Projet de loi ELAN – Sénat – Nouveau dispositif d’encadrement des loyers dans les grandes villes.

Le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement votée en première lecture par l’Assemblée nationale a été adopté et modifié par le Sénat le 25 Juillet 2018.

L’article 49 du projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique prévoit la mise en place d’un système facultatif et temporaire d’encadrement des loyers dans certaines grandes agglomérations.

Les villes concernées sont celles qui sont inclues dans une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants ou il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logement, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel résidentiel existant et qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logements par rapport au nombre d’emménagement annuels dans le parc locatif social.

La liste des communes comprises dans ces zones sera déterminée par décret.

Actuellement les communes situées en zone tendues sont celles visées par le décret n°2013-392 du 10 Mai 2013.

Pour consulter la liste de ces communes par département, cliquer ici

Mise en place d'un système d'encadrement des loyers sur demande et à titre temporaire

L’encadrement des loyers dans les zones concernées ne pourra résulter que de la demande de l’une des personnes suivantes :

  • les établissements publics de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat.
  • La commune de Paris.
  • Les établissements publics territoriaux de la métropole du grand Paris.
  • La métropole de Lyon.
  • La métropole d’Aix-Marseille-Provence.

Dans les zones concernées, le dispositif d’encadrement des loyers sera mis en place pendant cinq ans.

Un décret sera pris sur proposition du demandeur.

Le décret déterminera le périmètre du territoire sur lequel s’appliquera le dispositif d’encadrement des loyers.

Conditions de mise en place d'un dispositif d'encadrement des loyers

Le décret qui déterminera le périmètre du territoire sur lequel s’appliquera le dispositif d’encadrement des loyers pourra être pris, lorsque les conditions suivantes sont réunies :

  • Écart important entre le le niveau moyen de loyers constatés dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social.
  • Un niveau de loyer médian élevé.
  • Un taux de logements commencés rapporté aux logements existants faible sur les cinq dernières années.
  • Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci.

Modalités d'encadrement des loyers

Fixation d’un loyer de référence par le représentant de l’État :

Dans les zones concernées, le représentant de l’État dans le département fixera chaque année par arrêté :

  • un loyer de référence;
  • un loyer de référence majoré;
  • un loyer de référence minoré.

Ces loyers seront exprimés en euro par m² de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.

 

Modalités de détermination des loyers de référence :
  • Le loyer de référence fixé par le représentant de l’État dans le département sera égal au loyer médian.
  • Le loyer médian est calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logement et les secteurs géographiques.
  • Le loyer de référence minoré sera fixé par minoration du loyer de référence. Il sera égal au loyer de référence diminué de 30%.
  • Le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence augmenté de 20%

Modalités de détermination des loyers lors de la conclusion du bail d'habitation

L’article 49 du projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique pose le principe selon lequel le montant du loyer est fixé librement ente les parties.

Limites :

  • Le loyer librement fixé par les parties au contrat de bail, ne pourra être supérieur au loyer de référence majoré.

Sanctions :

  • Si le loyer librement fixé entre les parties au contrat de location est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur au jour de la conclusion du bail, le locataire pourra exercer une action en diminution du loyer.

Possibilité de prévoir la mise en place d'un complément de loyer

  • Lorsque le logement loué présentera des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, le bailleur pourra appliquer un complément de loyer.
  • Les caractéristiques de localisation et de confort justifiant l’application d’un complément de loyer, seront déterminés par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
  • Le montant du complément de loyer et les caractéristiques le justifiant devront être mentionnés au contrat de bail.

Contestation du complément de loyer :

  • Le locataire peut contester le complément de loyer proposé par le bailleur.
  • Il devra contester ce complément de loyer dans les trois mois de la conclusion du bail.
  • Pour contester le complément de loyer, le locataire devra saisir la commission départementale de conciliation.
  • Le bailleur devra alors démontrer que le logement présente les caractéristiques de localisation et/ou de confort justifiant l’application d’un complément de loyer.
Issue de la procédure devant la commission de conciliation :

Si les parties ont réussi à trouver un accord :

  • le montant du loyer sera celui fixé part le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

Si les parties au contrat de location n’ont pas trouvé d’accord :

  • le locataire, dans les trois mois de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation, pourra saisir la justice d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

Extension de l'encadrement des loyers aux logements meublés

Dans les communes sur le territoire desquelles s’applique le dispositif d’encadrement des loyers, le préfet devra fixer chaque année par arrêté :

  • un loyer de référence pour les logements  loués meublés.
  • un loyer de référence majoré pour les logements meublés
  • un loyer de référence minoré pour ces mêmes logements meublés.
Modalités de détermination du loyer de référence pour les logements meublés :

Ces loyers seront exprimés en euro par m² de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.

  • Le loyer de référence fixé par le représentant de l’État dans le département sera égal au loyer médian.
  • Le loyer médian est calculé à partir des niveaux de loyers constatées par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logement et les secteurs géographiques.
  • Le loyer de référence minoré sera fixé par minoration du loyer de référence. Il sera égal au loyer de référence diminué de 30%.
  • Le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence augmenté de 20%
Application d’une majoration aux loyers de référence majorés et minorés :
  • Les loyers de référence majorés et minorés se verront appliquer une majoration afin de tenir compte du caractère meublé des logements loués.
  • La majoration applicable aux loyers de référence majorés et minorés sera calculée à partir des écarts  constatés entre les logements loués nus et les logements loués meublés tels que déterminés par l’Observatoire local des loyers.
Logements meublés non soumis au dispositif d’encadrement des loyers :
  • Les logements meublés qu sont situés dans une résidence service  loués pendant au moins neufs ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger : résidences de tourisme.
  • Les résidences comportant en plus de l’hébergement au moins trois des prestations suivante : nettoyage des locaux, accueil de la clientèle , fourniture du linge de maison , fourniture de petit déjeuner.

Mentions obligatoires devant figurer au contrat de location

Le contrat de location devra faire figurer les mentions suivantes :

  • le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logement .

Sanctions :

  • Le locataire pourra mettre le bailleur en demeure de faire figurer ces informations dans le bail. Le locataire dispose d’un délai de trois mois suivant la conclusion du bail, pour lettre le bailleur en demeure.
  • A défaut de réponse dans le délai d’un mois ou en cas de refus du bailleur, le locataire pourra saisir le juge afin d’obtenir un diminution du loyer.