépenses non déductibles des revenus fonciers, le propriétaire devra réintégrer à son revenu foncier la quote part de la provision ne correspondant pas à des dépenses déductibles.
III° Année de déduction des provisions pour charges
Les montant de provision pour charge payés doivent être déduits des revenus fonciers de l’année du versement de ces provisions au syndic.
I°Condition de déduction de l’indemnité d’éviction :
L’indemnité d’éviction est une somme versée par le propriétaire bailleur à son locataire afin de le dédommager de la non poursuite du bail.
- L’indemnité d’éviction versée par le propriétaire est déductible des revenus fonciers de celui ci, si elle est destinée à libérer les locaux loués en vue d’une relocation immédiate et dans de meilleures conditions.
II° indemnité d’éviction non déductible :
L’indemnité d’éviction n’est pas déductible, lorsqu’elle présente un caractère personnel et n’est pas payée pour la perception des revenus locatifs tirés du bien immobilier loué.
Les indemnités suivantes qui sont payés en vue de reprendre le local loué ne sont pas déductibles :
- reprise pour usage personnel par le propriétaire du local loué ;
- reprise pour vendre libre le local loué ;
- reprise pour permettre la démolition du local loué ;
- reprise pour transformer des locaux commerciaux en logements.
Pour les baux commerciaux :
L’indemnité d’éviction prévue dans le bail commercial et par les lois sur le renouvellement des baux commerciaux n’est pas déductible du revenu foncier.
II° Les frais de relogement
- Lorsque le propriétaire effectue des travaux ou lorsque le logement n’est plus en état d’être loué par un fait fortuit, les frais engagé par le propriétaire pour reloger le locataire durant la durée des travaux , sont considérés comme des charges déductibles du revenu foncier.
- Pour être déductibles ces frais doivent être engagés en vue de la conservation des revenus fonciers du propriétaire.
Chaque année le propriétaire devra établir ses revenus fonciers nets.
Les revenus fonciers nets sont le total des loyers perçus minoré des charges déductibles en matière de revenus foncier.
Cette déduction ne peut être opérée que lorsque les revenus fonciers du contribuable sont soumis au régime du micro foncier.
Les revenus fonciers du contribuable seront soumis au régime du micro-foncier, lorsque les loyers bruts perçus au titre d’une même année d’imposition sont supérieurs à 15 000 €,sauf si le contribuable a opté pour le régime du réel.
- Après avoir déduit la totalité des charges de ses loyers, si le bailleur constate un résultat négatif (déficit), il pourra imputer ce déficit sur ses autres revenus fonciers.
- Lorsque après imputation sur tous les revenus fonciers du propriétaire, un déficit est à nouveau constaté, celui ci sera imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
I° Reports des déficits fonciers (mariage, PACS, divorce, fin de PACS, séparation, décès du conjoint)
A) Mariage ou conclusion d’un pacte civil de solidarité (PACS)
- Les personnes mariés ou qui ont conclu un pacte civil de solidarité font l’objet d’une imposition commune de leurs revenus perçus au cours de l’année du mariage ou de la conclusion du « PACS ».
- Les déficits non imputés constatés antérieurement au mariage ou à la conclusion du PACS peuvent être imputés sur les revenus fonciers du couple.Sauf lorsque les époux ou les partenaires du PACS ont opté pour une imposition séparée.
B) Séparation, divorce ou dissolution de PACS :
- En cas de divorce, séparation de corps ou dissolution d’un PACS, chaque époux ou partenaire est imposable séparément pour ses seuls revenus perçus au cours de l’année du divorce, de la séparation de corps ou de dissolution du PACS.
Règles de répartition des déficits :
- Les déficits non imputés provenant des biens propres de l’époux seront imputés sur les revenus fonciers de l’année du divorce, de la séparation ou de dissolution du PACS.
- Les déficits fonciers des biens détenus en communauté par les époux sont répartis pour moitié entre eux. Sauf lorsque les époux ou partenaires liés par un PACS ont décidé de répartir les déficits fonciers d’une autre manière.
C) Décès de l’un des époux ou de l’un des partenaires d’un pacte civil de solidarité (PACS) :
Lorsque l’un des époux ou partenaire liés par un « PACS » décède, le conjoint survivant devra établir deux déclarations de revenus :
- une première déclaration de revenus qui comprendra les revenus perçus entre le 1er Janvier et la date du décès du conjoint.
- une seconde déclaration de revenu au nom du conjoint survivant qui comprendra les revenus perçus entre la date du décès et le 31 Décembre de l’année du décès.
Le conjoint survivant pourra imputer sur ses revenus fonciers les déficits reportables des biens qui lui sont propres.
Pour les biens qui étaient communs au deux époux, le conjoint survivant pourra imputer sur sur ses revenus fonciers la moitié du déficit reportables provenant des biens communs du couple.
Les déficits provenant des biens propres de l’époux ou du partenaire lié par un PACS ne pourront jamais être imputés sur les revenus fonciers de l’époux survivant.
D) Sort des déficits fonciers en cas de décès du propriétaire :
Les héritiers du propriétaire (en dehors du conjoint survivant) ne peuvent pas déduire de leurs revenus fonciers les déficits reportables de ce dernier.
E) Report des déficits et option pour le régime du micro-foncier :
- Lorsque le contribuable opte pour le régime du micro-foncier , Il pourra déduire de ses revenus fonciers les déficits fonciers reportables et correspondant aux années antérieures à l’option pour le micro foncier.
- Le montant de ces report est indiqué sur le formulaire n°2044 sous la rubrique 4 -Revenus fonciers, ligne « déficit antérieurs non encore imputés.
- Le contribuable devra également établir une note sur papier libre indiquant la répartition par année d’origine des déficits qui n’ont pas encore été imputés.
Après compensation des revenus fonciers et des charges foncières déductibles, le déficit restant peut être imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros.
I° Conditions de l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global
A) Obligation de location effective et continue pendant trois ans :
- Pour pouvoir bénéficier de l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global, le contribuable devra louer le local pour une durée minimum de trois ans.
- Le local devra être affecté à la location jusqu’au 31 Décembre de la troisième année qui suit l’imputation sur le revenu global.
B) La location doit être effective et continue:
- Il n’y a pas location effective, lorsque le loyer est payé par une compagnie d’assurance au titre d’une garantie.
- En cas de départ du locataire, la local doit être immédiatement réaffecté à la location.
- La location ne doit pas être en meublée. L’affectation du bien à une location en meublée est assimilé à une rupture de la location.
- Le propriétaire ne doit pas se réserver la jouissance, même temporaire du bien loué.
II°Déficit imputable sur le revenu global
- Le déficit imputable sur le revenu global du contribuable correspond au déficit foncier.
Non prise en compte des intérêts d’emprunt :
- La part du déficit correspondant au intérêt d’emprunt n’est pas imputable sur le revenu global du contribuable. Les intérêts d’emprunt sont déductibles sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
III°) Modalités de remise en cause de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global :
Lorsque le contribuable cesse de remplir les conditions lui permettant de bénéficier de l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global, et notamment l’obligation de mise en location pour une période de trois ans:
- le revenu global et les revenus fonciers des trois années précédents l’année de cessation de location sont reconstitués.
A) Exception : invalidité
- Lorsque le propriétaire ou son époux ou son partenaire lié par un pacte civil de solidarité et soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie, l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global du contribuable ne sera pas remise en cause.
B) Exception : licenciement
- Lorsque le propriétaire du bien immobilier loué ou son conjoint marié ou lié par un « PACS »est licencié, l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global du contribuable ne sera pas remise en cause.
C) Expropriation
- Lorsque le bien immobilier qui génère le déficit fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global ne sera pas remise en cause.
Lorsque le bien immobilier loué fait l’objet d’un démembrement de propriété, l’usufruitier perçoit les revenus de la propriété immobilière.
Le nu-propriétaire ne percevant aucun recette foncière ne pourra déduire aucune des charges qu’il a supporté au titre de ce bien immobilier.
Exception :
Lorsque le bien immobilier dont le droit de propriété est démembré est loué par l’usufruitier, le nu-propriétaire pourra déduire de ses revenus foncier et/ou de son revenu global certaines charges.
- Les dépenses supportées par le nu propriétaire en vue de la conservation du bien immobilier sont imputables sur les revenus fonciers du nu-propriétaire
- Les déficits fonciers non imputés sont reportables sur les revenus fonciers du nu-propriétaire des dix années suivantes.
- Les déficits fonciers sont imputable sur le revenu global du nu propriétaire dans la limite de 10 700 euros par an et hors intérêt d’emprunt.
Condition :
- l’usufruitier doit s’être réservé la jouissance du bien immobilier
- le bien immobilier dont le droit de propriété est démembré doit produire des revenus imposés dans la catégorie des revenus fonciers dans les mains de l’usufruitier (le bien immobilier doit être loué par l’usufruitier).
Les dépenses de grosses réparation prévues à l’article 606 du code civil qui sont payées par le nu-propriétaire sont déductibles du revenu foncier du nu-propriétaire, si les conditions suivants sont réunies :
- les dépenses doivent être destinées à couvrir les frais de grosses réparation
- le bien immobilier dont la propriété est démembrée doit produire des revenus fonciers qui sont imposés dans les mains de l’usufruitier.
I° Imputation sur le revenu global de certaines dépenses de grosses réparation
L’article 156 (II-2°quater) du code général des impôts laisse au propriétaire le choix entre une déduction des dépenses de grosses réparations sur ses autres revenus fonciers ou directement sur son revenu global.
A) Les démembrement concernés :
Ne sont concernés que les démembrement qui résulte :
- d’une succession
- d’une donation sans charge ni condition à un parent jusqu’au 4e degré.
Ne sont pas concernés les démembrements qui résultent d’une donation entre parent au-delà du quatrième degré ou a des non parents.
Ne sont pas concernés les démembrement qui portent sur des titres de société.
B) Dépenses concernées par l’imputation sur le revenu global du nu-propriétaire
- La déduction forfaitaire ne s’applique qu’aux dépenses de grosses réparations, à l’exclusion de toutes autres dépenses.
- Les dépenses autres que de grosses réparation qui ont été mises à la charge du nu-propriétaire en vertu d’une convention, ne sont pas déductibles de son revenu global.
C) Non affectation de l’immeuble à la location :
- La déduction des dépenses de grosses réparation n’est pas subordonnée à la mise en location de ce bien par l’usufruitier.
II° Modalités et limites d’application du régime optionnel :
A) Modalités
- Le nu-propriétaire devra avoir opté pour la déduction des dépenses de grosses réparation sur son revenu global.
- L’option est irrévocable et doit être prise pour chaque immeuble individuellement.
- L’option entraîne la renonciation par le nu-propriétaire de la prise en compte de ces dépenses pour la détermination de son revenu foncier.
E) Limite d’imputation annuelle :
- La déduction des charges de grosses réparation sur le revenu global est limité à 25 000 euros par an.
Si le montant de la déduction au titre d’une année est supérieur au revenu global du nu-propriétaire, celui-ci pourra imputer la fraction non déduite, sur le revenu global des dix années suivantes, dans la limite de 25 000 euros par an.
- Article 31 (I-1)-d) du code général des impôts
- Article 156 (I-3-alinéa 5) du code général des impôts
- Article L411-2 du code de la construction et de l’habitation
- Article L365-2 du code de la construction et de l’habitation
Lorsqu’un logement est détenu en usufruit par une bailleur social, le nu-propriétaire pourra imputer sur ses revenus fonciers les charges d’emprunt relatives à l’acquisition de la nue propriété.
I° Conditions :
- Il faut que l’usufruit soit détenu par un organisme d’habitation à loyer modéré, une société d’économie mixte ou un organisme agréé.
- La propriété du logement doit être démembrée et l’usufruit temporairement cédé à un bailleur social pour une durée fixée par convention entre le bailleur social et le nu-propriétaire.
- Au terme de la convention, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien immobilier.
- Le logement peut être ancien ou neuf.
II° Les bailleurs sociaux concernés :
L’usufruit doit être temporairement détenu par :
- un organisme d’habitation à loyer modéré (offices publics de l’habitat, sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré, sociétés anonymes coopératives de production, sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’habitation à loyer modéré, fondations d’habitations à loyer modéré).
- une société d’économie mixte qui réalise les opérations d’intérêt général auxquelles se livrent habituellement les organismes d’habitation à loyer modéré.
- un organisme agréé qui se livrent à des activités de maîtrise d’ouvrage.
III° Les dépenses déductibles par le nu-propriétaire :
Le nu-propriétaire pourra déduire les intérêts d’emprunt qui a servi a financer :
- l’acquisition de la nue-propriété du logement
- la construction ou la reconstruction du logement
- la conservation du logement
- la réparation du logement
- l’amélioration du logement
Les intérêt des autres emprunt ne sont pas déductibles.
IV° Modalités de déduction des intérêts d’emprunt :
- Les intérêts d’emprunt supportés par le nu propriétaire sont déductibles exclusivement sur les revenus fonciers du nu-propriétaire.
- La fraction du déficit non imputée sur le revenus fonciers s’impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- Les autres charges financières qui ne sont pas des intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers . Si après déduction de ces charges un déficit est constaté par le nu-propriétaire, celui-ci sera imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.
Lorsque le bien immobilier qui génère des revenus fonciers appartient à une personne physique, un particulier
I° Obligations déclaratives lorsque les revenus fonciers relèvent du micro foncier
Quand les revenus fonciers (loyers) du propriétaire bailleur sont imposés selon le régime du micro-foncier, le propriétaire bailleur devra porter le montant du revenu brut (montant des loyers perçus) sur la déclaration de revenu.
II° Obligations déclaratives lorsque les revenus fonciers sont imposés suivant le régime du réel
A) Obligation de dépôt d’une déclaration annexe :
Le propriétaire bailleur devra remplir un imprimé annexe à la déclaration 2042
pour télécharger le formulaire 2042 cliquer ici
1° Adjonction du formulaire n°2044
- - Lorsque le propriétaire bailleur est propriétaire d’un ou plusieurs immeubles produisant des revenus fonciers (y compris les immeubles ouvrant droit à l’avantage fiscal Besson ancien, Borloo ancien) , il devra adresser à l’administration fiscale la déclaration N°2044.
pour télécharger la déclaration 2044 cliquer ici
Le propriétaire bailleur devra indiquer sur le formulaire n°2044 l’ensemble des revenus fonciers qu’il a perçu au titre de l’année d’imposition.
2° Adjonction du formulaire n°2044 spécial
Dans les cas suivants, le propriétaire bailleur devra joindre à la notice 2042 la notice 2044 spéciale
pour télécharger la 2044 spéciale cliquer ici
- le contribuable est propriétaire d’au moins un immeuble pour lequel s’applique l’un des régimes spéciaux suivants : monuments historiques, immeubles classés dans un secteur sauvegardé, immeubles détenus en nue-propriété.
- le contribuable détient des immeubles bénéficiant de la déduction spécifique sous les dispositifs : Perissol, Besson neuf, Robien classique, Robien recentré, Robien ZRR, Robien recentré, Borloo neuf.
- le contribuable détient un logement ouvrant droit à la réduction d’impôt Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR.
- le contribuable détient des parts de SCPI pour lesquelles l’option pour la déduction au titre de l ‘amortissement a été pratiquée
Dans tous les cas, l’ensemble des revenus fonciers devront être porté sur la déclaration N°2044 spéciale.
B) Obligation de détailler les revenus et les charges
Article 43 annexe III du code général des impôts
Lorsque le propriétaire bailleur demande la déduction des intérêt des emprunts ayant servi à l’acquisition, la conservation ou l’amélioration de la propriété générant des revenus fonciers, il devra fournir à l’administration fiscale :
- le nom et le domicile de l’établissement prêteur ou du créancier ;
- la date du titre constatant la créance de l’établissement prêteur ou du créancier (contrat de prêt) ;
- le montant des intérêts annuels.
Article 8 du code général des impôts
I° Les sociétés concernées :
A) Les sociétés de personne :
1° sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés
Les sociétés concernées sont les sociétés soumise au régime des sociétés de personnes qui ont un objet civil.
Cet objet civil peut être :
- la location d’immeuble au nom de la société ;
- l’attribution en jouissance des locaux appartenant à la société à un associé ou un tiers ;
La société ne doit pas être passible de l’impôt sur les sociétés en raison de sa forme, de son activité ou à la suite de l’exercice d’une option pour le paiement de l’impôt sur les sociétés.
2° Les formes de sociétés concernées :
Les sociétés concernées sont les suivantes :
- sociétés commerciales :
Les sociétés en nom collectif , les sociétés en commandite simple (pour la part revenant aux commandités), sociétés en participation dont les membres sont indéfiniment responsables de la dette sociale.
- sociétés civiles :
Sociétés civiles immobilières, sociétés civiles de placement immobiliers, SCPI.
B) Situation des associés de sociétés de personne non soumises à l’impôt sur les sociétés :
Article 8 du code général des impôts
Les bénéfices qui sont réalisés par la société seront imposés sur la tête de chaque associé proportionnellement à la part qui lui revient dans les résultats de la société.
II° Rémunérations versées aux gérants :
A) Gérant associé ou administrateur associé
- Les rémunérations qui sont versées aux associés administrateurs et gérant sd’une société translucide ne sont pas considérées comme une charge déductible de la société.
- L’administrateur ou le gérant associé devra donc déclarer la part qui lui revient dans le montant du bénéfice de la société. Cette part sera minorée du montant de la rémunération perçue.
- Il devra également déclarer le montant des rémunérations perçues dans la catégorie des revenus fonciers.
B) Gérant non associé
- Lorsque le gérant de la société n’est pas associé, la rémunération du gérant est comprise dans la catégorie des traitements et salaires ou bénéfices industriels et commerciaux.
- Cette rémunération est déductible des résultats de la société.
III° Les obligations déclaratives :
Les sociétés immobilières translucides qui donnent en location des immeubles leur appartenant ou en confère la jouissance à leurs associés doivent souscrire une déclaration d’existence, une déclaration de résultat.
- Article 46 B Annexe III du code général des impôts
- Article 46 C Annexe III du code général des impôts
- Article 46 D Annexe III d code général des impôts
A) Déclarations devant être souscrites par la société elle même :
1° Déclaration d’existence
- La société doit souscrire une déclaration d’existence sur papier libre.
- La déclaration doit être adressée au centre de formalités des entreprises dans les trois mois qui suivent la constitution de la société.
- La déclaration doit être accompagnée des statuts en double exemplaire.
2° Déclaration de résultats :
chaque année la société devra souscrire une déclaration de résultat sur l’imprimé N°2072 C-SD
pour télécharger l’imprimé N°2072-C-SD cliquer ici
- la répartition du résultat social entre chacun des associés devra être précisée.
Exception-Absence d’obligation de souscrire une déclaration de résultat :
- Les sociétés immobilières translucides qui mettent les immeubles dont elles sont propriétaire, à la disposition des associés et sans jamais percevoir aucun revenu, doivent souscrire la déclaration n°2072-C-SD la première année. Elles sont exonérées de cette obligation les années suivantes.
B) Déclaration devant être souscrite par les associés
- Lorsque les associés de la société civile immobilière translucide sont des personnes physiques, ils devront souscrire à la déclaration N°2044 ou 2044 spéciale.
- Sur ce formulaire, l’associé devra déclarer les revenus bruts, les frais et les charges déductibles des revenus fonciers.
pour télécharger le formulaire 2044 cliquer ici
pour télécharger le formulaire 2044 spéciale cliquer ici
Exception
- Lorsque le contribuable ne perçoit pas d’autres revenus fonciers que ceux qui sont procurés par les parts de société, il devra inscrire directement les revenus de ses parts immobilières sur la déclaration de revenus n°2042.
Article 1655 ter du code général des impôts
I° Les sociétés concernées par ces obligations administratives :
Les sociétés concernées sont les sociétés qui sont fiscalement considérées comme transparente. Il s’agit des sociétés qui ont pour objet unique :
- la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions qui sont attribuées aux associés en jouissance ou en propriété.
- la gestion de ces immeubles
- la location pour le compte d’un ou plusieurs des associés de tout ou partie de ces immeubles.
La société doit avoir renoncer à utiliser ou exploiter elle même l’immeuble.
La société doit s’obliger à réserver la jouissance des immeubles ou en attribuer la propriété à la fin de la société, ou au cours de la vie sociale de la personne morale, par voie de partage.
II° Les associés
A) Conséquences de la transparence :
- Les associés des sociétés transparentes sont considérés comme personnellement propriétaire des locaux dont la société est propriétaire.
- Ces sociétés sont donc exclues du champs d’application de l’impôt sur les sociétés.
B) Imposition des revenus foncier sur la tête des associés :
Les revenus générés par l’immeuble détenu par une société transparente seront imposés sur la tête de chaque associé en tenant compte du régime fiscal auquel il est soumis.
III° Obligations déclaratives de la société et des associés :
A) Obligations de la société
1° Déclaration d’existence :
- Dans les trois mois de sa constitution , la société devra souscrire une déclaration d’existence.
- Cette déclaration doit être établie en trois exemplaires sur papier libre.
- La déclaration devra être adressée au centre de formalité des entreprises avec deux exemplaires des statuts.
Article 373 Annexe III du code général des impôts
2° Déclaration de résultats par la société :
Article 374 Annexe III du code général des impôts
Chaque année la société devra souscrire souscrire une déclaration de résultat sur l’imprimé n°2071-SD .
pour télécharger le formulaire n°2071-SD cliquer ici
- La déclaration doit être adressé à l’administration fiscale.
- La déclaration doit également indiquer la part revenant à chaque associé :
- dans les revenus bruts de la société
- dans les charges qui ont été supportées par la société.
B) Obligations des associés
Les associés devront déclarer les loyers qu’ils auront perçus :
- soit selon le régime du micro foncier
- soit selon le régime réel d’imposition. L’associé devra souscrire la déclaration n°2044 ou 2044 spéciale .
Le régime du micro foncier permet aux propriétaires qui percoivent des revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 euros par an, de bénéficier d’un régime d’imposition simplifié.
Le contribuable calculera son revenu foncier net imposable par application d’un abattement de 30 % sur les loyers perçus au titre d’une même année d’imposition.
I° Application aux personnes physiques percevant des revenus fonciers :
- Le régime du micro foncier s’applique de façon automatique aux contribuables dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
A) Application aux associés de certains sociétés de personnes :
- Les associés personnes physiques de sociétés de personnes non imposables à l’impôt sur les sociétés peuvent bénéficier du régime du micro-foncier.
- La société doit louer le logement nu et percevoir des revenus imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
- L’associé qui souhaite bénéficier de l’application du micro-foncier doit être propriétaire d’au moins un bien immobilier donné en location.
B) Condition tenant au montant du revenu foncier perçu par le propriétaire bailleur :
- Le régime du micro foncier s’applique uniquement lorsque le revenu foncier brut du contribuable est inférieur à 15 000 euros.
- L’appréciation du seuil de 15 000 euros se fait au niveau du foyer fiscal du contribuable.
1° Appréciation du revenu brut lorsque la location est consentie par une personne physique
Le revenu brut pour l’appréciation de la limite de 15 000 euros est constitué des loyers perçus par le propriétaire, les dépenses réalisés par le locataire mais incombant normalement au bailleur, les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles.
Les sommes versées par les locataire au titre des charges leur incombant ne sont pas prises en compte.
2° Appréciation du revenu brut lorsque a la location est consentie par une personne morale :
- Lorsque le bien immobilier loué appartient à une société et qu’elle perçoit des revenus foncier de celui- ci, la limite de 15 000 € s’apprécie pour chaque associé proportionnellement à ses droits dans la société.
I° Exclusion du régime du micro-foncier de certains immeubles :
Article 156 du code général des impôts
Article 32 (2-a) du code général des impôts
Le régime du micro foncier ne s’applique pas aux immeubles suivants :
- les monuments historiques qui procurent au propriétaire des revenus fonciers et dont le déficit est imputé sur le revenu global.
- les immeubles qui sont situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone du patrimoine architectural, urbain et paysager, et au titre desquels le contribuable a demandé à bénéficier du régime fiscal de faveur dit « Malraux ».
- les logements pour lesquels le propriétaire demande le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement Perissol, Besson, Robien, Robien recentré, Borloo neuf.
- les logements au titre desquels le propriétaire demande le bénéficie de la réduction d’impôt en faveur de l’acquisition de logements faisant partie d’une résidence de tourisme faisant l’objet de travaux (voir réduction d’impôt pour réhabilitation d’une résidence de tourisme) ou en faveur de travaux réalisés dans des travaux réalisés dans des logements touristiques.
NB :
Le contribuable pourra cumuler le régime du micro foncier avec les avantages fiscaux suivants :
- réduction d’impôt « Scellier »(Sauf lorsque le propriétaire bailleur bénéficie de la déduction spécifique en Scellier intermédiaire-location du logement en secteur intermédiaire)
- réduction d’impôt « Pinel »
- réduction d’impôt Duflot
II° Exclusion du régime du micro foncier de certains porteurs de parts sociales :
Lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du foyer fiscal détient les parts sociales des sociétés suivantes ; il ne pourra pas bénéficier du régime du micro foncier :
- - Parts de société de personnes non soumise à l’impôt sur les sociétés détenant un immeuble classé monument historique et ouvrant droit au régime fiscal de faveur des monuments historiques (pour consulter les avantages fiscaux de l’investissement en monuments historiques cliquer ici )
- - Parts de société détenant un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone du patrimoine architectural, urbain et paysager, et au titre desquels la société a demandé à bénéficier du régime fiscal de faveur dit « Malraux » (pour plus de renseignements sur le dispositif de réduction d’impôt Malraux cliquer ici )
- - Parts de sociétés pour lesquelles la société détenant l’immeuble a demandé a bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement Perissol, Besson, Robien, Robien recentré, Borloo neuf.
- - Parts des sociétés détenant une résidence de tourisme et au titre de laquelle la société demande le bénéfice de la réduction d’impôt en faveur de l’acquisition de logements faisant partie d’une résidence de tourisme faisant l’objet de travaux (voir réduction d’impôt pour réhabilitation d’une résidence de tourisme) ou en faveur de travaux réalisés dans des travaux réalisés dans des logements touristiques.
I° Application automatique du régime du réel
- Lorsque le revenu foncier brut du contribuable excède la somme de 15 000 €, le régime du micro-foncier cesse de s’appliquer.
- Dans ce cas , les loyers ou revenus fonciers du contribuable seront imposés selon le régime du réel.
B) Option du contribuable pour le régime du réel :
- Le contribuable devra exercer l’option pour l’imposition des revenus fonciers selon le régime du réel au moment du dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus.
- L’option pour le régime du réel est global et s’applique à tous les revenus fonciers du contribuable.
C) Fin de l’option pour le régime du réel
- L’option pour le régime du réel est prise pour trois ans.
Au delà de ce délai le contribuable peut opter pour le micro foncier ou poursuivre l’imposition de ses revenus selon le régime du réel.
