Révision- Réévaluation du loyer du bail d’habitation renouvelé

La validité de la demande de réévaluation des loyers à l’occasion du renouvellement du bail est subordonnée à deux conditions :

• le bailleur ne doit pas avoir délivré son congé au locataire

• le loyer doit être manifestement sous-évalué

L’absence de congé délivré au locataire :

Article 17-2 (II, alinéa 7) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Article 17-2 (II, alinéa 7) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent II, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

lorsque le bailleur fait une demande de réévaluation du loyer du bail renouvelé, il ne peut donner congé au locataire:

• les tribunaux décident que le bailleur ne peut proposer le renouvellement avec un nouveau loyer et dans en même temps indiquer au locataire qu’à défaut d’accord sur le nouveau loyer, le renouvellement vaudra congé.

• Le congé adressé par le bailleur n’a aucun effet et le bail se poursuivra aux anciennes conditions. Les tribunaux décident  que le bail est reconduit tacitement entre le locataire et le bailleur. Le loyer du bail en cours s'appliquera.

Le loyer doit être manifestement sous évalué :

Article 17-2 (II alinéa 1) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Article 17-2 (II, alinéa 1) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 Dans les zones où ne s'applique pas l'arrêté mentionné au I de l'article 17, lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.

Lors du renouvellement du bail, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué:

• le bailleur devra apporter la preuve que le loyer est manifestement sous évalué. Il pourra rapporter cette preuve librement. Il n’existe aucun seuil légal ou réglementaire déterminant ce qu’est ou non un loyer sous évalué.

• Le bailleur pourra démontrer que le loyer est manifestement sous évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour le même type de logement.

• Le nouveau loyer proposé et le caractère sous évalué du loyer doivent être justifiés par la production de références par le bailleur.

Article 17-2 (II, alinéa 2 ) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Article 17-2 (II, alinéa 2) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies aux cinquième et sixième alinéas du I du présent article.

La liste des communes de plus d’un million d’habitants est fixée par le décret n°87-818 du 2 Octobre 1987

Pour accéder à la liste des communes de plus d'un million d'habitant cliquer ici

Sanction de l’absence de références :

• lorsque le nombre de références fournies par le bailleur pour déterminer le nouveau loyer ne sont pas de trois ou de six (selon l’agglomération dans laquelle se situe le logement), les tribunaux décident que la proposition de renouvellement avec demande d’augmentation de loyer est nulle.

• Le loyer du bail renouvelé sera alors identique à l'ancien bail.

Liste des références pour déterminer le nouveau loyer du bail renouvelé :

Cette liste est issue du décret n°2015-650 du 10 Juin 2015 :

Les références à fournir par le bailleur doivent mentionner au moins pour chaque logement loué :

• le nom de la rue et la dizaine de numéro ou se situe l’immeuble;

• le type d’habitation, individuel ou collectif et l’époque de la construction de l’immeuble;

• l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur;

• la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales;

• l’existence éventuelles d’annexes prises en compte pour le loyers;

• l’état d’équipement du logement : notamment , WC intérieur, salle d’eau, chauffage central ;

• l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans;

• le montant du loyer mensuel hors charge effectivement exigé;

• l’année de constatation des éléments constitutifs de référence.;

Le bailleur pourra obtenir ces références auprès des observatoires locaux des loyers dont la création a été prévue par l’article 16 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 Article 16 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Des observatoires locaux des loyers peuvent être créés à l'initiative des collectivités territoriales, des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre compétents en matière d'habitat ou de l'Etat. Ces observatoires ont notamment pour mission de recueillir les données relatives aux loyers sur une zone géographique déterminée et de mettre à la disposition du public des résultats statistiques représentatifs sur ces données. Le parc de référence pour l'observation et l'analyse des loyers est constitué de l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, à l'exception de ceux appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et aux sociétés d'économie mixte de construction et de gestion des logements sociaux, ainsi que de ceux appartenant aux organismes bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L. 365-2 du code de la construction et de l'habitation. Les observatoires locaux des loyers mentionnés au premier alinéa sont agréés par le ministre chargé du logement, dans des conditions fixées par décret, après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement ou du conseil départemental de l'habitat et de l'hébergement mentionnés à l'article L. 364-1 du même code et sous condition du respect des prescriptions méthodologiques émises par une instance scientifique indépendante chargée de conseiller le ministre chargé du logement, dans des conditions définies par décret. L'agrément n'est accordé qu'aux observatoires dont les statuts assurent la représentation équilibrée des bailleurs, des locataires et des gestionnaires au sein de leurs organes dirigeants ainsi que la présence de personnalités qualifiées au sein de ces organes. L'Etat et les établissements publics de coopération intercommunale dotés d'un programme local de l'habitat exécutoire sont représentés au sein des organes dirigeants des observatoires. Toutefois, peuvent être agréés, à titre transitoire et jusqu'au 31 décembre 2015, les observatoires locaux des loyers dont les statuts ne sont pas conformes aux dispositions du présent article. Les observatoires locaux des loyers sont intégrés dans le dispositif d'observation de l'habitat défini à l'article L. 302-1 dudit code. Les observatoires locaux des loyers peuvent prendre la forme d'association ou de groupement d'intérêt public. Ils transmettent l'ensemble de leurs données à l'association nationale mentionnée au troisième alinéa de l'article L. 366-1 du même code. Un décret fixe les conditions dans lesquelles ces données sont transmises et peuvent être communiquées à des tiers. L'organisme mentionné à l'article L. 223-1 du code de la sécurité sociale transmet à l'association nationale mentionnée au troisième alinéa de l'article L. 366-1 du code de la construction et de l'habitation les données dont il dispose relatives aux loyers et aux caractéristiques des logements dont les occupants bénéficient de l'allocation mentionnée aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale, ainsi que le nom et l'adresse des propriétaires de ces logements. Un décret en Conseil d'Etat fixe la nature de ces données et leurs conditions de transmission et d'utilisation.

Pour accéder à liste des observatoires locaux cliquer ici

Formes de la demande de réévaluation, lettre de demande de réévaluation des loyers :

Article 17-2 (II) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 Article 17 (II) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989II. ― Dans les zones où ne s'applique pas l'arrêté mentionné au I de l'article 17, lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies aux cinquième et sixième alinéas du I du présent article. Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent II, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent II et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation. A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision. La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans. La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie.

la demande de réévaluation du loyer doit être formulée dans les mêmes formes que le congé :

• par courrier recommandé avec accusé de réception,

ou

• par remise en main propre contre décharge ou émargement,

ou

• par signification d’un acte d’huissier.

La demande de réévaluation des loyers doit être faite au moins six mois avant le terme du contrat de location.

Contenu de la demande de réévaluation des loyers :

Article 17-2 (alinéa 4) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Article 17-2 (alinéa 4) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent II et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

La lettre de notification doit reproduire intégralement les dispositions de l’article 17-2 (II) de la loi n°89462 du 6 Juillet 1989.

Sanctions :

Article 17-2 (II) alinéa 4 de la loi n°89462 du 6 Juillet 1989Article 17-2 (alinéa 4) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent II et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

Lorsque les dispositions de l’article 17-2 (II alinéa 4) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 ne sont pas respectées, la notification est nulle .

Lorsque le locataire est d’accord pour l’application d’un nouveau loyer réévalué, celui ci peut manifester son accord selon n’importe quelle forme.

Article 17-2 (II-alinéa 5) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Article 17-2 (alinéa 5) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation. A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

• Si le locataire ne répond pas à la notification du bailleur dans les quatre mois qui précèdent le terme du bail, il sera supposé avoir manifesté tacitement son désaccord aux nouveaux loyers proposés.

Dans ces cas, le bailleur devra engager la procédure prévue par la loi. S’il ne le fait pas ou le fait tardivement, le bail sera reconduit aux conditions antérieures et avec le même loyer.

Saisie de la commission départementale de conciliation :

Article 17-2 (II, alinéa 3) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 :Article 17-2 (alinéa 3) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation. A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

• En cas de désaccord entre le locataire et le bailleur, ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat de location, le locataire ou le bailleur doivent saisir la commission départementale de conciliation.

Règles de saisine de la commission départementale de conciliation :

Décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001 modifié par le décret n°2015-733 du 24 Juin 2015

• La Commission doit être saisie par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie électronique. Ces courriers doivent être adressés au secrétariat de la commission.

• La lettre de saisine doit indiquer le nom, qualité et adresse du demandeur ainsi que celle du défendeur au litige.

• Lorsque la demande est recevable, la commission convoque les parties à une séance au cours de laquelle l’affaire est examinée .La convocation est adressée aux parties au moins quinze jours avant la date de la séance.

• Les parties au litige doivent assister personnellement à la séance ou se faire représenter.

La commission s’efforce de concilier les parties:

• elle doit rendre un avis dans les deux mois qui suivent sa saisine par le locataire ou le bailleur.

• En cas de conciliation partielle des parties au litige, la commission constate la conciliation dans un document qui doit aussi faire apparaître les points de désaccord persistants.

Lorsque la commission constate un désaccord , le demandeur qui a saisi la commission peut ensuite saisir le tribunal.

Saisine du tribunal :

Article 17-2 alinéa 6 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Article 17-2 (alinéa 6) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

• A défaut d’accord constaté par la commission, le juge peut être saisi avant le terme du contrat.

Décision du tribunal :

• le tribunal fixera le loyer applicable par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et dans les conditions qui sont définies à l’article 17-2, I alinéas et 6 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989.Article 17-2 (alinéa 6) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Le tribunal peut augmenter le loyer.

• Dans ce cas, l’article 17-2 (II) alinéa 7 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 :prévoit que  l’augmentation se fera par paliers successifs.

Article 17-2 (II) alinéa 7 et alinéa 8 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 Article 17-2 (alinéa 7 et 8) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans. La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie.

• lorsque le bail se renouvelle pour une durée de trois ans et que la hausse est inférieure à 10 % , elle s’applique par tiers.

• lorsque la durée du bail renouvelé est de six ans, la hausse est appliquée par sixième chaque année pendant six ans.

Ou :

• si la hausse est supérieure à 10 % et quelle que soit soit la durée du bail renouvelé, la hausse est appliquée par sixième chaque année pendant trois ans et sur les trois années suivantes si le bail est à nouveau renouvelé.

Pour rechercher une commune située en zone tendue, cliquer sur le numéro de département correspondant:

Les observatoires des loyers agrées :

Au 3 Février 2017 quatre observatoires des loyers ont été agréés :

• l’observatoire des loyers pour l’agglomération parisienne (OLAP):

Pour consulter la liste des communes relevant de l'OLAP, cliquer ici

• L’ADIL du Nord pour la ville de Lille:

Pour consulter la liste des communes relevant de l'observatoire des loyers de Lille, cliquer ici

• L’ADIL de l’ORME pour la zone urbaine d’Alençon:

Pour consulter la liste des communes relevant de l'observatoire des loyers de la zone urbaine d'Alençon, cliquer ici

• L’ADIL de l’ille-et-Vilaine pour Rennes métropole .

Pour consulter la liste des communes relevant de l’observatoire des loyers de l'agglomération Rennaise, cliquer ici

Fixation de loyers de référence par le préfet :

Chaque année le préfet fixe par arrêté :

• un loyer médian de référence

• un loyer médian de référence majoré

• un loyer médian de référence minoré.

Ces loyers doivent être définis par référence à un prix au mètre carré de surface habitable, par type de logement et par secteurs géographiques, à l’aide des informations qui sont fournies par les observatoires locaux des loyers.

Les arrêtés préfectoraux au 1er Septembre 2017 :

Au 1^er Septembre 2017, un seul arrêté préfectoral a été pris pour la seule commune de Paris .

Pour consulter l’arrêté n°2017-06-21-009 du 21 Juin 2017, cliquer ici.

Cet arrêté s’applique à compter du 1^er Août 2017 .

Les loyers de référence ont été déterminés pour chaque arrondissement et quartier. Pour accéder aux loyers de référence, cliquer sur l'arrondissement recherché:

Article 17-2 (I, alinéa 2) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Article 17-2 (I, alinéa 2) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Dans ces mêmes zones, lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Dans ces deux cas, l'une ou l'autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l'article 15. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties..

• le loyer du bail à renouveler doit être inférieur au loyer de référence minoré

• le bailleur ne doit pas avoir donné congé au locataire

Formes de La demande de réévaluation du loyer :

Article 17-2 (I, alinéa 3 ) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 Article 17-2 (I, alinéa 3) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Dans ces deux cas, l'une ou l'autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l'article 15. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties.

• le bailleur devra notifier au locataire la demande de réévaluation au moins six mois avant le terme du contrat de location.

• la notification devra être adressée par lettre en recommandée avec accusé de réception ou par lettre remise en main propre contre décharge ou émargement ou signification par acte d’huissier.

Contenu de la demande de réévaluation :

Article 17-2 (I, alinéa 8 ) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 Article 17-2 (I, alinéa 8) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989La notification d'une proposition d'un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent I et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310

• La lettre de proposition de réévaluation devra reproduire intégralement les mentions de l’ article 17-2 (I) de la loi n+ 89- 462 du 6 Juillet 1989

Article 17-2 (I alinéa 4) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Article 17-2 (I, alinéa 4) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20. A défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi, avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l'article 17-1. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

• Le locataire peut contester la demande du bailleur. Il doit alors se fonder sur les loyers qui sont habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

• Les caractéristiques et le nombre de références à produire pour justifier de la contestation sont les mêmes que pour les zones non tendues.

En cas de contestation, le locataire devra saisir la commission départementale de conciliation et ensuite saisir le juge : la procédure est le même que dans les zones qui ne sont pas tendues.

Saisine de la commission départementale de conciliation :

Article 17-2 (II, alinéa 3) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 :Article 17-2 (alinéa 3) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation. A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

En cas de désaccord entre le locataire et le bailleur, ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat de location, le locataire ou le bailleur doivent saisir la commission départementale de conciliation

Règles de saisie de la commission départementale de conciliation :

Décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001 modifié par le décret n°2015-733 du 24 Juin 2015

La Commission doit être saisie par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie électronique. Ces courriers doivent être adressés au secrétariat de la commission.

• La lettre de saisine doit indiquer le nom, qualité et adresse du demandeur ainsi que celle du défendeur au litige.

• Lorsque la demande est recevable, la commission convoque les parties à une séance au cours de laquelle l’affaire est examinée .La convocation est adressée aux parties au moins quinze jours avant la date de la séance.

• Les parties au litige doivent assister personnellement à la séance ou se faire représenter.

La commission s’efforce de concilier les parties:

• elle doit rendre un avis dans les deux mois qui suivent sa saisine par le locataire ou le bailleur.

• En cas de conciliation partielle des parties au litige, la commission constate la conciliation dans un document qui doit aussi faire apparaître les points de désaccord persistants.

Lorsque la commission constate un désaccord , le demandeur qui a saisi la commission peut ensuite saisir le tribunal.

Article 17-2 alinéa 6 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Article 17-2 (alinéa 6) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

• A défaut d’accord constaté par la commission, le juge peut être saisi avant le terme du contrat.

Décision du tribunal :

• le tribunal fixera le loyer applicable par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et dans les conditions qui sont définies à l’article 17-2, I alinéas et 6 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989.Article 17-2 (alinéa 6) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Le tribunal peut augmenter le loyer.

• Dans ce cas l’article 17-2 (II) alinéa 7 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 prévoit que l’augmentation se fera par palier successifs.

Augmentation du loyer par palier successifs :

Article 17-2 (II) alinéa 7 et alinéa 8 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 Article 17-2 (alinéa 7 et 8) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans. La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie.

Augmentation du loyer par tiers chaque année :

• lorsque le bail se renouvelle pour une durée de trois ans et que la hausse est inférieure à 10 % , elle s’applique par tiers.

Augmentation du loyer par sixième chaque année :

• lorsque la durée du bail renouvelé est de six ans, la hausse est appliquée par sixième chaque année pendant six ans.

Ou :

• si la hausse est supérieure à 10 % et quelle que soit soit la durée du bail renouvelé, la hausse est appliquée par sixième chaque année pendant trois ans et sur les trois années suivantes si le bail est à nouveau renouvelé.

Article 17-2 (I alinéa 1 ) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Article 17-2 (I, alinéa 1) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 Lors du renouvellement du contrat, et dans les zones où s'applique l'arrêté mentionné au I de l'article 17, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.

Le locataire peut demander une diminution du loyer.

• Pour que l’action en diminution de loyer soit recevable le loyer fixé au contrat de bail renouvelé doit être supérieur au montant du loyer de référence majoré.

Conditions de forme de la demande en diminution de loyer :

Article 17-2 (I, alinéa 3) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Article 17-2 (I, alinéa 3) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Dans ces deux cas, l'une ou l'autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l'article 15. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties.

• la demande en diminution de loyer doit être présentée au moins cinq mois avant le terme du contrat.

• Les conditions de forme sont celles qui sont exigées pour toute proposition de renouvellement.

Cliquer ici pour plus d’information sur les conditions de forme des renouvellement de bail

Contenu de la demande :

Article 17-2 (I alinéa 8) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

La demande de réévaluation à la baisse du loyer doit reproduire les dispositions suivantes :

La demande doit également mentionner les éléments suivants :

• le montant du loyer proposé.

• le loyer de référence majoré sur lequel se fonde la demande.

Contestation de la demande en diminution de loyer :

• La procédures est la même qu’en zone non tendue.

• La décision du juge est la même que pour les zones non tendues.

Article 18 de la loi n°89-462 du juillet 1989Article 18 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 Pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. En cas de litige entre les parties résultant de l'application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

• Lorsqu’il n’existe pas d’arrêté préfectoral fixant le montant des loyers de référence, les loyers des baux renouvelés sont fixés par voie de décret.

Décret n°2017-1198 du 27 Juillet 2017 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail pris en application de l’article de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

• Pour les baux renouvelés, la hausse ne peut être supérieure à la moitié de la différence entre le montant d’un loyer qui est déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement.

Lorsque le bailleur a réalisé ou fait réaliser des travaux dans le local d’habitation loué.

• La majoration de loyer ne pourra être supérieure à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence et portant sur les parties privatives ou sur les parties communes. Lorsque les travaux ont pour objet une mise en conformité avec les caractéristiques de décence sur les parties privatives ou communes, le montant des travaux doit être égal à au moins la dernière année de loyer.

ou

• Lorsque le bailleur a fait réaliser des travaux il peut choisir de ne pas augmenter le loyer en se basant sur le montant des travaux réalisé mais uniquement sur la première solution si l’augmentation lui est plus favorable : la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement.

Saisine de la commission départementale de conciliation et saisine du juge: 

• La procédure à utiliser en cas de contestation est la même que celle applicable dans les zones non tendues.