- Cette poursuite du bail doit résulter d'un renouvellement, d'une tacite reconduction en l'absence d'offre de renouvellement, ou de congé donné par le bailleur.
- Le renouvellement équivaut à la conclusion d'un nouveau bail et peut donc conduire le bailleur à proposer de nouvelles clauses au contrat de location.
- La tacite reconduction, quant à elle, ne fait que prolonger le bail initial aux conditions antérieures. Le bailleur ne peut imposer de nouvelles clauses au locataire, pas plus que ce dernier ne peut imposer de nouvelles conditions à son bailleur. Le contrat est reconduit à l'identique.
- Cette offre obéit aux mêmes conditions de forme et de délai que le congé donné par le bailleur.
- L'offre de renouvellement doit être adressé au locataire. Cependant, la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989, impose dans certains cas de notifier le renouvellement au conjoint ou partenaire lié par un Pacte civil de solidarité du locataire.
Le locataire :
- L’offre de renouvellement doit être adressée au locataire du logement.
Pluralité de locataires :
- Lorsque la location a été consentie à plusieurs locataires, l’offre de renouvellement doit être adressée à chacun des locataires.
Lorsque la location à été consentie à des colocataires conjoints ou solidaires
- Les tribunaux décident que l’offre de renouvellement peut être valablement adressée à seulement l’un d’entre eux.
- Il sera cependant conseillé d’adresser l’offre de renouvellement à tous les colocataires solidaires.
Cas des époux locataires :
- Lorsque le logement est occupé par des époux , l’offre de renouvellement doit être adressée à chacun des époux .
- La notification qui est faite à un seul époux est dépourvue de toute efficacité.
- Lorsque la notification de l’offre de renouvellement est adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, l’avis de réception doit être signé par les deux époux. A défaut l’offre de renouvellement est dépourvu de tout effet.
- La jurisprudence considère que la signature de l’époux(se) munie d’une procuration de son conjoint n’est pas valable.
- L’accusé de réception doit comporter le nom des deux époux.
Cas du locataire qui n'a pas informé le bailleur de l’existence d’un conjoint :
Article 9-1 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Article 9-1 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l'existence de ce partenaire ou de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.
Lorsque le bail a été consenti à un locataire célibataire qui s’est marié au cours du bail, et que celui ci n’a pas averti son bailleur du changement de situation, la notification de l’offre de renouvellement adressée au seul époux qui a signé le bail est opposable à l’autre. Le propriétaire bailleur n’est pas dans l’obligation de notifier l‘offre de renouvellement à l’époux dont il ne connaît pas l’existence.
Conseils : les époux devront donc notifier au bailleur leur changement de situation.
(Pour accéder au modèle de lettre de notification de changement de situation des locataires- demande de co-titularité du bail cliquer ici )
Cas des locataires qui ont conclu un pacte civil de solidarité (PACS) :
Lorsque les partenaires liés par un pacte civil de solidarité sont co-titulaires du bail :
Article 1751 du code civilArticle 1751 du code civil Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux. En cas de décès d'un des époux ou d'un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.
- Les partenaires liés par un pacte civil de solidarité seront considérés comme titulaire du droit au bail lorsqu’ils auront fait une demande en ce sens au bailleur. La demande peut être faite au moment de la conclusion du bail au postérieurement à sa conclusion lorsque le pacte civil de solidarité est conclu après la signature du bail.
(voir le modèle de lettre de demande de co-titularité du bail)
- Dans ce cas, le bailleur devra notifier la proposition de renouvellement à chacun des partenaires. La notification devra être adressée par deux courriers séparés à chacun d’entre eux.
Lorsque un seul partenaire lié par un pacte civil de solidarité est titulaire du bail :
- Si le locataire était lié par un pacte civil de solidarité lors de la signature du pacte civil de solidarité, et qu’il a signé seul le bail, il est seul titulaire du bail. La notification de l’offre de renouvellement devra être adressée uniquement au titulaire du bail.
Exception :
- Sauf si les deux partenaires ont demandé à bénéficier du bail conjointement
(voir le modèle de lettre de demande de cotitularité de bail)
Article 10 alinéa 3 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Article 10 alinéa 3 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989.L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues à l'article 17-2.
le bailleur doit présenter l’offre de renouvellement dans les mêmes formes que le congés.
L’offre de renouvellement doit donc être adressée au locataire
- par lettre recommandée avec accusé de réception,
ou
- lettre remise en propre contre décharge ou émargement
ou
- signification d’un acte d’huissier.
- les tribunaux décident que l‘offre de renouvellement n’est valable que si elle a été effectivement portée à la connaissance du locataire.
Si le locataire ne va pas chercher le recommandé à la poste, l’offre de renouvellement n’est pas considérée comme valablement adressée au locataire. Il en est de même lorsque l’avis de réception n’est pas signé par le locataire ou comporte une signature qui ne correspond pas à celle du locataire.
- Si le bailleur ne respecte pas ces formes, les tribunaux considèrent que la proposition de renouvellement ne produit aucun effet.
L’offre de renouvellement doit être adressée au locataire au moins six mois avant l’expiration du bail.
Le point de départ du délai est fixé au jour de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception , de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre de la lettre.
Lorsque la proposition de renouvellement est faite par lettre recommandée avec accusé de réception, le point de départ du délai est fixé à la date apposée par la poste lors de la remise effective de la lettre au destinataire, et non à la date de remise de la première présentation de l’avis.
Sanctions :
- l’offre de renouvellement présentée tardivement rend celle-ci inefficace. Dans ce cas, le bail sera reconduit automatiquement (par tacite reconduction) aux conditions initiales.
Article 10 alinéa 4 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Article 10 alinéa 4 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989A titre dérogatoire, après l'accord exprès des parties, le contrat de location peut être renouvelé avant l'expiration du bail en cours quand le propriétaire a signé avec l'Agence nationale de l'habitat une convention avec travaux mentionnée aux articles L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation, et sous réserve que les ressources du locataire en place soient conformes aux plafonds prévus par cette convention.L'offre de renouvellement est présentée dans le délai de trois mois après l'accord des parties et dans les formes prévues à l'article 15 de la présente loi pour le congé. Le montant du loyer fixé par le contrat de location renouvelé doit être alors fixé selon les règles applicables au conventionnement des logements avec l'Agence nationale de l'habitat
Le contrat de location peut être renouvelé avant l’expiration du bail. Le bailleur et le locataire doivent avoir convenu d’un renouvellement anticipé.
Conditions du renouvellement anticipé :
- le propriétaire doit avoir signé avec l’Agence Nationale de l’Habitat une convention de travaux prévue à l’article L.321-4 et L.321-8 du code de la construction et de l’habitation, et sous réserve que les ressources du locataires soient inférieures à certains plafonds.
- L’offre de renouvellement doit alors être présentée au locataire dans les trois mois qui suivent l’accord du locataire et du propriétaire. L’offre doit être présentée selon les mêmes formes que pour le congé : par lettre recommandée avec accusé de réception ou lettre remise en main propre contre décharge ou émargement , signification par acte d’huissier.
- Le nouveau loyer sera fixé conformément à la convention passée avec l’Agence Nationale de l’habitat.
Établissement du bail renouvelé :
- Le bail renouvelé doit être établi par écrit.
Obligation d’établir les diagnostics immobiliers
Article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend : 1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ; 2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ; 3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ; 4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques. Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n'a qu'une valeur informative. Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.
Lors de renouvellement du bail, le bailleur doit annexer au contrat de location :
- le diagnostic de performance énergétique,
- le constat de risque d’exposition au plomb,
- la copie du constat de présence ou non d’amiante,
- l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz,
Ces états et diagnostics ne sont obligatoire que lors du premier renouvellement (Article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Article 5 du décret n°2008-461 du 15 Mai 2008 A l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, par renouvellement de location on entend le premier renouvellement de location au sens du quatrième alinéa de l'article 10 de la même loi. II. ― La production du diagnostic de performance énergétique mentionné à l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée est exigible pour les renouvellements de location survenant à une date postérieure à l'expiration du délai de validité du diagnostic de performance énergétique fourni lors de la location initiale. Article 5 du décret n°2008-6461 du 15 Mai 2008)
Article 10 alinéa 2 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Article 10 alinéa 2 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.
lorsque le bail est reconduit tacitement, la durée du bail est reconduite pour la même durée que le bail initial :
- trois ans, lorsque le bailleur est une personne physique
- six ans , lorsque le bailleur est une personne morale
- En cas de reconduction tacite du bail, le loyer est égal à celui du bail reconduit. Si une clause d’indexation était prévue, celle-ci s’appliquera au bail reconduit.
- Lorsque le locataire bénéficie d’un cautionnement visant à garantir le paiement du loyer et l’exécution des dispositions du bail, le cautionnement ne s’étend pas au bail qui est reconduit tacitement.
- Si la caution a été consentie pour une durée indéterminée ou sans indication de durée, La caution peut notifier au bailleur son intention de mettre fin à la garantie.
- Si la caution ne notifie pas son intention de mettre fin au cautionnement , il doit continuer à garantir le paiement du loyer par le locataire et l’exécution de ses autres obligations.