PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES DES PARTICULIERS -IMPOSITION

Lorsqu’un particulier cède un bien immobilier à titre onéreux le prix de cession (prix de vente le plus souvent) peut être supérieur au prix qu’avait payé ce particulier.

Dans ce cas, l’opération de cession dégagera une plus-value de cession.

Les plus-values de cession immobilière qui sont réalisées par des personnes physiques dans le cadre de la gestion privé de leur patrimoine, et à condition que ces plus-values soit dégagées de façon occasionnelles sont imposées selon le régimes des plus-values immobilières privées.

Le régime fiscal applicable aux plus-values immobilière privées s’applique à toutes les plus-values dégagée lors de la cession de tout bien ou droit immobilier, que ces biens immobilier soient bâtis ou non bâtis.

Il s’applique également à la cession de droits immobiliers.

NB:

les plus-values dégagées à l’occasion de la cession d’un terrain constructibles bénéficient d’un régime d’abattement dérogatoire. Pour en savoir +, cliquer ici

 

Personnes, biens et opérations relevant du régime des plus-values privéesCession exonérées de taxation au titre des plus-values immobilièresMontant de la plus-value imposableModalités d'imposition des plus-values immobilièresObligations déclarativesTaxe spéciale sur les plus-values immobilières élevées
Les personnes physiques soumises à l'imposition des plus-values privées

 

Les personnes imposables au titre des plus-values de cession de biens immobiliers sont les personnes physiques fiscalement domiciliées en France et les associés de certains sociétés.

Ces personnes se livrent de façon occasionnelles à une cession immobilière ou de droits immobiliers.

Article 150 U du code général des impôts BOI-RFPI-PVI-10-10

 

  • le régime des plus privées ne s’applique qu’aux plus-values immobilières dégagées par les personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privée.
  • Ce régime ne s’applique pas aux plus-values de cession dégagée lors de l’exercice d’une activité professionnelle.

Les plus-value des marchands de biens, lotisseurs et constructeurs professionnels sont exclues du bénéfice du régime des plus-values privées.

Exonérations de certaines catégories de personnes:

les personnes qui sont titulaires de pensions de vieillesse ou qui sont atteintes d’une invalidité de deuxième ou troisième catégories prévues à l’article L 341-4 du code de la sécurité sociale et  titulaires d’une carte d’invalidité, sont exonérées de toute impôts au titre des plus-values immobilières qu’elles dégagent lorsque les trois conditions suivantes sont cumulativement réunies :

  • ces personnes ne doivent pas être assujetties à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)au titre de l’avant dernière année précédant le cession du bien immobilier qui a dégagé une plus-value.

Plafonds pour l’année 2018 

Zonage du territoire Revenu fiscal de référence maximum pour la première part de quotient familial Majoration pour la première demi- part de quotient familial Majoration pour chaque demi part supplémentaire
France métropolitaine 10 708 € 0 + 2 859 €
 Martinique, Guadeloupe La Réunion 12 671 € + 3 027 € + 2 859 €
Guyane

 

13 248 € + 3 647 € + 2 859 €
Mayotte 19 853 € + 5 463 € + 4 283 €.

 

 

Les sociétés soumises au régime d'imposition des plus-values privées

Le régime des plus-values immobilières s’appliquent aux plus-values de cession immobilières dégagées par les sociétés qui relèvent de l’impôt sur le revenu ou des sociétés qui exercent une activité non professionnelle. Cette société doit avoir son siège social en France.

Les sociétés qui relèvent de ce régime sont celles qui sont désignées par les articles 8 du code général des impôts ,article 8 ter du code général des impôts,et l’article 8 bis du code général des impôts.

Les sociétés qui relèvent de l’impôt sur le revenu sont les sociétés de personnes non transparentes et les société transparentes.

I° Les sociétés non transparentes :

Les sociétés concernées sont toutes les sociétés dont les bénéfices sont imposés distinctement sur la tête de chaque associé.

Chaque associé est imposé à l’impôt pour la part de bénéfices qui lui revient, à proportion de ses droits dans le capital social de la société.

Les sociétés concernées :

  • sociétés en nom collectif;
  • sociétés en commandite simple (pour la part de bénéfices revenant aux associés commandités);
  • sociétés civiles;
  • sociétés en participation;
  • sociétés à responsabilité limitée qui a opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes;
  • exploitation agricoles à responsabilité imitée;
  • sociétés par action simplifiées;

Toutes les autre sociétés et personnes morales qui relèvent de l’impôt sur les sociétés sont exclues du bénéfices du régime fiscal des plus-values privées.

II° Les sociétés transparentes :

Article 1655 ter du code général des impôts

Les sociétés transparentes sont les sociétés civiles immobilières de copropriété qui ont pour objet :

  • la construction ou l’acquisition d’immeubles ou de groupes d’immeubles en vue de leur division par fraction pour être attribuées aux associés en jouissance ou en propriété (sociétés civiles immobilière d’attribution).
  • les sociétés qui ont pour objet la gestion de ces immeubles (sociétés civiles de gestion).
  • les sociétés qui ont pour objet la location de l’immeuble pour le compte des associés.

Les associés sont fiscalement considérés comme propriétaires des biens immobiliers détenus par la société. Les plus-values de cession immobilières dégagées par ces sociétés sont imposées directement sur la tête de chaque associé proportionnellement à leurs droits dans le capital social.

Les plus-value de cession que les associés de ces sociétés dégagent à l’occasion de la cession de leurs parts sociales suivent le même régime.

III° La société ne doit pas exercer une activité professionnelle :

Le régime fiscal des plus-values immobilières privées ne s’applique pas si la société est une société  qui a l’un des objets suivants :

  • industriel
  • commercial
  • artisanal
  • agricole

Dans ce cas les plus-values relève du régime des plus-values professionnelles.

Les biens ou droits immobiliers imposable à raison des plus-values immobilières

Les plus-values de cession concernées par le régime fiscal des plus-values immobilières privées sont celles qui sont dégagées à l’occasion de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits immobiliers.

I° Les immeubles concernés

  • toutes  les cessions d’ immeubles bâtis ou non bâtis entrent dans le camps d’application du régime fiscal des plus-values privées.

II° Droits relatifs à des immeubles :

  • Les plus-values de cession dégagées à l’occasion de la cession de droits immobiliers relèvent du régime d’imposition des plus-values immobilières privées.

Les droits immobiliers concernés sont les droits réels immobiliers :

  • usufruit
  • nue-propriété
  • servitudes
  • droits de surélévation
  • mitoyenneté
  • bail emphytéotique

III° Immeubles construits par le cédant :

  • la cession d’un immeuble bâti que le contribuable a fait construire  relève, pour l’imposition des plus-values de cession, du régime fiscal des plus-values immobilières privées.

Limites :

  • ces plus-values de cession ne doivent pas présenter un caractère habituel.
  • le contribuable qui construit pour revendre de façon régulière et qui retire de ces ventes des plus-values régulières de ces opérations , verra celles-ci imposées dans la catégorie des bénéficies industriels et commerciaux.

IV° Terrain ayant fait l’objet d’un lotissement :

  • lorsqu’une personne ou une société vend un terrain divisé en lots destinés à être construits, les plus-values de cession de ces terrains relèvent des plus-value de cession privées.

Limites :

  • si la personne qui procède au lotissement a acquis le terrain pour le revendre après lotissement, les plus-values immobilières retirées de la cession seront imposées selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux et non pas selon le régime des plus-values immobilières privées.

V° Immeubles ou droits inscrits à l’actif d’une entreprise :

  • lorsque l’immeuble est inscrit à l’actif d’une entreprise, les plus plus-values de cession de ces immeubles ne relèvent pas du régime d’imposition des plus-values immobilières privées mais du régime des bénéficies industriels et commerciaux.

Exceptions : en faveur des loueurs meublés professionnels:

  • les plus-values de cession de biens immobiliers détenus par les loueurs meublés professionnels et affectés à la location meublée professionnelles, sont soumises au régimes des plus-values immobilières privées.

Locations meublées non professionnelles :

  • les plus-values de cession de biens ou droits immobiliers qui sont affectés à la location en meublé non professionnelles relèvent du régime d’imposition des plus-values immobilières privées.
Les opérations imposables
  • Sont imposables selon le régime d’imposition des plus-values privées , les plus-values dégagée à l’occasion de la cession d’un bien immobilier ou d’un droit immobilier.
  • La cession doit être à titre onéreux : elle doit comporter une contrepartie pour le cédant :
    • La cession peut résulter dune vente, d’une cession amiable , volontaire ou judiciaire.
  • La vente peut être réalisée en viager avec paiement différé sous forme de rente viagère.

I° Vente du bien immobilier :

Sont concernées :

  • les ventes d’immeubles ou de droits immobiliers;
  • les expropriations;
  • les échanges;

 

II° Les partages d’indivision :

Lorsque les indivisaires mettent fin à une indivision en se répartissant les biens indivis ou le prix de la cession d’un bien immobilier qui faisait partie de l’indivision:

  • Chaque indivisaire qui se voit attribuer le prix de sa part indivise sera imposable selon le régime des plus-values immobilières privées, lorsqu’il ressort de l’opération de partage qu’une plus-value immobilière a été dégagée.

III° Vente aux enchères ou à l’amiable d’un bien indivis (licitations) :

Ventes au enchères ou cession amiable au profit d’un tiers à l’indivision :
  • Si le bien immobilier échoit à un tiers à l’indivision, chaque indivisaire devra déclarer la plus-value immobilière constatée après le vente aux enchères ou à l’amiable.
Ventes aux enchères ou cession amiable d’un bien immobilier indivis au profit de l’un des indivisaires :
  • Lorsque la vente aux enchères ou la cession amiable du bien ou droit immobilier est réalisée au profit de l’un des indivisaires, de l’un des ses ascendants ou descendants, ou ayant droit, chaque indivisaire qui se voit attribuer le prix de sa part indivise sera imposable selon le régime des plus-values immobilières privées, lorsqu’il ressort de l’opération de partage qu’une plus-value immobilière a été dégagée.

IV° Cas des immeubles inscrits à l’actif d’une entreprise individuelle :

  • lorsque le dirigeant d’une entreprise individuelles décide d’inscrire à l’actif du bilan de son entreprise un immeuble, cette inscription n’est pas considérée comme une cession.
  • le régime d’imposition des plus-values immobilières privées n’est pas applicable.

V° Opérations immobilières réalisées par des sociétés de personnes :

A ) Opérations réalisées par des sociétés non transparentes (SARL, SNC, SCS……) :

Sont concernées les sociétés qui relèvent des  article 8 du code général des impôts et de l’article 8 ter du code général des impôts

  • société en nom collectif;
  • sociétés en commandite simple (pour les commandités);
  • sociétés civiles;
  • sociétés en participation;
  • sociétés à responsabilité limitée (option pour l’impôt sur le revenu);
  • EURL;
  • société par actions simplifiée;
  • société civile professionnelle
Apport en société d’un bien immobilier :
  • lorsqu’un associé apporte un bien immobilier à la société, il transfère la propriété du bien immobilier en échange de parts sociales. Il y a transfert de propriété à titre onéreux au profit de la société .
  • Pour le calcul de la plus-value réalisée par le propriétaire cédant, le prix de cession à retenir sera équivalent à la valeur des parts sociales qui ont été remises au cédant en échange de l’apport.
Dissolution des sociétés de personnes :

lorsqu’une société est dissoute et qu’elle comporte à l’actif de son bilan un bien immobilier :

  • après la publication de la clôture de la liquidation, chaque associé se voit attribuer la propriété d’une partie des biens qui appartenaient à la société. L’administration fiscale considère qu’il s’agit d’une cession à titre onéreux dont les plus-values dégagées sont imposables selon le régime d’imposition des plus-values immobilières privées, sur la tête de chaque associé.
B) Opérations réalisées par des sociétés transparentes :

Il s’agit des sociétés relevant de l’article 1655 ter du code général des impôts:

  • sociétés civiles de construction vente
  •  société civile d’attribution
Apports en société :
  • les apports en société de biens immobiliers sont toujours considérés comme des cession à titre onéreux et relevant donc du régime d’imposition des plus-values immobilières privées.
Exception :
  • la fraction du bien correspondant aux droits de l’apporteur n’est pas considéré comme une mutation opérée au profit de la société.
  • en cas d’apports nouveaux par d’autres associés, l’administration fiscale considère qu’il y a cession d’une autre fraction de l’immeuble. Cette cession peut dégager des plus-values imposables selon le régime des plus-values de cession immobilières privées.

Les plus-values de cession sont exonérées de toute imposition lorsqu’elles entrent dans l’une des catégories suivantes:

Titre du spoiler

 

Article 150 (II-1°) U du code général des impôts BOI-RFPI-PVI-10-40-10
  • Les plus-values de cession de la résidence principale du cédant sont exonérées d’imposition.
  • L’immeuble doit être la résidence habituelle et effective du cédant au jour de la cession.

I° Le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession :

  • pour bénéficier de l’exonération le logement doit être affecté à la résidence principale du cédant , au jour de la cession.
  • Au moment de la cession, le logement ne peut être occupé titre gratuit par un proche du propriétaire , ni être louée, même pour une très courte période.

Vérifications de l’administration fiscale :

  • l’administration fiscale se réserve le droit de vérifier que le logement n’est pas devenu la résidence principale du cédant pour échapper à l’imposition des plus-values.
A) Exception : Immeubles occupés par l’acquéreur :

L’exonération s’applique si le logement qui était la résidence principale du vendeur a été mis à la disposition du futur acquéreur sous les conditions suivantes :

  • un compromis de vente doit avoir été passé avec le futur acquéreur;
  • le compromis doit prévoir une convention d’occupation précaire du logement jusqu’à la réalisation de la vente;
  • la vente doit intervenir dans un délai normal à compter de la date de signature du compromis.

 

B) Exception en cas de cession d’un bien par des époux divorcés, partenaires ayant rompu un PACS :

sont concernées les cessions d’immeuble par :

  • des époux séparés;
  • des époux divorcés;
  • des concubins séparés;
  • des partenaires qui ont rompu un PACS.
 Pour les logements qui constituaient la résidence principale des époux:
  • l’époux qui n’a pas conservé le logement en tant que résidence principale et qui est occupé par son ex-conjoint, bénéficiera de l’exonération si la vente intervient dans les délais normaux de vente.
  • Le délai normal de vente partira du jour ou le contribuable a cessé d’occuper le logement comme résidence principale.L’administration fiscale considère qu’un délai normal de vente est de douze mois.
Pour les immeubles qui constituaient la résidence principale des concubins ou des partenaires liés par un PACS :
  • le concubin ou partenaire qui n’a pas conservé le logement en tant que résidence principale et qui est occupé par son ex-conjoint, bénéficiera de l’exonération si la vente intervient dans des délais normaux.
  • Le délai normal de vente partira du jour ou le contribuable a cessé d’occuper le logement comme résidence principale.L’administration fiscale considère qu’un délai normal de vente est de douze mois.
Immeuble en cours de construction:
  • lorsque la cession d’un immeuble en cours de construction intervient à l’initiative d’un couple marié ou de concubins ou de partenaires liés par un PACS, l’exonération au titre de la cession de la résidence principale sera acquise si les conditions suivantes sont réunies :

les membres du couple en concubinage ou partenaires liés par un PACS devront prouver que :

  • ils vivent en concubinage.
  • l’immeuble en construction qui est cédé devait devenir leur résidence principale à l’achèvement de la construction.
  • Ils ne doivent pas être propriétaire du logement qu’ils occupent durant la construction de la future habitation.
Cession d’un immeuble en cours de construction à la suite d’une mutation professionnelle, d’une invalidité ou d’un décès :
Mutation professionnelle, invalidité de l’un des membres du couple :

Lorsqu’un immeuble en cours de construction est cédé pour l’une des causes suivantes :

  • mutation professionnelle du cédant;
  • invalidité du cédant ou de son conjoint

L’exonération sera acquise si les conditions suivantes sont réunies :

  • la preuve doit être rapportée que le logement en cours de construction devait être affecté à la résidence principale du cédant.
  • la preuve devra être faite que la cession du logement en cours de construction intervient à la suite d’une mutation professionnelle ou d ‘une invalidité du conjoint.
Décès du conjoint du cédant :

Lorsque le logement en cours de construction est cédé à la suite du décès du conjoint, l’exonération sera acquise sous les conditions suivantes :

  • le conjoint survivant devra prouver que le logement en cours de construction devait être affecté à la résidence principale du couple.
  • Le conjoint survivant devra prouver que la cession intervient à la suite du décès.
  • Le conjoint survivant ne devra pas être propriétaire du logement qu’il occupe durant la construction du logement qu’il devait affecter à sa résidence principale.

 

Exceptions :

  • lorsqu’un propriétaire dispose de deux appartements dans le même immeuble et que ces deux appartements sont affectés à la résidence principale des membres à charge de la famille du propriétaire, les plus-values de cession des deux appartements sont exonérées d’imposition au titre des plus-values immobilières.

II° Cas des immeubles et logements qui sont détenus par une société :

A) Immeuble occupé par l’associé d’une société non transparente :

Les sociétés sont celles qui sont visées par l’ article 8 du code général des impôts, l’article 8 bis du code général des impôts ,et l’article 8 ter du code général des impôts:

  • société en nom collectif;
  • société en commandite simple (pour les commandités);
  • société civile;
  • société en participation;
  • société à responsabilité limitée avec option pour l’impôt sur le revenu;
  • sociétés par actions simplifiées;
  • société civile professionnelles

Lorsque l’immeuble est la propriété de l’une de ces sociétés et qu’il est laissé à la disposition de l’un des associés qui l’affecte à usage de résidence principale :

  • l’associé occupant ce logement à titre de résidence principale bénéficiera de l’exonération des plus-values lorsque la société cédera cet immeuble.
  • L’exonération portera sur la fraction de l’immeuble que l’associé affecte à sa résidence principale.
  • L’exonération ne portera que sur la part du prix de vente revenant à l’associé, cette part dépendants des droits de l’associé dans le capital social.
B) Immeuble occupé par l’associé d’une société immobilière transparente :

Les sociétés visées sont celles désignées à l’article 1655 ter du code général des impôts:

  • sociétés civiles de construction vente;
  • société civile d’attribution

L’exonération s’appliquera à la fraction du logement occupé par l’associé et ne portera que sur la part du prix de vente reçue par l’associé.

III° Cas des immeubles à usage mixte :

lorsqu’un logement est affecté à usage de résidence principale pour une part et pour l’autre part à l’exercice d’une activité professionnelle :

  • si l’immeuble est affecté en totalité à usage de résidence principale mais constitue en même temps le domicile d’une entreprise, l’exonération s’applique à toute la plus-value.
  • Si l’immeuble est affecté pour partie à usage de résidence principale et pour l’autre à usage professionnel, l’exonération ne s’appliquera qu’à la fraction de plus-value correspondant à la cession de la partie de l’immeuble affecté à usage de résidence principale.

IV° Immeubles dont le droit de propriété est démembré :

  • l’exonération s’applique aussi bien à la cession de l’usufruit qu’à la cession de la nue propriété.

Immeuble dont la nue-propriété et l’usufruit appartiennent à des personnes différentes :

  • si le logement est la résidence principale de l’usufruitier, l’usufruitier bénéficiera de l’exonération des plus-values au titre de la cession de la résidence principale.
  • si le logement constitue la résidence principale de l’usufruitier et du nu-propriétaire, les plus-value de cession seront exonérées de toute imposition.
Exonération de la première cession immobilière accompagnée de remploi
  • Les plus-values immobilières résultant de la cession d’un logement peuvent être exonérées d’imposition si le prix de vente de ce logement est intégralement réaffecté à l’acquisition ou à la construction d’une résidence principale.
Article 156 (II-1° bis) U du code général des impôts BOI-RFPI-PVI-10-40-30

I° Le cédant doit être une personne physique :

  • le cédant doit être une personne physique fiscalement domiciliée en France au jour de la cession.

II° Le cédant ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale :

  • le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les quatre années qui ont précédé la cession.
  • L’exonération ne s’applique pas non plus au cédant qui est propriétaire de sa résidence principale au travers d’une société.
Exception en faveur de certains emprunteurs :

lorsque le cédant acquiert la propriété de sa résidence principale avant la vente du logement, et notamment lorsque l’acquisition n’a pu se réaliser que par le souscription d’un prêt relais, l’exonération sera acquise si :

  • la mise en vente du logement est antérieure à l’acquisition de l’habitation principale;
  • la cession du logement doit intervenir dans un délai normal après l’acquisition du logement qui est affecté à la résidence principale;
  • le prix de cession du logement doit être remployé à l’acquisition ou à la construction de la résidence principale du cédant.

III° la cession doit porter sur un logement :

L’exonération des plus-values, pour remploi du prix de cession à l’acquisition ou à la construction d’une résidence principale, est réservée aux seules plus-values de cession d’un logement et de ses dépendances.

L’exonération s’applique aussi aux plus-values de cession d’usufruit ou de nue-propriété.

L’exonération ne s’applique pas :

  • aux cessions qui portent sur des droits immobiliers;
  • aux cessions qui portent sur des terrains à bâtir;
  • aux cessions de locaux à usage professionnel, industriel , commercial ou artisanal;
  • aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière (SCI, etc..)

IV° Le prix doit être remployé à l’acquisition ou la construction de la résidence principale :

L’acquisition peut porter :

  • un logement neuf ou ancien;
  • un logement achevé;
  • un logement acquis en l’état futur d’achèvement;

Le prix d’acquisition peut comprendre le prix des travaux dans les logements achevés ou anciens :

  • ces travaux doivent être achevés et payés dans les douze mois qui ont suivi l’acquisition de la résidence principale (date de signature de l’acte authentique d’acquisition ou de vente) : travaux d’amélioration, travaux d’agrandissement de la résidence principale acquise.

V° Justification du remploi du prix de cession :

  • le cédant doit pouvoir justifier avoir remployé toute ou partie du prix de cession à l’acquisition ou la construction d’une résidence principale, et ceci dans les deux ans qui ont suivi la cession.

Les modalités de justification auprès de l’administration fiscale varie selon que la résidence principale est acquise directement ou qu’elle fait l’objet de travaux de transformation ou d’une construction.

A) Acquisition d’un logement :
  • le contribuable devra justifier du remploi de la plus-value par la production de la copie de l’acte authentique de vente du logement.
  • si la plus-value est remployée à l’acquisition de la résidence principale et à la réalisation de travaux, le contribuable devra justifier du remploi par la production de l’acte authentique de vente et copie des factures de travaux.
B) Acquisition d’un immeuble transformé en logement :
  • Le cédant devra justifier du remploi de la plus-value par la production d’une copie de l’acte authentique d’acquisition.
  • Le cédant devra également justifier du remploi de la plus-value par la production d’une copie des factures des dépenses de travaux.
C) construction d’un logement :
  • le cédant devra produire l’acte authentique d’acquisition du terrain sur lequel est construit sa résidence principale.
  • Il devra produire la copie du dépôt de la demande de permis de construire.
  • Il devra produire l’engagement de l’opération de construction ; contrat d’architecte, contrats passés avec des entrepreneurs.

VI ° Le logement doit être affecté à la résidence principale:

  • le logement dont l’acquisition ou la construction s’est réalisée par remploi du prix de cession devra être affecté à la résidence principale du cédant.
  • aucune condition de délai n’est imposée : le cédant n’a pas d’obligation de conserver cette résidence principale pendant une durée minimum.

VII° Exception à l’obligation de remploi :

L’absence de remploi du prix de cession à l’acquisition ou la construction d’une résidence principale n’est pas sanctionnée lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est:

VIII ° Modalités de l’exonération :

A) Mention du remploi dans l’acte authentique de vente :
  • seule la partie de la plus-value de cession qui est remployée à l’acquisition ou à la construction d’une résidence principale est exonérée d’imposition.
  • Le jour de la signature de l’acte authentique de cession, le cédant devra déterminer la fraction du prix qu’il destine à l’acquisition ou à la construction de sa résidence principale.
  • La fraction du prix destinée au remploi doit être mentionnée dans l’acte authentique de vente.

IX° : Obligations administratives :

A) Déclaration en cas d’exonération totale de la plus-value :
  • lorsque la totalité de la plus-value de cession est exonérée pour remploi total du prix de cession à l’acquisition ou à la construction de la résidence principale du cédant, le contribuable n’est soumis à aucune obligation déclarative.
B) Déclaration en cas d’exonération partielle de la plus-value :
  • lorsque le cédant ne remploie qu’une partie du prix de cession à la construction ou à l’acquisition de sa résidence principale il devra remplir la déclaration n°2048 IMM
Pour télécharger la déclaration N°2048 IMM pour l’année 2018 (déclaration des revenus 2017) , cliquer ici Pour télécharger la déclaration N°2048 IMM pour l’année 2016 cliquer ici
  • Cette déclaration devra accompagner le paiement de l’impôt sur le revenu afférent à la fraction de la plus-value qui reste imposable.
  • Cette déclaration doit être adressée au service de la publicité foncière.
C) Mentions obligatoires devant figurer dans l’acte de vente :
Article 41 duovicies-O-H de l’annexe III du code général des impôts

L’acte de cession du logement dont la plus-value est réemployée partiellement ou totalement doit faire figurer les mentions suivantes :

  • identité du bénéficiaire de l’exonération;
  • droits du bénéficiaire sur le prix de cession;
  • fraction du prix de cession correspondant à ses droits que le bénéficiaire destine au remploi ou à la construction d’un logement affecté à sa résidence principale;
  • le montant de la plus-value exonérée
D) Mention de la plus value sur la déclaration d’ensemble des revenus :
Article 170 (1- dernier alinéa) du code général des impôts

Le montant de la plus-value exonérée devra être porté sur la déclaration d’ensembles de revenus n°2042.

Pour télécharger la déclaration N°2042, cliquer ici
Exonération au profit des personnes titulaires d'une pension vieillesse ou invalides
  • Les personnes qui perçoivent des pensions vieillesses ou qui sont titulaire de la carte d’invalidité sont exonérées d’imposition sur les plus-values immobilières.
  • L’intéressé ne doit pas être passible de l’impôt de solidarité sur la fortune.
  • Le revenu fiscal de référence du cédant ne doit pas excéder certains plafonds.
Article 150 U du code général des impôts BOI-RFPI-PVI-10-40-90

I° Les personnes éligibles :

  • ne sont pas imposées les plus-value de cession immobilière réalisées par des personnes qui perçoivent des pensions de retraite.
Cas particulier du conjoint titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité :
  • l’exonération s’appliquera également si le conjoint du cédant , soumis à imposition commune est celui qui est titulaire d’une pension de retraite ou d’une carte d’invalidité.
Cas particulier du conjoint titulaire d’une pension de réversion :
  • le conjoint survivant qui perçoit une pension de réversion est éligible à l’exonération.
Cas des associés de sociétés :
  • lorsque la plus-value est réalisée par une société dont le titulaire d’une pension retraite ou d’une carte d’invalidité est associé, elle ne bénéficiera pas de l’exonération.

II° Exonération limitée à certains foyers fiscaux :

A) Le contribuable ne doit pas être passibles de l’impôt sur la fortune immobilière :
  • le contribuable ne doit pas être passible de l’impôt sur la fortune immobilière au titre de l’avant dernière année précédant la cession . L’année à prendre en considération est l’année N-2 précédant la cession.
  • Si entre l’année de référence pour l’appréciation de l’impôt sur la fortune immobilière  et la cession du bien, le contribuable devient passible de l’impôt sur la fortune immobilière , il bénéficiera de l’exonération.
B)  Les ressources du cédant ne doivent pas excéder certains plafonds :

le revenu fiscal de référence du cédant ne doit pas être supérieur aux limites fixées par l’article 1417 du code général des impôts .

Limites du revenu fiscal de référence du foyer fiscal à prendre en compte pour bénéficier de l’exonération :

Revenu fiscal de référence maximum Majoration pour le première demi part supplémentaire Majoration pour chaque demi part supplémentaire
France métropolitaine 10 708 € 0 € + 2 859 €
Guadeloupe, Martinique, La Réunion 12 671 € + 3 027 € + 2 859 €
Guyane 13 248€ +3 647 € + 2 859 €
Mayotte 19 853 € + 5 463 € + 4 283 €.
Exonération des petites cessions
Exonération des petites cessions

Article 150 (II-6°) U du code général des impôts ( article L.314-4 du code de la sécurité sociale)

BOI-RFPI-PVI-10-40-70
  • Les plus-values de cession d’immeubles ou de droits immobiliers sont exonérées d’impôt sur le revenu, lorsque le prix de cession est inférieur à 15 000 €.
  • Le seuil de 15 000 € s’apprécie bien par bien et non annuellement. Ainsi un vendeur sera exonéré d’impôt sur les plus-values immobilières dès lors qu’il réalise une ou plusieurs cessions dont le montant est inférieur ou égal à 15 000 €.
Exonération des plus-values de cession à des organismes de logements sociaux
Article 150 (II-7e et 8e ) U du code général des impôts BOI-RFPI-PVI-10-40-110

Les cessions immobilières suivantes sont exonérées d’imposition au titre des plus-values:

  • vente au profit de toute personne qui s’engage à réaliser des logements sociaux.
  • Vente au profit d’un organisme de logement social.
  • Vente au profit d’une collectivité territoriale, d’un établissement public de coopération intercommunale ou d’un établissement public foncier qui céderont le l’immeuble à un organisme en charge du logement social.

Le dispositif de faveur s’applique au cessions réalisées entre le 1er Janvier 2017 et le 31 Décembre 2018.

I°Les contribuables concernés par l’exonération :

  • les personnes physiques qui cèdent un immeuble.
  • les société de personnes qui ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés et qui cèdent un bien immobilier générant une plus-value.

II° Les biens immobiliers concernés par l’exonération :

  • l’exonération bénéficie à toutes les cessions de terrain , terrain à construire, partie d’immeubles.
  • l’exonération bénéficie également à toutes les cessions d’usufruit ou de nue-propriété portant sur des terrains, terrains à construire ou partie d’immeuble.

III° Les biens immobilier exclus de l’exonération :

  • Sont exclues du bénéfice de l’exonération les plus-values de cession de parts de sociétés de personnes non soumise à l’impôt sur les sociétés.
  • Sont exclus du bénéfice de l’exonération les biens immobiliers qui sont situés dans un quartier conventionné (ANRU) par l’agence nationale de la rénovation urbaine.

 

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  • Les plus-values de cession des immeubles appartenant à des personnes âgées ou des adultes handicapés sont exonérées d’imposition, lorsque la cession porte sur l’ancienne résidence principale du propriétaire.
Article 150 (II-1er ter) U du code général des impôts [/su_note]

I° Conditions tenant à l’immeuble :

  • le logement cédé doit avoir été la résidence principale du cédant avant son entrée dans un établissement social ou médico-social. Le logement peut ne plus être la résidence principale au jour de son entrée dans un centre social ou médico-social. Il peut avoir été hébergée chez des proches.
  • Depuis le départ du cédant, le logement doit être inoccupé que ce soit à titre gratuit ou onéreux .

Exception : lorsque le logement est occupé par le conjoint du cédant, l’exonération ne sera pas remise en cause.

II° Conditions tenant au cédant :

le cédant doit être fiscalement domicilié en France et résider dans un établissement social ou médico-social visé par l’article L.312-1 du code l’action sociale et des familles:

  • établissement d’hébergement de personnes âgées (EHPA);
  • établissements d’hébergement de personnes âgées dépendantes (EHPAD);
  • logements foyers
  • petites unités de vie;
  • unités pour personnes désorientées;
  • foyers de vie ou foyers occupationnels;
  • foyers d’accueil médicalisé;
  • maisons d’accueil spécialisée

III° Condition tenant au non paiement de l'impôt sur la fortune immobilière

  • le cédant ne doit pas être passible de l’impôt de solidarité sur la fortune au titre de l’avant dernière qui a précédé la cession (N-2).

IV° Condition au montant du revenu fiscal de référence du cédant :

Le revenu fiscal de référence du foyer fiscal du cédant ne devra pas être supérieur aux limites prévues par l'article 1417 (II) du code général des impôts

le revenu fiscal de référence à prendre en compte est celui de l’avant dernière qui précédé celle de la cession (N-2)

Revenu fiscal de référence maximum pour la première part Majoration pour la première demi-part Majoration à compter de la deuxième demi-part supplémentaire Majoration pour chaque demi-part supplémentaire à compter de la troisième
France métropolitaine 25 180 € +5 883 € +4 631 € 0€
Martinique

Guadeloupe

Réunion

30 431 € +6 455 € +6 155 € +4 631 €

 

Revenu fiscal de référence pour la première part Majoration pour pour chacune des deux premières demi-parts Majoration pour pour la troisième demi-part Majoration

pour chaque demi-part supplémentaire à compter de la quatrième

Guyane 33 349 € +6 455 € + 5 496 € +4 631 €

Revenu fiscal de référence pour la première part. Majoration pour pour chacune des deux premières demi-parts Majoration  pour la troisième demi-part Majoration pour chaque demi-part supplémentaire à compter de la quatrième.
Mayotte 36 648 € +7 094 € +6 040 € + 5 088 €

V° Conditions tenant aux délais de la cession :

  • La cession doit intervenir dans les deux ans qui suivent l’entrée du cédant dans un établissement social ou médico-social.
Exonération au profit du titulaire d'un droit de surélévation

I° Les droits de surélévation concernés par l’exonération :

  • le droit de surélévation est le droit d’édifier une construction dans le prolongement vertical de la façade en rehaussant le faîtage du toit.
  • Aucune condition de surface minimum ou maximum n’est exigée.

II° Les contribuables concernés :

  • la cession doit être réalisée par une personne physique ou un associé de sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés.
  • Le propriétaire du droit de surélévation et bénéficiaire de l’exonération doit résider fiscalement en France. Sauf conventions fiscales internationales permettant à un non résident de bénéficier de l’exonération.

III° Application dans le temps de l’exonération :

  • l’exonération s’applique à toutes les plus-values de cession d’un droit de surélévation qui ont été passées entre le 1er Janvier 2012 et le 31 Décembre 2017.
  • La date à retenir est celle portée à l’acte authentique de vente du droit de surélévation.

IV° Engagement du cessionnaire/Engagement de l’acquéreur du droit de cession :

A) Réalisation ou achèvement d’un logement neuf :
  • L’acquéreur (cessionnaire) du droit de surélévation doit s’engager à réaliser un local d’habitation neuf. Cette réalisation se fera par surélévation sur un local déjà existant.
  • La surélévation peut être réalisée sur tout type de local, d’habitation ou non.

Les nouveaux locaux pourront :

  • constituer une unité d’habitation distincte des locaux existants;
  • consister en un agrandissement par adjonction de pièces à un logement existant

Le logement crée ne pourra jamais être un local mixte : affecté pour partie à l’habitation et pour l’autre à l’exercice d’une activité professionnelle.

B) Délai d’achèvement du logement :
  • le logement devra être achevé dans les quatre ans qui suivent la cession du droit de surélévation.
  • la date à retenir est celle figurant sur l’acte authentique de vente qui fixe le point de départ du délai de quatre ans.

La date d’achèvement du logement correspond à la date d’achèvement des travaux figurant sur la déclaration d’achèvement des travaux.

A défaut de déclaration d’achèvement des travaux, la date à retenir sera celle à laquelle le logement est en état d’être habitable.

C) Obligations déclaratives :
Article 150 VG du code général des impôts
  • le cessionnaire n’est pas tenu de procéder à une déclaration spéciale pour bénéficier de l’exonération.
  • L’exonération sera accordée si l’acte authentique de vente mentionne la nature de l’exonération.
  • L’acte authentique de vente devra mentionner expressément que l’acquisition du droit de surélévation est réalisée en vue de la construction d’un ou plusieurs logements, dans les quatre ans qui suivent la cession.

V° Sanctions applicables en cas de non respect de l’engagement de l’acquéreur :

  • en cas de non respect de son engagement par l’acquéreur (cessionnaire) du droit de surélévation, celui ci se verra appliquer une amende égale à 25 % de la valeur du droit de surélévation. Cette valeur est celle figurant sur l’acte authentique de vente.

Exceptions :

lorsque le cessionnaire ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune :

L’amende ne s’appliquera pas si l’acquéreur du droit de surélévation peut justifier de circonstances exceptionnelles qui ont empêché la réalisation du logement dans le délai de quatre ans :force majeure, catastrophe naturelle.

Exonération pour expropriation

Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique en vue de l’expropriation, l’indemnité d’expropriation versée au propriétaire est exonérée d’imposition au titre des plus-values de cession immobilière.

Le propriétaire du bien qui fait l’objet de cette procédure doit s’engager à remployer intégralement l’indemnité en vue de la construction, la reconstruction ou l’acquisition d’un ou plusieurs immeubles. Ces opérations doivent être réalisées dans les douze mois qui suivent la perception de l’indemnité d’expropriation.

Le transfert de propriété peut résulter d’une vente amiable suite à l’enquête d’utilité publique ou être fixée judiciairement.

I° Obligation de remploi de l’indemnité d’expropriation :

  • la totalité de l’indemnité d’expropriation doit être remployée à l’acquisition ou la construction d’un immeuble.
  • Seule la partie de l’indemnité relative au prix de cession de l’immeuble doit être remployées. Les indemnités pour trouble de jouissance, pour pertes de loyers n’ont pas à être affectées à l’acquisition ou la construction d’un immeuble.
Lorsque l’immeuble exproprié appartient à une société de personnes non soumise à l’impôt sur le sociétés :
  • le remploi de l’indemnité peut se faire au niveau de la société. Dans ce cas, la société prend l’engagement d’affecter la totalité de l’indemnité d’expropriation à l’acquisition ou la construction d’un immeuble.
  • le remploi de l’indemnité peut aussi se faire au niveau de chaque associé. Chacun des associés qui aura perçu une partie de l’indemnité devra s’engager à l'affecter à la construction ou l’acquisition d’un immeuble. Dans ce cas, l’engagement de remploi doit se faire par chaque associé. Si l’un des associés ne se soumet pas à l’obligation de remploi, aucun des autres ne pourra bénéficier de l’exonération.
Lorsque l’immeuble est détenu en indivision :
  • lorsque l’immeuble est détenu en indivision, chacun des coindivisaire est libre de remployer ou non l’indemnité d’expropriation.
  • Seuls les indivisaires qui auront opté pour le remploi pourront bénéficier de l’exonération.
  • Le fait pour un indivisaire de ne pas opter pour le remploi de l’indemnité n’exclut pas le bénéfice de l’exonération au profit de ceux qui auront souscrit un engagement de remploi de l’indemnité.

II° Obligation d’affecter l’indemnité à la construction ou l’acquisition d’un immeuble :

L’indemnité d’expropriation doit être affectée à l’une des opérations suivantes :

  • construction d’un immeuble;
  • agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles;
  • reconstruction d’un immeuble;
  • agrandissement d’un immeuble;
  • paiement des frais d’acquisition de l’immeuble acquis en remploi de l’indemnité d’expropriation.

L’immeuble acquis ou construit par le remploi de l’indemnité d’expropriation peut être situé en France ou dans un État membre de l’union européenne ou un État membre de l’EEE qui a conclu avec la France une convention d’assistance fiscale.

L’immeuble peut être un terrain à bâtir, un local d’habitation ou affecté à l’exercice d’une profession : local commercial, industriel, agricole, etc.

Durée de détention de l’immeuble acquis par le remploi de l’indemnité d’expropriation :
  • aucune durée de détention de l’immeuble acquis par remploi de l’indemnité n’est exigée.
Acquisition de la nue propriété ou de l’usufruit d’un immeuble :
  • l’acquisition de la nue propriété ou de l’usufruit d’un immeuble avec l’indemnité d’expropriation ouvre droit à l’exonération.

Travaux d’amélioration :

  • l’utilisation de l’indemnité d’expropriation pour le financement de travaux d’amélioration n’ouvre pas droit à l’exonération.
Acquisition de parts ou d’actions de sociétés immobilières :
  • l’acquisition de parts ou d’actions avec l’indemnité d’expropriation n’ouvre pas droit à l’avantage fiscal.

 

III° Délai de l’affectation de l’indemnité d’expropriation à l’acquisition ou la construction d’un immeuble :

  • l’indemnité d’expropriation doit être affectée à l’acquisition ou la construction d’un immeuble dans les douze mois qui suivent son paiement.
A) Le bien peut être acquis avant l’expropriation:
  • l’acquéreur devra justifier que cet achat est bien motivé par l’expropriation à venir.

B) Délai de remploi en cas de travaux :

  • les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement doivent être engagés dans le délai de douze mois suivant le paiement de l’indemnité d’expropriation.
Le contribuable devra justifier :
  • qu’il est propriétaire du terrain sur lequel sera construit l’immeuble, ou sur lequel des travaux de construction , de reconstruction ou d’agrandissement seront réalisés.
  • qu’il a conclu un contrat d’architecte qui prévoit le remploi de l’indemnité d’expropriation à ces travaux.
  • ou qu’il a conclu des contrats de construction ou de reconstruction ou d’agrandissement avec un ou des entrepreneurs.

Pour déterminer le montant de la plus value qui sera imposable, le cédant devra calculer la plus-value brute et déterminera ensuite la plus-value nette.

Détermination de la plus-value brute

 La plus-value brute est égale au prix de cession de l’immeuble minoré du prix que l’avait payé le cédant (minoré du prix d’acquisition)

Article 150 V du code général des impôts BOI-RFPI-PVI-20-10

I° Prix de cession à retenir :

Le prix de cession à retenir pour le calcul de la plus-value brute correspond au prix de vente du bien immobilier, tel qu’il est stipulé dans l’acte : acte de vente, et tous les autres actes constatant le transfert de propriété contre paiement.

A) Majoration du prix de cession :
  • Le prix de cession est majoré de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement.
Majoration du prix de cession des charges et indemnités :
  • les charges et les indemnités qui sont payées par l’acquéreur du bien immobilier au cédant, sont intégrées au prix de cession. Il en est de même de toutes les charges et indemnités qui sont stipulées au profit du vendeur .
Majoration du prix de cession des indemnités d’assurance :
  • Les indemnités d’assurance qui sont perçues par le cédant ne sont pas prises en compte dans le prix de cession.
B) Minoration du prix de cession :
Article 150 (III) VA du code général des impôts :

Le prix de cession sera diminué des éléments suivants :

  • taxe sur la valeur ajoutée :Le prix de cession est diminué du montant de a TVA qui est payé par le vendeur.
Frais payés et supportés par le vendeur :

Les frais suivants sont déduits du prix de cession pour le calcul de la plus-value :

  • sommes versées à des intermédiaires ou mandataires : frais d’agence , etc..
  • frais de diagnostics immobiliers lorsque ceux ci sont obligatoires
  • indemnité d’éviction payées au locataire
  • honoraires d’architecte
  • frais de mainlevée d’hypothèque

II° Prix de cession à retenir en cas de cession contre paiement d’une rente viagère :

  • lorsque le bien immobilier est cédé contre le paiement d’une rente viagère, le prix de cession à retenir est celui qui correspond à la valeur en capital de la rente viagère minoré des intérêts.

III° Cession intervenant dans le cadre d’un échange :

  • le prix de cession est constitué par la valeur réelle du bien qui est acquis en contrepartie du bien cédé.

IV° Cession de terrains non bâtis moyennant la remise d’immeuble à construire :

lorsqu’un personne cède un terrain à une autre qui s’engage à lui remettre par la suite des immeubles qu’elle bâtira sur ces terrains:

  • le prix de cession à retenir pour le calcul de la plus value est celui qui sera mentionné dans l’acte de vente.

V° Prix de cession à retenir en cas d’expropriation :

Article 74 (I) SC de l’annexe II du code général des impôts

Lorsqu’une personne fait l’objet d’une expropriation elle perçoit une indemnité. Pour l’imposition des plus-value de cession de biens immobilier,sont retenues les seules indemnités qui correspondent au prix de cession du bien qui est exproprié.

Sont notamment exclus du prix à retenir pour le calcul de la plus-value :

  • les indemnités pour trouble de jouissance
  • les indemnités accessoires d’expropriation lorsqu’elles sont taxables à l’impôt sur le revenu.

VI° Démembrement de propriété :

Cession d’un droit de propriété démembre (cession de l’usufruit ou de la nue propriété) :
  • pour le calcul de la plus-value, le prix de cession à retenir est celui qui sera stipulé dans l’acte.
Cession d’un immeuble dont la nu-propriété et l’usufruit appartiennent à des propriétaires différents :
  • le prix de cession à retenir est celui qui sera stipulé dans l’acte.

VII Partage :

Article 150 U du code général des impôts :

Le partage qui met fin à une indivision est considéré du point de vue fiscal comme une cession dont  les plus-values sont imposées au titre des plus-values de cession immobilières.

Sont imposés à ce  titre, les plus-values dégagées par tous les indivisaires qui se livrent au partage du bien immobilier indivis. L’attributaire ou les attributaires du bien qui était indivis ne sont pas imposés.

Le prix de cession est constitué par le montant du prix payé par l’attributaire à chacun des indivisaires. Ce prix de cession est majoré de la soulte qui est payée par l’attributaire.

NB :La « soulte » est la somme d’argent qui doit être payée par celui qui, à l’occasion du partage d’une indivision reçoit un lot d’une valeur plus élevée que celle à laquelle ses droits lui permettent de prétendre.

Lorsque l’attributaire du bien immobilier le revend après le partage :
  • Si l’attributaire n’était pas membre de l’indivision initiale, le prix de cession à retenir st celui qui est stipulé dans l’acte de cession.

Si l’attributaire était membre de l’indivision initiale :

La plus-value sera calculée en deux fois :

  • une première plus-value qui correspond à la part indivise dont le cédant était titulaire depuis le début de l’indivision.

Le cédant devra établir le prix de sa part indivise au moment ou il est entré en indivision et celui ou il devient attributaire de la totalité du bien immobilier qui était détenu en indivision.

La plus-value sera égale à la différence entre la valeur de la part à l’entrée dans l’indivision et celle à la sortie de l’indivision.

  • A cette plus-value, sera ajoutée celle résultant de la différence entre le prix d’acquisition de la totalité des autres parts indivises payé par le cédant et celui auquel est vendu le bien immobilier.
Prix d'acquisition à prendre en compte

Le prix d’acquisition correspond au prix que le cédant avait payé lorsqu’il avait acquis le bien qu’il cède et dont les plus-values sont imposables.

Article 150 VB du code général des impôts

BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10

I° Prix d’acquisition à retenir :

  • le prix d’acquisition qui sert de base de calcul à la plus-value correspond au prix payé  par le cédant lorsqu’il l’a acquis.
  • Si le cédant du bien immobilier l’avait acquis gratuitement (donation, legs), le prix d’acquisition à retenir correspond à la valeur qui avait été retenue lors de l’acte de donation ou de legs. Cette valeur est celle qui aura servi d’assiette au calcul des droits de mutation à titre gratuit.
En cas d’absence de mention du prix d’acquisition :
  • le cédant devra produire une déclaration estimative détaillée qui permettra d’établir la valeur vénale du bien immobilier lorsqu’il en est devenu propriétaire.

A) Prix d’acquisition à retenir pour les biens immobiliers que le cédant a acquis moyennant le paiement d’une rente viagère :

  • Lorsque le bien immobilier cédé a été acquis par le cédant au moyen du paiement d’une rente viagère, le prix d’acquisition à retenir correspond au montant qui représente le capital de la rente.

B) Prix d’acquisition à retenir pour les biens qui sont reçus en échange :

  • lorsque le cédant du bien immobilier a reçu celui-ci en échange, le prix d’acquisition à retenir correspondra à la valeur du bien au moment de l’échange.

D) Constructions réalisées par le cédant sur son terrain :

lorsque le cédant a construit sur son terrain un immeuble, le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value correspond:

  • aux coût des travaux de construction : frais d’architecte, rémunérations des entrepreneurs, taxes liées à la construction, salaires des salariés;
  • le prix d’acquisition du terrain

Le travail personnel du cédant n’est pas pris en compte.

E) Pris d’acquisition à retenir lorsque la cession porte sur une partie du bien immobilier :

Article 74 SD de l’annexe II du code général des impôts

  • lorsque la cession porte sur une partie du bien immobilier, le prix d’acquisition à retenir est celui qui correspond à la valeur de la seule partie du bien qui est cédé ; valeur au jour de l’acquisition.

F) Prix d’acquisition à retenir pour les immeubles qui sont acquis dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover:

  • Lorsque le bien immobilier qui est cédé a été acquis dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover (Voir la vente d’immeuble à rénover) le prix d’acquisition à retenir correspond à celui qui est mentionné dans l’acte, ce prix comprenant le prix des bâtiments existants et celui des travaux de rénovation.

G) Démembrement de propriété:

 Cession d’un droit démembré d’un bien immobilier détenu en pleine propriété :
  • lorsque la cession porte sur un droit démembré (nue-propriété ou usufruit) du bien immobilier détenu en pleine propriété par le cédant  ,la plus-value est calculée à partir de la valeur du droit qui est cédé et du prix payé par le cédant lorsqu’il a acquis la pleine propriété du bien immobilier cédé.

Le prix d’acquisition qui est afférent au droit qui est cédé est déterminé d’après le barème de l’article 669 du code général des impôts

 Cession de droits démembrés :
  • lorsque le cédant aliène des droits démembrés . La plus-value est calculée en procédant à la différence entre le prix d’acquisition du droit et le prix de cession.
 Cession après réunion de la propriété :
Si la nue-propriété et l’usufruit ont été acquis à titre onéreux :
  •  la plus-value sera calculée à partir de la somme des prix d’acquisition de chacun des droits démembrés.
Si la nue propriété a été acquise par donation ou succession et l’usufruit à titre onéreux :
  • La plus-value sera calculée à partir de la valeur vénale de la nue-propriété au jour de la donation ou de la succession, et à partir du prix d’acquisition de l’usufruit.
Si la nue propriété a été acquise à titre onéreux et l’usufruit par extinction :
  • l’administration fiscale admet de considérer que le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus value correspondra à la valeur de la pleine propriété du bien immobilier au jour de son acquisition.

H) Prix d’acquisition à retenir lorsque le bien cédé est détenu en indivision :

Le partage d’un ou plusieurs biens immobiliers détenus en indivision constitue une cession à titre onéreux

1° Prix d’acquisition à retenir en cas de plus value de partage :
  • le prix d’acquisition du bien immobilier par l’attributaire sera celui qui est stipulé dans l’acte de cession du ou des droits indivis
2° Prix d’acquisition à retenir en cas de cession ultérieure du bien immobilier par l’attributaire :
si l’attributaire du bien n’était pas membre de l’indivision initiale :
  • Le prix d’acquisition correspond au prix de cession tel qu’il est stipulé dans l’acte de partage.
Si l’attributaire du bien était membre de l’indivision initiale :

Le prix d’acquisition sera décomposé en deux éléments :

  • le premier élément correspond à la valeur de la quote-part détenue par le cédant au jour de son entrée dans l’indivision;
  • le deuxième élément correspondra au montant des sommes payées par l’attributaire au moment du partage.

II° Acquisition à titre gratuit ; prix d’acquisition à retenir :

Le prix d’acquisition des biens que le cédant a acquis à titre gratuit correspond à l’assiette qui a servi à déterminer les droits de mutation à titre gratuit. Ce montant est retenu avant tout abattement.

A) Démembrement de propriété :

1° Lorsque l’intéressé a acquis en pleine propriété un bien immobilier et qu’il cède un droit démembré:
  • la plus-value sera déterminée à partir de la fraction de la valeur vénale de la pleine propriété de ce droit .
  • Cette fraction doit obligatoirement être déterminée par application du barème institué par l’article 669 du code général des impôts
2° Cession d’un droit démembré que le cédant avait acquis séparément :
  • le prix d’acquisition pour la détermination de la plus-value correspond à la valeur vénale qui a servi de base pour le calcul des droits de mutation.
3° Cession après réunion de la propriété :

Lorsque l’intéressé décide de céder le bien après la réunion de l’usufruit et de la nue propriété :

  • si la nue-propriété et l’usufruit ont été acquis à titre gratuit par donation ou succession, le prix d’acquisition correspondra à la valeur vénale de chacun de ces droits à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant.
  • Si la nue-propriété a été acquise à titre gratuit par donation ou succession et l’usufruit à titre onéreux, la plus-value sera calculée à partir du prix d’acquisition de l’usufruit et de la valeur vénale de la nue propriété au jour de la succession ou de la donation.
  • Si la nue-propriété a été acquise à titre gratuit et l’usufruit par extinction, la plus-value sera déterminée à partir de la valeur de la pleine propriété à la date d’entrée de la nue propriété dans le patrimoine du cédant.

B) Indivision :

lorsqu’un bien immobilier est détenu par plusieurs personnes dans le cadre d’une indivision, le partage de l’indivision est considéré comme une cession à titre onéreux .

Le partage de l’indivision consiste à attribuer la totalité de la propriété du bien immobilier à l’un des indivisaires.

1° Imposition des plus-values de partage :
  • lorsque les indivisaires cèdent leurs droits dans l’indivision à l’un d’entre eux, la plus-value sera calculée à partir du prix d’acquisition des droits qu’ils cèdent. Ce prix est celui qui est stipulé dans l’acte d’acquisition de ces droits indivis
2° Prix d’acquisition à retenir en cas de cession du bien par l’attributaire :
  • après l’attribution de la totalité des droits indivis à l’attributaire, ce dernier peut décider de céder le bien immobilier qui faisait l’objet de l’indivision.

Si l’attributaire n’était pas membre de l’indivision initiale :

si l’attributaire des droits indivis a acquis ces droits après l’ouverture de l’indivision, la plus-value sera calculée à partir de deux éléments :

  • le premier élément du prix d’acquisition correspondra à la valeur du droit indivis acquis par l’attributaire, au jour de son entrée dans l’indivision.
  • le second élément du prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value correspond au montant des sommes payées par l’attributaire en échange de l’acquisition des droits indivis des autres indivisaires.

III° Majoration du prix d’acquisition:

Le prix d’acquisition du bien immobilier payé par le cédant (le vendeur) est majoré de certains frais et charges énumérés à l’article 150 (II) VB du code général des impôts

Ces frais et charges qui permettent de majorer le prix le prix d’acquisition et par voie de conséquence de minorer la plus-value imposable, doivent être justifiés sur demande de l’administration fiscale.

A) Charges et indemnités :

Le prix d’acquisition sera majoré de toutes les charges et indemnités payées par le cédant lorsqu’il a acquis le bien immobilier.

Ces charges et indemnités sont celles mentionnées à l’article 683 (I) du code général des impôts

– Taxe de publicité foncière

– droit d’enregistrement

1° Frais et charges afférents à l’acquisition à titre onéreux :
a) Frais pris en compte permettant de majorer le prix d’acquisition :
  • honoraires du notaire ou d rédacteur de l’acte d’acquisition, commissions versées à des intermédiaires
  • droits d’enregistrement ou TVA. La TVA doit avoir été effectivement supportée par ‘intéressé lors de l’acquisition du bien immobilier.
2° Forfait de 7,5 %:
  • le contribuable peut fixer forfaitairement les frais d’acquisition à 7,5 % du prix d’acquisition, TVA incluse si l’acquisition était soumise à TVA.

B) Frais afférents à l’acquisition à titre gratuit :

lorsque le bien immobilier qui est cédé à titre onéreux a été acquis à titre gratuit, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value sera majoré des frais suivants :

  • frais d’acte et de déclaration, frais de timbre et frais de publicité foncière.
  • droits de mutation à titre gratuit.

C) Les dépenses de travaux:

Article 150 (II-4°) B du code général des impôts :

Le prix d’acquisition du bien immobilier est majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration.

Ces dépenses peuvent être prises en compte pour leur montant réel ou forfaitairement.

1° Prises en compte des dépenses pour leur montant réel :
Dépenses de construction, reconstruction , agrandissement ou amélioration :
  • les dépenses de construction, reconstruction d’agrandissement et d’amélioration de l’immeuble viennent en majoration du prix d’acquisition.
  • Les intérêts des emprunts contractés pour payer ces travaux viennent également en majoration d prix d’acquisition.
  • Ces travaux doivent être réalisés par une entreprise.

Le travail personnel du contribuable n’est pas pris en compte. Lorsque les travaux sont effectués par le contribuable lui même, le coût d’acquisition des matériaux n’est pas pris en compte.

De même lorsque les travaux sont réalisés par une entreprise et que les matériaux sont achetés par le contribuable, le coût des matériaux ne viendra pas en majoration du prix d’acquisition.

Les dépenses de démolition d’un immeuble :
  • les dépenses de démolition d’une construction vétuste pour faciliter la vente d’un terrain à construire peuvent venir en majoration du prix d’acquisition.

Exclusions :

  • les dépenses locatives ne peuvent venir en majoration du prix d’acquisition :
  • les dépenses qui ont été déjà déduites du revenu global ou des revenus fonciers ou qui ont servi de base de calcul à une réduction d’impôt ne peuvent venir en majoration du prix d’acquisition.
Jeu des déficits fonciers :
  • les dépenses qui n’ont pas encore été déduites du revenu global peuvent venir en majoration du prix d’acquisition.
Jeu du régime du micro foncier :

L’abattement forfaitaire prévu à l’article 32 du code général des impôts couvre toutes les charges relatives aux dépenses d’amélioration. Ces charges sont donc considérées comme intégralement déduites des revenus fonciers du propriétaire et ne peuvent venir en majoration du prix d’acquisition pour la détermination de la plus-value.

Pour les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement, celles ci viennent en majoration du prix d’acquisition.

2° Forfait de 15 % :

Article 150 (II-4°) VB du code général des impôts

  • les contribuables qui sont propriétaires du bien immobilier depuis plus de cinq ans qu’il cède, et qui ne peuvent justifier de la réalité des travaux permettant un majoration du prix d’acquisition, pourront bénéficier d’une majoration forfaitaire du prix d’acquisition de 15 %.
  • L’immeuble doit être bâtis. Cette disposition ne bénéficie donc pas aux cessions de terrains nus.
3° Frais de voirie, réseaux, distribution :
  • les frais de voirie, réseaux et distribution payés pour des terrains à bâtir viennent en majoration d prix d’acquisition.
Détermination de la plus-imposable (nette)-Abattement

Après avoir déterminée la plus-value brute , le contribuable devra déterminer la plus-value nette. Cette plus-value nette est celle qui sera imposable.

Elle sera égale à la plus-value brute, minorée d’abattement pour durée de détention du bien immobilier.

Les plus-values de cession de terrains à construire bénéficient d’un abattement dérogatoire. Pour en savoir +, cliquer ici.

I° Abattement pour durée de détention :

A) Montant de l’abattement pour durée de détention :

  • le montant de la plus-value brute est minorée d’un abattement pour durée de détention du bien immobilier.
  • Cet abattement est différent est différent selon que le contribuable détermine le montant de la plus imposable à l’impôt sur le revenu ou le montant imposable aux prélèvements sociaux :
1° Montant de l’abattement pour la détermination de la plus value imposable à l’impôt sur le revenu :

Dans ce cas l’abattement pour durée de détention est de :

  • 6 % pour caque année de détention de la cinquième année de détention jusqu’à la vingt et unième année
  • 4 % de la vingt et unième année jusqu’à la vingt deuxième année.

Au delà de la vingt deuxième année, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu.

2° Montant de l’abattement pour la détermination de la plus value imposable aux prélèvements sociaux :

Dans ce cas l’abattement pour durée de détention est :

  • 1,65 % pour chaque année de détention entre la cinquième année et la vingt et unième année
  • 1,60 % pour la vingt deuxième année de détention
  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt deuxième année.

L’exonération des prélèvements sociaux interviendra après une détention de trente ans.

B) Date d’acquisition à retenir:

La date d’acquisition du bien immobilier fixe le point de départ du délai pour durée de détention:

Nature de l’acquisition Point de départ du délai de détention
Acquisition à titre onéreux Date de l’acte qui constate l’opération d’achat. La date de l’enregistrement ou celle de la formalité fusionnée n’a pas à être retenue.
Acquisition sous condition suspensive Date de la réalisation de la condition sans qu’il y ait lieu de tenir compte, comme en droit civil, de l’effet rétroactif qui lui est attaché.
Démembrement de propriété – Cession d’un droit démembré portant sur un bien acquis en pleine propriété : date d’acquisition du bien en pleine propriété (date de l’acte ou date d’ouverture de la succession).
– Cession après réunion de la propriété : la durée de détention doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions qu’elles soient à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d’extinction naturelle.
Immeuble acquis en l’état futur d’achèvement Date de conclusion du contrat.

Date de l’acte authentique de vente.

Immeuble reçu en échange Date de l’acte constatant l’échange sauf si cet acte comporte une condition suspensive.
Immeuble reçu en dation Date à laquelle le contrat de vente du terrain contre remise d’immeubles a été conclu.
Acquisition à titre gratuit

– Pour les mutations par décès : date d’ouverture de la succession.

– Pour les mutations entre vifs : date de l’acte.

Immeubles construits par le cédant

– Fraction de la plus-value afférente au terrain : date d’acquisition du terrain indépendamment de la date du début d’exécution des travaux de construction.

– Fraction de la plus-value afférente à la construction : date du début d’exécution des travaux de construction. La preuve du début d’exécution des travaux résulte, en principe, de la délivrance du récépissé de la déclaration d’ouverture de chantier faite en mairie. Toutefois, lorsque cette déclaration n’a pas été déposée, la preuve peut résulter soit des mémoires des entrepreneurs de maçonnerie ou de terrassement, s’ils sont suffisamment probants, soit des bons de commande délivrés par les sociétés de construction à condition qu’ils comportent l’indication des acomptes à payer (montants et dates) par rapport à l’état d’avancement des travaux et qu’ils soient appuyés des justifications relatives aux paiements effectués.

Partage

– Plus-value de partage : date d’acquisition du bien, c’est-à-dire de la date d’entrée dans l’indivision (date du décès pour les indivisions successorales, date de l’acte notarié en cas de donation ou d’acquisition du bien ou date de publication de la clôture de la liquidation en cas de dissolution de société).

– Cession ultérieure d’un bien par l’attributaire à la suite d’un partage ayant donné lieu à l’imposition de la plus-value de partage :

– Si l’attributaire n’était pas membre de l’indivision initiale, la date d’acquisition est la date de l’acte de partage.

– Si l’attributaire était membre de l’indivision initiale, les dates d’acquisition à retenir pour la fraction de la plus-value correspondant à la part détenue depuis l’origine dans l’indivision et pour celle correspondant à la part acquise lors du partage sont respectivement la date d’entrée du bien en indivision et la date de l’acte de partage.

– Cession ultérieure d’un bien acquis lors d’un partage n’ayant pas donné lieu à l’imposition de la plus-value :

La date d’acquisition à retenir pour la détermination de l’abattement est la date d’entrée en indivision. Il en est notamment ainsi en cas de cession par l’attributaire d’un bien acquis pour partie dans le cadre d’une donation-partage faisant suite à une acquisition indivise par voie de succession. Dans cette situation, la date à retenir pour la détermination de l’abattement pour durée de détention est la date du décès.

 

II° Imputation de certaines moins-values :

Article 150 (I) VD du code général des impôts

Les moins-values immobilières ne sont pas imputables sur les plus-values.

Exceptions:

A) Les ventes d’immeubles concernées :
  • sont concernées les vente en bloc d’immeubles.
  • La vente en bloc de l’immeuble devra être constatée dans le même acte et entre parties identiques.
  • La vente en bloc d’immeubles à plusieurs personnes n’entre pas dans le champs d’application de la mesure.
  • L’immeuble doit avoir été acquis par fractions successives par le cédant.
B) Modalités d’imputation des moins-values :
  • Le montant de la moins-value sera réduit pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, selon le barème des abattements pour durée de détention.
  •  Après abattement, le montant de la moins-value nette ainsi calculée sera imputée sur la plus-value.
  • Si la moins-value est supérieur à la plus-value, le résultat sera négatif et aucune imposition ne sera due.
  • Si la plus-value est supérieure à la plus-value nette, le résultat de la différence entre les deux termes sera imposé selon le régime des plus values immobilières privées.

 

Fait générateur de l'imposition

Le fait générateur de l’imposition est celui qui déclenche l’imposition. En matière de plus-values immobilières, le fait générateur est constitué par la cession du bien immobilier.

La cession est considéré comme réalisée dès qu’il y a transfert de propriété du bien immobilier.

I° Cessions réalisées par une personne physique :

  • Les plus-values qui sont réalisées par des personnes physiques à l’occasion d’opérations occasionnelles et dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, sont imposables selon le régime des plus-values des particuliers.

II° Cession qui sont réalisées par des sociétés relevant de l’article 8 , 8 bis ou 8 ter du code général des impôts :

Lorsqu’une société de personnesest propriétaire d’un bien immobilier qu’elle cède à titre onéreux, la plus-value de cession sera imposée sur la tête de chaque associé au prorata des droits qu’il détient dans la société.

Les sociétés concernées :

  • les sociétés en nom collectif
  • les sociétés en commandite simple pour les associés commandités

A) Modalités d’imposition des plus-values lorsque les associés sont soumis à l’impôt sur les sociétés ou lorsqu’ils relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux :

Article 238 (I) bis K du code général des impôts

  • lorsque la société réalise une plus-value et que l’un des associés est soumis à l’impôt sur les sociétés ou lorsque l’associé relève du régime réel d’imposition aux bénéficies industriels et commerciaux, la quote-part de plus-value revenant à cet associé est imposée selon le régime des plus-values professionnelle.

B) Parts détenues par les autres associés/Autres cas :

  • le régime des plus-values privées ne s’applique pas lorsque l’associé exerce une activité industrielle, commerciale , artisanale, agricole ou non commerciale. Dans ce cas la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles.
Calcul de l'impôt

Les plus-values qui sont réalisées par les particuliers domiciliés en France et celles des associés des sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés, sont imposés au taux de 19 %

I° Déclaration de la plus-value :

  • la plus-value immobilière et le montant de l’impôt sur le revenu afférent à celle ci doivent être déclarés sur l’imprimée n°2048 IMM .

Pour télécharger le formulaire N°2048 IMM cliquer ici

  • L’impôt devra être payé au service de la publicité foncière lors de la cession du bien immobilier.
Exception :

Le contribuable ne procédera à aucune déclaration dans les cas suivants :

  • lorsque la plus-value est exonérée
  • Lorsque la plus-value est égale à zéro ou en cas de constatation d’une moins-value.

II° Obligation de reporter la plus-value sur la déclaration d’ensemble des revenus:

  • le contribuable devra reporter le montant de la plus-value sur sa déclaration d’ensemble des revenus N°2042.

Pour télécharger le formulaire N°2042 cliquer ici

L'article 1609 nonies G du code général des impôts , prévoit que les plus-values immobilières d'un montant supérieur à 50 000 euros sont soumises à une taxe au titre des plus-values élevées.

Pour en savoir plus sur la taxation des plus-values élevées, cliquer ici

 

chacune des deux premières demi-parts

Rentabilité locative