Projet de loi ELAN -Sénat – Bail d’habitation – Clause résolutoire de plein droit – Nouvelles modalités d’application.

Le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique  adopté en première lecture par l’Assemblée Nationale le 12 Juin 2018, a également été adopté, avec des modifications, le 25 Juillet 2018 par le Sénat en première lecture. 

L’article 40 du projet de loi voté par le sénat propose une modification des règles de mise en jeu de la clause de résiliation de plein droit des baux d’habitation, en cas de non paiement des loyers.

Note text

L'article 40 du projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique propose une modification de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, et notamment le grand V de cet article relatif à la possibilité laissée au juge saisi pour non paiement des loyers d'un local d'habitation, de suspendre la clause de résiliation de plein droit mentionnée au bail.

L'actuel article 24 de la loi N°89-462 du 6 Juillet 1989 permet au juge saisi par le propriétaire bailleur afin de mettre en oeuvre la clause résolutoire de plein droit du bail d'habitation, d'accorder des délais de paiement au locataire, délai pouvant aller jusqu'à trois ans. Pendant le cours de ces délais la clause résolutoire de plein droit est suspendue . Si à l'issu de ces délai sle locataire se libère de sa dette selon les modalités prévues par le juge, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été appliquée.

L'article 40 du projet de loi supprime ces dernières dispositions.

Pour consulter le projet de loi ELAN, adopté en première lecture par le Sénat, cliquer ici.

Nouvelles modalités de suspension de la clause de résiliation de plein droit pour non paiement des loyers.

  • L’article 40 du projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique prévoit que la suspension de la clause de résiliation de plein droit du bail d’habitation pour non paiement des loyers ne pourra plus être appliquée que dans le cadre d’un procédure de surendettement du locataire.
  • Le juge saisi par le propriétaire bailleur qui souhaite mettre en œuvre la clause de résiliation de plein droit devra inviter les parties au procès à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement de la situation de surendettement.

Pendant toute la procédure , les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendues.

Durée de la suspension de la clause de résiliation de plein droit à l'issu de la procédure de surendettement

La clause de résolution de plein droit est suspendue pendant deux ans dans les cas suivants :

  • rétablissement personnel sans liquidation judiciaire du locataire prononcée par la commission de surdendettement ou le juge;
  • jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.

Ce délai ne peut cependant affecter l’exécution du contrat de location notamment suspendre le paiement des loyers et des charges.

Si au terme de ce délai, le locataire a payé les loyers et les charges, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.