RÉDUCTION D’IMPÔT PINEL (CONSTRUCTION)

Les travaux de construction ouvrant droit à la réduction d’impôt sont les suivants :

I° Constructions nouvelles :

• Les constructions nouvelles de la totalité d’un immeuble affecté à usage de logement ouvrent droit à la réduction d’impôt.

II° Constructions sur des locaux existants :

Les travaux qui consistent à additionner une construction à un logement existant , ou à faire procéder à une surélévation à un logement existant ouvrent droit à la réduction d’impôt si les conditions suivantes sont réunies :

les travaux doivent se traduire par la création d’un logement neuf  tel que défini par les articles  R 111-1 du code de la construction et de l’habitation et R111-17 du code de la construction et de l’habitation.

• le nouveau logement doit constituer une unité d’habitation distincte de la construction déjà existante. Les simples travaux d’agrandissement ne sont donc pas éligibles à la réduction d’impôt.

• Les travaux doivent avoir fait l’objet d’une demande de permis de construire.

III° Bail à construction et bail emphytéotique :

Lorsqu’une personne construit ou fait construire un logement sur un terrain dont elle n’est pas propriétaire.

• Dans ce cas, la construction du logement peut ouvrir droit à la réduction d’impôt si le contribuable peut démontrer qu’il est propriétaire des constructions :
  • construction d’un logement sur un terrain qui est donné à bail à construction  ou à bail emphytéotique

I° date de dépôt de la demande de permis de construire:

• La demande de permis de construire doit avoir déposée entre le 1^er Septembre 2014 et le 31 Décembre 2017.

NB :

• La demande de permis de construire peut avoir été déposée par une personne autre que le bailleur qui prendra l’engagement de location et bénéficiera de la réduction d’impôt.

• Ainsi, une personne pourra bénéficier de la réduction d’impôt s’il acquiert un terrain sur lequel une demande de permis de construire a été déposée par une autre entre le 1^er Septembre 2014 et le 31 Décembre 2017.

II° Délai d’achèvement du logement :

• La construction du logement doit être achevée dans les trente mois qui suivent la date d’obtention du permis de construire.

Pour plus d’information sur la notion d’achèvement d’un logement, cliquer ici

Article 199 (II et XII 1°) novovicies du code général des impôts

Décret n°2012-1532 du 29 Décembre 2012

Article R.111-20 du code de la construction et de l’habitation

Arrêté du 26 Octobre 2010

Arrêté du 11 Octobre 2011

Pour être éligible à la réduction d’impôt le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique globale déterminé.

Le décret n°2012-1532 du 29 Décembre 2012 fixe ce niveau de performance énergétique globale.

•  Le logement doit bénéficier du label BBC 2005 ( bâtiment basse consommations 2005)

ou

• Le logement doit être construit conformément à la réglementation thermique 2012. Depuis le 1er Janvier 2013, tous les logements qui ont fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire à cette date devront être conformes à la réglementation thermique 2012 (RT 2012)

Exception :

• pour les immeubles regroupant plusieurs logement (immeuble à usage de logement collectif), l'obligation de construction conformément à la réglementation thermique 2012 a été repoussée au 1er Janvier 2018.

Les communes éligibles à la réduction d’impôt sont les communes classées en zone A bis, A , B1 par l’arrêté du 1er Août 2014 et par l’arrêté du 30 Septembre 2014

Pour accéder au zonage de toutes les communes en France(recherche alphabétique) cliquer ici

Pour accéder au classement des communes par zone A cliquer ici

Pour accéder à la liste des communes classés en zone A bis cliquer ici

Pour accéder à la liste des communes classées en zone B1 cliquer ici

Article 199 novovicies du code général des impôts

Article L 364-1 du code de la construction et de l’habitation

Article 2 terdecies E de l’annexe III du code général des impôts

Décret n°2013-517 du 19 Juin 2013

Article R.304-1 du code de la construction et de l’habitation

Arrêté du 1 Août 2014

Arrêté du 30 Septembre 2014

I°Conditions d'éligibilité à la réduction d'impôt:

• Les communes qui se caractérisent par des besoins particuliers en logement locatifs sont également éligibles à la réduction d’impôt.

• Ces communes sont celles qui sont classées en zone B2 et qui ont fait l’objet d’un agrément du représentant de l’État dans la région après avis du comité régional de l’habitat.

• L’agrément fait l’objet d’un arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs de la préfecture de région dont dépend la commune concernée.

II°Liste des communes en zone B2 éligibles à la réduction d'impôt:

Pour accéder à la liste des communes classées en zone B2 éligibles à la réduction d’impôt « Pinel » , cliquer ici (liste à jour au 1er Février 2017)

L’article 68 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 a modifié le dispositif réduction d’impôt accordée au titre des investissements locatifs intermédiaires prévue à l’article 199 novovicies du code général des impôts, dispositif « Pinel ».

• Le  champs d’application géographique du dispositif de réduction d'impôt est ,  restreint à certains zones géographiques à compter du 1er janvier 2018.

• A compter du 1er Janvier 2018, ne seront éligibles à la réduction d’impôt « Pinel » que les logements qui seront situés dans des communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant

• Les communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements sont celles visées par  l’article 18-0 bis C de l’annexe IV du code général des impôts.

• Ces communes sont celles qui sont classées en zone A, A bis, et B1 par :
  • l’arrêté du 1er Août 2014
  • l’arrêté du 30 Septembre 2014.

Pour consulter la liste des communes éligibles à la réduction d’impôt à compter du 1er Janvier 2018, cliquer ici

• Les logements qu sont situés dans des  communes qui se caractérisent par des besoins particuliers en logement locatifs situés en zone B2 ne sont plus éligibles à la réduction d’impôt.

• De même, les logement situés en zone C ne sont plus éligibles à la réduction d’impôt « Pinel »

• L’article 68 de loi n° 2017-1837 du 30 Décembre 2017 prévoit que de nouvelles communes ne figurant pas sur la liste de l’article Article 18-0 bis C de l’annexe IV du code général des impôts et sur les arrêtés du 31 Aout 2014 et 1er Septembre 2014 sont éligibles à la réduction d’impôt « Pinel ».

• Ces nouvelles communes éligibles sont celles dont le territoire est couvert  par un contrat de redynamisation de site de défense.

• Le contrat de redynamisation de site de défense (CRSD) intervient dans le cas des sites concernés par une perte importante d’emplois et qui connaissent une grande fragilité économique et démographique.

Le contrat de redynamisation de site de défense est signé par le préfet et les collectivités locales concernées afin de lancer la mise en œuvre du plan d’accompagnement de restructuration.

Liste des communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense au 31/12/2016 :

Sources : ministère de la défense – Cliquer ici

I° Délai de mise en location:

• Le logement doit être loué dans les douze mois qui suivent  la date d’achèvement du logement.

II° Durée de l’engagement de location:

La durée de l’engagement de location est sur option du propriétaire bailleur de :

• six ans

ou

• neuf ans

La durée est calculée à partir de la date de prise d’effet du bail initial.

La location du logement doit être effective et continue pendant toute la période d’engagement de location.

Exclusion du bénéfice de la réduction d’impôt :

• lorsque le propriétaire se réserve la jouissance du logement, même sur une très courte durée;

• lorsque la jouissance du logement est laissée à un membre du foyer fiscal du propriétaire bailleur, même pour une très courte durée;

• lorsque la jouissance du logement est laissée à l’associé ou à un membre de son foyer fiscal, d’une société propriétaire du logement et non soumise à l’impôt sur les sociétés;

• Lorsque le logement est mis à la disposition d’un occupant à titre précaire;

• Lorsque le logement est mis à disposition à titre gratuit sur une courte durée;

• Lorsque la location ne fait l’objet d’aucun bail écrit.

I° Délai accordé au propriétaire :

• Lorsque le locataire donne congé pendant la période d’engagement de location, ou lorsque le bail est résilié du fait du locataire, le logement doit être immédiatement remis en location, jusqu’à l’expiration de la période d’engagement de location.

• Le propriétaire disposera d’un délai de 12 mois pour remettre le logement en location.

• Le délai de douze mois part à compter de la date de réception de la lettre recommandée signifiant le congé du locataire.

• Le propriétaire devra justifier qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires pour une remise en location rapide.

• Le propriétaire devra également justifier que les conditions de mise en location ne sont pas dissuasives.

II° Sanctions :

• A défaut de remise en location dans le délai de douze mois, la réduction d’impôt sera remise en cause par l’administration fiscale.

III° Cas dans lesquels le propriétaire n’est pas tenu de remettre le logement en location :

Le propriétaire n’est pas tenu de remettre le logement en location lorsque le congé du locataire intervient moins de douze mois avant la fin de la période d’engagement de location.

Conditions :

• le logement doit être en état d’être loué;

• le propriétaire ne doit se réserver la jouissance du logement pendant cette période;

• le propriétaire ne doit pas mettre le logement à la disposition d’un membre de son foyer fiscal pendant cette période;

• le logement n’est pas mis à la disposition d’un occupant à titre précaire pendant cette période;

• le logement ne doit pas être cédé avant l’expiration de l’engagement de location.

• Le logement doit être l’habitation principale du locataire.
• Il doit être le lieu de résidence habituelle et effectif du locataire et des membres de son foyer fiscal.

• Les logements qui sont affectés à la résidence secondaire du locataire ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt.

• Un même locataire ne peut avoir plusieurs résidences principales.

• Le logement doit être affecté à la résidence principale du locataire dès la signature du bail mais également durant toute la durée de l’engagement de location d propriétaire.

Sanction :

• la réduction d’impôt sera remise en cause par l’administration fiscale au titre de l’année du changement d’affectation du logement.

I° Suspension de la réduction d’impôt sans remise en cause :

la réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans les cas suivants :

• Lorsque le propriétaire du logement pourra justifier qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires pour que le logement soit réaffecté à l’habitation principale du locataire (engagement d’une procédure judiciaire pour obtenir la résiliation du bail, insertions d’annonces,).

• Lorsque le logement n’est plus affecté à l’habitation principale du locataire et que le propriétaire peut justifier avoir accompli toutes les mesures nécessaires pur obtenir la réaffectation du logement à l’habitation principale de son preneur à bail, l’avantage fiscal est suspendu jusqu’à ce que le logement soit réaffecté à usage d’habitation principale d’un locataire.

• La réduction d’impôt dont n’a pu bénéficier le propriétaire à raison de la suspension est définitivement perdue.

II° Location accession :

• Lorsque la locataire est un accédant à la propriété dans le cadre d’un contrat de location accession, le propriétaire bailleur pourra continuer à bénéficier de la réduction d’impôt.

Conditions :

• le locataire devra être une personne physique autre qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire.

• Lorsque le logement appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le locataire ne pourra être un associé de cette société ou membre du foyer fiscal de l’un des associés.

I° Lorsque le propriétaire est une personne physique :

Contenu de l’engagement prorogé de location :

Le propriétaire bailleur devra s’engager à louer le logements dans les conditions de loyers et de ressources prévues à  l’article 2 terdecies D  et  2 terdecies F Annexe III du code général des impôts.

• Le propriétaire bailleur devra s’engager à louer le logement nu, à usage d’habitation principale du locataire pendant une période de trois ans.

• Le propriétaire bailleur devra prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.

Durée de la prorogation de l'engagement de location :

• pour une période de trois ans  renouvelable une fois  si l’engagement de location initial était de six ans.

• pour une période de trois ans non renouvelable  si l’engagement initial de location était de neuf ans.

Logement en indivision :

• Lorsque le logement est acquis en indivision, chacun des indivisaires doit s’engager conjointement à louer le logement nu, à usage de résidence principale, à une personne physique qui n’est pas membre de son foyer fiscal .

II° Pour les investissements réalisés par des sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés :

Lorsque l’investissement est réalisé par une société de personne non soumise à l’impôt sur les sociétés:

• La prorogation de l’engagement initial de location doit être exercée par la société qui est propriétaire du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt.

• Le propriétaire bailleur devra s’engager à louer le logements dans les conditions de loyers et de ressources prévues à  l’article 2 terdecies D et 2 terdecies F Annexe III du code général des impôts.

• La société devra s’engager à louer le logement nu, à usage d’habitation principale du locataire pendant une période de trois ans.

• La société devra prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.

La société devra prendre l’engagement de louer le le logement :

• pour une période de trois ans  renouvelable une fois si l’engagement de location initial était de six ans.

• pour une période de trois ans non renouvelable si l’engagement initial de location était de neuf ans.

• Les associés devront prendre un engagement de conservation de leurs parts sociale. Cet engagement devra avoir le même terme que l’engagement de location prorogé.

• Quand l’associé de cette société est une personne morale (une autre société de personne non soumise à l’impôt sur les sociétés), les associés de cette société qui souhaitent bénéficier du complément de réduction d’impôt, devront s’engager à conserver leurs titres jusqu’à l’expiration de l’engagement initial de location.

• Seuls les associés qui ont conservé leurs parts durant toutes les périodes d’engagement de location pourront prétendre bénéficier de la réduction d’impôt.

• Si certains associés ont cédé leurs parts au cours de l’engagement initial de location la société pourra quand même proroger son engagement de location.

I° Personnes pouvant proroger l’engagement de location (pour les personnes physiques):

• L’engagement de location (initial ou triennal) ne peut être exercé que par par la personne qui a réalisé l’acquisition du logement et qui a souscrit l’engagement initial de location.

En cas de décès de l’un des membres du foyer fiscal du propriétaire :

• En cas de décès de l’un des membres du foyer fiscal du propriétaire qui a pris l’engagement de location, le conjoint survivant attributaire du logement en pleine propriété ou titulaire de son usufruit peut proroger l’engagement de location pour une ou deux périodes triennales (selon la durée de l’engagement initial de location).

Condition :

• Le conjoint survivant attributaire du logement en pleine propriété ou en usufruit devra avoir préalablement demandé à l’administration fiscale la reprise du dispositif de réduction d’impôt à son profit.

En cas de modification du foyer fiscal du contribuable :

• Lorsque le foyer fiscal du contribuable est modifié au cours de l ‘engagement initial de location ou prorogé , le contribuable peut demander à son profit la reprise du dispositif de réduction d’impôt. Il pourra donc bénéficier de la prorogation.

Les cas de modifications du foyer fiscal :

• mariage
• divorce
• conclusion ou rupture d’un pacte civil de solidarité
• sortie du foyer fiscal d’une personne à charge

I°Quand le propriétaire est une personne physique:

• Quand le logement ouvrant droit à la réduction d’impôt est la propriété d’une personne physique, la prorogation de l’engagement de location doit être portée à la connaissance de l’administration lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle intervient le terme de la période initiale de location.

I°Quand le propriétaire est une personne physique:

• La prorogation de l’engagement de location doit être portée à la connaissance de l’administration fiscale lors du dépôt de la déclaration de résultat de l’année au titre de laquelle intervient le terme de la période initiale de location.

Article 2 terdecies D du code général des impôts

.Pour les baux conclus ou renouvelés en 2017, les plafonds de loyers s'établissent comme suit:

• Les plafonds de loyers sont révisés chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers.

• Les plafonds de loyer sont fixés pour chaque commune en fonction de sa localisation dans les zones A bis, A , B1 ou B2.

• Pour les communes en zone B2, seules celles ayant fait l’objet d’un arrêté d’agrément du préfet de région sont éligibles à la réduction d’impôt.

Pour consulter la liste des communes en zone A cliquer ici

Pour consulter la liste des communes en zone A bis cliquer ici

Pour consulter la liste des communes en zone B1 cliquer ici

Pour consulter la liste des communes en zone B2 cliquer ici

Pour consulter la liste des communes en zone B2 qui ont fait l’objet d’un arrêté d’agrément cliquer ici

Article 199 novovicies du code général des impôts

BOI-IR-RICI-230-20-20

I° Surface habitable majorée :

• La surface à prendre en compte est celle correspondant à a surface habitable du logement telle qu’elle est définie par l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation.

• La surface habitable est majorée de la la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8m² par logement.

• Cette surface pondérée devra figurer dans l’engagement de location du propriétaire bailleur.

Annexes prises en compte :

• Les annexes prises en compte sont celles mentionnées à l’article R353-16 du code de la construction et de l’habitation et à  l’article R331-10 du code de la construction et de l’habitation et à l’arrêté du 9 Mai 1995.
  

• Les surfaces annexes prises en compte sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement.

• Les surfaces annexes doivent avoir une hauteur supérieure à 1,80 m.

Elles comprennent :

• les caves ;
• les sous sols ;
• les remises ;
• les ateliers ;
• les séchoirs
• les celliers extérieurs au logement
• les resserres
• les combles
• les greniers aménageables
• les balcons
• les loggias
• les vérandas
• les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur un ouvrage enterrée ou à moitié enterré.

NB :

Les terrasses carrelée en rez de jardin d’une maison individuelle ne sont pas prises en compte.

Cas particulier des emplacement de stationnement des garages :

• Les surfaces des garages et emplacement de stationnement ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface pondérée servant de base de calcul au plafond de loyer.

Atténuation du principe  pour les maisons individuelles :

• Pour les maisons individuelles, les surfaces des annexes qui sont accessibles à des véhicules (alors mêmes qu’elles n’auraient pas cette destination) sont forfaitairement fixées à 12m².

Cas des locations d’emplacement de stationnement ou de garage :

• Lorsque le propriétaire loue à un même locataire un logement ou un garage situé dans un même immeuble ou dans un même résidence et que cette location fait l’objet d’un bail distinct de celui d logement, le plafond de loyer sera calculé hors la surface du garage.

Conditions :

• L’emplacement de garage ou de stationnement doit être physiquement séparé du logement du locataire.

• L’administration fiscale considère qu’il y a séparation physique, lorsque l’occupant du logement est obligé d’en sortir pour accéder au garage ou à l’emplacement de stationnement.

Le plafond de loyer sera modulé en fonction d’un coefficient multiplicateur calculé de la façon suivante :

• (0,7 + 19) / la surface pondérée du logement.

Le plafond de loyer applicable dans la commune sur le territoire de laquelle se trouve le logement sera multiplié par ce coefficient.

I° Modalités de réduction des plafonds de loyers:

Article 199(III alinéa 2) du code général des impôtsArticle 199 (III alinéa 2) novovicies du code général des impôts Les plafonds de loyer mentionnés au premier alinéa peuvent être réduits, dans des conditions définies par décret, par le représentant de l'Etat dans la région après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement mentionné à l'article L. 364-1 du code de la construction et de l'habitation, afin d'être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.

• Le représentant de l’État dans la région (préfet) peut par arrêté réduire les plafonds de loyers par m² de surface habitable.

Pour connaître la liste des communes qui ont fait l’objet d’un arrêté de réduction des plafonds de loyers cliquer ici (liste à jour au 1er Février 2017)

II°Application aux loyers modulés de la réduction du plafond de loyer :

Le plafond de loyer applicable dans une commune suite à un arrêté de modulation sont également soumis au plafond de réduction des loyers, par application du coefficient multiplicateur égal à (0,7+19)/ par la surface pondérée du logement.

Les plafonds différent en fonction du lieu de situation du logement dans l’une des trois zones A, A bis, B1 et B2 (sous réserve qu’un arrêté d’agrément ait été pris pour la commune concernée)

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2017, les plafonds de ressources s'établissent comme suit:

Article 2 duodecies de l'annexe III du code généra des impôts

• Les plafonds de ressources des locataires sont révisés chaque année en fonction de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation hors tabac.

• Cette variation est apprécié entre le 1^er Octobre de l’avant dernière année et le 1^er Octobre de l‘année précèdente.

Article 199 novovicies du code général des impôts

BOI-IR-RICI-230-40-10

I° Les ressources du foyer fiscal:

• Les ressources à prendre en compte sont celles du foyer fiscal du locataire.

Lorsque plusieurs personnes sont locataires du logement et qu’elles n’appartiennent pas au même foyer fiscal, les ressources à prendre en compte sont :

• pour les personnes vivant en concubinage : la totalité des ressources du couple mais s’il n’est pas soumis à imposition commune.

• pour les autres personnes, il suffit qu’une seule de ces deux personnes remplissent les conditions de ressources.

• lorsque le locataire est un enfant rattaché au foyer fiscal de ses parents, les ressources à prendre en compte sont celles du locataire sans prendre en compte celles des parents.Dans ce dernier cas, le locataire devra établir une attestation sur l’honneur

II° Année prises en compte :

• Les ressources à prendre en compte sont celles qui correspondent au revenu fiscal de référence du foyer fiscal du locataire.

• Le foyer fiscal de référence du locataire qui est pris en considération est celui qui figure sur l’avis d’imposition sur le revenu de l’avant dernière année qui précède la conclusion du bail (année N-2).

Pour les logements que le contribuable fait construire, la base de la réduction d’impôt est déterminée à la date d’achèvement des travaux.

La base de la réduction d’impôt est constituée par :

• le prix d’acquisition du terrain

• le prix payé pour la construction d logement

• le prix payé pour l’installation des équipements initiaux du logement ( équipements de chauffage, équipements sanitaires .)

I° Prix d’acquisition du terrain :

terrain acquis à titre onéreux :

entrent dans la base de la réduction d’impôt :

• le prix d’acquisition du terrain ( s’il a été acquis à titre onéreux)

• les frais de viabilisation du terrain (frais de raccordement aux réseaux, d’aménagements, frais de voirie)

Terrain acquis à titre gratuit :

• Lorsque le terrain est acquis à titre gratuit, le base de la réduction d’impôt est constituée par la valeur du terrain ainsi que les frais de viabilisation du terrain.

II° Prix de la construction :

Éléments entrant dans le prix de la construction :

Le prix de la construction entrant dans la base de la réduction d’impôt comprend :

• les frais d’architecte;

• le prix d’achat des matériaux;

• les mémoires des entrepreneurs;

• les salaires (charges sociales comprises) versés aux ouvriers;

• les impôts et taxes ou redevances s’ils ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers.

Pour en savoir + sur les charges déductibles des revenus fonciers cliquer ici

Exclusions :

Sont exclus des éléments du prix de revient servant de base à la réduction d’impôt :

• la valeur d’acquisition des constructions existantes;

• le prix de revient des constructions existantes;

• les frais de démolition des constructions existantes;

• le travail qui est personnellement effectué par le contribuable bénéficiaire de la réduction d’impôt.

Cas des constructions réalisées sur un terrain n’appartenant pas au contribuable :

• Lorsque la construction est réalisée sur un terrain n’appartenant pas au contribuable (bail emphytéotique, bail à construction), la valeur du terrain n’est pas prise en compte.

• Si le contribuable devient propriétaire du terrain avant l’achèvement du logement, le prix d’acquisition du terrain entrera dans la base de la réduction d’impôt.

III° Annexes et dépendances du logement :

• La fraction du prix de construction qui correspond au prix des dépendances et annexes du logement est intégrée à la base de la réduction d’impôt.

• Ces annexes et dépendances doivent faire l’objet d’un bail même bail commun avec le logement.

IV° Emplacement de stationnement et de garage :

BOI-IR-RICI-230-30-10

• Les emplacement de stationnement et de garage sont intégrés à la base de la réduction d’impôt.

Exception :

• Lorsque le garage ou l’emplacement de stationnement fait l’objet d’un bail distinct, la fraction du prix de revient de cet emplacement est exclu de la base de la réduction d’impôt

V° Logements qui est la propriété d’une société :

• lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, chaque associé bénéficie de la réduction d’impôt à proportion de ses droits dans la société.

• Pour chaque associé, la base de la réduction d’impôt sera égale à sa quote-part dans les droits qu’il a sur la société.

Exemple :

• si un associé détient 33 % des parts sociales de la société, la base de sa réduction d’impôt sera égale à 33 % du total du prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 euros par logement et pour la totalité des associés.

VI° Logement détenu en indivision :

• lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficiera de la réduction d’impôt à proportion de la quote-part des droits qu’il a dans l’indivision.

Article 199 (V-A) novovicies du code général des impôts

Article 46 AZA octies B de l’annexe III du code général des impôts

• La base de la réduction d’impôt est plafonnée par m² de surface habitable.

• La surface à prendre en compte correspond à la surface habitable majorée de la moitié de celle des annexes dans la limite de 8 m² (surface habitable pondérée).

• Le plafond est fixé à 5 500 euros par m² de surface habitable pondérée par logement.

I° Taux de droit commun:

Le taux de la réduction d’impôt est de :

• 12 % quand l’engagement de location est pris pour six ans.

• 18 % quand l’engagement de location est pris pour neuf ans

II° Taux de la réduction d’impôt en cas de prorogation de l’engagement de location :

Article 46 AZA octies B de l’annexe III du code général des impôtsArticle 199 (VII bis B ) novovicies du code général des impôts B. – Pour l'application du A du présent VII bis, la réduction d'impôt est imputée, par période triennale, à raison d'un tiers de son montant sur l'impôt dû au titre de l'année au cours de laquelle l'engagement de location a été prorogé et des deux années suivantes.

Le propriétaire peut décider de prolonger son engagement de location pour une période de trois ans ou pour deux période de trois ans en fonction de la durée de l’engagement initial de location.

• Lorsque l’engagement initial de location était de six ans, le propriétaire pourra décider de prolonger l’engagement de location pour deux périodes de trois ans.

Le montant de la réduction d’impôt sera de :

• 6 % pour la première période de trois ans.

• 3 % pour la seconde période de trois ans.

Lorsque l’engagement initial de location était de neuf ans, le propriétaire pourra prolonger l’engagement initial de location pour une seule période de trois ans. Le montant de la réduction d’impôt sera de 3 % au titre de cette unique période triennale.

I° imputation de la réduction d’impôt au titre de l’engagement de location initial :

• La réduction d’impôt est imputée pour la première fois sur l’impôt sur le revenu qui est dû au titre de l’année d’achèvement du logement

II° Imputation de la réduction d’impôt au titre de l’engagement de location prolongé :

Engagement initial de location de six ans :

Lorsque l’engagement initial de location était de six ans :

• l’imputation de la réduction d’impôt sera de 2 % par an pendant trois ans

• Si le propriétaire renouvelle son engagement pour une nouvelle période triennale, l’imputation de la réduction d’impôt sera de 1 % par an pendant trois ans.

Lorsque l’engagement initial de location était de neuf ans :

• Si le propriétaire renouvelle son engagement de location pour trois ans, le montant de la réduction d’impôt sera de 1 % par an pendant trois ans.

• La réduction d’impôt est répartie sur la durée d’engagement de location.

I° Engagement initial de location de six ans :

• Lorsque l’engagement initial de location est de six ans, la réduction d’impôt est répartie sur l’impôt sur le revenu à raison de 1/6e par an.

II° Engagement initial de location de neuf ans :

• Lorsque l’engagement de location est de neuf ans, la réduction d’impôt est répartie sur l’impôt sur le revenu à raison de 1/9e par an.

III° Interdiction des reports de réduction d’impôt :

• Lorsque le montant de la réduction d’impôt est supérieur à l’impôt dû par le contribuable, l’excédent n’est pas reporté sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.

• La fraction de la réduction d’impôt non imputée ne donne pas lieu à remboursement.

IV° Ordre d’imputation :

Article 197 du code général des impôts

• La réduction d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu avant imputation des autres crédit d’impôt dont bénéficie le contribuable et avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires.

• La réduction d’impôt ne s’impute jamais sur les impositions qui ne sont pas proportionnel (CSG ; CRDS par exemple)

• Le régime du micro foncier s’applique de plein droit lorsque le revenu brut total du contribuable n’excède pas 15 000 € par an.

• Le contribuable propriétaire d’un logement ouvrant droit à la réduction d’impôt Pinel pourra bénéficier du régime du micro foncier et de la réduction d’impôt.

Article 199 novovicies (I D) du code général des impôts Article 199 (I-D ) novovicies du code général des impôts La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, dont le droit de propriété des parts est démembré. Elle n'est pas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la ' Fondation du patrimoine ', mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l'article 156, et aux logements financés au moyen d'un prêt mentionné à l'article R. 331-1 du code de la construction et de l'habitation.

Article R.331-1 du code de la construction et de l’habitation

BOI-IR-RICI-360-30-20

• Les logements dont l’acquisition est financée par un prêt locatif social n’ouvrent pas droit à l’avantage fiscal.

I° Les cas de remise en cause :

La réduction d’impôt sera remise en cause dans les cas suivants :

• Le logement n’est pas mis en location;

• Le logement est mis en location hors délai;

• La location est interrompue pendant une durée supérieure à celle admise par l’administration fiscale.

II° Les exceptions :

La réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans les cas suivants :

• lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie ( article L341-4 du code de la sécurité sociale)

• Lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est licencié.

• Lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune décède.

• BOI-IR-RICI-230-60

I° Les cas de remise en cause :

La réduction d’impôt sera remise en cause dans les cas suivants :

• Lorsque le logement est utilisé par le propriétaire pendant la période d’engagement de location ou pendant le délai dont il dispose pour mettre le logement en location;

• Lorsque le propriétaire du logement le met en location à des personnes qui ne peuvent être son locataire;

• Lorsque le propriétaire modifie l’affectation du logement pendant la période d’engagement de location;

• Lorsque le propriétaire dépasse le plafond de loyer pendant la période d’engagement de location.

II° Exception :

• Lorsque l’affectation du logement est modifié du fait du locataire,  il n’y aura pas de remise en cause de la réduction d’impôt.

I° Mutation à titre onéreux du logement (vente):

• Lorsque le logement est cédé à titre onéreux pendant la période de réduction d’impôt, la réduction d’impôt sera remise en cause.

• Lorsque les parts de la société non soumise à l’impôt sur les sociétés qui est propriétaire du logement, sont cédées à titre onéreux.

Exception :

La réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans les cas suivants :

• Lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie prévues par l’article L 341-4 du code de la sécurité sociale .

• Lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est licencié.

• Lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune décède .

II° Mutation à titre gratuit du logement:

• La mutation à titre gratuit du logement entraînera une remise en cause de la réduction d’impôt : donation, donation partage, et tous les transfert de propriété à titre gratuit du logement.

Exception :

• Lorsque le transfert de propriété résulte du décès de l’un des membres du couple qui est soumis à imposition commune.

• Limite : lorsque le logement entre en indivision avec le conjoint survivant et d’autres héritiers, ce dernier ne pourra bénéficier de la reprise de la réduction d’impôt à son profit.

• La reprise de la réduction d’impôt est réservé au conjoint survivant qui est attributaire du logement ou de l’usufruit de celui ci.

III° Cession de droits indivis :

• Lorsque le logement est détenu en indivision entre plusieurs indivisaires, la cession des droits indivis entraîne une reprise de la réduction d’impôt.

Exceptions :

La réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans l’un des cas suivants :

• Lorsque le propriétaire du logement ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie prévue à l’article L 341-4 du code de la sécurité sociale;

• Lorsque le propriétaire du logement ou l’un des membres du foyer fiscal soumis à imposition commune est licencié;

• Lorsque le propriétaire du logement ou l’un des membres du couple soumis à imposition décède;

• Lorsque la mise en indivision du bien résulte du divorce et lorsque les ex-époux ont passé une convention d’indivision.

• Le démembrement de propriété du droit de propriété du logement entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.

Exception :

• Lorsque le démembrement de propriété résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.

• L’époux survivant pourra demander la reprise à son profit de la réduction d’impôt pour son montant restant à imputer.

• L’échange ou l’apport en société du logement entraînera la remise en cause de l’avantage fiscal.

• L’inscription du logement à l’actif d’une entreprise individuelle entraîne la reprise de l’avantage fiscal.

• Lorsque la remise en cause a son origine dans le non respect des conditions initiales de location (absence de mise en location, mise en location hors délai, interruption de location pendant une durée supérieure à celle admise) , l’impôt sur le revenu des années au titre desquels la réduction a été pratiquée sera majorée du montant de la réduction.

• Lorsque la remise en cause trouve son origine dans le non respect des conditions de mise en location pendant la durée de l’engagement de location, l’administration fiscale reprendra la réduction d’impôt dans le délai de reprise.

• La réduction d’impôt n’est accordée que si le contribuable propriétaire du logement ou bénéficiaire de son usufruit est fiscalement domicilié en France.

• Si le propriétaire du logement transfère son domicile fiscal hors de France au cours de l’engagement de location la réduction d’impôt ne sera pas remise en cause.

• Cependant, tant que l’intéressé est fiscalement domicilié hors de France, la réduction d’impôt ne pourra être imputée ni reportée.

Pour télécharger la lettre d'engagement de location cliquer ici .

• Le propriétaire doit adresser à l’administration fiscale une note portant engagements location sur six ans ou neuf ans.

• L’engagement de location doit être adressé à l’administration fiscale avec la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement.

Contenu de la lettre type d’engagement:

• La lettre type d’engagement doit prévoir que le propriétaire bailleur prend l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale pour une période minimum de six ans ou neufs ans (sur option) à une personne physique qui n’est pas membre du foyer fiscal du propriétaire.

• L’engagement doit prévoir que le locataire n’est pas membre du foyer fiscal du propriétaire.
• l'engagement de location doit prévoir que le loyer n’excédera pas les plafonds prévus à l’article 2 terdecies D Annexe III du code général des impôts

• Article 2 terdecies D Annexe III du code général des impôts

Le propriétaire bailleur qui souhaite bénéficier de a réduction d’impôt devra adresser à l’administration fiscale :

Copie de la demande de permis de construire :

• Le propriétaire bailleur devra adresser à l’administration fiscale la demande de permis de construire attestant de la date d’obtention du permis de construire.

Copie de la déclaration d’achèvement des travaux :

• Le propriétaire bailleur devra adresser à l’administration fiscale la copie de la déclaration d’achèvement des travaux accompagnée d’une pièce attestant de sa réception en mairie.

Une copie du bail :

• Si le logement n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration de revenus, le propriétaire devra adresser à l’administration fiscale une copie du bail dès sa signature.

• En cas de changement de locataire en cours de bail, le propriétaire devra adresser le nouveau bail signé avec la déclaration de revenu de l’année au cours de laquelle cette signature est intervenue.

Copie de l’avis d’imposition des locataires :

• le propriétaire devra adresser une copie de l’avis d’imposition des locataires du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt.

• l’avis d’imposition doit être celui de l’avant dernière année qui précède celle signature de l’acte d’acquisition.

Lorsque la construction du logement est réalisée par une société de personne non soumise à l'impôt sur les sociétés, la société devra produire un engagement de location et une attestation à destination des associés de la société.

Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

I° Lettre d'engagement de location:

• La société doit adresser à l’administration fiscale une note portant engagements location sur six ans ou neuf ans.

Pour télécharger la lettre d'engagement de location, cliquer ici

• L’engagement de location doit être adressé à l’administration fiscale avec la déclaration de résultat de l’année d’achèvement du logement.

Contenu de la lettre type d’engagement:

• La lettre type d’engagement doit prévoir que le propriétaire bailleur, ici la société, prend l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale pour une période minimum de six ans ou neufs ans (sur option) à une personne physique qui n’est pas membre du foyer fiscal du propriétaire.

• L’engagement doit prévoir que le locataire n’est pas membre du foyer fiscal de l'un des associés et n'est pas un associé de cette société.

• Il doit prévoir que le loyer n’excédera pas les plafonds prévus à  l’article 2 terdecies D Annexe III du code général des impôts .
• Si la société est propriétaire de plusieurs logements ouvrant droit à la réduction d’impôt, la société doit prendre un engagement de location distinct pour chaque logement.

II° Attestation devant être fournie aux associés:

Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

• Chaque année, au 1er Mai (deuxième jour ouvré au plus tard), la société doit remettre à chacun des associés une attestation en double exemplaire.

• Cette attestation doit être conforme au modèle d’attestation établi par l’administration fiscale.

Pour télécharger le modèle d’attestation remis aux associés, cliquer ici.

Contenu de l’attestation devant être remise aux associés:

L'attestation devra comporter les informations suivantes:

• le nombre et le numéro des parts détenues au 1er Janvier et au 31 Décembre.

• la quote-part des revenus des immeubles de la société correspondant aux droits de l’associé.

• adresse des immeubles ouvrant droit à la réduction d’impôt.

• L’attestation que la location remplit bien les conditions de loyers et de ressources prévues par l’article 2 terdiecies D de l’annexe 3 du code général des impôts

I°Engagement de conservation des titres:

• Les associés de sociétés de personnes qui souhaitent bénéficier de la réduction d’impôt, doivent s’engager à conserver les parts de la société pendant toute la période couverte par l’engagement de location pris par la société qui est propriétaire du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt.

l’article 2 terdiecies D de l’annexe 3 du code général des impôts

• L’engagement de conservation des parts doit être adressé à l’administration fiscale lors du dépôt de déclaration de revenu au titre de laquelle les parts sociale ont été acquises.

• L’engagement de conservation des parts doit être joint à la déclaration de revenus de l’année d’acquisition des parts sociales ou si elle est postérieure de l’année d’achèvement du logement.

• Chaque année et pendant toute la période de réduction d’impôt, l’associé bénéficiaire de la réduction d’impôt devra joindre à chacune de ses déclarations de revenus l’attestation annuelle fournie par la société.

Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

BOI-IR-RICI 360 60

I° Lorsque le logement est la propriété d'une personne physique:

Engagement de location:

Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

• Le propriétaire du logement devra fournir à l’administration fiscale une lettre d’engagement de location.

Pour télécharger l'engagement de location cliquer ici

• Le propriétaire devra s’engager à louer le logement nu, à usage de résidence principale, à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.

• L’engagement devra mentionner que le loyer et les ressources du locataire n’excéderont pas les plafonds prévus par les article 2 terdecies D Annexe 3 code général des impôts et par  l’article 2 terdecies F Annexe 3 du code général des impôts.

Date de communication de ce documents:

• L’ensemble de ces attestations et notes doivent être adressées à l’administration fiscale avec la déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle le premier engagement de location est arrivé à son terme.

Note d'information:

Lorsque le propriétaire du logement est une personne physique il doit adresser à l’administration fiscale une note comportant les informations suivantes:

• identité et adresse du propriétaire;
• adresse du logement concerné , date d’acquisition ou d’achèvement, la durée de l’engagement initial de location, la date de prise d’effet du premier bail;
• le montant du loyer mensuel charges non comprises;
• les modalités de calcul de la réduction d’impôt;
• une copie du bail lorsque le locataire n’est pas celui qui occupait le logement pendant la période d’occupation correspondant au premier engagement de location;
• une copie de l’avis d’imposition du locataire. L’avis d’imposition doit être celui établi au titre de l’avant dernière année qui a précédé la signature du bail.

II° Lorsque le logement est la propriété d'une société de personnes :

• Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

Production d'un engagement de location:

• La société doit adresser à l’administration fiscale une note portant engagement de location pour une nouvelle période triennale.

Pour télécharger la lettre type d’engagement de location cliquer ici.

 Contenu de la lettre type d’engagement:

• la lettre type d’engagement doit prévoir que le propriétaire bailleur, ici la société, prend l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale pour une période minimum de trois ans à une personne physique qui n’est pas membre du foyer fiscal de l’un des associés ou associé de la société.

• Il doit prévoir que le loyer n’excédera pas les plafonds prévus à l’article 2 terdecies D Annexe III du code général des impôts.

Lettre d’engagement de conservation des titres:

• Les associés de sociétés de personnes qui souhaitent bénéficier de la réduction d’impôt, doivent s’engager à conserver les parts de la société pendant toute la période couverte par l’engagement de location pris par la société qui est propriétaire du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt. Dans le cas présent, l’engagement de location devra donc être de trois ans.

l’article 2 terdecies D Annexe III du code général des impôts

Date à laquelle ces documents doivent être adressés à l’administration fiscale:

• l’ensemble de ces documents doivent être adressés à l’administration fiscale l’année de déclaration des résultat de la société au cours de laquelle est intervenue le terme de l’engagement initial de location.