Renouvellement et reconduction du bail d’habitation

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Les baux d'habitation qui relèvent de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 peuvent se poursuivre après l'expiration du bail.

  • Cette poursuite du bail doit  résulter d'un renouvellement,  d'une tacite reconduction en l'absence d'offre de renouvellement, ou de congé donné par le bailleur.
  • Le renouvellement équivaut à la conclusion d'un nouveau bail et peut donc conduire le bailleur à proposer de nouvelles clauses au contrat de location.
  • La tacite reconduction, quant à elle, ne fait que prolonger le bail initial aux conditions antérieures. Le bailleur ne peut imposer de nouvelles clauses au locataire, pas plus que ce dernier ne peut imposer de nouvelles conditions à son bailleur. Le contrat est reconduit à l'identique.

 

Le renouvellement du bail d'habitationLa reconduction tacite du bail d'habitation

Lorsque le bail arrive à échéance, le bailleur qui souhaite poursuivre la location avec le même locataire mais à des conditions différentes, peut adresser à celui ci une offre de renouvellement du bail.

  • Cette offre obéit aux mêmes conditions de forme et de délai que le congé donné par le bailleur.
  • L'offre de renouvellement doit être adressé au locataire. Cependant, la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989, impose dans certains cas de notifier le renouvellement au conjoint ou partenaire lié par un Pacte civil de solidarité du locataire.

Les destinataires de l’offre de renouvellement du bail

Le locataire :

  • L’offre de renouvellement doit être adressée au locataire du logement.

Pluralité de locataires :

  • Lorsque la location a été consentie à plusieurs locataires, l’offre de renouvellement doit être adressée à chacun des locataires.
Lorsque la location à été consentie à des colocataires conjoints ou solidaires
  • Les tribunaux décident que l’offre de renouvellement peut être valablement adressée à seulement l’un d’entre eux.
  • Il sera cependant conseillé d’adresser l’offre de renouvellement à tous les colocataires solidaires.

Cas des époux locataires :

  • Lorsque le logement est occupé par des époux , l’offre de renouvellement doit être adressée à chacun des époux .
  • La notification qui est faite à un seul époux est dépourvue de toute efficacité.
  • Lorsque la notification de l’offre de renouvellement est adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, l’avis de réception doit être signé par les deux époux. A défaut l’offre de renouvellement est dépourvu de tout effet.
  • La jurisprudence considère que la signature de l’époux(se) munie d’une procuration de son conjoint n’est pas valable.
  • L’accusé de réception doit comporter le nom des deux époux.

Cas du locataire qui n'a pas informé le bailleur de l’existence d’un conjoint :

Article 9-1 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

Lorsque le bail a été consenti à un locataire célibataire qui s’est marié au cours du bail, et que celui ci n’a pas averti son bailleur du changement de situation, la notification de l’offre de renouvellement adressée au seul époux qui a signé le bail est opposable à l’autre. Le propriétaire bailleur n’est pas dans l’obligation de notifier l‘offre de renouvellement à l’époux dont il ne connaît pas l’existence.

 Conseils :  les époux devront donc notifier au bailleur leur changement de situation.

(Pour accéder au modèle de lettre de notification de changement de situation des locataires- demande de co-titularité du bail cliquer ici )

Cas des locataires qui ont conclu un pacte civil de solidarité (PACS) :

Lorsque les partenaires liés par un pacte civil de solidarité sont co-titulaires du bail :

Article 1751 du code civil

  • Les partenaires liés par un pacte civil de solidarité seront considérés comme titulaire du droit au bail lorsqu’ils auront fait une demande en ce sens au bailleur. La demande peut être faite au moment de la conclusion du bail au postérieurement à sa conclusion lorsque le pacte civil de solidarité est conclu après la signature du bail.

(voir le modèle de lettre de demande de co-titularité du bail)

  • Dans ce cas, le bailleur devra notifier la proposition de renouvellement à chacun des partenaires. La notification devra être adressée par deux courriers séparés à chacun d’entre eux.
Lorsque un seul partenaire lié par un pacte civil de solidarité est  titulaire du bail :
  • Si le locataire était lié par un pacte civil de solidarité lors de la signature du pacte civil de solidarité, et qu’il a signé seul le bail, il est seul titulaire du bail. La notification de l’offre de renouvellement devra être adressée uniquement au titulaire du bail.

Exception :

  • Sauf si les deux partenaires ont demandé à bénéficier du bail conjointement

(voir le modèle de lettre de demande de cotitularité de bail)

Formes de l'offre de renouvellement

 

Article 10 alinéa 3 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

le bailleur doit présenter l’offre de renouvellement dans les mêmes formes que le congés.

L’offre  de renouvellement doit donc être adressée au locataire

  • par lettre recommandée avec accusé de réception,

ou

  • lettre remise en propre contre décharge ou émargement

ou

  • signification d’un acte d’huissier.

 

Portée limitée de la lettre recommandée :

  • les tribunaux décident que l‘offre de renouvellement n’est valable que si elle a été effectivement portée à la connaissance du locataire.

Si le locataire ne va pas chercher le recommandé à la poste, l’offre de renouvellement n’est pas considérée comme valablement adressée au locataire. Il en est de même lorsque l’avis de réception n’est pas signé par le locataire ou comporte une signature qui ne correspond pas à celle du locataire.

  • Si le bailleur ne respecte pas ces formes, les tribunaux considèrent que la proposition de renouvellement ne produit aucun effet.

Les délais pour adresser l’offre de renouvellement :

L’offre de renouvellement doit être adressée au locataire au moins six mois avant l’expiration du bail.

Le point de départ du délai est fixé au jour de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception , de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre de la lettre.

Lorsque la proposition de renouvellement est faite par lettre recommandée avec accusé de réception, le point de départ du délai est fixé à la date apposée par la poste lors de la remise effective de la lettre au destinataire, et non à la date de remise de la première présentation de l’avis.

Sanctions :

  • l’offre de renouvellement présentée tardivement rend celle-ci inefficace. Dans ce cas, le bail sera reconduit automatiquement (par tacite reconduction) aux conditions initiales.

Renouvellement anticipé du bail

Article 10 alinéa 4 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

Le contrat de location peut être renouvelé avant l’expiration du bail. Le bailleur et le locataire doivent avoir convenu d’un renouvellement anticipé.

Conditions du renouvellement anticipé :

  • le propriétaire doit avoir signé avec l’Agence Nationale de l’Habitat une convention de travaux prévue à l’article L.321-4 et L.321-8 du code de la construction et de l’habitation, et sous réserve que les ressources du locataires soient inférieures à certains plafonds.
  • L’offre de renouvellement doit alors être présentée au locataire dans les trois mois qui suivent l’accord du locataire et du propriétaire. L’offre doit être présentée selon les mêmes formes que pour le congé : par lettre recommandée avec accusé de réception ou lettre remise en main propre contre décharge ou émargement , signification par acte d’huissier.
  • Le nouveau loyer sera fixé conformément à la convention passée avec l’Agence Nationale de l’habitat.

Obligations liées au renouvellement du bail

Établissement du bail renouvelé :

  • Le bail renouvelé doit être établi par écrit.

Obligation d’établir les diagnostics immobiliers

Article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

Lors de renouvellement du bail, le bailleur doit annexer au contrat de location :

  • le diagnostic de performance énergétique,
  • le constat de risque d’exposition au plomb,
  • la copie du constat de présence ou non d’amiante,
  • l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz,

Ces états et diagnostics ne sont obligatoire que lors du premier renouvellement (Article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 Article 5 du décret n°2008-6461 du 15 Mai 2008)

Article 10 alinéa 2 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

Lorsque le bailleur ne donne pas congé au locataire ou délivre un congé irrégulier ou ne notifie aucune offre de renouvellement, le bail est reconduit automatiquement pour la même durée. La reconduction est tacite.

Durée du bail en cas de tacite reconduction

lorsque le bail est reconduit tacitement, la durée du bail est reconduite  pour la même durée que le bail initial :

  • trois ans, lorsque le bailleur est une personne physique
  • six ans , lorsque le bailleur est une personne morale

Montant du loyer du bail reconduit

  • En cas de reconduction tacite du bail, le loyer est égal à celui du bail reconduit. Si une clause d’indexation était prévue, celle-ci s’appliquera au bail reconduit.

Cautionnement et reconduction du bail

  • Lorsque le locataire bénéficie d’un cautionnement visant à garantir le paiement du loyer et l’exécution des dispositions du bail, le cautionnement ne s’étend pas au bail qui est reconduit tacitement.
  • Si la caution a été consentie pour une durée indéterminée ou sans indication de durée, La caution peut notifier au bailleur son intention de mettre fin à la garantie.
  • Si la caution ne notifie pas son intention de mettre fin au cautionnement , il doit continuer à garantir le paiement du loyer par le locataire et l’exécution de ses autres obligations.

 

 



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