Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) – La garantie de parfait achèvement.

Le constructeur d’un logement acquis dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement est tenu d’une garantie de parfait achèvement.

Cette garantie permet à l’acquéreur d’obtenir la réparation de tous les désordres ou dommages qu’il constate dans l’année qui suit la réception du logement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l‘ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Cette garantie, obligatoire et dont ne peut s’exonérer le constructeur ou le vendeur peut consister en une garantie financière qui permettra l’achèvement de la construction du logement ou en une garantie de remboursement en cas de résolution du contrat de vente en cas de non achèvement de la construction.

Les désordres et défauts couverts par la garantie de parfait achèvement
  • La garantie de parfait achèvement  couvre tous les désordres ou dommages qui peuvent affecter la construction, y compris ceux affectant la solidité de l’ouvrage ou sa destination normale .
  • Sont ainsi couverts toutes la malfaçons, non façons, défaut de conformité affectant la construction.
Conditions de mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement

Article 1792-6 alinéa 2 du code civil

“La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception”

  • Les désordres sont signalés au maître de l’ouvrage lors de la réception par la rédaction de réserves au procès verbal de réception ou notifiés au constructeur dans l’année qui suit la réception.

Obligation pour le maître de l’ouvrage de signaler les désordres apparents lors de la réception :

  • Le maître de l’ouvrage (la personne pour le compte de laquelle est réalisée la construction) doit mentionner au procès verbal de réception les désordres apparents au moment de la réception.
  • si le maître de l’ouvrage ne mentionne pas au procès verbal de réception les désordres apparents lors de la réception, il ne pourra bénéficier de la garantie de parfait achèvement et ne pourra pas faire jouer non plus garantie décennale ou même la responsabilité de droit commun du constructeur.

Désordres qui se révèlent après le procès verbal de réception :

Article 1792-6 alinéa 2 du code civil :

  • La garantie de parfait achèvement couvre également tous les désordres apparus après la réception et qui sont signalés par voie de notification écrite au constructeur.
  • La notification au constructeur doit intervenir dans l’année qui suit le procès verbal de réception.
  • La notification peut se faire par tous les moyens. Il est recommandée de l’adresser au constructeur par exploit d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Garantie des défauts d'isolation phonique

Article L.111-11 du code de la construction et de l’habitation

  • Les défauts d’isolations phoniques sont couverts par la garantie de parfait achèvement.
  • Les défauts d’isolation phoniques visés sont ceux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d’isolation phonique.
  • La garantie de parfait achèvement ne couvre que les défauts d’isolation phonique des locaux d’habitation, à l’exclusion des bâtiments de bureau , industriels et/ou commerciaux.
Extension de la garantie de parfait achèvement au-delà du délai de un an :

Article L.111-11 du code de la construction et de l’habitation

  • Le point de départ du délai de un an ne court par à compter de la réception, mais à compter de la prise de possession du logement par son premier occupant.
  • La garantie de parfait achèvement est  accordée au premier occupant du logement et due par le vendeur ou promoteur immobilier.

 Défauts d’isolation phonique et garantie décennale :

  • les tribunaux décident que lorsque les défauts d’isolation phoniques rendent la construction impropre à sa destination, ces défauts sont couverts par la garantie décennale.

Rentabilité locative

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