Révision- Réévaluation du loyer du bail d’habitation renouvelé

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Lorsque le bailleur renouvelle le bail d'habitation relevant de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 , il peut proposer une révision du loyer.

  • La proposition de renouvellement obéit à des règles strictes et l'augmentation reste limitée par l'effet de le loi.
  • Les règles concernant la fixation du loyer du bail renouvelé sont d’ordre public. Cependant, le locataire et le bailleur peuvent d’un commun accord décider de renoncer à ces dispositions d’ordre public.

Conditions:

  • la renonciation doit être claire et non équivoque.
  • Le seul paiement du loyer réévalué en dehors des règles légales n’équivaut pas à un accord des parties au contrat de location.

 

Pour la réévaluation du loyer du bail  renouvelé la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 distingue deux méthodes selon que le logement est situé ou non en zone tendue :

  • Les zones tendues sont les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitant ou il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant et qui se caractérisent notamment par :
    • le niveau élevé des loyers,
    • le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens,
    • ou le nombre élevé de demandes de logements par rapport au nombre d’aménagements annuels dans le parc locatif social.

L'article 1er du décret n°2014-854 du 30 Juillet 2014 précise que les communes qui sont situées dans des zones tendues sont celles qui figurent au décret n°2013-392 du 10 Mai 2013. Ces communes sont celles sur le territoire desquelles s’appliquent la taxe sur les logements vacants.

Règles de réévaluation des loyers en dehors des zones tenduesRègles de réévaluation des loyers des baux renouvelés dans les zones tendues.
Article 17-2, II de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

 

Conditions de recevabilité de la demande de réévaluation des loyers :

La validité de la demande de réévaluation des loyers à l’occasion du renouvellement du bail est subordonnée à deux conditions :

  • le bailleur ne doit pas avoir délivré son congé au locataire
  • le loyer doit être manifestement sous-évalué
L’absence de congé délivré au locataire :

Article 17-2 (II, alinéa 7) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

lorsque le bailleur fait une demande de réévaluation du loyer du bail renouvelé, il ne peut donner congé au locataire:

  • les tribunaux décident que le bailleur ne peut proposer le renouvellement avec un nouveau loyer et dans en même temps indiquer au locataire qu’à défaut d’accord sur le nouveau loyer, le renouvellement vaudra congé.
  • Le congé adressé par le bailleur n’a aucun effet et le bail se poursuivra aux anciennes conditions. Les tribunaux décident  que le bail est reconduit tacitement entre le locataire et le bailleur. Le loyer du bail en cours s'appliquera.
Le loyer doit être manifestement sous évalué :

Article 17-2 (II alinéa 1) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

Lors du renouvellement du bail, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué:

  • le bailleur devra apporter la preuve que le loyer est manifestement sous évalué. Il pourra rapporter cette preuve librement. Il n’existe aucun seuil légal ou réglementaire déterminant ce qu’est ou non un loyer sous évalué.
  • Le bailleur pourra démontrer que le loyer est manifestement sous évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour le même type de logement.
  • Le nouveau loyer proposé et le caractère sous évalué du loyer doivent être justifiés par la production de références par le bailleur.

 

Le nouveau loyer proposé par le bailleur doit être déterminé par la production de loyers de référence

Article 17-2 (II, alinéa 2 ) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

« Les loyers de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Un décret en Conseil d’État définit les éléments constitutifs de ces références. Le nombre minimal de référence à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants."

La liste des communes de plus d’un million d’habitants est fixée par le décret n°87-818 du 2 Octobre 1987

Pour accéder à la liste des communes de plus d'un million d'habitant cliquer ici

Sanction de l’absence de références :

  • lorsque le nombre de références fournies par le bailleur pour déterminer le nouveau loyer ne sont pas de trois ou de six (selon l’agglomération dans laquelle se situe le logement), les tribunaux décident que la proposition de renouvellement avec demande d’augmentation de loyer est nulle.
  • Le loyer du bail renouvelé sera alors identique à l'ancien bail.

Liste des références pour déterminer le nouveau loyer du bail renouvelé :

Cette liste est issue du décret n°2015-650 du 10 Juin 2015 :

Les références à fournir par le bailleur doivent mentionner au moins pour chaque logement loué :

  • le nom de la rue et la dizaine de numéro ou se situe l’immeuble;
  • le type d’habitation, individuel ou collectif et l’époque de la construction de l’immeuble;
  • l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur;
  • la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales;
  • l’existence éventuelles d’annexes prises en compte pour le loyers;
  • l’état d’équipement du logement : notamment , WC intérieur, salle d’eau, chauffage central ;
  • l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans;
  • le montant du loyer mensuel hors charge effectivement exigé;
  • l’année de constatation des éléments constitutifs de référence.;

Le bailleur pourra obtenir ces références auprès des observatoires locaux des loyers dont la création a été prévue par l’article 16 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

Pour accéder à liste des observatoires locaux cliquer ici

Forme et contenu de la demande de réévaluation du loyer

Formes de la demande de réévaluation, lettre de demande de réévaluation des loyers :

Article 17-2 (II) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

la demande de réévaluation du loyer doit être formulée dans les mêmes formes que le congé :

  • par courrier recommandé avec accusé de réception,

ou

  • par remise en main propre contre décharge ou émargement,

ou

  • par signification d’un acte d’huissier.

La demande de réévaluation des loyers doit être faite au moins six mois avant le terme du contrat de location.

Contenu de la demande de réévaluation des loyers :

Article 17-2 (alinéa 4) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

La lettre de notification doit reproduire intégralement les dispositions de l’article 17-2 (II) de la loi n°89462 du 6 Juillet 1989.

Article 17-2 II de la loi du 6 Juillet 1989 /Mention à reproduire dans la lettre de notification:

 

Sanctions :

Article 17-2 (II) alinéa 4 de la loi n°89462 du 6 Juillet 1989

Lorsque les dispositions de l’article 17-2 (II alinéa 4) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 ne sont pas respectées, la notification est nulle .

Accord du locataire sur la réévaluation du loyer

Lorsque le locataire est d’accord pour l’application d’un nouveau loyer réévalué, celui ci peut manifester son accord selon n’importe quelle forme.

En cas de désaccord ou d'absence de réponse du locataire

Article 17-2 (II-alinéa 5) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

  • Si le locataire ne répond pas à la notification du bailleur dans les quatre mois qui précèdent le terme du bail, il sera supposé avoir manifesté tacitement son désaccord aux nouveaux loyers proposés.

Dans ces cas, le bailleur devra engager la procédure prévue par la loi. S’il ne le fait pas ou le fait tardivement, le bail sera reconduit aux conditions antérieures et avec le même loyer.

Saisie de la commission départementale de conciliation :

Article 17-2 (II, alinéa 3) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 :

  • En cas de désaccord entre le locataire et le bailleur, ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat de location, le locataire ou le bailleur doivent saisir la commission départementale de conciliation.
Règles de saisine de la commission départementale de conciliation :

Décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001 modifié par le décret n°2015-733 du 24 Juin 2015

  • La Commission doit être saisie par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie électronique. Ces courriers doivent être adressés au secrétariat de la commission.
  • La lettre de saisine doit indiquer le nom, qualité et adresse du demandeur ainsi que celle du défendeur au litige.
  • Lorsque la demande est recevable, la commission convoque les parties à une séance au cours de laquelle l’affaire est examinée .La convocation est adressée aux parties au moins quinze jours avant la date de la séance.
  • Les parties au litige doivent assister personnellement à la séance ou se faire représenter.

La commission s’efforce de concilier les parties:

  • elle doit rendre un avis dans les deux mois qui suivent sa saisine par le locataire ou le bailleur.
  • En cas de conciliation partielle des parties au litige, la commission constate la conciliation dans un document qui doit aussi faire apparaître les points de désaccord persistants.

Lorsque la commission constate un désaccord , le demandeur qui a saisi la commission peut ensuite saisir le tribunal.

Saisine du tribunal :

Article 17-2 alinéa 6 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

  • A défaut d’accord constaté par la commission, le juge peut être saisi avant le terme du contrat.
Décision du tribunal :

Le tribunal peut augmenter le loyer.

  • Dans ce cas, l’article 17-2 (II) alinéa 7 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 :prévoit que  l’augmentation se fera par paliers successifs.

Principe de l'étalement de la hausse du loyer du bail renouvelé

Article 17-2 (II) alinéa 7 et alinéa 8 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

Augmentation du loyer par tiers chaque année :

  • lorsque le bail se renouvelle pour une durée de trois ans et que la hausse est inférieure à 10 % , elle s’applique par tiers.

Augmentation du loyer par sixième chaque année :

  • lorsque la durée du bail renouvelé est de six ans, la hausse est appliquée par sixième chaque année pendant six ans.

Ou :

  • si la hausse est supérieure à 10 % et quelle que soit soit la durée du bail renouvelé, la hausse est appliquée par sixième chaque année pendant trois ans et sur les trois années suivantes si le bail est à nouveau renouvelé.

Article 17-2 (I ) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

 

Dans les zones tendues la réévaluation des loyers du bail renouvelé se fait selon deux modalités selon qu’il existe ou non un observatoire local des loyers agréé.

Lorsque cet observatoire existe, un arrêté préfectoral fixe chaque année un loyer de référence , un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par m² de surface habitable., par catégorie de logements et par secteur géographique.

S'il n'existe pas d' observatoire local des loyers agréé , un décret fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers .

 

La fixation du loyer par arrêté préfectoral

Les observatoires des loyers agrées :

Au 3 Février 2017 quatre observatoires des loyers ont été agréés :

  • l’observatoire des loyers pour l’agglomération parisienne (OLAP):

Pour consulter la liste des communes relevant de l'OLAP, cliquer ici

  • L’ADIL du Nord pour la ville de Lille:

Pour consulter la liste des communes relevant de l'observatoire des loyers de Lille, cliquer ici

  • L’ADIL de l’ORME pour la zone urbaine d’Alençon:

Pour consulter la liste des communes relevant de l'observatoire des loyers de la zone urbaine d'Alençon, cliquer ici

  • L’ADIL de l’ille-et-Vilaine pour Rennes métropole .

Pour consulter la liste des communes relevant de l’observatoire des loyers de l'agglomération Rennaise, cliquer ici

Fixation de loyers de référence par le préfet :

Chaque année le préfet fixe par arrêté :

  • un loyer médian de référence
  • un loyer médian de référence majoré
  • un loyer médian de référence minoré.

Ces loyers doivent être définis par référence à un prix au mètre carré de surface habitable, par type de logement et par secteurs géographiques, à l’aide des informations qui sont fournies par les observatoires locaux des loyers.

Les arrêtés préfectoraux au 1er Septembre 2017 :

Au 1er Septembre 2017, un seul arrêté préfectoral a été pris pour la seule commune de Paris .

Pour consulter l’arrêté n°2017-06-21-009 du 21 Juin 2017, cliquer ici.

Cet arrêté s’applique à compter du 1er Août 2017 .

Les loyers de référence ont été déterminés pour chaque arrondissement et quartier. Pour accéder aux loyers de référence, cliquer sur l'arrondissement recherché:

75001
75002
75003
75004
75005
75006
75007
75008
75009
75010
75011
75012
75013
75014
75015
75016
75017
75018
75019
75020

La demande de réévaluation du loyer

 

Article 17-2 (I, alinéa 2) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989.

  • le loyer du bail à renouveler doit être inférieur au loyer de référence minoré
  • le bailleur ne doit pas avoir donné congé au locataire

Formes de La demande de réévaluation du loyer :

Article 17-2 (I, alinéa 3 ) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

  • le bailleur devra notifier au locataire la demande de réévaluation au moins six mois avant le terme du contrat de location.
  • la notification devra être adressée par lettre en recommandée avec accusé de réception ou par lettre remise en main propre contre décharge ou émargement ou signification par acte d’huissier.

Contenu de la demande de réévaluation :

Article 17-2 (I, alinéa 8 ) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310

Contestation par le locataire de la demande de réévaluation du loyer

Article 17-2 (I alinéa 4) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

  • Le locataire peut contester la demande du bailleur. Il doit alors se fonder sur les loyers qui sont habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
  • Les caractéristiques et le nombre de références à produire pour justifier de la contestation sont les mêmes que pour les zones non tendues.

En cas de contestation, le locataire devra saisir la commission départementale de conciliation et ensuite saisir le juge : la procédure est le même que dans les zones qui ne sont pas tendues.

Saisine de la commission départementale de conciliation :

Article 17-2 (II, alinéa 3) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 :

En cas de désaccord entre le locataire et le bailleur, ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat de location, le locataire ou le bailleur doivent saisir la commission départementale de conciliation

Règles de saisie de la commission départementale de conciliation :

Décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001 modifié par le décret n°2015-733 du 24 Juin 2015

La Commission doit être saisie par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie électronique. Ces courriers doivent être adressés au secrétariat de la commission.

  • La lettre de saisine doit indiquer le nom, qualité et adresse du demandeur ainsi que celle du défendeur au litige.
  • Lorsque la demande est recevable, la commission convoque les parties à une séance au cours de laquelle l’affaire est examinée .La convocation est adressée aux parties au moins quinze jours avant la date de la séance.
  • Les parties au litige doivent assister personnellement à la séance ou se faire représenter.

La commission s’efforce de concilier les parties:

  • elle doit rendre un avis dans les deux mois qui suivent sa saisine par le locataire ou le bailleur.
  • En cas de conciliation partielle des parties au litige, la commission constate la conciliation dans un document qui doit aussi faire apparaître les points de désaccord persistants.

Lorsque la commission constate un désaccord , le demandeur qui a saisi la commission peut ensuite saisir le tribunal.

Saisie du tribunal :

Article 17-2 alinéa 6 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

  • A défaut d’accord constaté par la commission, le juge peut être saisi avant le terme du contrat.

Décision du tribunal :

Le tribunal peut augmenter le loyer.

  • Dans ce cas l’article 17-2 (II) alinéa 7 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 prévoit que l’augmentation se fera par palier successifs.

Augmentation du loyer par palier successifs :

Article 17-2 (II) alinéa 7 et alinéa 8 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

Augmentation du loyer par tiers chaque année :
  • lorsque le bail se renouvelle pour une durée de trois ans et que la hausse est inférieure à 10 % , elle s’applique par tiers.
Augmentation du loyer par sixième chaque année :
  • lorsque la durée du bail renouvelé est de six ans, la hausse est appliquée par sixième chaque année pendant six ans.

Ou :

  • si la hausse est supérieure à 10 % et quelle que soit soit la durée du bail renouvelé, la hausse est appliquée par sixième chaque année pendant trois ans et sur les trois années suivantes si le bail est à nouveau renouvelé.

Demande en diminution de loyer

 

Article 17-2 (I alinéa 1 ) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

Le locataire peut demander une diminution du loyer.

  • Pour que l’action en diminution de loyer soit recevable le loyer fixé au contrat de bail renouvelé doit être supérieur au montant du loyer de référence majoré.

Conditions de forme de la demande en diminution de loyer :

Article 17-2 (I, alinéa 3) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

  • la demande en diminution de loyer doit être présentée au moins cinq mois avant le terme du contrat.
  • Les conditions de forme sont celles qui sont exigées pour toute proposition de renouvellement.

Cliquer ici pour plus d’information sur les conditions de forme des renouvellement de bail

Contenu de la demande :

Article 17-2 (I alinéa 8) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

La demande de réévaluation à la baisse du loyer doit reproduire les dispositions suivantes :

La demande doit également mentionner les éléments suivants :

  • le montant du loyer proposé.
  • le loyer de référence majoré sur lequel se fonde la demande.

Contestation de la demande en diminution de loyer :

  • La procédures est la même qu’en zone non tendue.
  • La décision du juge est la même que pour les zones non tendues.

Fixation des loyers par décret

Article 18 de la loi n°89-462 du juillet 1989

  • Lorsqu’il n’existe pas d’arrêté préfectoral fixant le montant des loyers de référence, les loyers des baux renouvelés sont fixés par voie de décret.

Décret n°2017-1198 du 27 Juillet 2017 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail pris en application de l’article de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

  • Pour les baux renouvelés, la hausse ne peut être supérieure à la moitié de la différence entre le montant d’un loyer qui est déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement.

Lorsque le bailleur a réalisé ou fait réaliser des travaux dans le local d’habitation loué.

  • La majoration de loyer ne pourra être supérieure à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence et portant sur les parties privatives ou sur les parties communes. Lorsque les travaux ont pour objet une mise en conformité avec les caractéristiques de décence sur les parties privatives ou communes, le montant des travaux doit être égal à au moins la dernière année de loyer.

ou

  • Lorsque le bailleur a fait réaliser des travaux il peut choisir de ne pas augmenter le loyer en se basant sur le montant des travaux réalisé mais uniquement sur la première solution si l’augmentation lui est plus favorable : la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement.

Contestation de l’augmentation :

Saisine de la commission départementale de conciliation et saisine du juge: 
  • La procédure à utiliser en cas de contestation est la même que celle applicable dans les zones non tendues.

 

 



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