Projet de loi de finances 2018 : création de l’impôt sur la fortune immobilière et suppression de l’ISF

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L’article 12 du projet de loi de finances pour 2018 supprime l’impôt de solidarité sur la fortune et le remplace par l'impôt sur la fortune immobilière.

  • Le projet de loi de finances crée un article 964 au code général des impôts.

Le nouvel article 964 du code général des impôts prévoit qu’il est institué un impôt annuel sur les actifs immobiliers qui ne sont pas affectés à l’activité professionnelle du contribuable.

  • Sont soumis à ce nouvel impôts tous les contribuables qui en relèvent et dont l’actif immobilier net est supérieur à 1 300 000 euros.
Personnes redevables de l'impôt sur la fortune immobilière

Les personnes assujetties à l'impôt sur la fortune immobilière sont les personnes physiques ainsi que leurs conjoints.

I° les personnes physiques fiscalement domiciliées en France :
  • Seules les personnes physiques sont assujetties à l’impôt sur la fortune immobilière.
  • Elles doivent être fiscalement domiciliées en France.
 A) Couples mariés :
  • pour l’application du nouvel article 964 du code général des impôts les couples mariés font l’objet d’une imposition commune.
  • sauf s’ils ont opté pour une imposition séparée de leurs revenus.
B) couples liés par un pacte civil de solidarité :
  • les membres d’un couple lié par un pacte civil de solidarité sont pour l’application de l’article 964 soumis à imposition commune.
C) Personnes qui sont en situation de concubinage notoire :
  • Les personnes qui sont en concubinage notoire sont, pour l’application du nouvel article 964, soumis à imposition commune.

Assiette de l'impôt sur la fortune imobilière (les biens immobiliers taxables)

  • Le projet de loi de finances crée un nouvel article 965 au code général des impôts qui précise l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.
I° Les biens et droit immobiliers appartenant aux contribuables assujettis :
  • L’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er Janvier de l’ensemble des biens et droits immobiliers qui appartiennent au contribuable assujetti à ce nouvel impôt.
  • Les biens immobiliers appartenant  aux enfants mineurs du contribuable qui a l’administration légale des biens de ces enfants, entrent dans l’assiette de l’impôt sur le fortune immobilière.
II° Parts ou actions de société :
  • Les parts ou actions de sociétés détenues par le contribuable entrent également dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers.
  • La règle est identique lorsque ces parts sont détenues par une société dont le contribuable personne physique détient des parts.

Peu importe que la société soit située en France ou hors de France.

Exceptions :

  • Les parts ou actions des sociétés qui ont une activité industrielle, commerciale, artisanale , agricole ou libérale et dont le redevable détient directement ou indirectement moins de 10 % du capital social ou des droits de vote n’entrent pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.
  • Un nouvel article 966 au code général des impôts  est crée qui précise que n’est pas considéré comme une activité industrielle, commerciale , artisanale , agricole ou libérale l’exercice par une société ou un organisme d’une activité de gestion de son propre patrimoine immobilier.
  • Le nouvel article 966 prévoit également que l’activité de location de locaux d’habitation loués meublés n’est pas considérée comme une activité commerciale pour l’application de l’impôt sur la fortune immobilière .

 

III° Démembrement du droit de propriété et impôt de solidarité sur la fortune :
A) Principe :
  • Le projet de loi de finances crée un article 968 au code général des impôts qui prévoit que les biens immobiliers qui sont grevés d’un usufruit ou d’un droit d’usage à titre personnel  sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour la valeur en pleine propriété.
B) Exceptions :

Les actifs immobiliers qui sont grevés d’un usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier et du nu-propriétaire dans les proportions fixées par l’article 669 du code civil dans les cas suivants :

  • constitution d’usufruit en application des articles 757, 1094 ou 1098 du code civil :

Article 757 du code civil : Usufruit laissé à l’époux survivant sur la totalité de la succession de son conjoint décédé.

Article 1094 du code civil : usufruit laissé en l’absence d’enfant par l’époux décédé au conjoint survivant sur la quotité disponible.

Article 1098 du code civil: abandon de sa part de succession en usufruit au conjoint survivant aux fins de substitution d’une libéralité consentie à l’époux survivant par l’époux décédé.

  • quand le démembrement de propriété résulte de la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit, le droit d’usage ou d’habitation et que l’acquéreur n’est pas un successible du vendeur.
  • quand l’usufruit, le droit d’usage ou d’habitation a été réservé par le donateur d’un bien qui fait l‘objet d’un don ou legs à l’État aux communes,à un  syndicat de communes et à leurs établissements publics , aux établissements publics nationaux à caractère administratif et aux association reconnues d’utilité publique.

l’usufruit ou le droit d’usage ne doit être ni vendu , ni cédé à titre gratuit par son titulaire.

IV° Cas particuliers de certains droits et titres :
A) Actifs placés dans un trusts :
  • Les actifs immobiliers qui sont placés dans un trust sont compris pour leur valeur nette au 1er Janvier de l’année d’imposition dans le patrimoine du constituant ou dans celui du bénéficiaire qui est réputé être constituant.
B) Droits afférents à un crédit bail :

Le projet de loi de finances crée un nouvel article 971 au code général des impôts :

  • Lorsqu’une personne physique conclut une opération de crédit bail portant sur un bien immobilier passé avec une entreprise dans les conditions du 2 de l’article L.313-7 du code monétaire et financier.

Les opérations par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l'expiration du bail, soit par cession en exécution d'une promesse unilatérale de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués, soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire.

  • Les droits immobilier conférés par ce crédit-bail  immobilier entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière.
  • L'assiette est appréciée au 1er Janvier de chaque année sous déduction des redevances et du montant de l’option d’achat restant à courir jusqu’au terme prévu pour la levée de l’option d’achat.
C) droits immobiliers compris dans un contrat d’assurance vie :

Le projet de loi de finances crée un article 972 au code général des impôts :

  • Lorsqu’un contrat d’assurance vie comprend des actifs immobiliers, l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière comprend la valeur de rachat de ce contrat d’assurance vie à hauteur de la valeur des actifs immobiliers compris dans le contrat.

Règles d'évaluation des actifs immobiliers entrant dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobiière

Abattement de 30 % au profit des résidences principales :

  • Lorsque l’immeuble entrant dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire, la valeur vénale de l’immeuble fait l’objet d’un abattement de 30 %.
I° : le passif déductible :

Le projet de loi de finances pour 2018 crée un article 974 au code général des impôts :

  • Le contribuable assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière pourra déduire de la valeur de l’actif immobilier les dettes existants au 1er Janvier de l’année d’imposition qui sont contractées par le redevable et afférentes à des dépenses d’acquisition , des dépenses d’amélioration, de construction de reconstruction ou d’agrandissement, des dépenses afférentes aux impositions.
A) Dépenses de réparation et d’entretien :
  • seront déductibles de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, les dépenses de réparation et d'entretien qui sont effectivement supportées pat le propriétaire et afférentes à un bien ou droit immobilier assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière.
  • Les dépenses supportées pour le compte d’un locataire sont également déductibles de l’assiette lorsque le propriétaire n’a pu obtenir le remboursement de ces dépenses au 31 Décembre de l’année de départ du locataire.
B) Dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement :
  • Les dépenses supportées par le propriétaire et destinées à financer l’amélioration, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un bien entrant dans le champs d’application de l’impôt sur la fortune immobilière sont déductibles de l’assiette de l’impôt.
C) Impôts :
  • Les impôts frappant les biens immobiliers assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière sont déductibles de l’assiette de cet impôt.
  • Cependant ne sont pas déductibles les impôts qui incombent normalement à l’occupant des biens immobiliers assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière, comme la taxe d’habitation.
  • Ne sont pas déductibles non plus , les impositions qui sont dues à raison des revenus  générés par les biens immobiliers assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière.
II° Dépenses et dettes non déductibles de l'impôt sur la fortune immobilière :
A) Dettes contractées dans le cadre d’un prêt « in fine » :
  • Le nouvel article 974 (II-1°) du code général des impôts prévoit que les dettes contractées pour l’achat d’un bien ou droit immobilier ne sont pas déductibles de l’assiette lorsque le contrat de prêt prévoit le remboursement du capital au terme du contrat de prêt.
  • Cependant, l’alinéa 2 de l’article 974 (II-1°) prévoit que sont déductibles les dettes qui correspondent à l’opération suivante :

Montant du prêt – (montant du prêt X par le nombre d’année écoulée depuis le versement du prêt ) ÷ nombre d’année total de l’emprunt

 

B) Prêts contractés auprès du conjoint du redevable de l’impôt sur la fortune immobilière :
  • Les dettes qui correspondent à des prêts contractés directement ou indirectement auprès du redevable, de son conjoint ou partenaire lié par un pacte civil de solidarité, de son concubin notoire ou des enfants mineurs mineurs de ces personnes, ne sont pas déductibles de l’assiette de l'impôt sur la fortune immobilière.
C) Prêts contractés auprès de certaines sociétés :
  • Les dettes résultant de prêts contractés auprès d’une société ou organisme par le contribuable lui même, son conjoint marié ou lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou l’un de ses enfant mineur et lorsque le contribuable seul ou avec son conjoint, ses descendants, ascendants ou frères et sœur, contrôlent directement ou indirectement cette société ou organisme ne sont pas déductibles de l’impôt sur la fortune immobilière.
D) Plafond de déduction des dettes :
  • Si les biens ou droits immobiliers excèdent cinq millions d'euros et le montant total des dettes admises en déduction au titre d’une même année d’imposition excède 60 % de la valeur des biens ou droits immobiliers, le montant des dettes excédent ce seuil de 60 % n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excèdent.

Les exonérations

I° Exonération des biens et droits immobiliers qui sont affectés à l’exercice d’une activité professionnelle :

Le projet de loi de finances pour 2018 crée un article 975 au code général des impôts :

  • Cet article prévoit que les biens ou droits immobiliers qui sont affectés à l’activité principale du redevable de l’impôt sur la fortune immobilière sont exonérés de cet impôt.
  • L’activité doit être l’activité principale du contribuable, et elle doit être une activité industrielle, commerciale, artisanale , agricole ou libérale.

 

II° Exonération des locaux affectés à une activité de location en loueur meublé professionnel :
  • Les locaux d’habitation qui sont affectés à la location meublée professionnelle sont exonérés d’impôt sur la fortune immobilière.

Limite :

Le nouvel article 975 I alinéa 4 du code général des impôts précise que ne sont exonérés que les contribuables qui sont inscrits au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur meublé professionnels , qui réalisent plus de 23 000 euros de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux , revenus des gérants et associés.

 

III° Exonération des biens et droits immobiliers affectés à l’activité d’une société de personnes :
  • Les biens et droits immobiliers, qui sont affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale , agricole ou libérale d’une société de personne soumis à l’impôt sur le revenu et dans laquelle le contribuable exerce son activité principale sont exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière.
IV° Exonération en faveur des bois, forêts et terres agricoles :

Le projet de loi de finances créé un nouvel article 976 au code général des impôts :

  • Les propriétés en nature de bois et forêts sont exonérés d’impôt sur la fortune immobilière.

L’exonération ne porte sur sur les trois quarts de leur valeur imposable.

  • Les parts de groupement forestiers sont également exonérés à concurrence des trois quarts de la fraction de leur valeur nette.

 

 Biens donné à bail rural :
  • Les biens qui sont donnés à bail rural d’au moins 18 ans sont exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière .
  • Le preneur à bail doit utiliser le bien dans l’exercice de sa profession principale. Il doit être le conjoint, le partenaire du pacte civil de solidarité ou le concubin notoire du bailleur, son frère, son ascendant ou descendants ou le conjoint de l’un d’eux ou ascendants et descendants de l’un d’eux.

A défaut, ces biens et droits immobiliers sont exonérés à concurrence des trois quarts de la valeur totale des biens loués si la valeur totale des biens loués n’excède pas 101 897 euros.

Si la valeur des biens loués excède 101 897 euros, l’exonération portera sur la moitié de la valeur des biens loués.

 Exonération des parts de groupement fonciers :
  • les parts de groupements fonciers agricoles et de groupements agricoles fonciers soumis aux dispositions de la loi n° 62-933 du 8 août 1962 complémentaire à la loi d'orientation agricole et de l’article 11 de la loi n° 70-1299 du 31 décembre 1970 relative aux groupements fonciers agricoles sont exonérées, sous réserve que ces parts soient représentatives d'apports constitués par des immeubles ou des droits immobiliers à destination agricole et que les baux consentis par le groupement ainsi que leurs preneurs répondent aux conditions prévues au premier alinéa du III.
  • A défaut, l’exonération ne portera que sur les trois quarts de la valeur des biens et droits immobiliers taxables si la valeur totale des parts détenues est inférieure ou égale à 101 897 euros .
  • Si la valeur totale des parts détenues est supérieure à 101 897 euros, l’exonération ne portera que sur la moitié de la valeur de ces parts.

Modalités de calcul de l'impôt sur la fortune immobilière

La valeur nette  de l'actif ou des droits immobiliers est taxée de la façon suivante:

FRACTION DE LA VALEUR NETTE TAXABLE du patrimoine

TARIF

applicable

N'excédant pas 800 000 €

%

Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 300 000 €

0,50 %

Supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000

0,70 %

Supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou égale à 5 000 000 €

%

Supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou égale à 10 000 000 €

1,25 %

Supérieure à 10 000 000 €

1,5 %

Réduction de plein droit d'impôt sur la fortune immobilière

Lorsque la valeur nette taxable des biens ou droits immobiliers est supérieure à 1 300 000 euros et inférieure à 1 400 000 euros , le montant de l’impôt sur la fortune immobilière est réduit de la somme suivante :

17 500 euros -1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine immobilier taxable.

Réduction sous condition de l'impôt sur la fortune immobilière

Réduction de 50 000 euros au plus :

Le projet de loi de finances crée un article 978 au code général des impôts qui prévoit que le contribuable pourra imputer sur l’impôt sur la fortune immobilière 75 % du montant des dons en numéraire et dons en pleine propriété de titres de sociétés admis aux négociation sur un marché réglementé français ou étranger qui sont effectués au profit de certaines personnes morales.

  • Le montant maximum pouvant être imputé sur l’impôt dû est de 50 000 euros .
  • Ouvrent droit à la réduction d’impôt les dons sont ceux qui ont effectués au cours de l’année qui procède l’année d’imposition .

Cet avantage fiscal ne peut ouvrir droit à un autre avantage fiscal au titre d’un autre impôt.

Les bénéficiaires de ces dons doivent être :

  • les établissement de recherche ou d’enseignement supérieur ou d’enseignement artistique publics ou privés, d’intérêt général , à but non lucratif et des établissements supérieurs consulaires.
  • les fondations reconnues d’utilité publique.
  • les entreprises d’insertion et les entreprises de travail temporaire d’insertion.
  • les associations intermédiaires.
  • les ateliers et chantiers d’insertion.
  • les entreprises adaptées.
  • les groupements d’employeurs qui bénéficient du label GEIQ.
  • l’agence nationale de la recherche.
  • les fondations universitaires et les fondations partenariales.
  • les association reconnues d’utilité publique de financement e d’accompagnement de la création et de la reprise d’entreprises