Vente en l’état futur d’achèvement – VEFA – Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

La vente en l’état futur d’achèvement d’un logement est une vente d’immeuble à construire.

L’article L261-3 du code de la construction et de l’habitation précise :

  • Il s’agit d’un contrat par lequel une personne va vendre un terrain à une autre et par lequel le vendeur s’engage à construire sur ce terrain un logement.
  • L’acquéreur deviendra propriétaire des constructions au fur et à mesures de leur exécution.
  • L’acquéreur devra payer le prix de vente de façon fractionnée, au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Toutes les ventes de logements en l’état futur d’achèvement doivent obligatoirement faire l’objet d’un acte authentique de vente passé devant notaire.

Le contrat doit contenir un certains nombres de mentions obligatoires relatives à l’information de l’acquéreur mais aussi aux conditions d’exécution du contrat.

Le contrat sera définitivement exécuté par la réception et la livraison du logement. Le vendeur devra un certain nombre de garanties à l’acquéreur .

Qu'est ce qu'une vent en l'état futur d'achèvement - Définition

Article L261-3 du code de la construction et de l’habitation :

” La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. “

  • Tous les contrats qui ont pour objet le transfert de propriété d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel qui comportent l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements au fur et à mesure de l’exécution des travaux de construction et avant l’achèvement de celle-ci, est un contrat de vente en l’état futur d’achèvement.
  • Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement devra contenir un certain nombre de clauses relatives à la construction,à la superficie, aux  modalités de paiement du prix et délais de livraisons.
Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement doit être passé devant notaire (doit être un acte authentique

Article L.261-11 du code de la construction et de l’habitation :

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement doit être conclu en la forme authentique :

  • Il doit faire l’objet d’un acte notarié de vente.
Sanction :
  • en l’absence d’acte authentique de vente, le contrat de vente est nul.
Obligation de remise préalable du réglement de copropriété

Article L.261-11 du code de la construction et de l’habitation :

Préalablement à la signature de l’acte de vente notarié, le règlement de copropriété doit être remis à chaque acquéreur du logement.

  • Doit être remis à l’acquéreur, le règlement de propriété définitif et non un simple projet.
  • Le règlement de copropriété ne pourra être modifié par la suite par le vendeur.
Sanctions :
  • l’acquéreur du logement pourra demander la nullité du contrat de vente.
  • la nullité du contrat de vente devra être invoquée avant l’achèvement des travaux.
Mentions obligatoire - Garantie d'achèvement

Article L.261-11(b) du code de la construction et de l’habitation :

  • Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement devra mentionner la garantie financière d’achèvement du logement.
  • Le contrat devra préciser que l’acquéreur reconnaît être averti de la teneur de la garantie d’achèvement.
  • Le vendeur devra fournir les justificatifs pertinents de souscription de cette garantie ainsi que de son contenu.
Informations obligatoires sur la consistance du logement (plans, descriptifs..)

Article L.261-11 du code de la construction et de l’habitation :

  • le contrat de vente en l’état futur d’achèvement doit préciser la description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble.
  • Il doit aussi comporter les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble.
  • Ces précisions devront figurer dans un document annexé à l’acte de vente ou déposé au rang des minutes d’un notaire. Lorsque les documents sont déposés au rang des minutes d’un notaire, l’acte de vente devra y faire référence.

Information sur les plans, coupes et élévations :

Article R.261-13(b) du code de la construction et de l’habitation :

  • La consistance de l’immeuble résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements.
  • Si l’immeuble (ou le logement ) fait partie d’un ensemble immobilier, ces indications devront être complétées par un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d’étage de chacun des bâtiments.
  • Les plans devront également faire ressortir les passages des canalisations et des gaines.
En cas d’erreur importante (substantielle) sur les surfaces :
  • l’acquéreur pourra demander la résolution de la vente.
  • l’acquéreur pourra demander une réduction du prix de vente.
Différence de surface entre celle mentionnée au contrat préliminaire de réservation et celle mentionnée à l’acte de vente définitif :

la surface habitable indiquée au contrat préliminaire de réservation peut être approximative.

Notice descriptive

Article R.261-13 du code de la construction et de l’habitation :

  • Les caractéristiques techniques du logement et de l’immeuble vendu résultent soit d’un devis descriptif servant de base aux marchés ou d’une notice descriptive conforme à un modèle type agrée par arrêté ministériel.
  • La notice descriptive doit être conforme au modèle établie par l’arrêté du 10 Mai 1968 .

Obligation d’annexer la notice descriptive ou le devis descriptif à l’acte de vente

Article L.261-11 alinéa 4 du code de la construction et de l’habitation :

  • La notice descriptive ou le devis descriptif devront être annexés à l’acte de vente ou déposés au rang des minutes du notaire qui est chargé de recevoir les actes de ventes.

Article R.261-13 dernier alinéa du code de la construction et de l’habitation :

  • Un plan coté et une notice indiquant les éléments d’équipement propres au local vendu doivent être annexés au contrat de vente.

Conditions techniques et contrats préliminaire :

  • La conformité des conditions techniques de l’immeuble s’apprécie au seul regard du contrat de vente et des documents qui lui sont annexés , passé devant notaire et non au regard du contrat préliminaire de réservation.
Clauses de modification de la notice descriptive
  • L’acte de vente ou la notice descriptive peuvent prévoir que le vendeur pourra remplacer certains équipements ou matériaux par d’autres.

Conditions:

La matériaux ou éléments d’équipements prévus au contrat doivent :

  • s’avérer impossible ou difficile à installer ou utiliser.
  • Il doivent être de nature à entraîner des désordres ou ne présentent pas les mêmes avantages que d’autres procédés.
  • Les nouveaux matériaux et équipements de remplacement doivent être de qualité au moins équivalente.

Article R132-2 du code de la consommation:

  • Ces clauses sont valides à condition qu’il n’en résulte ni augmentation de prix , ni altération de qualité .
Stipulations relatives aux délais de livraison/ Non respect des délais de livraison

Article L.261-11 du code de la construction et de l’habitation :

  • le contrat de vente en l’état futur d’achèvement d’un logement doit préciser le délai de livraison.
  • A défaut de la mention du délai de livraison, la nullité du contrat de vente pourra être demandée par l’acquéreur.

La date exacte de la livraison n’a pas à être mentionnée . Le vendeur peut indiquer une simple période de livraison : en mois , ou en trimestre.

ffffClauses de prorogation de livraison :

  • Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement pourra prévoir une clause prévoyant une prolongation du délai de livraison (prorogation du délai de livraison).
  • La cause  qui permettra la prorogation du délai de livraison doit être légitime. Elle ne doit pas permettre au vendeur de s’exonérer de son obligation de livrer dans les délais prévus par le contrat.

Les tribunaux considèrent que les clauses du contrat de vente en l’état futur d’achèvement qui prévoient une prorogation du délai de livraisons pour l’une des causes suivantes ne sont pas légitimes :

  • arrêt du chantier imposé par l’administration pour non respect des règles d’hygiène et de sécurité ;
  • incident grave qui affecte le fonctionnement d’une grue ou du matériel de chantier ;

Seront considérés comme des causes légitimes de prorogation du délai de livraison :

  • les intempéries
  • la force majeure
  • le cas fortuit
  • la défaillance d’une entreprise participant au chantier de construction

Prorogation du délai de livraisons en l’absence de clause au contrat de vente :

  • lorsque le contrat de vente en l’état d’achèvement ne stipule aucune clause permettant la prolongation (prorogation) du contrat , le vendeur pourra invoquer la force majeure ou le cas fortuit pour obtenir une prolongation du délai :
Sanctions du non respect de délai de livraison
  • Lorsque le délai de livraison n’est pas respecté par le vendeur, l’acquéreur pourra demander et obtenir des dommages et intérêts si le retard lui cause un préjudice.

Exemples :

l’acquéreur du logement pourra obtenir la l’indemnisation du préjudice qu’il éprouve du fait :

  • du surcoût de loyer lorsque l’acquéreur envisageait  d’habiter dans le logement livré avec retard.
  • la perte d’une chance de percevoir un loyer lorsque l’acquéreur souhaitait mettre en location le logement. Ne sera pas indemnisé la perte de loyer en elle-même, la mise en location ne revêtant pas de caractère certain.
  • la perte d’un avantage fiscal
  • du montant des intérêts intercalaires que l’acquéreur a du débourser du fait du retard de la livraison

Résolution de la vente :

  • En cas de retard dans la livraison, l’acquéreur pourra demander la résolution de la vente.
Travaux réalisé par l'acquéreur - loi ELAN

L’article L.261-15 du code de la construction et de l’habitation prévoit que dans le cadre dune vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur peut se réserver l’exécution de travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même.

Conditions :

  • Cette possibilité doit être prévue dans le contrat préliminaire de réservation.
  • Le contrat doit comporter une clause en caractères très apparents stipulant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent des travaux qu’il réalise lui même.
  • Les travaux ne peuvent être réalisés qu’aprés la livraison de l’immeuble ou du logement.

Mentions obligatoires au contrat :

le contrat préliminaire de réservation et le contrat de vente en l’état futur d’achèvement devront préciser :

  • Le prix de vente du logement ou de l’immeuble acquis en l’état futur d’achèvement.
  • Le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution.
  • la consistance des travaux doit être décrite par le vendeur.
  • Le coût des travaux doit être chiffré par le vendeur.
  • Le coût total de l’opération pour l’acquéreur comprenant le prix acquisition et le prix des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution.
  • Le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution des travaux.
  • Lorsque le vendeur renonce à exécuter les travaux lui même, le contrat devra préciser que le vendeur est tenu d’exécuter ou de faire exécuter les travaux au prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire de réservation.

Liste des travaux pouvant être réservés à l’acquéreur :

L’arrêté du 28 Octobre 2019 fixe a liste de ces travaux pouvant être réalisé par l’acquéreur.

La liste limitative des travaux réservés par l’acquéreur est la suivante :

  • L’installation des équipements sanitaires de la cuisine et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
  • L’installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d’eau et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
  • L’installation des équipements sanitaires du cabinet d’aisance ;
  • La pose de carrelage mural ;
  • Le revêtement du sol à l’exclusion de l’isolation ;
  • L’équipement en convecteurs électriques, lorsque les caractéristiques de l’installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise ;
  • La décoration des murs.

Travaux exclus :

  • Sont exclus de la liste des travaux pouvant être réservés à l’acquéreur, ceux portant sur les installation d’alimentation en eau potable et ceux portant sur les installations d’évacuation des eaux usées.

Ces travaux devront respecter les caractéristiques suivantes :

  • être sans incidence sur les éléments de structure;
  • ne pas nécessiter d’intervention sur les chutes d’eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l’intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment ;
  • ne pas intégrer de modifications sur les canalisations d’alimentation en eau, d’évacuation d’eau et d’alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure ;
  • ne pas porter pas sur les entrées d’air ;
  • ne pas conduire à la modification ou au déplacement du tableau électrique du logement.
Interdiction de tout versement avant la signature du contrat de vente chez le notaire

Article L.261-12 du code de la construction et de l’habitation.

  • le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun dépôt, avant la signature du contrat de vente (signature chez le notaire).

Exception :

Article L.261-15 du code de la construction et de l’habitation :

  • La vente en l’état futur d’achèvement (contrat de vente en l’état futur d’achèvement signé chez le notaire) peut être précédée d’un contrat préliminaire de réservation.
  • Dans ce cas, le vendeur pourra se voir remettre un dépôt de garantie par l’acquéreur.
Mentions obligatoires relatives aux conditions financières de la vente

Article L.261-11(b) du code de la construction et de l’habitation :

  • Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement doit préciser le prix et les modalités de paiement de celui-ci .

Après la signature de la vente (signature du contrat de vente en l’état futur d’achèvement chez le notaire), les versements du prix sont plafonnés et échelonnés :

Les paiements ne peuvent excéder  les paliers suivants au fur et à mesure de l’exécution des travaux :

  • 35 % du prix à l’achèvement des fondations
  • 70 % à la mise hors d’eau
  • 95 % à l’achèvement de l’immeuble.

Fondations :

il s’agit des ouvrages de gros œuvre situés au dessous du sol le plus bas ou du sol naturel.

Mise hors d’eau :

il y a mise hors d’eau lorsque le gros œuvre est achevé et l’étanchéité réalisée.

Achèvement :

Article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’immeuble ou le logement sera réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation de l’immeuble.

Versements périodiques constants

Article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation :

  • Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement peut prévoir que le paiement se fera par versements périodiques constants.

Cependant, ces versements périodiques ne pourront excéder les plafonds suivants en fonction de l’état d’avancement des travaux de construction:

  • 35 % du prix à l’achèvement des fondations
  • 70 % à la mise hors d’eau
  • 95 % à l’achèvement de l’immeuble

En cas de retard dans la réalisation des travaux, l’acquéreur peut refuser de payer le ou les versements qui ne sont plus à la mesure de l’avancement des travaux

Paiement du prix au moment de la remise des clefs :

Article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation.

  • le solde du prix devra être payé au moment de  la mise en disposition à l’acquéreur du logement.
  • La mise à disposition correspond à la remise des clefs du logement à l’acquéreur.
  • La mise à disposition du logement suppose que celui-ci soit achevé.
  • La mise à disposition peut être antérieure à la procédure de réception

Consignation du solde du prix en cas de contestation :

Article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation.

En cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat :

  • le solde du prix peut être consigné en cas de contestation de la part de l’acquéreur.
  • L’acquéreur pourra consigner la solde du prix s’il constate et fait état de défauts apparents.
  • La consignation peut se faire sans autorisation judiciaire.
  • Le vendeur ne peut refuser de remettre les clefs à l’acquéreur si ce dernier a consigné le solde du prix de vente en raison de défaut apparents.

Modalités de révision du prix

Article L.261-11(alinéa 6) du code de la construction et de l’habitation

  • Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement pourra prévoir que le prix est révisable
  • Dans ce cas, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement devra prévoir les modalités de révision du prix.
  • lorsqu’il est prévu une révision du prix par le contrat , le nouveau prix ne pourra être calculé qu’en fonction de la variation d’un indice national du bâtiment tous corps d’état mesurant l’évolution du coût des facteurs de production dans le bâtiment et publié par l’autorité administrative.

Article R.261-15 du code de la construction et de l’habitation.

  • L’indice retenu est l’index national du bâtiment tous corps d’état dénommé BT 01.

Limites à la variation du prix de vente :

Article R.261-15 du code de la construction et de l’habitation

  • L’indexation du prix doit être limitée à 70 % de la variation de l’index BT01.
  • La révision du prix en fonction de la variation de l’index BT01 aura lieu au fur et à mesure et à hauteur des paiements réalisés par l’acquéreur.
  • Les clauses du contrat de vente en l’état futur d’achèvement qui prévoient d’autres modalités d’indexation ou de révision du prix sont nulles.
Différence entre le prix porté au contrat préliminaire de réservation et le prix porté au contrat de vente

Article R.261-15 du code de la construction et de l’habitation :

Lorsque le prix indiqué au contrat préliminaire est différent de celui stipulé dans le contrat de vente notarié :

  • Le contrat préliminaire de réservation doit indiquer le prix prévisionnel de la vente.
  • Le prix porté au contrat de vente définitif,  pourra donc stipuler un prix différent de celui porté au contrat préliminaire.
  • si le prix de vente définitif stipulé au contrat de réservation excède de plus de 5 % le prix prévisionnel qui était porté au contrat préliminaire de réservation, l’acquéreur pourra choisir de renoncer au contrat de vente.
  •  le dépôt de garantie qu’il avait versé à l’occasion de la signature du contrat de réservation devra lui être restitué.
Les indemnités de retard

Article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation

  • Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement peut prévoir qu’en cas de retard dans les paiements ou les versements échelonnés du prix , une pénalité de retard devra être payée à l’acquéreur de l’immeuble.
  • cette indemnité est plafonnée à 1 % par mois.
La résolution du contrat de vente pour non paiement ou retard dans le paiement du prix.

Article L.261-13 du code de la construction et de l’habitation

  • le contrat de vente en l’état futur d’achèvement peut comprendre une clause de résolution de plein droit dans le cas ou l’acquéreur ne respecte pas son obligation de verser le prix de vente de manière échelonnée, au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
  • Le fait de ne pas payer l’une des échéances prévues peut entraîner l’application de la clause qui permettra au vendeur de l’immeuble de mettre fin au contrat.

Condition de mise en œuvre de la clause de résolution de plein droit :

  • afin de faire jouer la clause de résolution de plein droit, le vendeur de l’immeuble devra adresser à l’acquéreur une sommation ou un commandement de payer .
  • Ces actes doivent être signifié par acte d’huissier à l’acheteur qui n’a pas respecté ses obligations.
 Délai de droit accordé à l’acquéreur :
  • à compter de la signification de la sommation ou du commandement de payer, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois pour payer au vendeur de l’immeuble les sommes dues.
  • La clause de résolution de plein droit insérée dans le contrat de vente  ne produira effet qu’au terme de ce délai de un mois.
  • Le délai court à compter de la signification du commandement de payer ou de la sommation de payer.
 Délai accordé à l’acquéreur par le juge :
  • dans le mois qui suit la signification du commandement de payer ou de la sommation de payer, l’acquéreur de l’immeuble peut saisir un tribunal afin d’obtenir un délai de paiement.
  • Le juge  pourra accorder un report ou un échelonnement des paiements.
  • Le report ou l’échelonnement ne peut être supérieur à deux ans.
  • La décision de report du juge entraîne de plein droit les majorations d’intérêts ou les pénalités de retard qui seraient normalement dues à raison des retards de paiement.
  • Si l’acquéreur respecte les délais accordés par le juge, la clause de résolution de plein droit ne s’applique pas pendant tout le délai accordé par le juge.
Délai refusé par le juge ou lorsque l’acquéreur ne respecte pas les délais :
  • si le juge n’accorde aucun délai à l’acquéreur, la clause résolutoire de plein droit jouera et le contrat sera résolu.

Effets de la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement :

  • Si le contrat de vente en l’état futur d’achèvement est résolu, le vendeur devra restituer la totalité des sommes qu’il a perçu de l’acquéreur.
  • Cette obligation de restitution s’applique également au sommes qui lui ont été versées au titre de l’aide personnalisée au logement. Dans ce dernier cas, les sommes devront être directement restituées à l’organisme qui a payé.

Paiement d’une indemnité en cas de résolution du contrat :

  • à l’acquéreur, lorsqu’il ne pait pas ou avec retard
  • au vendeur en cas de retard dans la livraison ou lorsque la livraison de l’immeuble n’est pas conforme aux prescriptions du contrat.
Indemnité contractuelle :
  • Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement peut prévoir qu’en cas de résolution du contrat de vente, une indemnité pourra être demandée à la partie au contrat qui n’a pas respecté ses obligations.
Indemnité contractuelle déplafonnée :

Article L.261-14 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation :

  • Même si le contrat de vente en l’état d’achèvement prévoit le paiement d’une indemnité , le vendeur ou l’acquéreur pourra obtenir réparation totale du préjudice réel qu’il a éprouvé du fait du non respect des stipulations du contrat.
  • Dans ce cas, il devra saisir le juge compétent.

Rentabilité locative

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