PINEL OUTRE MER (NEUF OU VEFA)

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L’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement ou d’un logement neuf ,situé dans les départements d’outre mer ou dans les autres collectivités en outre mer, ouvre droit à la réduction d’impôt Pinel.

Lorsque l’acquisition porte sur un logement situé dans l’une de ces collectivités, la réduction est majorée.

Acquisition d'un logement neuf ou en VEFANiveau de performance énergétique du logementEngagement de locationProrogation de l'engagement de locationPlafonds de loyersPlafonds de ressources des locatairesBase de la réduction d'impôtTaux de la réduction d'impôtCompatibilité/IncompatibilitéRemise en cause de la réduction d'impôtObligations administratives/Formulaires

L’acquisition doit porter sur un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Le logement doit donc correspondre à la définition de l’article R.111-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le logement peut être acquis par une personne physique ou par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés.

Acquisition d'un logement neuf

  • La réduction d’impôt s’applique à l’acquisition de logement neuf.
  • Les logements neufs sont ceux i dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ou utilisés.
  • Le logement peut avoir fait l’objet de plusieurs cessions ou mutations, dès lors qu’il n’a jamais été occupé ou habité.

Cas des appartements témoins :

  • Les appartements témoins ouvrent droit à la réduction d’impôt et sont considérés comme neufs.

Acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement

La vente en l’état futur d’achèvement est celle qui est régie pas l’article L 261-3 du code de la construction et de l’habitation :

  • « la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.Le vendeur conserve les pouvoirs du maître de l’ouvrage jusqu’à réception des travaux. »

 Délai d’achèvement du logement :

  • L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la signature de l’acte authentique de vente.
  • La date d’achèvement du logement correspond à la date à laquelle l’état d’avancement des travaux permet de rendre le logement habitable.

Cas des locaux à usage mixte

BOI-IR-RICI-230-10-30-20

 Principe d’inéligibilité à l’avantage fiscal des locaux mixtes:

  • Les locaux à usage mixte sont ceux qui sont affectés pour partie à l’habitation et pour une autre à usage d’habitation.
  • Les locaux à usage mixte n’ouvrent pas droit à l’avantage fiscal Pinel.

Exceptions :

  • La partie du local qui est affecté à usage de logement ouvre droit à l’avantage fiscal Pinel.

Condition :

  • Le local doit être affecté pour au moins les trois quart de sa superficie à usage d’habitation.
  • La ventilation de la surface entre parties affectées à l’habitation et celle affectées à une activité professionnelle devra faire l’objet d’une note qui sera jointe à l’engagement de location d propriétaire bailleur.

Le logement doit justifier d’un certain niveau de performance énergétique, différent selon qu’il est situé dans un département d’outre mer ou dans une autre collectivités d’outre mer.

Investissement réalisés dans les départements d'outre mer

Pour les logements situés en Guadeloupe:

Ils devront respecter:

Investissements réalisés dans les autres collectivités d'outre mer

Les logements situés dans les collectivités d’outre mer doivent répondre à au moins l’une des exigences thermiques de l’article 18 (I-1°-c) quater de l’annexe IV du code général des impôts.

Le logement doit comporter au moins l’un des éléments suivant :

  • sur-toiture ventilée;
  • isolation thermique ;
  • bardage ventilée;
  • pare-soleil horizontaux ;
  • brise-soleil verticaux
  • protection solaires mobiles extérieures dans le plan des baies ;
  • ventilateurs de plafonds ;

Article 18 (I-4,5,6) quater de l’annexe IV du code général des impôts

Le logement devra également également comporter l’un des éléments suivants :

  • équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable.
  • pompes à chaleur, autres que air/air et dont la finalité essentielle est la production de chaleur ou d’eau chaude sanitaire.
  • équipements de raccordement à un réseau de chaleur, alimenté majoritairement par des énergies renouvelable o par une installation de cogénération.

Règles particulières applicables aux logements situés à Saint-Pierre-et-Miquelon:

Article 18 bis de l’annexe IV du code général des impôts

Le propriétaire du logement doit s’engager à donner en location nue le logement à un locataire qui en fera sa résidence principale.

L’engagement de location doit être de six ou neuf ans sur option du bénéficiaire de la réduction d’impôt.

Délai et durée de la mise en location

I° Délai de mise en location:

Le logement doit être loué dans les douze mois qui suivent :

  • son acquisition pour les logements acquis neufs
  • son achèvement pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA)

II° Durée de l’engagement de location:

La durée de l’engagement de location est sur option du propriétaire bailleur de :

  • six ans

ou

  • neuf ans

La durée est calculée à partir de la date de prise d’effet du bail initial.

Location continue/Congé du locataire

I° Location continue et effective du logement:

BOI-IR-RICI-230-20-20

  • La location du logement doit être effective et continue pendant toute la période d’engagement de location.

Exclusion du bénéfice de la réduction d’impôt :

  • lorsque le propriétaire se réserve la jouissance du logement, même sur une très courte durée ;
  • lorsque la jouissance du logement est laissée à un membre du foyer fiscal du propriétaire bailleur, même pour une très courte durée ;
  • lorsque la jouissance du logement est laissée à l’associé ou à un membre de son foyer fiscal, d’une société propriétaire du logement et non soumise à l’impôt sur les sociétés.
  • lorsque le logement est mis à la disposition d’un occupant à titre précaire ;
  • lorsque le logement est mis à disposition à titre gratuit sur une courte durée
  • lorsque la location ne fait l’objet d’aucun bail écrit.

II° Congés du locataire:

BOI-IR-RICI-230-20-20

A) Délai accordé au propriétaire :

  • Lorsque le locataire donne congé pendant la période d’engagement de location, ou lorsque le bail est résilié du fait du locataire, le logement doit être immédiatement remis en location, jusqu’à l’expiration de la période d’engagement de location.
  • Le propriétaire disposera d’un délai de 12 mois pour remettre le logement en location.
  • Le délai de douze mois part à compter de la date de réception de la lettre recommandée signifiant le congé du locataire.
  • Le propriétaire devra justifier qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires pour une remise en location rapide.
  • Le propriétaire devra également justifier que les conditions de mise en location ne sont pas dissuasives.

B) Sanction :

  • A défaut de remise en location dans le délai de douze mois, la réduction d’impôt sera remise en cause par l’administration fiscale.

C) Cas dans lesquels le propriétaire n’est pas tenu de remettre le logement en location :

  • Le propriétaire n’est pas tenu de remettre le logement en location lorsque le congé du locataire intervient moins de douze mois avant la fin de la période d’engagement de location.

Conditions :

  • le logement doit être en état d’être loué ;
  • le propriétaire ne doit pas se réserver la jouissance du logement pendant cette période ;
  • le propriétaire ne doit pas mettre le logement à la disposition d’un membre de son foyer fiscal pendant cette période ;
  • le logement n’est pas mis à la disposition d’un occupant à titre précaire pendant cette période;
  • le logement ne doit as être cédé avant l’expiration de l’engagement de location.

Le logement doit être affecté à la résidence principale du locataire

  • Le logement doit être l’habitation principale du locataire.
  • Il doit être le lieu de résidence habituelle et effectif du locataire et des membres de son foyer fiscal.
  • Les logements qui sont affectés à la résidence secondaire du locataire ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt.
  • Un même locataire ne peut avoir plusieurs résidences principales.
  • Le logement doit être affecté à la résidence principale du locataire dès la signature du bail mais également durant toute la durée de l’engagement de location d propriétaire.

Sanction :

  • la réduction d’impôt sera remise en cause par l’administration fiscale au titre de l’année du changement d’affectation du logement.

I° Suspension de la réduction d’impôt sans remise en cause :

la réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans les cas suivants. Elle sera suspendue:

  • - Lorsque le propriétaire du logement pourra justifier qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires pour que le logement soit réaffecté à l’habitation principale du locataire (engagement d’une procédure judiciaire pour obtenir la résiliation du bail, insertions d’annonces, etc)
  • Lorsque le logement n’est plus affecté à l’habitation principale du locataire et que le propriétaire peut justifier avoir accompli toutes les mesures nécessaires pur obtenir la réaffectation du logement à l’habitation principale de son preneur à bail, l’avantage fiscal est suspendu jusqu’à ce que le logement soit réaffecté à usage d’habitation principale d’un locataire.
  • La réduction d’impôt dont n’a pu bénéficier le propriétaire à raison de la suspension est définitivement perdue.

II° Location accession :

  • Lorsque la locataire est un accédant à la propriété dans le cadre d’un contrat de location accession, le propriétaire bailleur pourra continuer à bénéficier de la réduction d’impôt.

Conditions :

  • le locataire devra être une personne physique autre qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire.
  • lorsque le logement appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le locataire ne pourra être un associé de cette société ou membre du foyer fiscal de l’un des associés.

 

 

Le propriétaire pourra bénéficier d’un supplément de réduction d’impôt, lorsqu’il proroge son engagement de location.

L’engagement de location peut être prorogé pour une période de trois renouvelable une fois selon que l’engagement initial était de six ou neuf ans.

Lorsque le propriétaire est une personne physique

  • Le propriétaire bailleur devra s’engager à louer le logements dans les conditions de loyers et de ressources prévues à l’article 2 terdecies D et 2 terdecies F Annexe III du code général des impôts.
  • Le propriétaire bailleur devra s’engager à louer le logement nu, à usage d’habitation principale du locataire pendant une période de trois ans.
  • Le propriétaire bailleur devra prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.

Le propriétaire devra prendre l’engagement de louer le le logement :

  • pour une période de trois ans  renouvelable une seule fois, si l’engagement de location initial était de six ans.
  • pour une période de trois ans non renouvelable, si l’engagement initial de location était de neuf ans.

 Logement en indivision:

  • Lorsque le logement est acquis en indivision, chacun des indivisaires doit s’engager conjointement à louer le logement nu, à usage de résidence principale, à une personne physique qui n’est pas membre de son foyer fiscal .

Acquisition du logement par une société de personne

Lorsque l’investissement est réalisé par une société de personne non soumise à l’impôt sur les sociétés.

  • La prorogation de l’engagement initial de location doit être exercée par la société qui est propriétaire du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt.
  • Le propriétaire bailleur devra s’engager à louer le logements dans les conditions de loyers et de ressources prévues à l’article 2 terdecies D et 2 terdecies F Annexe III du code général des impôts.
  • La société devra s’engager à louer le logement nu, à usage d’habitation principale du locataire pendant une période de trois ans.
  • La société devra prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal de l'un des associés ou à l'un des associés de la société?

La société devra prendre l’engagement de louer le le logement :

  • pour une période de trois ans renouvelable une fois, si l’engagement de location initial était de six ans.
  • pour une période de trois ans non renouvelable, si l’engagement initial de location était de neuf ans.
  • Les associés devront prendre un engagement de conservation de leurs parts sociale. Cet engagement devra avoir le même terme que l’engagement de location prorogé.
  • Quand l’associé de cette société est une personne morale (une autre société de personne non soumise à l’impôt sur les sociétés), les associés de cette société qui souhaitent bénéficier du complément de réduction d’impôt, devront s’engager à conserver leurs titres jusqu’à l’expiration de l’engagement initial de location.
  • Seuls les associés qui ont conservés leurs parts durant toutes les périodes d’engagement de location pourront prétendre bénéficier de la réduction d’impôt.
  • Si certains associés ont cédé leurs parts au cours de l’engagement initial de location la société pourra quand même proroger son engagement de location.

Personne pouvant proroger l'engagement de location

BOI-IR-RICI-360-60

Personnes pouvant proroger l’engagement de location:

  • L’engagement de location (initial ou triennal) ne peut être exercé que par par la personne qui a réalisé l’acquisition du logement et qui a souscrit l’engagement initial de location.

En cas de décès de l’un des membres du foyer fiscal du propriétaire :

  • En cas de décès de l’un des membres du foyer fiscal du propriétaire qui a pris l’engagement de location, le conjoint survivant attributaire du logement en pleine propriété ou titulaire de son usufruit peut proroger l’engagement de location pour une ou deux périodes triennales (selon la durée de l’engagement initial de location).

Condition :

  • Le conjoint survivant attributaire du logement en pleine propriété ou en usufruit devra avoir préalablement demandé à l’administration fiscale la reprise du dispositif de réduction d’impôt à son profit.

En cas de modification du foyer fiscal du contribuable :

  • Lorsque le foyer fiscal du contribuable est modifié au cours de l ‘engagement initial de location ou prorogé lorsque cela est autorisé, le contribuable peut demander à son profit du dispositif de réduction d’impôt. Il pourra donc bénéficier de la prorogation.

Les cas de modifications du foyer fiscal :

  • mariage
  • divorce
  • conclusion ou rupture d’un pacte civil de solidarité
  • sortie du foyer fiscal d’une personne à charge

Date de prorogation de l'engagement de location

I° Quand le propriétaire est une personne physique:

  • Quand le logement ouvrant droit à la réduction d’impôt est la propriété d’une personne physique, la prorogation de l’engagement de location doit être portée à la connaissance de l’administration lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle intervient le terme de la période initiale de location.

II° Quand le logement est la propriété d’une société de personne non soumise à l’impôt sur le revenu :

  • La prorogation de l’engagement de location doit être portée à la connaissance de l’administration fiscale lors du dépôt de la déclaration de résultat de l’année au titre de laquelle intervient le terme de la période initiale de location.

 

Pendant toute la période d’engagement de location, le propriétaire devra louer le logement nu à usage de résidence à des loyers n’excédant pas des plafonds fixés par décret.

Plafonds de loyer dans les départements d'outre mer

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2017 les plafonds de loyers sont fixés de la façon suivantes :

Collectivités territoriales Plafonds de loyer/m²
Départements d’outre mer

Saint-Martin

Saint-Pierre-et-Miquelon

10,14 euros/m²
  • Les plafonds de loyers sont révisés chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers.

Plafonds de loyer dans les autres collectivités territoriales d'outre mer

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2017, les plafonds de loyer s'établissent comme suit:

Collectivité Plafonds par m²
Polynésie française

Nouvelle Calédonie

Îles Wallis et Futuna

12,355 €/m²

Modalités de révision des plafonds de loyer :

  • les plafonds sont révisés chaque année dans le même proportion que l’indice que la variation la plus élevée de la moyenne annuelle des indices des prix à la consommation de la Polynésie française et de la Nouvelle Calédonie.

Superficie à prendre en compte

Article 199 novovicies du code général des impôts

BOI-IR-RICI-230-20-20

  • La surface à prendre en compte est la surface habitable.
  • La surface des annexes n’est jamais prise en compte pour le calcul de la superficie.

Majoration au titre des varangues

  • La surface des varangues est retenue dans la limite de 14m²

Modulation des plafonds de loyer

Le plafond de loyer sera modulé en fonction d’un coefficient multiplicateur calculé de la façon suivante :

  • (0,7 + 19) / la surface habitable majorée de celle des varangues (max 14m²)

Le plafond de loyer sera multiplié par ce coefficient multiplicateur.

Le propriétaire devra s’engager à louer le logement nu à une personne physique dont les revenus n’excèdent pas des plafonds déterminés par décret.

Pour connaître les plafonds de ressources des locataires au titre des baux conclus ou renouvelés en 2017 cliquer ici

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement. Ce prix de revient est retenu dans la limite 5 500 euros par mètre carré de surface habitable et dans la limite de deux logements au maximum par an.

Au titre d’une même d’acquisition, l’assiette de la réduction d’impôt est limité à 300 000 euros pour deux logements au plus.

Prix de revient du logement

  • Pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement, la base de la réduction est constituée par le prix de revient du logement.

Le prix de revient du logement comprend :

  • le prix d’acquisition du logement
  • les honoraires de notaire
  • les commissions versées à des intermédiaires
  • la taxe sur la valeur ajoute
  • les droits d’enregistrement
  • la taxe de publicité foncière

Logements qui est la propriété d’une société:

  • Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, chaque associé bénéficie de la réduction d’impôt à proportion de ses droits dans la société.
  • Pour chaque associé, la base de la réduction d’impôt sera égale à sa quote-part dans les droits qu’il a sur la société.

Exemple :

si un associé détient 33 % des parts sociales de la société, la base de sa réduction d’impôt sera égale à 33 % du total du prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 euros par logement et pour la totalité des associés.

Logement détenu en indivision :

  • lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficiera de la réduction d’impôt à proportion de la quote-part des droits qu’il a dans l’indivision.

Plafonnement de la réduction d'impôt

Article 199 (V-A) novovicies du code général des impôts

Article 46 AZA octies B de l’annexe III du code général des impôts

Article 46 AG terdecies de l’annexe III du code général des impôts

  • La base de la réduction d’impôt est plafonnée par m² de surface habitable.
  • La surface à prendre en compte correspond à la surface habitable majorée de celle des varangues dans la limite de 14m².
  • La surface des annexes et autres dépendances non affectées à l’habitation ne sont pas prises en compte.
  • Le plafond est fixé à 5 500 euros par m² de surface habitable par logement.

 

Taux de droit commun

Le taux de la réduction d’impôt est de :

  • 23 % quand l’engagement de location est pris pour six an s
  • 29 % quand l’engagement de location est pris pour neuf ans

Taux de la réduction en cas de prorogation de l'engagement de location

Article 199 (VII bis B) novovicies du code général des impôts

  • Le propriétaire peut décider de prolonger son engagement de location pour une période de trois ans ou pour deux période de trois ans en fonction de la durée de l’engagement initial de location.

Lorsque l’engagement initial de location était de six ans, le propriétaire pourra décider de prolonger l’engagement de location pour deux périodes de trois ans.

Le montant de la réduction d’impôt sera de :

  • 6 % pour la première période de trois ans
  • 3 % pour la seconde période de trois ans.

Lorsque l’engagement initial de location était de neuf ans, le propriétaire pourra prolonger l’engagement initial de location pour une seule période de trois ans.

  • Le montant de la réduction d’impôt sera de 3 % au titre de cette unique période triennale.

Imputation de la réduction  d'impôt

I° Imputation de la réduction d’impôt au titre de l’engagement de location initial :

A)Logements acquis en l’état futur d’achèvement :
  • La réduction d’impôt est imputée pour la première fois sur l’impôt sur le revenu qui est dû au titre de l’année d’achèvement du logement
B) Logements acquis neuf :
  • La réduction d’impôt est imputée pour la première fois sur l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année d’acquisition du logement.

II° Imputation de la réduction d’impôt au titre de l’engagement de location prolongé :

A) Engagement initial de location de six ans :

Lorsque l’engagement initial de location était de six ans :

  • l’imputation de la réduction d’impôt sera de 2 % par an pendant trois ans.
  • Si le propriétaire renouvelle son engagement pour une nouvelle période triennale, l’imputation de la réduction d’impôt sera de 1 % par an pendant trois ans.

Lorsque l’engagement initial de location était de neuf ans :

  • Si le propriétaire renouvelle son engagement de location pour trois ans, le montant de la réduction d’impôt sera de 1 % par an pendant trois ans.

Répartition de la réduction d'impôt

La réduction d’impôt est répartie sur la durée d’engagement de location.

I° Engagement initial de location de six ans:

  • lorsque l’engagement initial de location est de six ans, la réduction d’impôt est répartie sur l’impôt sur le revenu à raison de 1/6e par an.

II° Engagement initial de location de neuf ans :

  • Lorsque l’engagement de location est de neuf ans, la réduction d’impôt est répartie sur l’impôt sur le revenu à raison de 1/9e par an.

Interdiction des reports d'imputation de la réduction d'impôt

  • Lorsque le montant de la réduction d’impôt est supérieur à l’impôt dû par le contribuable, l’excédent n’est pas reporté sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.
  • La fraction de la réduction d’impôt non imputée ne donne pas lieu à remboursement.

Ordre d'imputation

Article 197 du code général des impôts

  • La réduction d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu avant imputation des autres crédit d’impôt dont bénéficie le contribuable et avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires.
  • La réduction d’impôt ne s’impute jamais sur les impositions qui ne sont pas proportionnel (CSG ; CRDS par exemple)

 

Compatibilité avec le micro-foncier

  • Article 32 du code général des impôts
  • Le régime du micro foncier s’applique de plein droit lorsque le revenu brut total du contribuable n’excède pas 15 000 € par an.
  • Le contribuable propriétaire d’un logement ouvrant droit à la réduction d’impôt Pinel pourra bénéficier du régime du micro foncier et de la réduction d’impôt.

Compatibilité avec les avantages fiscaux des monuments historiques

  • Article 199 (I-D) novovicies du code général des impôts
  • Lorsque le logement acquis par le propriétaire ouvre droit au régime de déduction spécifique pour les monuments historiques et assimilés et  à la réduction d’impôt «Pinel », le contribuable pourra opter pour l’un l’autre avantage fiscal, mais sans pourvoir les cumuler.
  • Le propriétaire qui souhaite bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel » devra renoncer au régime dérogatoire de prises en compte des charges foncières au titre des monuments historiques pendant toute la durée de l’engagement de location. Il pourra en bénéficier à nouveau, lorsque l’engagement de location sera arrivé à son terme.

Non cumul avec un prêt locatif social

Article R.331-1 du code de la construction et de l’habitation

  • Les logements dont l’acquisition est financée par un prêt locatif social n’ouvrent pas droit à l’avantage fiscal.

Non cumul avec les avantages fiscaux Malraux

Article 199 (I E) novovicies du code général des impôts

  • La réduction d’impôt « Pinel » ne peut au titre d’un même logement se cumuler avec les  déductions des dépenses supportées pour la restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un secteur protégé (dispositif Malraux)

Non cumul avec les déductions ANAH

Article 199 (I E) novovicies du code général des impôts

  • La réduction d’impôt ne peut au titre d’un même logement se cumuler avec la déduction spécifique accordée aux propriétaires qui donnent leurs logements en application d’une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat.

 

La réduction d’impôt sera remise en cause en cas de non respect de l’engagement de location, ou lorsque le propriétaire ne respecte pas les conditions de mise en location ou en cas de cession du logement pendant la période d’engagement de location. Le démembrement du droit de propriété , ainsi que l’apport en société du logement ou son échange, auront les même conséquences.

Non respect de l'engagement de location

I° Les cas de remise en cause :

La réduction d’impôt sera remise en cause dans les cas suivants :

  • le logement n’est pas mis en location
  • le logement est mis en location hors délai (pour connaître le délai de mise en location cliquer ici )
  • la location est interrompue pendant une durée supérieure à celle admise par l’administration fiscale (pour connaître la durée d’interruption de location admise par l’administration fiscale , cliquer ici)

II° Les exceptions :

La réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans les cas suivants :

  • lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie (article L341-4 du code de la sécurité sociale)
  • lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est licencié.
  • lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune décède.

Non respect des conditions de mise en location

I°Les cas de remise en cause :

La réduction d’impôt sera remise en cause dans les cas suivants :

  • Lorsque le logement est utilisé par le propriétaire pendant la période d’engagement de location ou pendant le délai dont il dispose pour mettre le logement en location.
  • Lorsque le propriétaire du logement le met en location à des personnes qui ne peuvent être son locataire.
  • Lorsque le propriétaire modifie l’affectation du logement pendant la période d’engagement de location
  • Lorsque le propriétaire dépasse le plafond de loyer pendant la période d’engagement de location.

II° Exception :

  • Lorsque l’affectation du logement est modifiée du fait du locataire,  il n’y aura pas de remise en cause de la réduction d’impôt.

Cession du logement.

I° Mutation à titre onéreux du logement  (vente):

  • Lorsque le logement est cédé à titre onéreux pendant la période de réduction d’impôt, la réduction d’impôt sera remise en cause.
  • Lorsque les parts de la société non soumise à l’impôt sur les sociétés qui est propriétaire du logement, sont cédées à titre onéreux.

Exception :

La réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans les cas suivants :

  • lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie prévues par l’article L 341-4 du code de la sécurité sociale.
  • lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est licencié
  • lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune décède .

II° Mutation à titre gratuit du logement:

  • La mutation à titre gratuit du logement entraînera une remise en cause de la réduction d’impôt : donation, donation partage, et tous les transfert de propriété à titre gratuit du logement,

Exception :

  • Lorsque le transfert de propriété résulte du décès de l’un des membres du couple qui est soumis à imposition commune.

Limite : lorsque le logement entre en indivision avec le conjoint survivant et d’autres héritiers, ce dernier ne pourra bénéficier de la reprise de la réduction d’impôt à son profit.

  • La reprise de la réduction d’impôt est réservé au conjoint survivant qui est attributaire du logement ou de l’usufruit de celui ci.

Cession de droits indivis

Lorsque le logement est détenu en indivision entre plusieurs indivisaires, la cession des droits indivis entraîne une reprise de la réduction d’impôt.

Exceptions :

La réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans l’un des cas suivants :

  • lorsque le propriétaire du logement ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie prévue à l’article L 341-4 du code de la sécurité sociale.
  • lorsque le propriétaire du logement ou l’un des membres du foyer fiscal soumis à imposition commune est licencié
  • lorsque le propriétaire du logement ou l’un des membres du couple soumis à imposition décède.
  • lorsque la mise en indivision du bien résulte du divorce et lorsque les ex-époux ont passé une convention d’indivision.

Démembrement de propriété

Le démembrement du droit de propriété du logement entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.

Exception :

  • Lorsque le démembrement de propriété résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.L’époux survivant pourra demander la reprise à son profit de la réduction d’impôt pour son montant restant à imputer.

Échange ou apport en société du logement

L’échange ou l’apport en société du logement entraînera la remise en cause de l’avantage fiscal.

Inscription du logement à l'actif d'une entreprise individuelle

L’inscription du logement à l’actif d’une entreprise individuelle entraîne la reprise de l’avantage fiscal.

Modalités de remise en cause de la réduction d'impôt

  • Lorsque la remise en cause a son origine dans le non respect des conditions initiales de location (absence de mise en location, mise en location hors délai, interruption de location pendant une durée supérieure à celle admise) , l’impôt sur le revenu des années au titre desquels la réduction a été pratiquée sera majorée du montant de la réduction.
  • Lorsque la remise en cause trouve son origine dans le non respect des conditions de mise en location pendant la durée de l’engagement de location, l’administration fiscale reprendra la réduction d’impôt dans le délai de reprise.

Changement de domiciliation fiscale

  • La réduction d’impôt n’est accordée que si le contribuable propriétaire du logement ou bénéficiaire de son usufruit est fiscalement domicilié en France.
  • Si le propriétaire du logement transfère son domicile fiscal hors de France au cours de l’engagement de location la réduction d’impôt ne sera pas remise en cause.
  • Cependant, tant que l’intéressé est fiscalement domicilié hors de France, la réduction d’impôt ne pourra être imputée ni reportée.
  • Les fractions de réduction d'impôt non imputées sont définitivement perdues.

Engagement de location/Lettre type

Pour télécharger la lettre type d'engagement de location, cliquer ici

  • Le propriétaire doit adresser à l’administration fiscale une note portant engagements location sur six ans ou neuf ans.
  • l’engagement de location doit être adressé à l’administration fiscale avec la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement.

Contenu de la lettre type d’engagement:

  • La lettre type d’engagement doit prévoir que le propriétaire bailleur prend l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale pour une période minimum de six ans ou neufs ans (sur option) à une personne physique qui n’est pas membre du foyer fiscal du propriétaire.
  • Il doit prévoir que le loyer n’excédera pas les plafonds prévus à l’article 2 terdecies D Annexe III du code général des impôts.

Pièces complémentaires à fournir:

  • Le propriétaire devra fournir la copie de la déclaration d’achèvement des travaux. Cette copie devra être accompagnée d’un document attestant de la réception de la déclaration en mairie.
  • Le propriétaire devra en outre adresser une une attestation notariée de propriété.
  • une copie du bail. Si le logement n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration de revenus, le propriétaire devra adresser à l’administration fiscale une copie du bail dès sa signature.
  • En cas de changement de locataire en cours de bail, le propriétaire devra adresser le nouveau bail signé avec la déclaration de revenu de l’année au cours de laquelle cette signature est intervenue.
  • Copie de l’avis d’imposition des locataires.Le propriétaire devra adresser une copie de l’avis d’imposition des locataires du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt. L’avis d’imposition doit être celui de l’avant dernière année qui précède celle de la signature de l’acte d’acquisition.

Obligations déclaratives des sociétés de personne

Lorsque le logement est acquis par une société de personne non soumise à l’impôt sur les sociétés.

Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

  • La totalité des obligations déclarative incombent à la société propriétaire du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt.

I°Engagement de location:

  • la société doit prendre l’engagement de louer le logement nu, à usage de résidence principale à une personne physique autre qu’un membre de son foyer fiscal ou un associé de la société.
  • l’engagement location doit être de six ans ou neuf ans minimum.
  • la société doit adresser à l’administration fiscale une note portant engagements location sur six ans ou neuf ans. L’engagement de location doit être adressé à l’administration fiscale avec la déclaration de résultat de l’année d’achèvement du logement. Lorsque le logement est acquis achevé, l'engagement de location doit être adressé à l'administration fiscale avec la déclaration de résultat de l'année d'acquisition du logement (année de signature de l'acte authentique).

Pour télécharger la lettre type d’engagement de location  cliquer ici

Contenu de la lettre type d’engagement:

  • La lettre type d’engagement doit prévoir que le propriétaire bailleur, ici la société, prend l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale pour une période minimum de six ans ou neufs ans (sur option) à une personne physique qui n’est pas membre du foyer fiscal de l'un des associés ou à l'un des associés de la société.
  • L'engagement de location doit prévoir que le loyer n’excédera pas les plafonds prévus à l’article 2 terdecies D Annexe III du code général des impôts.
  • Si la société est propriétaire de plusieurs logements ouvrant droit à la réduction d’impôt, la société doit prendre un engagement de location distinct pour chaque logement.

Attestation à fournir aux associés de la société:

Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

  • Chaque année, au 1er Mai (deuxième jour ouvré au plus tard), la société doit remettre à chacun des associés une attestation en double exemplaire.
  • Cette attestation doit être conforme au modèle d’attestation établi par l’administration fiscale.

Pour télécharger le modèle d’attestation remis aux associés : cliquer ici

Contenu de l’attestation devant être remise aux associés:

  • Le nombre et le numéro des parts détenues au 1er Janvier et au 31 Décembre.
  • La quote-part des revenus des immeubles de la société correspondant aux droits de l’associé.
  • Adresse des immeubles ouvrant droit à la réduction d’impôt.
  • L’attestation que la location remplit bien les conditions de loyers et de ressources prévues par l’article 2 terdiecies D de l’annexe 3 du code général des impôts

Dépôt des titres:

  • les parts détenues par un associé, et ouvrant droit à la réduction d’impôt, doivent être inscrites sur un compte ouvert au nom de l’associé.
  • ce compte doit être ouvert au nom de l’associé dans la comptabilité de la société ou sur un registre spécial.
  • le compte doit être ouvert dans les trente jours qui suivent la date limite de dépôt de la déclaration sur le revenu.
  • l’année de déclaration à prendre en compte est celle au titre de laquelle les part ont été souscrites ou acquises.

obligations déclaratives des associés des  sociétés de personnes

Engagement de conservation des titres:

  • Les associés de sociétés de personnes qui souhaitent bénéficier de la réduction d’impôt, doivent s’engager à conserver les parts de la société pendant toute la période couverte par l’engagement de location pris par la société qui est propriétaire du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt.

Pour télécharger la note d’engagement de conservation des parts des associés cliquer ici

  • L’engagement de conservation des parts doit être adressé à l’administration fiscale lors du dépôt de déclaration de revenu au titre de laquelle les parts sociale ont été acquises.
  • L’engagement de conservation des parts doit être joint à la déclaration de revenus de l’année d’acquisition des parts sociales ou si elle est postérieure de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition.
  • Chaque année et pendant toute la période de réduction d’impôt, l’associé bénéficiaire de la réduction d’impôt devra joindre à chacune de ses déclarations de revenus l’attestation annuelle fournie par la société.

Pour télécharger le modèle d’attestation annuelle devant être fournie au aux associés par la société cliquer ici.

Documents à fournir en cas de prorogation de l'engagement de location

Quand le contribuable a pris en un engagement de location de six ans, il peut poursuivre son engagement de location pour une période de trois ans.

I°Quand le logement est la propriété d’une personne physique:

Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

A) Notes d’information :

Lorsque le propriétaire du logement est une personne physique il doit adresser à l’administration fiscale une note comportant les informations suivantes:

  • identité et adresse du propriétaire;
  • adresse du logement concerné , date d’acquisition ou d’achèvement, la durée de l’engagement initial de location, la date de prise d’effet du premier bail;
  • le montant du loyer mensuel charges non comprises;
  • les modalités de calcul de la réduction d’impôt;
  • une copie du bail lorsque le locataire n’est pas celui qui occupait le logement pendant la période d’occupation correspondant au premier engagement de location;
  • une copie de l’avis d’imposition du locataire. L’avis d’imposition doit être celui établi au titre de l’avant dernière année qui a précédé la signature du bail.

B) Engagement de location :

Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

Pour télécharger la lettre type d’engagement de location cliquer ici

  • Le propriétaire du logement devra fournir à l’administration fiscale une lettre d’engagement de location.
  • Le propriétaire devra s’engager à louer le logement nu, à usage de résidence principale, à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.
  • L’engagement devra mentionner que le loyer et les ressources du locataire n’excéderont pas les plafonds prévus par les article 2 terdecies D Annexe 3 code général des impôts et par l’article 2 terdecies F Annexe 3 du code général des impôts

Date de communication de ce documents:

  • L’ensemble de ces attestations et notes doivent être adressées à l’administration fiscale avec la déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle le premier engagement de location est arrivé à son terme.

II° Acquisition du logement par une société de personnes:

Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

A) Production d’un engagement de location à l’administration fiscale (lettre type)

Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

  • La société doit adresser à l’administration fiscale une note portant engagement de location pour une nouvelle période triennale.

Pour télécharger la lettre type d’engagement de location cliquer ici

Contenu de la lettre type d’engagement:
  • La lettre type d’engagement doit prévoir que le propriétaire bailleur, ici la société, prend l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale pour une période minimum de trois ans à une personne physique qui n’est pas membre du foyer fiscal de l’un des associés ou à l'un des associés de la société.
  • Il doit prévoir que le loyer n’excédera pas les plafonds prévus à l’article 2 terdecies D Annexe III du code général des impôts

B) Lettre d’engagement de conservation des titres (lettre type a adressé à l’administration fiscale):

Engagement de conservation des titres:
  • Les associés de sociétés de personnes qui souhaitent bénéficier de la réduction d’impôt, doivent s’engager à conserver les parts de la société pendant toute la période couverte par l’engagement de location pris par la société qui est propriétaire du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt. Dans le cas présent, l’engagement de location devra donc être de trois ans.

Pour télécharger la note d’engagement de conservation des parts des associés cliquer ici

 Date à laquelle ces documents doivent être adressés à l’administration fiscale:
  • l’ensemble de ces documents doivent être adressés à l’administration fiscale l’année de déclaration des résultat de la société au cours de laquelle est intervenue le terme de l’engagement initial de location.

 

 

 

 

 



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