BORLOO – DÉDUCTION SUPPLÉMENTAIRE DES REVENUS FONCIERS DE 30% ou 60 %

Les propriétaires de logements anciens ou neufs qui passent une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) par laquelle ils donnent en location leurs logements à des loyers n’excédant pas des plafonds déterminés, bénéficient d’une déduction spécifique sur les loyers qu’ils retirent de cette location.

Les plafonds de loyers varient en fonction du lieu de situation du logement et de la nature de la convention passée avec l’Agence nationale pour l’habitat.

Le taux de la déduction spécifique sur les revenus fonciers est de :

– 30 % quand la convention passée avec l’Agence nationale de l’habitat prévoit un loyer intermédiaire

– 60 % lorsque la convention passée avec l’Agence nationale de l’habitat prévoit un loyer social ou très social.

Les personnes qui sont éligibles au bénéfice de l’avantage fiscal sont les personnes physiques propriétaires de logements anciens ou neufs . Elles peuvent être domiciliées fiscalement en France ou à l’étranger.

Le logement peut être la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les société (à condition qu’il ne s’agisse pas d’une SCPI). Dans ce cas, les bénéficiaires de l’avantage fiscal sont les associés personnes physiques de cette société.

Article 31 (I-1°) du code général des impôts

Article L321-4 du code de la construction et de l’habitation. Article L321-8 du code de la construction et de l’habitation

BOI-RFPI-SPEC-20-40-10

Obligation de conventionnement avec l'Agence nationale de l'habitatConditions et modalités obligatoires de mise en location du logementPlafonds de loyersTitre de l’ongletTaux et base de la déduction spécifique - Les avantages fiscaux Incompatibilités et reprises de l'avantage fiscalObligations administratives et formulaires de déclaration

  • Le propriétaire devra passer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat pour une durée de six ans
  • Il devra également prendre un engagement de location auprès de l’Agence nationale de l’habitat pour une durée de six ans .
Logement qui est la propriété d'une personne physique
 

I° Conventionnement avec l’Agence nationale pour l’Habitat:

le propriétaire bailleur devra passer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat.

  • Cette convention sera conclue pour une durée de 6 ans.
  • Elle prévoit que le montant des loyers et les ressources du locataire ne devront pas excéder des plafonds déterminés par décret ou arrêté.
  • Le propriétaire bailleur aura le choix entre deux types de conventions:
    • Une convention à loyer intermédiaire
    • ou un convention à loyer social
Pour télécharger la convention « ANAH » à loyer intermédiaire, cliquer ici Pour télécharger la convention « ANAH » à loyer social, cliquer ici
II° Engagement de location auprès de l’Agence nationale de l’habitat :

Le propriétaire devra également s’engager auprès de l’ANAH à louer le logement nu à usage de résidence principale à des locataires qui sont des personnes physiques dont les ressources n’excèdent pas des plafonds déterminés par décret ou arrêté et qui ne sont pas :

  • membres du foyer fiscal du propriétaire
  • un ascendant ou descendant du propriétaire
Logement qui est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés
  • lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, la société devra prendre le même engagement et signer la même convention.
  • Les associés doivent s’engager à conserver les parts de la sociétés pendant toute la durée de l’engagement de location.
  • L’engagement devra prévoir que la location est consentie à des personnes physiques qui ne sont pas associées de la société, membres du foyer fiscal de l’un des associés, ascendant ou descendant de l’un des associés.
  • La convention peut être à caractère intermédiaire ou social selon les plafonds de loyers et de revenus du locataire. Le montant de l’avantage fiscal dépendra du choix opéré par le propriétaire bailleur.
Pour télécharger l’engagement de conservation des parts sociales, cliquer ici
Logement
  • Lorsque le droit de propriété du logement est démembré, l’engagement de location doit être pris par l’usufruitier du logement.
  • L’usufruitier du logement devra prendre l’engagement de louer le logement nu, à usage d’habitation principale à un locataire qui n’est pas membre de son foyer fiscal ou à l’un des ses ascendant ou descendant.
  • L’engagement devra prévoir que les loyers et ressources du locataires ne sont pas supérieurs à des plafonds déterminés par décret ou arrêté.

Reprise de l'engagement de location par un tiers
 

I° Décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune :
  • lorsque l’un des membres du couple propriétaire du logement et soumis à imposition commune décède, le conjoint survivant du logement en pleine propriété ou en usufruit pourra demander la reprise de l’engagement de location à son profit.
  • Si le conjoint survivant et attributaire du logement en pleine propriété ou en usufruit n’opte pas pour la reprise de l’engagement de location, les avantages fiscaux obtenu antérieurement au décès ne seront pas remis en cause. Le conjoint survivant ne bénéficiera pas des avantages fiscaux prévu par le dispositif.
  • Le conjoint survivant attributaire du logement et qui souhaite poursuivre l’engagement de location, devra adresser à l’Agence nationale pour le logement une note de reprise d’engagement.
  • Cette note devra être également adressé à l’administration fiscale par le conjoint survivant avec la déclaration des revenus perçus postérieurement au décès et correspondant à l’année du décès.
Pour télécharger le modèle de note de reprise d’engagement de location, cliquer ici.
II° Modification du foyer fiscal du contribuable bénéficiaire de l’avantage fiscal :

En cas de mariage, divorce, conclusion ou dissolution d’un pacte civil de solidarité, sortie du foyer fiscal d’une personne à charge qui est propriétaire du logement:

  • le propriétaire du logement ou attributaire du logement pourra demander la reprise à son profit de l’engagement de location.
  • Si l’intéressé ne demande pas la reprise, l’avantage fiscal sera remis en cause par l’administration fiscale.
Exception:
  • en cas de divorce des époux soumis à imposition commune, si le logement a été acquis durant le mariage et si après le divorce il est laissé en indivision entre les ex-époux, l’avantage fiscal sera maintenu.

 

Le logement doit être donné en location pour au moins six ans à une personne  physique qui en fait sa résidence principale.

La location consentie à certaines personnes déterminées n’ouvre pas droit à l’avantage fiscal.

Le logement doit être l'habitation principale du locataire
  • Le logement doit être l’habitation principale du locataire.
  • Un logement sera considéré comme l’habitation principale du locataire lorsqu’il constitue le lieu de résidence habituel et effectif de ce dernier.
  • Le logement doit constituer l’habitation principale du locataire durant toute la durée d’engagement de location.
Sanction :
  • Lorsque le logement cesse d’être l’habitation principale du locataire, l’avantage fiscal sera remis en cause.
Exceptions :

L’avantage fiscal ne sera pas remis en cause dans les cas suivants :

  • le propriétaire devra justifier auprès de l’administration fiscale qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires et concrète pour la réaffectation du logement à la résidence principale du locataire.
  • le propriétaire peut justifier auprès de l’administration fiscale que le logement n’est pas donné en location à l’un des ses ascendants ou descendants ou à l’un des membres de son foyer fiscal. –
  • lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, celle ci devra justifier que le logement n’est pas loué à l’un des associés, à l’un des membres du foyer fiscal de l’un des associés ou à l’un des associés de la société .

L’avantage fiscal est suspendu jusqu’à ce que le logement soit loué nouveau à usage d’habitation principale d’un locataire .

Locataires n'ouvrant pas droit à l'avantage fiscal
Logement qui est la propriété d’une personne physique:
  • Lorsque le logement est la propriété d’une personne physique le bail ne peut être conclu avec un membre du foyer fiscal du propriétaire, un ascendant ou un descendant du propriétaire.
Logement qui est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés:

Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, la location ne peut être consentie au profit de l’une des personnes suivante :

  • un associé de la société;
  • un membre du foyer fiscal de l’un des associés de la société;
  • un associé de la société.

Lorsque au cours de la période d’engagement de location, le logement est mis en location au profit de l’une de ces personnes, l’avantage fiscal ne sera remis en cause que pour l’associé qui est ascendant ou descendant du locataire, membre de son foyer fiscal ou qui est lui même locataire du logement.

Location accession
  • Le locataire peut être un accédant à la propriété par l’effet d’un contrat de location accession conclu avec le propriétaire.
  • Cependant, la levée de l’option par le locataire pendant la durée de l’engagement de location entraînera une remise en cause de l’avantage fiscal . La levée de l’option correspond à la manifestation de volonté du locataire de devenir propriétaire du logement et opère transfert de propriété du logement à son profit.

Location consentie à un nouveau locataire
  • Le logement peut être donné à bail à un nouveau locataire.
  • L’avantage fiscal bénéficie également au propriétaire qui renouvelle son bail au profit d’un locataire qui occupait déjà le logement avant l’engagement de location et la mise en place de la convention avec l’Agence nationale pour l’habitat.
  • Les conditions de plafonds de loyers et de ressources des locataires devront être respectées.

Location continue et effective
  • La location doit être continue et effective durant toute la durée de l’engagement de location.

Sont exclus de l’avantage fiscal :

  • les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance pendant la période d’engagement de location, , même sur une très courte période;
  • les logements qui sont occupés à titre gratuit ou onéreux par un ascendant ou descendant , pendant la période d’engagement de location, même sur une très courte période;
  • les logements qui sont occupés à titre gratuit ou onéreux pendant la période d’engagement de location, par un membre du foyer fiscal du propriétaire ;
  • les logements détenus par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés et qui sont mis à la disposition à titre gratuit ou onéreux, pendant la période d’engagement de location, à un associé de la société, à un membre du foyer fiscal de l’un des associés, ou à un ascendant ou descendant de l’un des associés;
  • les logements qui sont mis à disposition d’un occupant à titre précaire, pendant la période d’engagement de location;
  • les logements qui sont mis à disposition d’un occupant à titre gratuit, pendant la période d’engagement de location.

Congé du locataire
  • En cas de congé du locataire pendant la période d’engagement de location, le logement devra être immédiatement remis en location jusqu’au terme de l’engagement de location.
  • Le propriétaire disposera d’une période de douze mois pour remettre le logement en location.
  • Il devra justifier avoir toutes les diligences nécessaires pour une mise en location rapide et effective
  • Le délai de douze mois part à compter de la date de réception de la lettre recommandée signifiant le congé et envoyée par le locataire.
  • A défaut de mise en location dans le délai de douze mois, l’avantage fiscal sera remis en cause par l’administration fiscale.
Exceptions :

Lorsque la vacance du logement intervient moins de douze mois avant la fin de la période de l’engagement de location, l’avantage fiscal ne sera pas remis en cause si toutes les conditions suivantes sont réunies :

  • le logement doit être en état d’être loué
  • le propriétaire ne doit pas se réserver la jouissance du logement
  • le logement ne doit pas être occupé par un ascendant, un ascendant ou un membre du foyer fiscal du propriétaire
  • le logement n ‘est pas mis à la disposition d’un occupant à titre précaire.
  • le logement n’est pas mis à disposition d’un occupant à titre gratuit
  • le logement n’est pas cédé avant l’expiration de la période d’engagement de location.

Durant toute la durée d’engagement de location, les loyers ne doivent pas être supérieurs à certains plafonds déterminés par décret ou par arrêté du ministre du logement. Ces plafonds varient en fonction du lieu de situation du logement et du type de convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat.

Plafonds de loyers dans le secteur intermédiaire-Déduction de 30%
Note text

Décret n°2014-1102 du 30 Septembre 2014

Arrêté du 1er Août 2014

Arrêté du 30 Septembre 2014 Décret n°2010-161 du 20 Décembre 2010

Lorsque la convention passée entre le propriétaire du logement et l’Agence nationale de l’habitat est une convention à loyer intermédiaire, les plafonds de loyer sont fixés par décret en fonction du lieu de situation du logement dans l’une des cinq zones A bis, A, B1, B2 et C.

I°Plafonds de loyer par m² en secteur intermédiaire
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018 :

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, les plafonds de ressources des locataires s’établissent comme suit :

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, les plafonds mensuels de loyer par m² de surface pondérée, charges non comprises sont les suivants :

Logements situés en métropole :

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, les plafonds mensuels de loyer par m² de surface pondérée, charges non comprises sont les suivants :

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
16.96 € 12.59 € 10.15 € 8.82 €

Logements situés outre mer :

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, les plafonds mensuels de loyer par m² de surface pondérée, charges non comprises sont les suivants :

Département d’outre mer

Saint Martin

Saint-Pierre-et-Miquelon

Polynésie française

Nouvelle-Calédonie

Îles Wallis-et-Futuna

10.22 € 12.70 €

Pour les conventions conclues avant le 1er Janvier 2015 :

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, les plafonds mensuels de loyer par m² de surface pondérée, charges non comprises sont les suivants :

Zone A Zone B Zone C
18,63 € 12,18 € 8,83 €
pour les baux conclus ou renouvelés en 2017:
Zonage Plafonds de loyers par m²
A bis 16,83 euros/m²
A 12,50 euros/m²
B1 10,07 euros/m²
B2 8,75 euros/m²
C 8,75 euros/m²

 

Réduction des plafonds de loyer :

  • l’Agence nationale de l’habitat peut prévoir des plafonds de loyers inférieurs selon le lieu de situation du logement et en fonction des prix du marché local. Le montant du plafond de loyer réduit figurera sur la convention passée avec l’Agence nationale de l’habitat et sur l’engagement de location du propriétaire.

Révision des plafonds de loyers:

  • Les plafonds de loyers sont révisés chaque année dans des conditions qui sont fixées par décret.
  • Les plafonds de loyer sont révisés chaque année au 1er Janvier en fonction de l’indice de référence des loyers du deuxième trimestre qui précède l’année de référence (Décret n°2010-161 du 20 Décembre 2010)
II° Plafonds de loyer par m² dans le secteur social
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018 :

Lorsque la convention est à loyer social, ouvrant droit à une déduction de 60 %, les plafonds par mètre carré de surface habitable s’établissent comme suit (pour les baux conclus à partir du 1er Janvier 2012) en fonction du lieu de situation du logement dans l’une des quatre zones A bis, B1, B2 et C .

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, les plafonds mensuels de loyer par m² de surface pondérée, charges non comprises sont les suivants :

Zone A et zone A bis Zone B1 et zone B2 Zone C
Secteur Social 6.68 € 6.07 € 5.44 €
Secteur très social 6.32 € 5.89 € 5.25 €
Secteur social – Loyers dérogatoire 9.99 € 8.26 € 6.44 €
Secteur très social- Loyers dérogatoires s9.12 € 7.05 € 5.82 €
Pour les baux conclus en 2017 :

Lorsque la convention est à loyer social, ouvrant droit à une déduction de 60 %, les plafonds par mètre carré de surface habitable s’établissent comme suit (pour les baux conclus à partir du 1er Janvier 2012) en fonction du lieu de situation du logement dans l’une des quatre zones A bis, B1, B2 et C :

Zone A et A bis 6,63 €/m²
Zone B1 et B2 6,02 €/m²
Zone C 5,40 €/m²
Minoration des plafonds de loyers :
  • L’Agence nationale de l’habitat peut prévoir des plafonds de loyer inférieurs en fonction du lieu de situation du logement et des tensions constatées sur le marché locatif.

 

Superficie à prendre en compte pour le calcul des plafonds de loyer
I° Surface habitable fiscale :
  • la surface à prendre en compte est celle correspondant à a surface habitable du logement telle qu’elle est définie par l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation.
  • La surface habitable est majorée de la la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8 m² par logement.
  • Cette surface fiscale  devra figurer dans l’engagement de location du propriétaire bailleur.
II° Annexes prises en compte :

Elles comprennent :

  • les caves ;
  • les sous sols ;
  • les remises ;
  • les celliers ;
  • les séchoirs;
  • les celliers extérieurs au logement;
  • les resserres;
  • les combles;
  • les greniers aménageables;
  • les balcons;
  • les loggias;
  • les vérandas;
  • les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur un ouvrage enterré ou à moitié enterré.

NB :

  • les terrasses carrelée en rez de jardin d’une maison individuelle ne sont pas prises en compte.

Cas particulier des emplacement de stationnement des garages :

  • les surfaces des garages et emplacement de stationnement ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface fiscale servant de base de calcul au plafond de loyer.
  • Pour les maisons individuelles, les surfaces des annexes qui sont accessibles à des véhicules (alors mêmes qu’elles n’auraient pas cette destination) sont forfaitairement fixées à 12 m².

Cas des locations d’emplacement de stationnement ou de garage :

  • lorsque le propriétaire loue à un même locataire un logement ou un garage situé dans un même immeuble ou dans un même résidence et que cette location fait l’objet d’un bail distinct de celui du logement, le plafond de loyer sera calculé hors la surface du garage.

Conditions :

  • l’emplacement de garage ou de stationnement doit être physiquement séparé du logement du locataire .
  • L’administration fiscale considère qu’il y a séparation physique, lorsque l’occupant du logement est obligé d’en sortir pour accéder au garage ou à l’emplacement de stationnement.

Les ressources du locataires ne doivent pas être supérieures à des plafonds déterminés par décret ou par arrêté selon que la convention a été conclue dans le secteur intermédiaire (déduction de 30%) ou dans le secteur social (déduction à 60%).

Article 2 duodecies de l’annexe III du code général des impôts BOI-RFPI-SPEC-20-40-20-30
Plafonds de ressources dans le secteur intermédiaire (déduction de 30%)
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018 :

Logements situés en métropole :

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, les plafonds de ressources des locataires s’établissent comme suit :

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
Personne seule 37 508 € 37 508 € 30 572 € 27 515 €
Couple 56 058 € 56 058 € 40 826 € 36 743 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 73 486 € 67 386 € 49 097 € 44 187 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 87 737 € 80 716 € 59 270 € 53 344 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 104 390 € 95 553 € 69 725 € 62 753 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 117 466 € 107 527 € 78 579 € 70 721 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième 13 087 € 11 981 € 8 766 € 7 888 €

Logements situés outre-mer :

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, les plafonds de ressources des locataires s’établissent comme suit :

Départements d’outre-mer

Saint-Martin

Saint-Pierre-et-Miquelon

Polynésie Française

Nouvelle-Calédonie

Iles Wallis et Futuna

Personne seule 27 710 € 30 768 €
Couple 37 006 € 41 087 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 44 503 € 49 412 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 53 725 € 59 651 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 63 200 € 70 172 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 71 226 € 79 083 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième 7 948 € 8 824 €

Plafonds de ressources dans le secteur social (déduction à 60%)
Arrêté du 29 Juillet 1987 mis à jour
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018 :

Secteur social :

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, les plafonds de ressources des locataires s’établissent comme suit :

Paris et communes limitrophes Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes Autres régions
Personne seule 23 354 € 23 354 € 20 304 €

Couple

à l’exclusion des jeunes ménages

34 904 € 34 904 € 27 114 €

Personne seule ou couple ayant une personne à charge

ou jeune ménage sans personne à charge

45 755 € 41 957 € 32 607€
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 54 628 € 50 257 € 39 364 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 64 997 € 59 495 € 46 308 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 73 138 € 66 950 € 52 189 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième 8 150 € 7 460 € 5 821 €

 

Secteur très social :

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, les plafonds de ressources des locataires s’établissent comme suit :

Paris et communes limitrophes Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes Autres régions
Personne seule 12 848 € 12 848 € 11 167 €

Couple

à l’exclusion des jeunes ménages

20 943 € 20 943 € 16 270 €

Personne seule ou couple ayant une personne à charge

ou jeune ménage sans personne à charge

27 452 € 25 174 € 19 565 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 30 049 € 27 641 € 21 769 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 35 746 € 32 724 € 25 470 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 40 227 € 36 823 € 28 704 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième 4 482 € 4 102 € 3 202 €

Pour les conventions ouvrant droit à la déduction de 60 % des revenus fonciers, le montant des plafonds de ressources du ou des locataires est fixé par arrêté du ministre du logement.

Cet arrêté met chaque année à jour l’arrêté du 29 Juillet 1987 du ministre du logement.

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2017 les plafonds de ressources des locataires s’établissent comme suit :

Pour consulter les plafonds de ressources des locataires au titre des baux conclus ou renouvelés en 2017 dans le secteur social, cliquer ici

Ressources prises en compte
BOI-RFPI-SPEC-20-40-20-30 BOI-IR-RICI-230-40-10 Article 1417 (IV-1°) du code général des impôts
  • Les ressources du locataire qui sont retenues pour le calcul du plafond de ressources correspondent au revenu fiscal de référence du foyer fiscal du locataire ;
  • Est pris en considération le revenu fiscal de référence de l’avant dernière année qui précède celle de la signature du contrat de location.

Exception :

  • le revenu fiscal de l’année qui précède la signature du bail est pris en compte, lorsque cela permet au locataire de bénéficier d’un loyer conventionné intermédiaire ou social.
  • si le locataire est fiscalement à la charge de ses parents ou rattaché à leur foyer fiscal, au titre de l’année de référence, l’appréciation se fera sur les seules ressources du locataire, sans prendre en compte celle des parents .
I°Ressources du foyer fiscal:
  • les ressources prises en compte pour l’appréciation du plafond de ressources des locataires sont celles perçues par le foyer fiscal de ce dernier.

Cas du bail conclu avec plusieurs personnes:

  • lorsque le bail est conclu avec plusieurs locataires qui n’appartiennent pas au même foyer fiscal, chaque locataire devra remplir les conditions de ressources. Les revenus de chacun des locataires ne seront pas additionnés pour l’appréciation du plafond de loyer.

Exception:

  • lorsque les locataires sont des concubins qui ne sont pas soumis à imposition commune et ne constituent donc pas un foyer fiscal, l’ensemble des revenus des deux concubins sera additionné pour l’appréciation du plafond de revenu.

Locataires fiscalement à la charge de leurs parents :

  • Lorsque le locataire est rattaché au foyer fiscal de ses parents, les ressources à prendre en compte ne seront pas celles des parents mais les revenus perçus par lui. Le montant des ressources du locataire fiscalement rattaché au foyer fiscal de ses parents devra être mentionné dans une attestation sur l’honneur remise au propriétaire du logement.
II° Modification de la composition du foyer fiscal du locataire entre l’année de référence et la mise en location :
Mariage ou conclusion d’un pacte civil de solidarité au cours de l’année de référence :

Lorsque le locataire se marie ou conclu un Pacte civil de solidarité au cours de l’année de référence servant à l’appréciation du plafond de ressources.

  • En cas de mariage en cours d’année, les règles fiscales  considèrent qu’il y a création d’un foyer fiscal unique composé des deux époux et pour l’ensemble de l’année au cours de laquelle sont intervenus le mariage ou le Pacte civil de solidarité. Les nouveaux époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité devront donc établir une déclaration d’impôt sur le revenu communes et seront imposés ensembles pour l’ensemble des revenus perçus par le couple.
  • Pour l’appréciation du plafond de revenus sera donc pris en compte, le revenu fiscal de référence du couple soumis à imposition commune établi au titre de l’année du mariage ou de conclusion du Pacte civil de solidarité.

Exception :

  • lorsque les époux ont opté pour une imposition séparée de leurs revenus.
  • Dans ce cas, pour l’appréciation du plafond de revenus, les deux revenus fiscaux de référence des époux soumis à imposition séparée seront additionnés.
Mariage du locataire entre la fin de l’année de référence et la mise en location :
  • lorsque le locataire se marie ou conclu un Pacte civil de solidarité entre la fin de l’année de référence et la mise en location, les plafonds de revenus seront appréciés en additionnant les revenus fiscaux de références figurant sur l’avis d’imposition antérieurs au mariage ou à la conclusion du pacte civil de solidarité et correspondant à l’année de référence.
Veuvage du locataire, divorce ou rupture du Pacte civil de solidarité :

1° Décès  de l’un des conjoints soumis à imposition commune :

Si le décès intervient au cours de l’année de référence (année N-2 précédant la conclusion du bail):

a)Lorsque les époux ou partenaires liés par un PACS n’avaient que des revenus propres (revenus tirés de leur activité professionnelle) :
  • le conjoint survivant devra calculer un revenu fiscal de référence établi à partir de ses seuls revenus propres qui figurent sur l’avis d’imposition au titre de la période allant du 1er janvier jusqu’à la date du décès du conjoint.
  • A ce revenu fiscal de référence qu’il aura calculé, le conjoint survivant devra ajouter le revenu fiscal de référence qui figure sur son avis d’imposition et établi au titre de la période allant du décès du conjoint ou du partenaire lié par un PACS et le 31 Décembre de cette même année.
b)Lorsque les époux ou partenaires liés par un Pacte civil de solidarité percevaient des revenus communs (revenus de capitaux mobiliers, revenus fonciers etc…):
  • le locataire devra calculer un revenu fiscal de référence au titre de ses revenus propres qui figurent sur l’avis d’imposition établi au nom du couple pour la période allant du 1er Janvier à la date du décès.
  • A ce revenu fiscal de référence qu’il aura calculé , le locataire devra ajouter le revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition établi au nom du locataire et correspondant à la période allant du décès au 31 Décembre de l’année du décès.
  • Il devra y ajouter la moitié du revenu fiscal de référence qui correspond aux ressources communes qui figurent sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au nom du couple au titre de la période courant du 1er Janvier jusqu’à la date du décès.

Si le décès intervient entre la fin de l’année de référence et la mise en location :

  • le conjoint survivant devra calculer un revenu fiscal de référence correspondant à ses ressources propres figurant sur l’avis d’imposition établi au nom du couple au titre de l’année de référence.
a) Si le couple avait des ressources communes :
  • à ce revenu fiscal de référence qu’il aura calculé, le conjoint survivant devra ajouter la moitié des ressources communes du couple figurant sur l’avis d’imposition établi au nom du couple au titre des revenus de l’année de référence.
  • Cependant, si la solution est plus favorable au conjoint survivant pour l’appréciation du plafond de ressources, le conjoint survivant pourra choisir d’ajouter la totalité du revenu fiscal de référence du couple plutôt que la moitié des ressources communes du couple.
b) Divorce ou rupture du Pacte civil de solidarité :

Si le divorce ou la rupture du Pacte civil de solidarité intervient au cours de l’année de référence :

  • Le plafond de ressource du locataire sera apprécié au regard du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition du locataire devenu célibataire.

Si le divorce ou la rupture du Pacte civil de solidarité intervient entre la fin de l’année de référence et la mise en location :

  • Le locataire devra calculer un revenu fiscal de référence correspondant à ses ressources propres figurant sur l’avis d’imposition établi au nom du couple au titre de l’année de référence.

Si le couple avait des ressources communes :

  • à ce revenu fiscal de référence qu’il aura calculé, le locataire devra ajouter la moitié des ressources communes du couple figurant sur l’avis d’imposition établi au nom du couple au titre des revenus de l’année de référence.
  • Cependant, si la solution est plus favorable au locataire pour l’appréciation du plafond de ressources, il pourra choisir d’ajouter la totalité du revenu fiscal de référence du couple plutôt que la moitié des ressources communes du couple.

Conditions de ressources lorsque la convention est prolongée :

  • lorsque la convention conclue avec l’Anah est prolongée, et si le locataire est la même personne, les conditions de ressources de ce dernier ne seront pas réexaminées.
  • En cas de conclusion d’un nouveau bail, les conditions de ressources du locataire devront être examinées à nouveau au regard des plafonds en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Base de la déduction

En contrepartie de son engagement, le propriétaire bailleur bénéficiera d’une déduction sur ses revenus fonciers bruts.

Article 31 (I-1°) du code général des impôts BOI-RFPI-SPEC-20-40-30
I° Base de la déduction :
  • la déduction s’applique aux revenus fonciers bruts perçus par le propriétaire bailleur.

 

 Base de la déduction lorsque le logement est pourvu d’annexes (caves, garage etc..):

La location des annexes ouvre droit à la déduction spécifique à condition que ces annexes soient :

  • situées dans le même immeuble que le logement lui même
  • occupées par le locataire du logement. La location de ces annexes à un une personne autre que le locataire du logement n’ouvre pas droit à la déduction spécifique.
  • en cas de location du logement à une personne et des annexes à une autre, le propriétaire ne pourra appliquer la déduction que sur les revenus fonciers qu’il perçoit de l’occupant du logement à l’exclusion de ceux perçus de l’occupant de l’annexe.
 Location des garages ou des emplacements de stationnement :

Location de garage ou d’emplacement de stationnement faisant l’objet d’un bail distinct :

  • lorsque le garage ou l’emplacement de stationnement est loué au locataire par un bail distinct du bail d’habitation, les loyers perçus au titre de la location du garage ou de l’emplacement de stationnement n’entrent pas dans la base de la déduction.

Location de garage ne faisant pas l’objet d’un bail distinct :

  • lorsque le garage ne fait pas l’objet d’un bail distinct de celui du logement, la base de la déduction est constituée par la totalité des loyers perçus par le propriétaire bailleur, sans distinguer la part correspondante à celle du garage ou de l’emplacement de stationnement.
  • Le garage ou l’emplacement de stationnement ne doit pas être physiquement séparé de l’immeuble dont fait partie le logement : pour accéder au garage le locataire ne doit pas être dans l’obligation de pénétrer dans le logement qu’il occupe.

Société non soumise à l’impôt sur les société:

  • Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, chaque associé bénéficiera de la totalité de la déduction sur la part du loyer qu’il perçoit.

Logements détenus en indivision :

  • lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficiera de la totalité de la déduction sur la part de loyer qu’il perçoit. Cette part est proportionnelle à ses droits dans l’indivision.

Taux de la déduction spécifique
I° Taux de la déduction :

le taux de la déduction varie en fonction de la convention passée avec l‘Agence nationale de l’habitat selon qu’il s’agit d’une convention à loyer intermédiaire ou d’une convention à loyer social .

  • Lorsque la convention est à loyer intermédiaire, le taux de la déduction est de 30 %
  • Lorsque la convention est à loyer social, le taux de la déduction est de 60 %
II° Date de départ de l’application de la déduction:
Décret n°2010-122 du 5 Février 2010
  • la déduction s’applique dès la prise d’effet de la convention avec l’Agence nationale de l’habitat.
  • La convention prend effet à compter de celle du bail qui est conclu avec le locataire du logement.
  • La prise d’effet du bail doit intervenir au plus tard dans les deux mois qui suivent la date d’enregistrement de la demande de conventionnement auprès de l’Agence nationale de l’habitat.
III° Durée de la déduction :
  • Le propriétaire bailleur bénéficiera de la déduction pendant toute la durée de la convention conclue avec l’Agence nationale del’habitat. La durée de cette convention est de six ans.
  • La date d’expiration de la convention est fixée sur le formulaire de la convention qui doit être fournie par l’Agence nationale de l’habitat.
IV° fin de la convention alors que le bail est toujours en cours :
  • lorsque la convention passée avec l’Agence nationale pour l’habitat arrive à son terme  alors que le contrat de location se poursuit.
  • Le propriétaire bailleur pourra continuer à bénéficier de l’avantage fiscal jusqu’au terme du bail de location. Le terme du bail  de location correspond à la date fixée pour son renouvellement ou sa reconduction.

Conditions :

  • Le logement doit être occupé par le même locataire.
V° Obligation de poursuivre la location en cas d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global :
Article 156 (I-3°) du code général des impôts

BOFIP-RFPI-BASE-30-20-10

  • Lorsque le propriétaire bailleur constatera un déficit foncier qu’il décide d’imputer sur son revenu global (imputation autorisée dans la limite de 10 700 euros par an), la logement devra être loué jusqu’au 31 Décembre de la troisième année qui suit l’imputation sur le revenu global.
  • Si la convention est arrivée à échéance et que le bail est renouvelé ou reconduit, le propriétaire bailleur ne sera pas cependant tenu de louer à des locataires dont les revenus ou les ressources ne dépassent pas les plafonds.

Imputation de la déduction
  • La déduction est imputée sur les revenus fonciers retirés de la location du logement sur lequel porte l’engagement de location et la convention

Incompatibilité avec d'autres dispositifs
I° Incompatibilité avec le régime du micro foncier :
  • le régime du micro foncier est incompatible avec la déduction « ANAH ».

 

II° Compatibilité avec les avantages fiscaux « Malraux »
  • Pour un même logement, le propriétaire peut bénéficier des avantages fiscaux « Malraux » et de la déduction ANAH.

Pour en savoir plus sur le dispositif « Malraux » cliquer ici

V°Non prise en compte de la déduction dans le plafonnement des avantages fiscaux :
Article 200-O-A du code général des impôts
  • le montant de l’avantage qui est accordé au titre de la déduction n’est pas pris en compte pour la détermination du plafonnement global des avantages fiscaux.
  • Limite, lorsque le propriétaire impute les déficits fonciers, qu’il constate, sur son revenu global, cet avantage fiscal est pris en compte pour la détermination du plafond .

Remise en cause de l'avantage fiscal

L’avantage fiscal constitué par la déduction  sera remis en cause lorsque le propriétaire bailleur ne respectera pas son engagement de location, les conditions de mise en location ou lorsqu’il cède le logement pendant la période d’engagement de location.

Article 31 (I-1°) du code général des impôts BOI-RFPI-SPEC-20-40-50
I° Non respect de l’engagement de location ou des conditions de mise en location :

Les cas de non respect de l’engagement de location ou des conditions de mise en location sont les suivants :

Absence de convention :

  • Lorsque le propriétaire n’a pas passé de convention avec l’Agence nationale pour l’habitat, l’avantage fiscal sera remis en cause.

Résiliation de la convention :

  • Lorsque le propriétaire bailleur ne respecte pas ses engagements, l’Agence nationale pour l’habitat pourra résilier la convention qu’elle a passée avec le propriétaire bailleur.

La résiliation entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.

Exception :

  • lorsqu’une convention avec travaux est passée en même temps que la résiliation de la convention initiale.
  • Lorsqu’une convention à loyer social ou très social est conclue en même temps que la résiliation d’une convention à loyer intermédiaire.

Utilisation du logement par le propriétaire:

  • lorsque le propriétaire du logement utilise celui-ci pendant la période d’engagement de location, l’avantage fiscal sera remis en cause.

Interruption de la location :

  • lorsque la location est interrompue pour une durée supérieure à douze mois, du fait du congé du locataire, l’avantage fiscal sera remis en cause.

Exception :

L’avantage fiscal ne sera pas remis en cause lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune :

Mise en location du logement à des personnes qui ne peuvent l’occuper :

Lorsque le logement est occupé à quelque titre que ce soit par l’une des personnes suivantes, l’avantage fiscal sera remis en cause :

  • ascendant ou descendant du propriétaire
  • un membre du foyer fiscal du propriétaire
  • un associé de la société non soumise à l’impôt sur les sociétés qui est propriétaire du logement
  • un ascendant ou un descendant de l’un des associés de la société non soumise à l’impôt sur les sociétés qui est propriétaire du logement
  • un membre du foyer fiscal de l’un des associés de la société non soumise à l’impôt sur les sociétés qui est propriétaire du logement.

Limite :

  • Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les société et qu’il est mis en location à l’un des associés, un ascendant ou descendant de l’un des associés ou à un membre du foyer fiscal de l’un des associés, l’avantage fiscal ne sera remis en cause qu’à l’égard de l’associé concerné.

Changement de locataire qui ne remplit pas les conditions de ressources :

  • lorsque le logement est occupé par un nouveau locataire qui ne remplit pas les conditions de ressources ouvrant droit à l’avantage fiscal, ce dernier sera remis en cause.

Exception :

  • lorsque le changement de locataire est imputable à l’ancien locataire.
II° Cession du logement pendant la période d’engagement de location:
  • Lorsque le logement est cédé durant la période d’engagement de location, l’avantage fiscal sera remis en cause.
  • Il en sera de même à l’égard de l’associé qui cède ses parts sociales de la société non soumise à l’impôt sur les sociétés .

Mutation à titre gratuit ou de l’usufruit :

  • La cession à titre gratuit (donation) du logement ou la cession de son usufruit entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.

Exceptions :

  • lorsque la cession résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du logement en pleine propriété pourra demander la reprise de l’avantage fiscal à son profit.
  • la déduction dont avait bénéficié le couple soumis à imposition commune avant le décès ne sera pas remise en cause.

Mutation à titre onéreux du logement (vente ou échange ou dation en paiement):

  • en cas de mutation à titre onéreux du logement ou de son usufruit , l’avantage fiscal sera remis en cause.

Exceptions :

L’avantage fiscal ne sera pas remis en cause dans les cas suivants :

  • lorsque l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie (article L.341-4 du code de la sécurité sociale).
  • Lorsque l’un des membres du couple soumis à imposition commune est licencié ou mis à la retraite.
  • Lorsque l’un des membres du couple soumis à imposition commune décède.

Cession de droits indivis :

  • lorsque le logement est détenu en indivision, la cession des droits indivis entraîne une remise en cause de l’avantage fiscal à l’égard de l’indivisaire qui a cédé ses droits.

Exceptions :

  • lorsque l’un des membres du couple soumis à imposition commune, et dont l’un d’eux est indivisaire , est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie (article L.341-4 du code de la sécurité sociale)
  • lorsque l’un des membres du couple dont l’un des membres est indivisaire soumis à imposition commune est licencié ou mis à la retraite.

Échange ou apport en société :

  • Lorsque le logement fait l’objet d’un échange ou d’un apport en société, l’avantage fiscal sera remis en cause.

Inscription du logement à l’actif d’une entreprise individuelle :

  • Lorsque le logement est inscrit à l’actif d’une entreprise individuelle, l’avantage fiscal sera remis en cause.
III° Modalités de remise en cause de l’avantage fiscal :
  • le revenu foncier brut du propriétaire de l’année au titre de laquelle la déduction a été déduite sera majorée de celle-ci.
  • L’administration fiscale dispose d’un délai de trois pour reprendre l’avantage fiscal.

Listes des documents à adresser à l'administration fiscale

Le propriétaire bailleur devra adresser à l’administration fiscale les documents suivants :

  • copie de la convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat signée par lui et par l’Agence nationale de l’Habitat.
Pour télécharger la convention loyers intermédiaire, cliquer ici. Pour télécharger la convention loyers sociaux, cliquer ici.

 

  • copie de l’engagement de location signé par le bailleur
Pour télécharger l’engagement de location à loyer intermédiaire,cliquer ici Pour télécharger l’engagement de location à loyer social, cliquer ici

 

  • copie de l’avis d’imposition des locataires.

L’avis d’imposition devra être celui établi au titre de l’avant dernière année précédant la signature du contrat de location.

Ces documents doivent être adressés à l’administration fiscale avec la déclaration de revenus du propriétaire de l’année au tire de laquelle le propriétaire bénéficiera pour la première fois de la déduction.

En cas de changement de locataire ces mêmes documents devront être dressées à l’administration fiscale.

Documents à fournir en cas de prorogation de l'engagement de location
  • Lorsque le propriétaire bailleur souhaite prolonger son engagement de location, il devra adresser à l’administration fiscale, une copie de l’avenant à la convention signée de l’Agence nationale de l’habitat.

Obligations administratives en cas de pluralité de logements
  • Lorsque le propriétaire demande le bénéficie de l’avantage fiscal au titre de plusieurs logements, il devra adresser l’ensemble de ces documents pour chaque logement.

Obligations déclaratives des sociétés

La société devra adresser à l’administration fiscale les documents suivants :

  • copie de la convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat signée par lui et par l’Agence nationale de l’Habitat.
  • copie de l’engagement de location signé par le bailleur
  • copie de l’avis d’imposition des locataires.

L’avis d’imposition devra être celui établi au titre de l’avant dernière année précédant la signature du contrat de location.

Ces documents doivent être adressés à l’administration fiscale avec la déclaration de revenus du propriétaire de l’année au tire de laquelle le propriétaire bénéficiera pour la première fois de la déduction.

En cas de changement de locataire ces mêmes documents devront être dressées à l’administration fiscale.

I° Attestation annuelle :

Chaque année la société devra joindre à sa déclaration de résultat, un exemplaire de l’attestation fournie aux associés.

II° Obligations à l’égard des associés :
  • chaque année au plus tard le 1er Mai, la société devra envoyer aux associés une attestation annuelle.
  • Les parts de la société détenues par les associés doivent faire l’objet d’une inscription sur un compte ouvert au nom de l’associé dans la compatibilité de la société ou sur un registre spécial.

Cette inscription doit avoir lieu dans les trente jours qui suivent la date limite de dépôt de déclaration de résultat de la société.

Pour télécharger le modèle d’attestation annuelle cliquer ci
III° Obligations administratives des associés :

Engagement de conservation des titres de la société :

  • les associés de la société devront s’engager à conserve leurs parts sociale durant toute la durée d’engagement de location.
  • Cette lettre devra être produite auprès de l’administration fiscale lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année au titre de laquelle la déduction s’applique pour la première fois.
  • Les associés devront joindre chaque année à leur déclaration de revenus un exemplaire de l’attestation qui leur a été fournie par la société et à laquelle cette dernière est tenue.
Pour télécharger la lettre type d’engagement de conservation des parts cliquer ici

 

 

Author: Laurent Dublet

Rédacteur