Les propriétaires bailleurs qui louent un logement nu, doivent déclarer les revenus retirés des loyers dans la catégorie des revenus fonciers.
Le code général des impôts prévoit deux modalités d’imposition des revenus fonciers : le régime du réel ou celui du micro-foncier.
Comment fonctionne le régime du micro-foncier
Le régime du micro-foncier s’applique de façon automatique dès lors que le propriétaire bailleur perçoit des revenus fonciers inférieurs ou égaux à 15 000 bruts par an.
Sont pris en compte la totalité des revenus fonciers du contribuable.
Lorsque le montant annuel des loyers perçus est inférieur ou égal à 15 000 par an, le propriétaire bailleur bénéficiera d’un abattement forfaire de 30 % sur le montant des loyers bruts perçus.
Ainsi, le contribuable n’aura à déclarer à l’administration fiscale que 70 % du montant des loyers perçus.
Quand choisir entre le régime du micro-foncier et le régime du réel ?
Si le régime du micro-foncier se caractérise par sa simplicité, tous les contribuables qui perçoivent des revenus locatifs inférieurs au seuil de 15 000 euros n’ont pas forcément intérêt à opter pour ce régime.
En effet, ce système d’abattement interdit de déduire toute autre charge sur les revenus fonciers . L’abattement de 30 % est destiné à prendre en considération de manière forfaitaire toutes les charges que le contribuables aurait à supporter à raison de son investissement.
Dès lors, lorsque le montant des charges foncières payées par le contribuable est supérieur à 30 % du montant des loyers , celui-ci aura intérêt à opter pour le régime du réel, qui permet de déduire le totalité des charges foncières de revenus fonciers et, le cas échéant, de constater un déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros par an.
Ainsi, le régime du réel permet, par l’imputation de déficits fonciers sur le revenu global, de bénéficier d’une économie d’impôt, en imputant sur le revenu global les déficits fonciers ; ce que ne permet pas le régime du micro-foncier.
Attention :
Lorsque le contribuable opte pour le régime du réel , plusieurs obligations s’imposent à lui :
- Lorsque le contribuable renonce au régime du micro-foncier pour le régime du réel , cette option s’applique pour au moins trois ans. Durant toute cette période, il ne pourra plus bénéficier du régime du micro-foncier.
- Si le contribuable constate un déficit foncier, s’il impute ce déficit sur son revenu global, il devra maintenir le bien à la location pendant une période de trois ans suivant la dernière imputation du déficit sur le revenu global.
