BORLOO ANCIEN – DEDUCTION DE 70%-CONVENTION ANAH



Les propriétaires de logements anciens ou neufs qui passent une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) par laquelle ils donnent en location leurs logements à des loyers n’excédant pas des plafonds déterminés, bénéficient d’une déduction spécifique sur les loyers qu’ils retirent de cette location.

Le taux de cette déduction spécifique est de 70%

La location doit être consentie à un organisme public ou une personne morale de droit privé qui sous louera le logement à des personnes déterminées.

Les plafonds de loyers varient en fonction du lieu de situation du logement et de la nature de la convention passée avec l’Agence nationale pour l’habitat.

Le taux de la déduction spécifique sur les revenus fonciers est de 70%.

Cette déduction est imputée sur les revenus fonciers retirés de la location du logement qui fait l’objet de la convention avec l’Agence national de l’habitat.

Les personnes qui sont éligibles au bénéfice de l’avantage fiscal sont les personnes physiques propriétaires de logements anciens. Elles peuvent être domiciliées fiscalement en France ou à l’étranger.

Le logement peut être la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les société (à condition qu’il ne s’agisse pas d’une SCPI). Dans ce cas, les bénéficiaires de l’avantage fiscal sont les associés personnes physiques de cette société.

Article 31 (I-1°) du code général des impôts Article L321-4 du code de la construction et de l’habitation Article L321-8 du code de la construction et de l’habitation BOI-RFPI-SPEC-20-40-10

Conventionnement avec l'Agence nationale de l'habitat et engagement de locationConditions et modalités de mise en location du logement Plafonnement des loyers et zonagePlafonds de ressources des sous locatairesBase de la déductionTaux de la déduction spécifiqueIncompatibilités et reprise de la déductionObligations administratives

Le propriétaire devra passer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat.La durée de la convention est de six ans

Il devra également prendre un engagement de location pour une durée de six  auprès de l’Agence nationale de l’habitat .

La location devra être consentie à un organisme public ou une personne morale de droit privé.

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Convention avec l'Agence nationale de l'habitat
  • Le propriétaire bailleur devra passer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat.
  • Cette convention sera conclue pour une durée de 6 ans.
  • Elle prévoit que le montant des loyers et les ressources de l’occupant du logement ne devront pas excéder des plafonds déterminés par décret ou arrêté.

Le propriétaire devra également s’engager auprès de l’ANAH à louer le logement à un organisme public ou de droit privé qui sous louera le logement à une ou des personnes physiques qui ne sont pas :

  • membre du foyer fiscal du propriétaire
  • un ascendant ou descendant du propriétaire

Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, la société devra prendre le même engagement et signer la même convention:

  • l’engagement devra prévoir que la sous location ne sera pas  consentie à des personnes physiques qui  sont  associées de la société, membres du foyer fiscal de l’un des associés, ascendant ou descendant de l’un des associés.

Logements détenus en indivision
  • Lorsque le logement est détenu en indivision, chacun des indivisaires doit s’engager conjointement à donner le logement en location à un organisme de droit public ou privé qui affectera le logement à la location à certaines personnes déterminées.
  • L’engagement devra prévoir que la sous location ne sera pas consentie au profit de l’un des indivisaires, de l’un des membres du foyer fiscal de l’un des indivisaires ou un ascendant, descendant de l’un d’eux.

Logement dont le droit de propriété est démembré
  • Lorsque le droit de propriété du logement est démembré, l’engagement de location doit être pris par l’usufruitier du logement.
  • L’usufruitier du logement devra prendre l’engagement de louer le logement à un organisme public ou privé qui sous louera le logement à des personnes déterminées,  pour une durée de six ans.
  • L’engagement de location devra prévoir que la sous location ne sera pas consentie au profit d’un membre du foyer fiscal de l’usufruitier ou à un ascendant ou descendant.

Date de l'engagement de location

 

I° Logement qui est la propriété d’une personne physique :
  • lorsque le logement est la propriété d’une personne physique, l’engagement de location doit être adressé à l’administration fiscale avec le dépôt de la déclaration de revenu de l’année pour laquelle le bénéfice de l’avantage fiscal est demandé pour la première fois.,
II° Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés :
  • l’engagement de location devra être adressé à l’administration fiscale à la date du dépôt de la déclaration d’ensemble des résultats de l’année au titre de laquelle le bénéfice de l’avantage fiscal est demandé pour la première fois.

Possibilité de reprise de l'engagement de location par un tiers

L’engagement initial de location peut être repris par un tiers .

I° Décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune :
  • lorsque l’un des membres du couple propriétaire du logement et soumis à imposition commune décède, le conjoint survivant du logement en pleine propriété ou en usufruit pourra demander la reprise de l’engagement de location à son profit.
  • Si le conjoint survivant et attributaire du logement en pleine propriété ou en usufruit n’opte pas pour la reprise de l’engagement de location, les avantages fiscaux obtenu antérieurement au décès ne seront pas remis en cause.
  • Le conjoint survivant attributaire du logement et qui souhaite poursuivre l’engagement de location, devra adresser à l’Agence nationale pour le logement une note de reprise d’engagement de location.
  • Cette note devra être également adressé à l’administration fiscale par le conjoint survivant avec la déclaration des revenus perçus postérieurement au décès et correspondant à l’année du décès.
Pour télécharger le modèle de note cliquer ici
II° Modification du foyer fiscal du contribuable bénéficiaire de l’avantage fiscal :

En cas de mariage, divorce, conclusion ou dissolution d’un pacte civil de solidarité, sortie du foyer fiscal d’une personne à charge qui est propriétaire du logement:

  • dans  ces cas, le propriétaire du logement ou attributaire du logement pourra demander la reprise à son profit de l’engagement de location.
  • Si l’intéressé ne demande pas la reprise, l’avantage fiscal sera remis en cause par l’administration fiscale.

Cas du divorce des époux soumis à imposition commune :

  • en cas de divorce des époux soumis à imposition commune, si le logement a été acquis durant le mariage et si après le divorce il est laissé en indivision entre les ex-époux, l’avantage fiscal sera maintenu.

Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu à certains établissements publics ou personnes morales privées qui affecteront le logement à la sous location auprès d’un public déterminé.

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Location à des organismes publics ou privés

Pour bénéficier de la déduction de 70 % le propriétaire devra louer le logement à l’une des personnes suivantes :

  • à l’État
  • à un organisme de l’État : administrations de l’État, établissement public à caractère administratif, organismes publics, établissement public à caractère industriel ou commercial.
  • aux collectivités territoriales ou à leurs organismes (il s’agit des régions, départements, communes ou établissements publics)
  • aux personnes morales de droit privés (sociétés, associations, etc.). La société ou l’asociation doit être dotée de la personnalité morale. Elle doit donc être immatriculée au registre des sociétés et du commerce (RCS)

Mise en sous location du logement au profit de certains personnes
  • La société ou l’organisme aura l’obligation de sous louer le logement à usage d’habitation principale à un locataire qui est une personne physique
  • La sous location ne peut être consentie au profit d’un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni à l’un de ses ascendants ou descendants.
  • La sous location doit être effective et continue pendant toute la durée pour laquelle a été conclue le bail et pendant toute la durée de la convention passée avec l’Agence nationale de l’habitat.

Mise à disposition gratuite du logement au profit de certaines personnes
  • L’organisme ou la personne morale de droit privé au profit de laquelle été consentie la location peut mettre le logement à la disposition d’occupants à titre gratuit.

Les personnes qui peuvent occuper le logement à titre gratuit sont (Article L.441-2-3 du code de la construction et de l’habitation):

  • les personnes qui ont droit à un logement locatif social mais qui n’ont pas reçu de réponse favorable dans les délais réglementaires.
  • les personnes qui n’ont pas de logement
  • les personnes qui sont menacées d’expulsion sans possibilité de relogement
  • les personnes qui sont hébergées ou logées temporairement dans un établissement ou un logement de transition, un logement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale
  • les personnes qui sont logées dans des locaux impropres à l’habitation ou qui sont insalubres ou dangereux
  • les personnes qui sont logées dans un logement sur-occupés ou indécent et quand l’occupant a au moins un enfant mineur, ou si l’occupant est handicapé
  • les personnes qui occupent un logement indécent
  • les personnes ou les familles qui éprouvent des difficultés particulière pour accéder à un logement décent en raison de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’existence
  • les personnes dont la situation exige une solution locative de transition.

La mise à disposition gratuite du logement par l’organisme qui a passé le bail de location avec le propriétaire ne l’exonère pas de son obligation au paiement du loyer au propriétaire bailleur.

Le logement doit être l'habitation principale du sous locataire
  • Le logement doit être l’habitation principale du sous locataire.
  • Un logement sera considéré comme l’habitation principale du sous locataire, lorsqu’il constitue le lieu de résidence habituel et effectif de ce dernier.
  • Le logement doit constituer l’habitation principale du sous locataire durant toute la durée d’engagement de location.

La sous location doit être consentie nue
  • Le propriétaire doit louer le logement nu à l’organisme public ou privé.
  • L’organisme ou la personne morale de droit privée qui sous loue le logement doit le sous-louer nu.

Exceptions :

L’organisme ou la personne morale de droit privé pourra louer le logement meublé au personnes suivantes :

  • les personnes ou les familles qui éprouvent des difficultés particulières pour accéder à un logement décent en raison de l’inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d’existence.
  • Les personnes dont la situation exige une solution locative de transition.

Dans ces deux cas, seule la sous location peut être consentie en meublé par l’organisme ou la personne morale de droit privé.

Durant toute la durée d’engagement de location, les loyers ne doivent pas être supérieurs à certains plafonds de loyers . Ces plafonds varient en fonction du lieu de situation du logement.

Les plafonds de loyers varie en fonction du classement de la commune dans l’une des cinq zones A bis, A, B1, B2 .

Les communes situées en zone C, ne sont pas éligibles à l’avantage fiscal.

Pour accéder au classement par zone de toutes les communes, cliquer ici

Article 31 (I-1°) du code général des impôts BOI-RFPI-SPEC-20-40-20-30 Arrêté du 1er Août 2014 Arrêté du 30 Septembre 2014 Décret n°2010-161 du 20 Décembre 2010
Plafonds de loyers 2018 - Baux conclus ou renouvelés en 2018

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, les plafonds mensuels de loyer par m² de surface pondérée, charges non comprises sont les suivants :

Zone A et zone A bis Zone B1 et zone B2 Zone C
Secteur Social 6.68 € 6.07 € 5.44 €
Secteur très social 6.32 € 5.89 € 5.25 €
Secteur social – Loyers dérogatoire 9.99 € 8.26 € 6.44 €
Secteur très social- Loyers dérogatoires 9.12 € 7.05 € 5.82 €
Plafonds de loyer pour 2017

 

Plafonds de loyer au titre des baux conclus ou renouvelés en 2017

Zonage Plafonds de loyers par m²
A bis et A bis 6,63 €
Zone B1 et B2 6,02 €

Réduction des plafonds de loyers
  • L’Agence nationale de l’habitat peut prévoir des plafonds de loyers inférieurs selon le lieu de situation du logement et en fonction des prix du marché local.

Révision des plafonds de loyers
  • Les plafonds de loyers sont révisés chaque année dans des conditions qui sont fixées par décret.
  • Les plafonds de loyer sont révisés chaque année au 1er Janvier en fonction de l’indice de référence des loyers du deuxième trimestre qui précède l’année de référence ( Décret n°2010-161 du 20 Décembre 2010 )

Montant de loyer pris en compte

Article 2 sexdecies-O A quater de l’annexe III du code général des impôts

  • Lorsque le logement est loué à un organisme ou à une personne morale de droit privé qui le sous loue, le plafond de loyer devra être respecté aussi bien par le propriétaire que par l’organisme ou la personne morale de droit privé.
  • Le sous locataire ne pourra payer à l’organisme ou la personne morale de droit privée un montant de loyer supérieur à ces plafonds.

Éléments inclus dans le loyer pour l’appréciation du plafonds de loyers :

  • les frais de gestion payés à un organisme indépendant de l’organisme locataire;
  • les primes d’assurance payées à un organisme indépendant de l’organisme locataire;
  • les de charges locatives payées à un organisme indépendant de l’organisme locataire;
  • les charges de gardiennage payées à un organisme indépendant de l’organisme locataire;
  • les primes d’amortissement des locaux collectifs payées à un organisme indépendant de l’organisme locataire;
  • les primes d’ameublements payées à un organisme indépendant de l’organisme locataire.

Superficie à prendre en compte
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I° Surface habitable fiscale :

La surface à prendre en compte est celle correspondant à a surface habitable du logement telle qu’elle est définie par l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation.

  • La surface habitable est majorée de la la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8 m² par logement.
  • Cette surface fiscale devra figurer dans l’engagement de location du propriétaire bailleur.

 

II° Annexes prises en compte :

Elles comprennent :

  • les caves ;
  • les sous sols ;
  • les remises ;
  • les ateliers ;
  • les séchoirs
  • les celliers extérieurs au logement
  • les resserres
  • les combles
  • les greniers aménageables
  • les balcons
  • les loggias
  • les vérandas
  • les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur un ouvrage enterrée ou à moitié enterré.

NB :

  • Les terrasses carrelée en rez de jardin d’une maison individuelle ne sont pas prises en compte.
III° Cas particulier des emplacement de stationnement des garages :
  • les surfaces des garages et emplacements de stationnement ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface fiscale servant de base de calcul au plafond de loyer.
  • Pour les maisons individuelles, les surfaces des annexes qui sont accessibles à des véhicules (alors mêmes qu’elles n’auraient pas cette destination) sont forfaitairement fixées à 12 m².
IV° Cas des locations d’emplacement de stationnement ou de garage :
  • lorsque le propriétaire loue à un même locataire un logement ou un garage situé dans un même immeuble ou dans un même résidence et que cette location fait l’objet d’un bail distinct de celui du logement, le plafond de loyer sera calculé hors la surface du garage.

Conditions :

  • l’emplacement de garage ou de stationnement doit être physiquement séparé du logement du logement .
  • L’administration fiscale considère qu’il y a séparation physique, lorsque l’occupant du logement est obligé d’en sortir pour accéder au garage ou à l’emplacement de stationnement.

 

Les ressources du sous locataire ne doivent pas être supérieures à des plafonds déterminés par arrêté du ministre du logement. 

Article 31 (I-1°) du code général des impôts BOI-RFPI-SPEC-20-40-20-30
Plafonds de ressources pour les baux conclus ou renouvelés en 2018
Secteur intermédiaire :

Logements situés en métropole :

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, les plafonds de ressources des locataires s’établissent comme suit :

A bis zone A B1 B2
Personne seule 37 508 € 37 508 € 30 572 € 27 515 €
Couple 56 058 € 56 058 € 40 826 € 36 743 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 73 486 € 67 386 € 49 097 € 44 187 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 87 737 € 80 716 € 59 270 € 53 344 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 104 390 € 95 553 € 69 725 € 62 753 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 117 466 € 107 527 € 78 579 € 70 721 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième 13 087 € 11 981 € 8 766 € 7 888 €

 

Logements situés en outre-mer :

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, les plafonds de ressources des locataires s’établissent comme suit :

Départements d’outre-mer

Saint-Martin

Saint-Pierre-et-Miquelon

Polynésie Française

Nouvelle-Calédonie

îles Wallis et Futuna

Personne seule 27 710 € 30 768 €
Couple 37 006 € 41 087 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 44 503 € 49 412 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 53 725 € 59 651 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 63 200 € 70 172 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 71 226 € 79 083 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième 7 948 € 8 824 €

 

Secteur social :

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, les plafonds de ressources des locataires s’établissent comme suit :

Paris et communes limitrophes (1) Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes Autres régions
Personne seule 23 354 € 23 354 € 20 304 €

Couple

à l’exclusion des jeunes ménages

34 904 € 34 904 € 27 114 €

Personne seule ou couple ayant une personne à charge

ou jeune ménage sans personne à charge

45 755 € 41 957 € 32 607€
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 54 628 € 50 257 € 39 364 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 64 997 € 59 495 € 46 308 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 73 138 € 66 950 € 52 189 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième 8 150 € 7 460 € 5 821 €

Ressources du sous locataire prises en compte

Les ressources du sous locataire qui sont retenues pour le calcul du plafond de ressources correspondent au revenu fiscal de référence du foyer fiscal du sous locataire.

Est pris en considération le revenu fiscal de référence de l’avant dernière année qui précède celle de la signature du contrat de location.

Exception :

le revenu fiscal de l’année qui précède la signature du bail est pris en compte, lorsque cela permet au sous locataire de bénéficier d’un loyer conventionné social.

I° Ressources du foyer fiscal prises en compte:
  • les ressources prises en compte pour l’appréciation du plafond de ressources des sous locataires sont celles perçues par le foyer fiscal de ce dernier.
Cas du bail conclu avec plusieurs personnes:
  • lorsque le bail est conclu avec plusieurs locataires qui n’appartiennent pas au même foyer fiscal, chaque sous locataire devra remplir les conditions de ressources. Les revenus de chacun des sous locataires ne seront pas additionnés pour l’appréciation du plafond de loyer.

Exception:

  • lorsque les sous locataires sont des concubins qui ne sont pas soumis à imposition commune et ne constituent donc pas un foyer fiscal, l’ensemble des revenus des deux concubins sera additionné pour l’appréciation du plafond de revenu.
Locataires fiscalement à la charge de leurs parents :
  • lorsque le sous locataire est rattaché au foyer fiscal de ses parents, les ressources à prendre en compte ne seront pas celles des parents mais les revenus perçus par le seul enfant qui est le sous locataire du logement. Le montant des ressources du sous locataire fiscalement rattaché au foyer fiscal de ses parents devra être mentionné dans une attestation sur l’honneur remise au propriétaire du logement et à l’organisme public ou privé qui loue le logement au propriétaire.
II°Modification de la composition du foyer fiscal du sous locataire entre l’année de référence et la mise en location :
Mariage ou conclusion d’un pacte civil de solidarité au cours de l’année de référence :

lorsque le sous locataire se marie ou conclu un Pacte civil de solidarité au cours de l’année de référence servant à l’appréciation du plafond de ressources:

  • en cas de mariage en cours d’année, les règles fiscales considèrent qu’il y a création d’un foyer fiscal unique composé des deux époux et pour l’ensemble de l’année au cours de laquelle sont intervenus le mariage ou le Pacte civil de solidarité. Les nouveaux époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité devront donc établir une déclaration d’impôt sur le revenu communes et seront imposés  pour l’ensemble des revenus perçus par le couple.
  • Pour l’appréciation du plafond de revenus sera donc pris en compte, le revenu fiscal de référence du couple soumis à imposition commune établi au titre de l’année du mariage ou de conclusion du Pacte civil de solidarité.

Exception :

lorsque les époux ont opté pour une imposition séparée de leurs revenus:

  • dans ce cas, pour l’appréciation du plafond de revenus, les deux revenus fiscaux de référence des époux soumis à imposition séparée seront additionnés.
Mariage du locataire entre la fin de l’année de référence et la mise en location :
  • lorsque le sous locataire se marie ou conclu un Pacte civil de solidarité entre la fin de l’année de référence et la mise en location, les plafonds de revenus seront appréciés en additionnant les revenus fiscaux de référence figurant sur l’avis d’imposition antérieurs au mariage ou à la conclusion du pacte civil de solidarité et correspondant à l’année de référence.
Veuvage du locataire, divorce ou rupture du Pacte civil de solidarité :

Décès  de l’un des conjoints soumis à imposition commune :

Si le décès intervient au cours de l’année de référence (année N-2 précédant la conclusion du bail):

lorsque les époux ou partenaires liés par un PACS n’avaient que des revenus propres (revenus tirés de leur activité professionnelle) :

  • le conjoint survivant devra calculer un revenu fiscal de référence établi à partir de ses seuls revenus propres qui figurent sur l’avais d’imposition au titre de la période allant du 1er janvier jusqu’à la date du décès du conjoint.
  • A ce revenu fiscal de référence qu’il aura calculé, le conjoint survivant devra ajouter le revenu fiscal de référence qui figure sur son avis d’imposition et établi au titre de la période allant du décès du conjoint ou du partenaire lié par un PACS et le 31 Décembre de cette même année.

Lorsque les époux ou partenaires liés par un Pacte civil de solidarité percevaient des revenus communs (revenus de capitaux mobiliers, revenus fonciers etc…):

  • le locataire devra calculer un revenu fiscal de référence au titre de ses revenus propres qui figurent sur l’avis d’imposition établi au nom du couple pour la période allant du 1er Janvier à la date du décès.
  • A ce revenu fiscal de référence qu’il aura calculé , le locataire devra ajouter le revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition établi au nom du locataire et correspondant à la période allant du décès au 31 Décembre de l’année du décès.
  • Il devra y ajouter la moitié du revenu fiscal de référence qui correspond aux ressources communes qui figurent sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au nom du couple au titre de la période courant du 1er Janvier jusqu’à la date du décès.

Si le décès intervient entre la fin de l’année de référence et la mise en location :

  • le conjoint survivant devra calculer un revenu fiscal de référence correspondant à ses ressources propres figurant sur l’avis d’imposition établi au nom du couple au titre de l’année de référence.

Si le couple avait des ressources communes :

  • à ce revenu fiscal de référence qu’il aura calculé, le conjoint survivant devra ajouter la moitié des ressources communes du couple figurant sur l’avis d’imposition établi au nom du couple au titre des revenus de l’année de référence.
  • Cependant, si la solution est plus favorable au conjoint survivant pour l’appréciation du plafond de ressources, le conjoint survivant pourra choisir d’ajouter la totalité du revenu fiscal de référence du couple plutôt que la moitié des ressources communes du couple.

Divorce ou rupture du Pacte civil de solidarité :

si le divorce ou la rupture du Pacte civil de solidarité intervient au cours de l’année de référence :

  • le plafond de ressource du locataire sera apprécié au regard du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition du locataire devenu célibataire.
si le divorce ou la rupture du Pacte civil de solidarité intervient entre la fin de l’année de référence et la mise en location :
  • le locataire devra calculer un revenu fiscal de référence correspondant à ses ressources propres figurant sur l’avis d’imposition établi au nom du couple au titre de l’année de référence.

Si le couple avait des ressources communes :

  • à ce revenu fiscal de référence qu’il aura calculé, le locataire devra ajouter la moitié des ressources communes du couple figurant sur l’avis d’imposition établi au nom du couple au titre des revenus de l’année de référence.
  • Cependant, si la solution est plus favorable au locataire pour l’appréciation du plafond de ressources, il pourra choisir d’ajouter la totalité du revenu fiscal de référence du couple plutôt que la moitié des ressources communes du couple.
III°Conditions de ressources lorsque la convention est prolongée :
  • lorsque la convention conclue avec l’Anah est prolongée, et si le locataire est la même personne, les conditions de ressources de ce dernier ne seront pas réexaminées.
  • En cas de conclusion d’un nouveau bail, les conditions de ressources du sous  locataire devront être examinées à nouveau au regard des plafonds en vigueur au jour de la conclusion du bail.

 

En contrepartie de son engagement, le propriétaire bailleur bénéficiera d’une déduction sur les revenus fonciers qu’il perçoit de la location du logement qui a fait l’objet de l’engagement de location.

La base de la déduction est constituée par les loyers tirés de la location du logement pour lequel l’engagement de location a été pris avec l’Agence nationale de l’habitat.

Article 31 (I-1°) du code général des impôts

BOI-RFPI-SPEC-20-40-30
Base de la déduction lorsque le logement est pourvu d'annexes

Lorsque le logement est pourvu d’annexes qui sont les dépendances immédiates et nécessaires du logement, la location de ces annexes ouvre droit à la déduction spécifique à condition que ces annexes soient :

  • situées dans le même immeuble que le logement lui même
  • occupées par le locataire du logement. La location de ces annexes à  une autre personne  que le sous  locataire du logement n’ouvre pas droit à la déduction spécifique.
  • en cas de location du logement à une personne et des annexes à une autre, le propriétaire ne pourra appliquer la déduction que sur les revenus fonciers perçus au titre de la sous location du seul logement.

Location des garages et emplacements de stationnement
I° Location de garage ou d’emplacement de stationnement faisant l’objet d’un bail distinct :
  • lorsque le garage ou l’emplacement de stationnement est loué au locataire (l’organisme public ou privé) par un bail distinct du bail d’habitation, les loyers perçus au titre de la location du garage ou de l’emplacement de stationnement n’entrent pas dans la base de la déduction.
II° Location de garage ne faisant pas l’objet d’un bail distinct :
  • lorsque le garage ne fait pas l’objet d’un bail distinct de celui du logement, la base de la déduction est constitué par la totalité des loyers perçus par le propriétaire bailleur, sans distinguer la part correspondante à celle du garage ou de l’emplacement de stationnement.
  • le garage ou l’emplacement de stationnement ne doit pas être physiquement séparé de l’immeuble dont fait partie le logement : pour accéder au garage le sous locataire ne doit pas être dans l’obligation de pénétrer dans le logement qu’il occupe.

Lorsque le logement est la propriété d'une société
  • Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, chaque associé bénéficiera de la totalité de la déduction sur la part du loyer qu’il perçoit.

Logements détenus en indivision
  • Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficiera de la totalité de la déduction sur la part de loyer qu’il perçoit. Cette part est proportionnelle à ses droits dans l’indivision.

Taux de la déduction
  • Le taux de la déduction est de 70 %
Événements entraînant un modification du taux de la déduction

Le propriétaire perdra le bénéfice du taux à 70 % dans les cas suivants :

  • le logement n’est plus donnée en location à un organisme public ou privé en vue de sa sous location à l’une des personne éligibles.

Limite :

  • Cependant si l’interruption de la location intervient au cours de l’engagement de location, le propriétaire pourra continuer à bénéficier d’un taux de déduction à 30 % ou 60 % s’il passe une convention avec l’Agence nationale de l’habitat et si le logement est loué dans les conditions exigées par cette convention.

Date de départ de la déduction spécifique
  • La déduction s’applique dès la prise d’effet de la convention avec l’Agence nationale pour l’habitat.
  • La convention prend effet à compter de celle du bail qui est conclu avec le locataire du logement.
  • La prise d’effet du bail doit intervenir au plus tard dans les deux mois qui suivent la date d’enregistrement de la demande de conventionnement auprès de l’Agence nationale de l’habitat.
Décret n°2010-122 du 5 Février 2010

Durée de la déduction spécifique
  • Le propriétaire bailleur bénéficiera de la déduction pendant toute la durée de la convention conclue avec l’Agence Nationale pour l’habitat. La durée de cette convention est de six ans.
  • La date d’expiration de la convention est fixée sur le formulaire de la convention qui doit être fournie par l’Agence nationale de l’habitat.

Fin de la convention alors que le bail est en cours

Lorsque la convention passée avec l’Agence nationale pour l’habitat arrive à son terme et alors que le contrat de location se poursuit;

  • le propriétaire bailleur pourra continuer à bénéficier de l’avantage fiscal jusqu’au terme du bail de location. Le terme du bail du bail de location correspond à la date fixée pour son renouvellement ou sa reconduction.

Conditions :

  • Le logement doit être occupé par le même locataire.

Obligation de poursuivre la location en cas d'imputation des déficits fonciers sur le revenu global
  • Lorsque le propriétaire bailleur constatera un déficit foncier provenant du logement qui fait l’objet de la convention avec l’Agence nationale de l’habitat et  qu’il décide d’imputer sur son revenu global (imputation autorisée dans la limite de 10 700 euros par an), la logement devra être loué jusqu’au 31 Décembre de la troisième année qui suit l’imputation sur le revenu global.
  • Si la convention est arrivée à échéance et que le bail est renouvelé ou reconduit, le propriétaire bailleur ne sera pas cependant tenu de louer à des locataires dont les revenus ne dépassent pas les plafonds comme il disposera d’une entière liberté pour la détermination du loyer.

Les incompatibilités
I° Incompatibilité avec le régime du micro foncier :
  • Le régime du micro foncier est incompatible avec la déduction « ANAH ».
Article 32 du code général des impôts

 

II° compatibilité avec les avantages fiscaux Malraux:
  • Pour un même logement, le propriétaire peut bénéficier des avantages fiscaux « Malraux » et de la déduction ANAH.

Pour en savoir plus sur le dispositif « Malraux » cliquer ici

III° Incompatibilité avec le plafonnement des avantages fiscaux:
Article 200-O-A du code général des impôts
  • le montant de l’avantage qui est accordé au titre de la déduction n’est pas pris en compte pour la détermination du plafonnement global des avantages fiscaux.
  • Limite, lorsque le propriétaire impute les déficits fonciers, qu’il constate, sur son revenu global, cet avantage fiscal est pris en compte pour la détermination du plafond .

 

Remise en cause de l'avantage fiscal

L’avantage fiscal constitué par la déduction à laquelle peut prétendre le propriétaire bailleur sera remis en cause lorsque le propriétaire bailleur ne respectera pas son engagement de location, les conditions de mise en location ou lorsqu’il cède le logement pendant la période d’engagement de location.

I° Non respect de l’engagement de location ou des conditions de mise en location :
Absence de convention :
  • lorsque le propriétaire n’a pas passé de convention avec l’Agence nationale pour l’habitat, l’avantage fiscal sera remis en cause.
Résiliation de la convention :
  • lorsque le propriétaire bailleur ne respecte pas ses engagements, l’Agence nationale pour l’habitat pourra résilier la convention qu’elle a passée avec le propriétaire bailleur.

La résiliation entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.

Exception :

  • lorsqu’une convention avec travaux est passée en même temps que la résiliation de la convention initiale
Utilisation du logement par le propriétaire:
  • lorsque le propriétaire du logement utilise celui-ci pendant la période d’engagement de location, l’avantage fiscal sera remis en cause.
Interruption de la location :

Lorsque la location est interrompue pour une durée supérieure à douze mois, du fait du congé du locataire, l’avantage fiscal sera remis en cause.

Exception :

L’avantage fiscal ne sera pas remis en cause lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune :

Mise en location du logement à des personnes qui ne peuvent l’occuper :

Lorsque le logement est occupé à quelque titre que ce soit par l’une des personnes suivantes, l’avantage fiscal sera remis en cause :

  • ascendant ou descendant du propriétaire
  • un membre du foyer fiscal du propriétaire
  • un associé de la société non soumise à l’impôt sur les sociétés qui est propriétaire du logement
  • un ascendant ou un descendant de l’un des associés de la société non soumise à l’impôt sur les société qui est propriétaire du logement
  • un membre du foyer fiscal de l’un des associés de la société non soumise à l’impôt sur les sociétés qui est propriétaire du logement.

Limite :

  • lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les société et qu’il est mis en location à l’un des associés, un ascendant ou descendant de l’un des associé ou à un membre du foyer fiscal de l’un des associés, l’avantage fiscal ne sera remis en cause qu’à l’égard de l’associé concerné.
Changement de locataire qui ne remplit pas les conditions de ressources :
  • lorsque le logement est occupé par un nouveau locataire qui ne remplit pas les conditions de ressources ouvrant droit à l’avantage fiscal, ce dernier sera remis en cause.

Exception :

  • lorsque le changement de locataire est imputable à l’ancien locataire.
II° Cession du logement pendant la période d’engagement de location:
  • lorsque le logement est cédé durant la période d’engagement de location, l’avantage fiscal sera remis en cause.
  • Il en sera de même à l’égard de l’associé qui cède ses parts sociales de la société non soumise à l’impôt sur les sociétés .
Mutation à titre gratuit ou de l’usufruit :
  • la cession à titre gratuit (donation) du logement ou la cession de son usufruit entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.

Exceptions :

  • lorsque la cession résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du logement en pleine propriété pourra demander la reprise de l’avantage fiscal à son profit.
  • La déduction dont avait bénéficié le couple soumis à imposition commune avant le décès ne sera pas remise en cause.
Mutation à titre onéreux du logement (vente ou échange ou dation en paiement):
  • en cas de mutation à titre onéreux du logement ou de son usufruit , l’avantage fiscal sera remis en cause.

Exceptions :

L’avantage fiscal ne sera pas remis en cause dans les cas suivants :

  • lorsque l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie (article L.341-4 du code de la sécurité sociale)
  • Lorsque l’un des membres du couple soumis à imposition commune est licencié ou mis à la retraite
  • lorsque l’un des membres du couple soumis à imposition commune décède.
Cession de droits indivis :
  • lorsque le logement est détenu en indivision, la cession des droits indivis entraîne une remise en cause de l’avantage fiscal à l’égard de l’indivisaire qui a cédé ses droits.

Exceptions :

  • lorsque l’un des membres du couple soumis à imposition commune, et dont l’un d’eux est indivisaire , est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie (article L.341-4 du code de la sécurité sociale).
  • Lorsque l’un des membres du couple dont l’un des membres est indivisaire soumis à imposition commune est licencié ou mis à la retraite.
Échange ou apport en société :
  • lorsque le logement fait l’objet d’un échange ou d’un apport en société, l’avantage fiscal sera remis en cause.
Inscription du logement à l’actif d’une entreprise individuelle :
  • Lorsque le logement est inscrit à l’actif d’une entreprise individuelle, l’avantage fiscal sera remis en cause.
III° Modalités de remise en cause de l’avantage fiscal :
  • le revenu foncier brut du propriétaire de l’année au titre de laquelle la déduction a été déduite sera majorée de celle-ci.
  • L’administration fiscale dispose d’un délai de trois pour reprendre l’avantage fiscal.

BOI-RFPI-SPEC-20-40-40

 

Liste des documents à adresser à l'administration fiscale

Le propriétaire bailleur devra adresser à l’administration fiscale les documents suivants :

  • copie de la convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat signée par le bailleur et par l’Agence nationale de l’habitat:
Pour télécharger la convention type cliquer ici
  • copie de l’engagement de location signé par le bailleur et l’Agence nationale de l’Habitat:
Pour télécharger l’engagement de location type cliquer ici
  • copie de l’avis d’imposition du sous locataire.
  • L’avis d’imposition devra être celui établi au titre de l’avant dernière année précédant la signature du contrat de location.

L’organisme locataire et le propriétaire devront joindre une déclaration sur l’honneur précisant que le logement est occupé par :

  • une personne ou une famille éprouvant des difficultés particulières en raison de l’inadaptation de ses ressources ou des ses conditions d’existence
  • ou une personne physique dont la situation nécessite une solution locative de transition.

Ces documents doivent être adressés à l’administration fiscale avec la déclaration de revenus du propriétaire de l’année au tire de laquelle le propriétaire bénéficiera pour la première fois de la déduction.

En cas de changement de locataire ces mêmes documents devront être dressées à l’administration fiscale.

Obligations en cas de prorogation de la convention ANAH
  • Lorsque le propriétaire bailleur souhaite prolonger son engagement de location, il devra adresser à l’administration fiscale, une copie de l’avenant à la convention signée de l’Agence nationale de l’habitat.

Obligations en présence de plusieurs logements
  • Lorsque le propriétaire demande le bénéfice de l’avantage fiscal au titre de plusieurs logements, il devra adresser l’ensemble de ces documents pour chaque logement.

Obligations déclaratives des sociétés

La société devra adresser à l’administration fiscale les documents suivants :

  • copie de la convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat signée le bailleur et par l’Agence nationale de l’Habitat:
Pour télécharger la convention type cliquer ici
  • copie de l’engagement de location signé par la société:
Pour télécharger l’engagement de location type cliquer ici
  • copie de l’avis d’imposition des sous locataires.

L’avis d’imposition devra être celui établi au titre de l’avant dernière année précédant la signature du contrat de location.

  • Copie du bail passé avec l’organisme locataire

Ces documents doivent être adressés à l’administration fiscale avec la déclaration de revenus du propriétaire de l’année au tire de laquelle le propriétaire bénéficiera pour la première fois de la déduction.

En cas de changement de locataire ces mêmes documents devront être dressées à l’administration fiscale.

I° Attestation annuelle :
  • chaque année la société devra joindre à sa déclaration de résultat, un exemplaire de l’attestation fournie aux associés.
II° Obligations à l’égard des associés :
  • chaque année au plus tard le 1er Mai, la société devra envoyer aux associés une attestation annuelle
Pour télécharger le modèle d’attestation annuelle cliquer ci
III° Dépôt des titres :
  • les parts de la société détenues par les associés doivent faire l’objet d’une inscription sur un compte ouvert au nom de l’associé dans la compatibilité de la société ou sur un registre spécial.
  • Cette inscription doit avoir lieu dans les trente jours qui suivent la date limite de dépôt de déclaration de résultat de la société.
IV° Obligations administratives des associés :
  • Les associés de la société devront s’engager à conserve leurs parts sociale durant toute la durée d’engagement de location.
Pour télécharger la lettre type d’engagement de conservation des parts cliquer ici
  • Cette lettre devra être produite auprès de l’administration fiscale lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année au titre de laquelle la déduction s’applique la première fois.
  • Les associés devront joindre chaque année à leur déclaration de revenus un exemplaire de l’attestation qui leur a été fournie par la société et à laquelle cette dernière est tenue.