Projet de loi ELAN – Sénat – Création d’un nouveau type de bail commercial .

Le 25 Juillet 2018 le Sénat a adopté en première lecture le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

Dans le texte voté le 25 Juillet, le Sénat a ajouté un nouvel article, l’article 54 AC, qui prévoit la création des contrats de redynamisation commerciale.

Le contrat de redynamisation commerciale est un contrat dérogatoire aux règles de droit commun des baux commerciaux.

Il permet de conclure un bail sans détermination de durée, pouvant prendre fin à tout moment et prévoyant des modalités particulières de rémunération due au titre de l’exploitation des locaux commerciaux.

Pour consulter le projet de loi ELAN adopté par le Sénat, le 25 Juillet 2018, cliquer ici

Locaux commerciaux éligibles au contrat de redynamisation commerciale

Tout propriétaire d’un local commercial peut passer un contrat de redynamisation commerciale avec l’une des personnes suivantes :

  • un commerçant immatriculé au registre du commerce et des sociétés
  • un artisan immatriculé au répertoire des métiers

Durée du contrat de redynamisation commerciale

  • Le contrat de redynamisation commerciale est à durée indéterminée .
  • Cependant, chacune des parties a la faculté de résilier le contrat avec un préavis.
  • La durée du préavis est fixée par le contrat
  • La durée du préavis doit être proportionnelle à la durée écoulée du contrat.
  • La durée du préavis ne pet être inférieure à six mois.
  • Si la résiliation intervient à l’initiative du propriétaire, il devra rembourser à l’exploitant les travaux que ce dernier a réalisé dans le local commercial.  Ne sont remboursables que les travaux qui n’ont pas encore été amortis fiscalement.

Détermination du montant du loyer

  • Le loyer prend la forme d’une redevance mensuelle ou trimestrielle qui est égale à un pourcentage du chiffre d’affaires du preneur à bail (chiffre d’affaire hors taxe). Les parties ne peuvent convenir d’aucune autre forme de rémunération au titre la location du local commercial.
  • Aucun minimum ne pourra être convenu entre les parties.
  • Le propriétaire ne pourra prétendre percevoir un complément de loyer, remboursement de charges et impôts relatif au local et supportés par le propriétaire.

Droit de priorité accordé au preneur à bail en cas de vente du local loué.

  • Lorsque le propriétaire du local commercial décide vendre celui-ci il doit en informer son preneur à bail par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
  • La notification faite au preneur à bail vaut offre de vente au profit du preneur à bail.
  • Le preneur dispose alors d’un délai d’un mois pour accepter ou refuser la vente.
  • Si le preneur accepte l’offre, il dispose alors d’un délai de deux mois pour réaliser la vente. Si dans la réponse, il indique avoir recours à un prêt pour financer cette acquisition, la réalisation définitive de la vente sera alors conditionnée à l’obtention de ce prêt, et le délai de la vente est portée de deux à quatre mois.

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