RÉDUCTION D’IMPÔT PINEL (TRANSFORMATION D’UN LOCAL EN LOGEMENT)

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L’acquisition de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation ouvre droit à la réduction d’impôt « Pinel »

Le local doit être transformé en logement et être ensuite loué nu à une ou plusieurs personnes physiques qui en font leur habitation principale.

Le local, antérieurement à la réalisation des travaux, ne doit pas avoir été affecté à l’habitation.

Transformation d'un local Communes éligibles Engagement de location Prorogation de l'engagement Plafonds de loyerPlafonds de ressources des locatairesBase de la réduction d'impôtTaux et imputationObligations administratives/FormulairesCompatibilité/Incompatibilité Remise en cause

Le contribuable doit acquérir un local qu’il transformera en logement

Le local doit être vacant

BOI-IR-RICI-230-10-30-10

  • A la date d’acquisition le local ne doit pas avoir été affecté à usage d’habitation.
  • Lorsque le local est vacant à la date d’acquisition de celui ci, il ne doit pas avoir affecté à usage d’habitation avant la période de vacance.
  • Le local ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit, et même à un autre usage que l’habitation, entre sa date d’acquisition et les débuts des travaux de transformation.

Exception :

  • Si le local est occupé par un locataire avant la vente ou la cession, et que l’acte de vente mentionne expressément que le locataire continuera à occuper temporairement le local après le transfert de propriété et jusqu’au début des travaux, l’acquisition ouvrira droit à la réduction d’impôt.

I° Cas particulier des hôtels:

  • L’acquisition d’un immeuble affecté à usage d’hôtel meublé ou de tourisme n’ouvre pas droit à a réduction d’impôt et alors même que l’acquisition serait suivie de la transformation de l’immeuble en local d’habitation.

II° Cas de la transformation d’un immeuble mixte :

  • L’acquisition d’un immeuble affecté pour partie à usage d’habitation et pour partie à un autre usage (professionnel ou commercial par exemple) n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt.

Exception :

  • Lorsque les travaux de transformation ont pour objet et finalité de créer des logements distincts sur les surfaces des locaux qui était antérieurement affectés à un autre usage que l’habitation. Dans ce cas la réduction d’impôt ne s’appliquera que pour ces derniers logements.

III° Transformation de dépendances en logement :

  • L’acquisition de dépendances situées dans un immeuble d’habitation n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt.
  • L’acquisition de dépendances ouvrira droit à la réduction d’impôt si l’immeuble était affecté à un usage autre que l’habitation.

Le local doit être acquis à titre onéreux

BOI-IR-RICI-230-10-20

  • Le local doit être acquis à titre onéreux par le contribuable.
  • L’apport du local en société, au profit d’une société de personne non soumise à l’impôt sur les sociétés ouvre droit à l’avantage fiscal.
  • Les locaux qui sont acquis à titre gratuit, n’ouvrent pas droit à l’avantage fiscal.

Exception :

  • Lorsque l’acquisition résulte du décès de l’un des époux du couple soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du logement peut demander la reprise du dispositif à son profit.

Date d'acquisition du local

  • Le local doit être acquis entre le 1er Janvier 2009 et le 31 Décembre 2017.

Le local doit faire l'objet de travaux de transformation en logement

Article 2 novodecies A de l’annexe III du code général des impôts.

Article 2 novodecies de l’annexe III du code généra des impôts

Les travaux de transformation sont :

  • les travaux de reconstruction
  • les travaux d’agrandissement
  • les travaux de réparation et d’amélioration

Tous ces travaux doivent avoir pour effet de rendre habitable un local qui ne l’était pas avant leur réalisation.

Travaux de transformation qui aboutissent à la création d’un local à usage mixte :

BOI-IR-RICI-230-10-30-20

  • Les travaux de transformation qui aboutissent à la création d’un local à usage mixte ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt (locaux affectés pour partie à l’habitation et pour partie à l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale)

Exceptions :

  • Le local transformé en logement ouvrira droit à la réduction d’impôt si la partie réservée à l’habitation représente au moins les trois quarts de la superficie totale du local comprenant le logement et la partie affecté à un autre usage que le logement.
  • La ventilation de la superficie devra faire l’objet d’une note adressée à l’administration fiscale et jointe à l’engagement de location.
  • Le contribuable qui réalise ou fait réaliser les travaux doit pouvoir justifier du paiement effectifs de ceux-ci.

Niveau de performance énergétique du logement

Le logement issu de la transformation du local devra présenter un niveau de performance énergétique global déterminé par arrêté.

Certains logements, dans des cas particuliers peuvent échapper à cette exigence.

I° Les labels de performance énergétiques exigées :

Le logement devra bénéficier de l’un des deux labels suivants :

  • Label « haute performance énergétique  rénovation, HPE 2009.

ou

  • Le label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009.
Modalités de justifications :
  • Le contribuable devra justifier du niveau de performance énergétique global en fournissant à l’administration fiscale , sur sa demande, le certificat d’attribution du label HPE rénovation 2009 ou du label BBC rénovation 2009.
  • Ce label devra être délivré par un organisme qui a passé une convention spéciale avec l’État et qui est accrédité selon la norme 45011 par le Comité français d’accréditation.

II° Exceptions :

  • Lorsque le logement ne peut bénéficier d’aucun des deux labels il pourra ouvrir droit à la réduction d’impôt si au moins deux des trois équipements suivants atteignent le niveau de performance énergétique indiqué :
Équipement Performance énergétique exigée
Isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur Les isolants doivent présenter une résistance thermique totale supérieure à :

- pour les toitures : 4(m².K)W

- pour l’isolation des murs donnant sur l’extérieur ; 3(m².K)W

Fenêtres Les coefficient de transmission thermique doit être inférieur ou égal à 1,6 W(m².K)
Système de chauffage

Système de production d’eau chaude sanitaire.

Le système de chauffage doit répondre à l’une des prescriptions suivantes :

- chaudière à combustible fossile à condensation

- pompe à chaleur , autre que air/air, de coefficient de performance en mode chauffage supérieur ou égal à 3,3

- chaudière fonctionnant au bois ou autres biomasses, de rendement énergétique supérieur ou égal à 80 %

- poêle à bois, foyer fermé ou insert de cheminée intérieur de rendement énergétique supérieur ou égal à 70 %

-Système de production d’eau chaude sanitaire utilisant l’énergie solaire ou dotés de capteurs solaires disposant d’une certification CSTBât ou Solar Keymark ou équivalente.

- Pompes à chaleur dédiées à la production d’eau chaude sanitaire de COP supérieur ou égale à 2,3.

Modalités de justification :

Le contribuable pourra justifier du niveau de performance énergétique des équipements :

  • en fournissant les factures des entreprises qui ont réalisé les travaux. Ces factures devront comporter le lieu de réalisation des travaux, la nature des travaux, les caractéristiques et critères de performance énergétique.

Ou

  • une attestation établie par un technicien de la construction.

Délai d'achèvement des travaux de transformation

  • Les travaux de transformation doivent être achevés au  plus tard le 31 Décembre de la deuxième année suivant la date d’acquisition du local.

Pour être éligibles à la réduction d’impôt Pinel, le logement doit être situé dans une zone géographique qui se caractérise par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement.

Ce déséquilibre doit entraîner entraîner des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant.

Communes situées en zone B2 éligibles à la réduction d'impôt

Pour accéder à la liste des communes en zone B2 éligibles à la réduction d'impôt, cliquer ici.

  • Les communes qui se caractérisent par des besoins particuliers en logement locatifs sont également éligibles à la réduction d’impôt.
  • Ces communes sont celles qui sont classées en zone B2 et qui ont fait l’objet d’un agrément du représentant de l’État dans la région après avis du comité régional de l’habitat.
  • L’agrément fait l’objet d’un arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs de la préfecture de région dont dépend la commune concernée.

Le propriétaire du logement doit s’engager à donner en location nue le logement à un locataire qui en fera sa résidence principale.

L’engagement de location doit être de six ou neuf ans sur option du bénéficiaire de la réduction d’impôt.

Délai et durée de l'engagement de location

I° Délai de mise en location:

BOI-IR-RICI-230-20-20

Le logement doit être loué dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux.

II° Durée de l’engagement de location:

La durée de l’engagement de location est sur option du propriétaire bailleur de :

  • six ans

ou

  • neuf ans

La durée est calculée à partir de la date de prise d’effet du bail initial.

Le logement doit être la résidence principale du locataire

  • le logement doit être l’habitation principale du locataire.
  • il doit être le lieu de résidence habituelle et effectif du locataire et des membres de son foyer fiscal.
  • les logements qui sont affectés à la résidence secondaire du locataire ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt.
  • un même locataire ne peut avoir plusieurs résidences principales.
  • le logement doit être affecté à la résidence principale du locataire dès la signature du bail mais également durant toute la durée de l’engagement de location du propriétaire.

Sanction :

  • la réduction d’impôt sera remise en cause par l’administration fiscale au titre de l’année du changement d’affectation du logement.

I° Suspension de la réduction d’impôt sans remise en cause :

la réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans les cas suivants :

  • Lorsque le propriétaire du logement pourra justifier qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires pour que le logement soit réaffecté à l’habitation principale du locataire (engagement d’une procédure judiciaire pour obtenir la résiliation du bail, insertions d’annonces, etc)
  • Lorsque le logement n’est plus affecté à l’habitation principale du locataire et que le propriétaire peut justifier avoir accompli toutes les mesures nécessaires pur obtenir la réaffectation du logement à l’habitation principale de son preneur à bail, l’avantage fiscal est suspendu jusqu’à ce que le logement soit réaffecté à usage d’habitation principale d’un locataire.
  • La réduction d’impôt dont n’a pu bénéficier le propriétaire à raison de la suspension est définitivement perdue.

III° Location accession :

  • Lorsque la locataire est un accédant à la propriété dans le cadre d’un contrat de location accession, le propriétaire bailleur pourra continuer à bénéficier de la réduction d’impôt.

Conditions :

  • le locataire devra être une personne physique autre qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire.
  • Lorsque le logement appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le locataire ne pourra être un associé de cette société ou membre du foyer fiscal de l’un des associés.

Location continue et effective

BOI-IR-RICI-230-20-20

  • La location du logement doit être effective et continue pendant toute la période d’engagement de location.

Exclusion du bénéfice de la réduction d’impôt :

  • lorsque le propriétaire se réserve la jouissance du logement, même sur une très courte durée ;
  • lorsque la jouissance du logement est laissée à un membre du foyer fiscal du propriétaire bailleur, même pour une très courte durée ;
  • lorsque la jouissance du logement est laissée à l’associé ou à un membre de son foyer fiscal, d’une société propriétaire du logement et non soumise à l’impôt sur les sociétés.
  • Lorsque le logement est mis à la disposition d’un occupant à titre précaire ;
  • Lorsque le logement est mis à disposition à titre gratuit sur une courte durée
  • Lorsque la location ne fait l’objet d’aucun bail écrit.

Congé du locataire

I° Délai accordé au propriétaire :

  • lorsque le locataire donne congé pendant la période d’engagement de location, ou lorsque le bail est résilié du fait du locataire, le logement doit être immédiatement remis en location, jusqu’à l’expiration de la période d’engagement de location.
  • le propriétaire disposera d’un délai de 12 mois pour remettre le logement en location.
  • le délai de douze mois part à compter de la date de réception de la lettre recommandée signifiant le congé du locataire.
  • le propriétaire devra justifier qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires pour une remise en location rapide.
  • le propriétaire devra également justifier que les conditions de mise en location ne sont pas dissuasives.

II° Sanction :

  • A défaut de remise en location dans le délai de douze mois, la réduction d’impôt sera remise en cause par l’administration fiscale.

III° Cas dans lesquels le propriétaire n’est pas tenu de remettre le logement en location :

Le propriétaire n’est pas tenu de remettre le logement en location lorsque le congé du locataire intervient moins de douze mois avant la fin de la période d’engagement de location.

Conditions :

  • le logement doit être en état d’être loué ;
  • le propriétaire ne doit se réserver la jouissance du logement pendant cette période ;
  • le propriétaire ne doit pas mettre le logement à la disposition d’un membre de son foyer fiscal pendant cette période ;
  • le logement n’est pas mis à la disposition d’un occupant à titre précaire pendant cette période
  • le logement ne doit as être cédé avant l’expiration de l’engagement de location.

Lorsque le propriétaire bailleur proroge son engagement de location, il  pourra prétendre bénéficier du supplément de réduction d’impôt.

Il pourra proroger son engagement de location pour une ou deux période triennale selon la durée de l’engagement initial.

Contenu de la prorogation de l'engagement de location

  • Le propriétaire bailleur devra s’engager à louer le logements dans les conditions de loyers et de ressources prévues à l’article 2 terdecies D et 2 terdecies F Annexe III du code général des impôts.
  • Le propriétaire bailleur devra s’engager à louer le logement nu, à usage d’habitation principale du locataire pendant une période de trois ans.
  • Le propriétaire bailleur devra prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.

Le propriétaire devra prendre l’engagement de louer le le logement :

  • pour une période de trois ans  renouvelable une fois, si l’engagement de location initial était de six ans.
  • pour une période de trois ans non renouvelable , si l’engagement initial de location était de neuf ans.

I°Logement en indivision:

  • Lorsque le local transformé en logement est acquis en indivision, chacun des indivisaires doit s’engager conjointement à louer le logement nu, à usage de résidence principale, à une personne physique qui n’est pas membre de son foyer fiscal .

Sociétés de personne et prorogation de l'engagement de location

Lorsque l’investissement est réalisé par une société de personne non soumise à l’impôt sur les sociétés.

  • La prorogation de l’engagement initial de location doit être exercée par la société qui est propriétaire du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt.
  • La société devra s’engager à louer le logements dans les conditions de loyers et de ressources prévues à l’article 2 terdecies D et 2 terdecies F Annexe III du code général des impôts.
  • La société devra s’engager à louer le logement nu, à usage d’habitation principale du locataire pendant une période de trois ans.
  • La société devra prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal de l'un des associés ou à une autre personne que l'un des associés de la société.

La société devra prendre l’engagement de louer le le logement :

  • pour une période de trois ans renouvelable une fois si l’engagement de location initial était de six ans.
  • pour une période de trois ans non  renouvelable, si l’engagement initial de location était de neuf ans.
  • les associés devront prendre un engagement de conservation de leurs parts sociale. Cet engagement devra avoir le même terme que l’engagement de location prorogé.
  • quand l’associé de cette société est une personne morale (une autre société de personne non soumise à l’impôt sur les sociétés), les associés de cette société qui souhaitent bénéficier du complément de réduction d’impôt, devront s’engager à conserver leurs titres jusqu’à l’expiration de l’engagement initial de location.
  • seuls les associés qui ont conservé leurs parts durant toutes la période d’engagement de location pourront prétendre bénéficier de la réduction d’impôt.
  • si certains associés ont cédé leurs parts au cours de l’engagement initial de location la société pourra quand même proroger son engagement de location.

Personnes pouvant exercer la prorogation

BOI-IR-RICI-360-60

  • L’engagement de location (initial ou triennal) ne peut être exercé que par par la personne qui a réalisé l’acquisition du local transformé en logement et qui a souscrit l’engagement initial de location.

I° En cas de décès de l’un des membres du foyer fiscal du propriétaire :

  • En cas de décès de l’un des membres du foyer fiscal du propriétaire qui a pris l’engagement de location, le conjoint survivant attributaire du logement en pleine propriété ou titulaire de son usufruit peut proroger l’engagement de location pour une ou deux périodes triennales (selon la durée de l’engagement initial de location).

Condition :

  • Le conjoint survivant attributaire du logement en pleine propriété ou en usufruit devra avoir préalablement demandé à l’administration fiscale la reprise du dispositif de réduction d’impôt à son profit.

II° °En cas de modification du foyer fiscal du contribuable :

  • Lorsque le foyer fiscal du contribuable est modifié au cours de l ‘engagement initial de location ou prorogé lorsque cela est autorisé, le contribuable peut demander à son profit du dispositif de réduction d’impôt. Il pourra donc bénéficier de la prorogation.

Les cas de modifications du foyer fiscal :

  • mariage
  • divorce
  • conclusion ou rupture d’un pacte civil de solidarité
  • sortie du foyer fiscal d’une personne à charge

Date de prorogation de l'engagement de location

I° Quand le propriétaire est une personne physique:

  • Quand le logement ouvrant droit à la réduction d’impôt est la propriété d’une personne physique, la prorogation de l’engagement de location doit être portée à la connaissance de l’administration lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle intervient le terme de la période initiale de location.

II° Quand le logement est la propriété d’une société de personne non soumise à l’impôt sur le revenu :

  • La prorogation de l’engagement de location doit être portée à la connaissance de l’administration fiscale lors du dépôt de la déclaration de résultat de l’année au titre de laquelle intervient le terme de la période initiale de location.

 

Pendant toute la période d’engagement de location, le propriétaire devra louer le logement nu à usage de résidence à des loyers n’excédant pas des plafonds fixés par décret.

Plafonds de loyer pour 2017

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2016 les plafonds de loyers sont fixés de la façon suivantes :

Zones Plafonds par m²
A bis 16,83 €/m²
A 12,50 €/m²
B1 10,07 €/m²
B2 8,75 €/m²
  • Les plafonds de loyers sont révisés chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers.

Les plafonds de loyer sont fixés pour chaque commune en fonction de sa localisation dans les zones A bis, A , B1 ou B2.

Pour les communes en zone B2, seules celles ayant fait l’objet d’un arrêté d’agrément du préfet de région sont éligibles à la réduction d’impôt.

 

 

 

 

Superficie à prendre en compte

I° Surface habitable majorée :

(pour en savoir plus sur la notion de surface habitable cliquer ici)

  • La surface habitable est majorée de la la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8m² par logement.
  • Cette surface pondérée devra figurer dans l’engagement de location du propriétaire bailleur.

II° Annexes prises en compte :

Les annexes prises en compte sont celles mentionnées à l’article R353-16 du code de la construction et de l’habitation l’article R331-10 du code de la construction et de l’habitation et à l’arrêté du 9 Mai 1995

  • Les surfaces annexes prises en compte sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement.
  • Les surfaces annexes doivent avoir une hauteur supérieure à 1,80 m.

Elles comprennent :

  • les caves ;
  • les sous sols ;
  • les remises ;
  • les ateliers ;
  • les séchoirs
  • les celliers extérieurs au logement
  • les resserres
  • les combles
  • les greniers aménageables
  • les balcons
  • les loggias
  • les vérandas
  • les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur un ouvrage enterrée ou à moitié enterré.

NB :

  • Les terrasses carrelée en rez de jardin d’une maison individuelle ne sont pas prises en compte.

III° Cas particulier des emplacement de stationnement des garages :

A) Principe :

  • Les surfaces des garages et emplacement de stationnement ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface pondérée servant de base de calcul au plafond de loyer.

B) Atténuation du principe  pour les maisons individuelles:

  • Pour les maisons individuelles, les surfaces des annexes qui sont accessibles à des véhicules (alors mêmes qu’elles n’auraient pas cette destination) sont forfaitairement fixées à 12m².

C) Cas des locations d’emplacement de stationnement ou de garage :

  • Lorsque le propriétaire loue à un même locataire un logement ou un garage situé dans un même immeuble ou dans un même résidence et que cette location fait l’objet d’un bail distinct de celui d logement, le plafond de loyer sera calculé hors la surface du garage.

Conditions :

  • L’emplacement de garage ou de stationnement doit être physiquement séparé du logement du locataire .
  • L’administration fiscale considère qu’il y a séparation physique, lorsque l’occupant du logement est obligé d’en sortir pour accéder au garage ou à l’emplacement de stationnement.

Modulation des plafonds de loyer

Les plafonds de loyers sont modulés par un coefficient multiplicateur :

(0,7 + 19) / la surface pondérée du logement.

Réduction des plafonds de loyer

I° Modalités de réduction des plafonds de loyers:

Article 199 novovicies (III alinea 2) du code général des impôts

  • Le représentant de l’État dans la région (préfet) peut par arrêté réduire les plafonds de loyers par m² de surface habitable.

Pour connaître la liste des communes qui ont fait l’objet d’un arrêté de réduction des plafonds de loyers cliquer ici (liste à jour au 1er Février 2017)

II°Application aux loyers modulés de la réduction du plafond de loyer:

  • Le plafond de loyer applicable dans une commune suite à un arrêté de modulation sont également soumis au principe de la modulation des plafonds de  loyers, par application du coefficient multiplicateur égal à (0,7+19)/ par la surface pondérée du logement

Le propriétaire du logement devra prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à des personnes dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds de revenus déterminés par décret.

Les plafonds différent en fonction du lieu de situation du logement dans l’une des trois zones A, A bis, B1 et B2 (sous réserve qu’un arrêté d’agrément ait été pris pour la commune concernée)

 

Plafonds de ressources pour 2017

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2017, les plafonds de ressource des locataires s'établissent comme suit:

Composition du
foyer fiscale
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 (si
agrément de la
commune)
Personne seule 37 126 € 37 126 € 30 260 € 27 234 €
Couple 55 486 € 55 486 € 40 410 € 36 368 €
Personne seule ou
couple ayant une
personne à charge
72 737 € 66 699 € 48 596 € 43 737 €
Personne seule ou
couple ayant deux
personnes à
charge
86 843 € 79 893 € 58 666 € 52 800 €
Personne seule ou
couple ayant trois
personnes à
charge
103 326 € 94 579 € 69 014 € 62 113 €
Personne seule ou
couple ayant
quatre personnes à
charge
116 268 € 106 431 € 77 778 € 70 000 €
Majoration par
personne à charge
à partir de la
cinquième
+ 12 954 € +11 859 € +8 677 € +7 808 €

 

Ressources à prendre en compte

I° Les ressources du foyer fiscal:

  • - Les ressources à prendre en compte sont celles du foyer fiscal du locataire.

Lorsque plusieurs personnes sont locataires du logement et qu’elles n’appartiennent pas au même foyer fiscal, les ressources à prendre en compte sont :

  • pour les personnes vivant en concubinage : la totalité des ressources du couple mais s’il n’est pas soumis à imposition commune.
  • pour les autres personnes, il suffit qu’une seule de ces deux personnes remplissent les conditions de ressources.
  • lorsque le locataire est un enfant rattaché au foyer fiscal de ses parents, les ressources à prendre en compte sont celles du locataire sans prendre en compte celles des parents.Dans ce dernier cas, le locataire devra établir une attestation sur l’honneur

II° Année des ressources prises en compte :

  • les ressources à prendre en compte sont celles qui correspondent au revenu fiscal de référence du foyer fiscal du locataire.
  • Le foyer fiscal de référence du locataire qui est pris en considération est celui qui figure sur l’avis d’imposition sur le revenu de l’avant dernière année qui précède la conclusion du bail (année N-2).

Modalités de révision des plafonds de ressources

Article 2 duodecies de l'annexe III du code généra des impôts

  • Les plafonds de ressources des locataires sont révisés chaque année en fonction de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation hors tabac.
  • Cette variation est appréciée entre le 1er Octobre de l’avant dernière année et le 1er Octobre de l‘année précédente.

 

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement. Ce prix de revient est retenu dans la limite 5 500 euros par mètre carré de surface habitable et dans la limite de deux logements au maximum par an.

Au titre d’une même d’acquisition, l’assiette de la réduction d’impôt est limité à 300 000 euros pour deux logements au plus.

Prix de revient du logement

La base de la réduction d’impôt comprend le prix d’acquisition du local transformé en logement et les frais d’acquisition de ce local.

I° Coût des travaux de transformation :

A cette base sont ajoutés les coût des travaux de transformation du local en logement:

  • frais d’architecte
  • prix d’achat des matériaux
  • mémoires des entrepreneurs
  • salaires (charges sociales incluses) versées aux ouvriers
  • autres frais généraux et qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers.

Le travail du contribuable n’entre pas dans la base de la réduction d’impôt.

II° Les travaux de reconstruction et d’agrandissement :

  • Le prix des travaux de reconstruction et d’agrandissement sont pris en compte lorsque ces travaux comportent la création de nouveaux locaux d’habitation dans les locaux qui étaient affectés à un autre usage.
  • Il s’agit de travaux qui  apportent une modification importante au gros œuvre existants et qui par leur importance sont l’équivalent de travaux de reconstruction.

III° Les travaux de réparation :

  • Les travaux de réparation sont pris en compte dans la base de la réduction d’impôt lorsqu’ils sont ; indissociables de la transformation du local en logement.

Exemple : travaux de plomberie ou d’électricité

IV° Travaux d’amélioration :

  • Les travaux d’amélioration qui sont réalisés avant l’achèvement de la transformation du logement sont pris en compte pour leur coût dans la base de la réduction d’impôt.
  • Ces travaux doivent être réalisés avant l’achèvement du logement.

 

Plafonnement de la réduction d'impôt

Article 199 (V-A) novovicies du code général des impôts

Article 46 AZA octies B de l’annexe III du code général des impôts

  • La base de la réduction d’impôt est plafonnée par m² de surface habitable.
  • La surface à prendre en compte correspond à la surface habitable majorée de la moitié de celle des annexes dans la limite de 8 m² (surface habitable pondérée)
  • Le plafond est fixé à 5 500 euros par m² de surface habitable pondérée par logement.

Taux de la réduction d'impôt

I° taux de droit commun:

Le taux de la réduction d’impôt est de :

  • 12 % quand l’engagement de location est pris pour six an s
  • 18 % quand l’engagement de location est pris pour neuf ans

II° Taux de la réduction d’impôt en cas de prorogation de l’engagement de location :

Article 199 (VII bis B) novovicies du code général des impôts

Le propriétaire peut décider de prolonger son engagement de location pour une période de trois ans ou pour deux période de trois ans en fonction de la durée de l’engagement initial de location.

  • Lorsque l’engagement initial de location était de six ans, le propriétaire pourra décider de prolonger l’engagement de location pour deux périodes de trois ans.

Le montant de la réduction d’impôt sera de :

  • 6 % pour la première période de trois ans
  • 3 % pour la seconde période de trois ans.

 

  • Lorsque l’engagement initial de location était de neuf ans, le propriétaire pourra prolonger l’engagement initial de location pour une seule période de trois ans. Le montant de la réduction d’impôt sera de 3 % au titre de cette unique période triennale.

Imputation de la réduction d'impôt

I° imputation de la réduction d’impôt au titre de l’engagement de location initial :

  • La réduction d’impôt est imputée pour la première fois sur l’impôt sur le revenu qui est dû au titre de l’année d’achèvement du logement.

II° Imputation de la réduction d’impôt au titre de l’engagement de location prolongé :

A) Engagement initial de location de six ans :

Lorsque l’engagement initial de location était de six ans :

  • l’imputation de la réduction d’impôt sera de 2 % par an pendant trois ans
  • Si le propriétaire renouvelle son engagement pour une nouvelle période triennale, l’imputation de la réduction d’impôt sera de 1 % par an pendant trois ans.

Lorsque l’engagement initial de location était de neuf ans :

  • Si le propriétaire renouvelle son engagement de location pour trois ans, le montant de la réduction d’impôt sera de 1 % par an pendant trois ans.

Répartition de la réduction d'impôt

  • La réduction d’impôt est répartie sur la durée d’engagement de location.

I° Engagement initial de location de six ans:

  • Lorsque l’engagement initial de location est de six ans, la réduction d’impôt est répartie sur l’impôt sur le revenu à raison de 1/6e par an.

B) Engagement initial de location de neuf ans :

Lorsque l’engagement de location est de neuf ans, la réduction d’impôt est répartie sur l’impôt sur le revenu à raison de 1/9e par an.

II° Interdiction des reports de réduction d’impôt :

  • Lorsque le montant de la réduction d’impôt est supérieur à l’impôt dû par le contribuable, l’excédent n’est pas reporté sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.
  • La fraction de la réduction d’impôt non imputée ne donne pas lieu à remboursement.

III° Ordre d’imputation:

Article 197 du code général des impôts

  • La réduction d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu avant imputation des autres crédit d’impôt dont bénéficie le contribuable et avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires.
  • La réduction d’impôt ne s’impute jamais sur les impositions qui ne sont pas proportionnel (CSG ; CRDS par exemple)

Lettre type d'engagement de location

Pour télécharger la lettre type d’engagement de location personnes physiques, cliquer ici

  • Le propriétaire doit adresser à l’administration fiscale une note portant engagements location sur six ans ou neuf ans.
  • L’engagement de location doit être adressé à l’administration fiscale avec la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement.
  • La lettre type d’engagement doit prévoir que le propriétaire bailleur prend l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale pour une période minimum de six ans ou neufs ans (sur option) à une personne physique qui n’est pas membre du foyer fiscal du propriétaire.
  • L’engagement doit prévoir que le locataire n’est pas membre du foyer fiscal du propriétaire.
  • Il doit prévoir que le loyer n’excédera pas les plafonds prévus à l’article 2 terdecies D Annexe III du code général des impôts.

 

Titre du spoiler

Article 2 terdecies D Annexe III du code général des impôts.

Le propriétaire bailleur qui souhaite bénéficier de a réduction d’impôt devra adresser à l’administration fiscale :

une copie du bail
  • Si le logement n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration de revenus, le propriétaire devra adresser à l’administration fiscale une copie du bail dès sa signature.
  • En cas de changement de locataire en cours de bail, le propriétaire devra adresser le nouveau bail signé avec la déclaration de revenu de l’année au cours de laquelle cette signature est intervenue.
Copie de l’avis d’imposition des locataires:
  • le propriétaire devra adresser une copie de l’avis d’imposition des locataires du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt.
  • l’avis d’imposition doit être celui de l’avant dernière année qui précède la signature de l’acte d’acquisition.
Copie de la déclaration d'achèvement des travaux:
  • le propriétaire devra fournir la copie de la déclaration d’achèvement des travaux. Cette copie devra être accompagnée d’un document attestant de la réception de la déclaration en mairie.
  • le propriétaire devra adresser une une attestation notariée de propriété.
  • il devra joindre à ces documents une note précisant la nature de l'affectation précédente du local transformé en logement.

Obligations déclaratives lorsque le logement est la propriété d'une société de personne

Lorsque le logement est acquis par une société de personne non soumise à l’impôt sur les sociétés.

I°Obligations déclaratives de la société:

La totalité des obligations déclarative incombent à la société propriétaire du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt.

Engagement de location:

  • La société doit prendre l’engagement de louer le logement nu, à usage de résidence principale à une personne physique autre qu’un membre de son foyer fiscal.
  • L’engagement location doit être de six ans ou neuf ans minimum.
A) Engagement de location de la société ( Contenu, lettre type d’engagement):

Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

  • La société doit adresser à l’administration fiscale une note portant engagements location sur six ans ou neuf ans.
  • L’engagement de location doit être adressé à l’administration fiscale avec la déclaration de résultat de l’année d’achèvement des travaux de transformation.
B) Lettre type d’engagement de location :

Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

Pour télécharger la lettre type d’engagement de location  cliquer ici

Contenu de la lettre type d’engagement:

  • La lettre type d’engagement doit prévoir que le propriétaire bailleur, ici la société, prend l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale pour une période minimum de six ans ou neufs ans (sur option) à une personne physique qui n’est pas membre du foyer fiscal de l'un des associés?
  • L’engagement doit prévoir que le locataire n'est pas un associé de la société.
  • Il doit prévoir que le loyer n’excédera pas les plafonds prévus à l’article 2 terdecies D Annexe III du code général des impôts
  • Si la société est propriétaire de plusieurs logements ouvrant droit à la réduction d’impôt, la société doit prendre un engagement de location distinct pour chaque logement.

C) Attestation à fournir aux associés de la société :

Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

  • Chaque année, au 1er Mai (deuxième jour ouvré au plus tard), la société doit remettre à chacun des associés une attestation en double exemplaire.
  • Cette attestation doit être conforme au modèle d’attestation établi par l’administration fiscale.

Pour télécharger le modèle d’attestation remis aux associés : cliquer ici

Contenu de l’attestation devant être remise aux associés:

  • Le nombre et le numéro des parts détenues au 1er Janvier et au 31 Décembre.
  • La quote-part des revenus des immeubles de la société correspondant aux droits de l’associé.
  • adresse des immeubles ouvrant droit à la réduction d’impôt.
  • L’attestation que la location remplit bien les conditions de loyers et de ressources prévues par l’article 2 terdiecies D de l’annexe 3 du code général des impôts (

D)Dépôt des titres:

  • Les parts détenues par un associé, et ouvrant droit à la réduction d’impôt, doivent être inscrites sur un compte ouvert au nom de l’associé.
  • Ce compte doit être ouvert au nom de l’associé dans la comptabilité de la société ou sur un registre spécial.
  • Le compte doit être ouvert dans les trente jours qui suivent la date limite de dépôt de la déclaration sur le revenu.
  • L’année de déclaration à prendre en compte est celle au titre de laquelle les part ont été souscrites ou acquises.

III° Les obligations déclaratives des associés de sociétés de personnes:

A) Engagement de conservation des titres:

Les associés de sociétés de personnes qui souhaitent bénéficier de la réduction d’impôt, doivent s’engager à conserver les parts de la société pendant toute la période couverte par l’engagement de location pris par la société.

Pour télécharger la note d’engagement de conservation des parts des associés cliquer ici

  • L’engagement de conservation des parts doit être adressé à l’administration fiscale lors du dépôt de déclaration de revenu au titre de laquelle les parts sociale ont été acquises.
  • L’engagement de conservation des parts doit être joint à la déclaration de revenus de l’année d’acquisition es parts sociales ou si elle est postérieure de l’année d’achèvement du logement (année d'achèvement des travaux).
  • Chaque année et pendant toute la période de réduction d’impôt, l’associé bénéficiaire de la réduction d’impôt devra joindre à chacune de ses déclarations de revenus l’attestation annuelle fournie par la société.

 

La réduction d’impôt Pinel, accordée au titre de la transformation d’un local en logement, est compatible avec le dispositif du micro foncier et avec certains le dispositif Monuments Historiques, sous certaines conditions.

Compatibilité avec le micro-foncier

Article 32 du code général des impôts

  • Le régime du micro foncier s’applique de plein droit lorsque le revenu brut total du contribuable n’excède pas 15 000 € par an.
  • Le contribuable propriétaire d’un logement ouvrant droit à la réduction d’impôt Pinel pourra bénéficier du régime du micro foncier et de la réduction d’impôt.

Compatibilité avec les avantages fiscaux des monuments historiques

Article 199 (I-D) novovicies du code général des impôts

  • Lorsque le local  acquis par le propriétaire et transformé en logement ouvre droit au régime de déduction spécifique pour les monuments historiques et assimilés et qui ouvre droit aussi à la réduction d’impôt «Pinel », le contribuable pourra opter pour l’un l’autre avantage fiscal, mais sans pourvoir les cumuler.
  • Le propriétaire qui souhaite bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel » devra renoncer au régime dérogatoire de prises en compte des charges foncières pendant toute la durée de l’engagement de location. Il pourra en bénéficier à nouveau, lorsque l’engagement de location sera arrivé à son terme.

Non cumul avec un prêt locatif social

Les logements dont l’acquisition est financée par un prêt locatif social n’ouvrent pas droit à l’avantage fiscale

Non cumul avec la déduction Malraux

La réduction d’impôt « Pinel » ne peut au titre d’un même logement se cumuler avec l'avantage fiscal résultant de la déduction des dépenses supportées pour la restauration complète d'un immeuble bâti dans un secteur protégé (dispositif Malraux)

Non cumul avec la déduction ANAH

Article 199 (I E) novovicies du code général des impôts

  • La réduction d’impôt ne peut au titre d’un même logement se cumuler avec la déduction spécifique accordée aux propriétaires qui donnent leurs logements en location en application d’une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat.

Non cumul avec la déduction des charges sur les revenus fonciers

Article 199 (I F) novovicies du code général des impôts

Les dépenses de travaux qui sont retenues pour le calcul de la réduction d’impôt ne peuvent être déduits des revenus fonciers.

 

La réduction d’impôt est remise en cause par l’administration fiscale lorsque le propriétaire bailleur ne respecte pas son engagement de location ou si les conditions légales de mises en location ne sont palus remplies ou lorsque le logement est cédé pendant la période d’engagement de location.

Non respect de l'engagement de location

I° Les cas de remise en cause :

La réduction d’impôt sera remise en cause dans les cas suivants :

  • Le logement n’est pas mis en location
  • Le logement est mis en location hors délai
  • La location est interrompue pendant une durée supérieure à celle admise par l’administration fiscale

II° Les exceptions :

La réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans les cas suivants :

  • lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie (article L341-4 du code de la sécurité sociale)
  • lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est licencié.
  • lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune décède.

Non respect des conditions de mise en location

I° Les cas de remise en cause :

La réduction d’impôt sera remise en cause dans les cas suivants :

  • Lorsque le logement est utilisé par le propriétaire pendant la période d’engagement de location ou pendant le délai dont il dispose pour mettre le logement en location. (pour connaître le délai de mise en location du logement cliquer ici)
  • lorsque le propriétaire du logement le met en location à des personnes qui ne peuvent être son locataire
  • lorsque le propriétaire modifie l’affectation du logement pendant la période d’engagement de location
  • lorsque le propriétaire dépasse le plafond de loyer pendant la période d’engagement de location.

II° Exception :

  • Lorsque l’affectation du logement est modifiée du fait du locataire,il n’y aura pas de remise en cause de la réduction d’impôt.

Cession du logement

I°Mutation à titre onéreux du logement  (vente):

  • Lorsque le logement est cédé à titre onéreux pendant la période de réduction d’impôt, la réduction d’impôt sera remise en cause.
  • Lorsque les parts de la société non soumise à l’impôt sur les sociétés qui est propriétaire du logement, sont cédées à titre onéreux.

Exception :

La réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans les cas suivants :

  • lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie prévues par l’article L 341-4 du code de la sécurité sociale;
  • lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est licencié;
  • lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune décède.

II° Mutation à titre gratuit du logement

  • La mutation à titre gratuit du logement entraînera une remise en cause de la réduction d’impôt : donation, donation partage, et tous les transfert de propriété à titre gratuit du logement,

Exception :

  • Lorsque le transfert de propriété résulte du décès de l’un des membres du couple qui est soumis à imposition commune.

Limite : lorsque le logement entre en indivision avec le conjoint survivant et d’autres héritiers, ce dernier ne pourra bénéficier de la reprise de la réduction d’impôt à son profit.

  • La reprise de la réduction d’impôt est réservé au conjoint survivant qui est attributaire du logement ou de l’usufruit de celui ci.

III°Cession de droits indivis:

  • Lorsque le logement est détenu en indivision entre plusieurs indivisaires, la cession des droits indivis entraîne une reprise de la réduction d’impôt.

Exceptions :

La réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans l’un des cas suivants :

  • lorsque le propriétaire du logement ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie prévue à l’article L 341-4 du code de la sécurité sociale
  • lorsque le propriétaire du logement ou l’un des membres du foyer fiscal soumis à imposition commune est licencié
  • lorsque le propriétaire du logement ou l’un des membres du couple soumis à imposition décède.
  • lorsque la mise en indivision du bien résulte du divorce et lorsque les ex-époux ont passé une convention d’indivision.

IV° Échange ou apport en société du logement:

  • L’échange ou l’apport en société du logement entraînera la remise en cause de l’avantage fiscal.

V°Inscription du logement à l’actif d’une entreprise individuelle :

  • L’inscription du logement à l’actif d’une entreprise individuelle entraîne la reprise de l’avantage fiscal.

Démembrement de propriété

  • Le démembrement de propriété du droit de propriété du logement entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.

Exception :

  • Lorsque le démembrement de propriété résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.
  • L’époux survivant pourra demander la reprise à son profit de la réduction d’impôt pour son montant restant à imputer.

Modalités de remise en cause

  • Lorsque la remise en cause a son origine dans le non respect des conditions initiales de location (absence de mise en location, mise en location hors délai, interruption de location pendant une durée supérieure à celle admise) , l’impôt sur le revenu des années au titre desquelles la réduction a été pratiquée sera majoré du montant de la réduction.
  • Lorsque la remise en cause trouve son origine dans le non respect des conditions de mise en location pendant la durée de l’engagement de location, l’administration fiscale reprendra la réduction d’impôt dans le délai de reprise.

Changement de domiciliation fiscale

  • La réduction d’impôt n’est accordée que si le contribuable propriétaire du logement ou bénéficiaire de son usufruit est fiscalement domicilié en France.
  • Si le propriétaire du logement transfère son domicile fiscal hors de France au cours de l’engagement de location la réduction d’impôt ne sera pas remise en cause.
  • Cependant, tant que l’intéressé est fiscalement domicilié hors de France, la réduction d’impôt ne pourra être imputée ni reportée.
  • Les fractions de la réduction qui n'ont pu être imputées, à raison  du changement de domiciliation fiscale, ne peuvent être reportées et seront définitivement perdues.

 

 

 



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