PINEL OUTRE MER – CONSTRUCTION D’UN LOGEMENT PAR LE CONTRIBUABLE.

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La construction d’un logement, par un contribuable, dans un département d’outre mer ou une autre collectivité située outre mer, ouvre droit à la réduction d’impôt “Pinel”, lorsque ce logement est affecté à la location dans certaines conditions.

Construction d'un logementEngagement de location du propriétaireProrogation de l'engagement de location.Plafonds de loyerPlafonds de ressources des locatairesBase de la réduction d'impôtTaux de la réduction d'impôtCompatibilités/IncompatibilitésRemises en cause de la réduction d'impôtObligations administratives

Constructions nouvelles

  • Les constructions nouvelles de la totalité d’un immeuble affecté à usage de logement ouvrent droit à la réduction d’impôt.

Constructions sur des locaux existants

Les travaux qui consistent à additionner une construction à un logement existant , ou à faire procéder à une surélévation à un logement existant ouvrent droit à la réduction d’impôt si les conditions suivantes sont réunies :

Pour plus de précisions sur la notion de logement cliquer ici

  • les travaux doivent se traduire par la création d’un logement neuf  tel que défini par les articles R 111-1 du code de la construction et de l’habitation et R111-17 du code de la construction et de l’habitation.
  • Le nouveau logement doit constituer une unité d’habitation distincte de la construction déjà existante. Les simples travaux d’agrandissement ne sont donc pas éligibles à la réduction d’impôt.
  • Les travaux doivent avoir fait l’objet d’une demande de permis de construire.

Bail à construction et bail emphytéotique

Lorsqu’une personne construit ou fait construire un logement sur un terrain dont elle n’est pas propriétaire. Dans ce cas, la construction du logement peut ouvrir droit à la réduction d’impôt si le contribuable peut démontrer qu’il est propriétaire des constructions :

  • construction d’un logement sur un terrain qui est donné à bail à construction (pour plus d’information sur la notion de bail à construction cliquer ici) ou à bail emphytéotique ( pour plus d’information sur les baux emphytéotique cliquer ici )

Délai d'achèvement du logement

  • La demande de permis de construire doit avoir déposée entre le 1er Septembre 2014 et le 31 Décembre 2017.
  • La demande de permis de construire peut avoir été déposé par une personne autre que le bailleur qui prendra l’engagement de location et bénéficiera de la réduction d’impôt.

Délai d’achèvement du logement :

  • La construction du logement doit être achevée dans les trente mois qui suivent la date d’obtention du permis de construire.

Pour plus d’information sur la notion d’achèvement d’un logement et sur la preuve de l’achèvement d’un logement cliquer ici (voir documentation)

Niveau de performance énergétique du logement

Le logement doit justifier d’un certain niveau de performance énergétique différent selon qu’il est situé dans un département d’outre mer ou dans une autre collectivités d’outre mer.

I° Pour les investissements réalisés dans les départements d’outre mer :

A) Pour les logements situés en Guadeloupe :

II° Investissements réalisés dans les collectivités d’outre mer :

les logements situés dans les collectivités d’outre mer doivent répondre à au moins l’une des exigences thermiques de l’article 18 (I-1°-c) quater de l’annexe IV du code général des impôts.

Le logement doit comporter au moins l’un des éléments suivant :

  • sur-toiture ventilée
  • isolation thermique ;
  • bardage ventilée
  • pare-soleil horizontaux ;
  • brise-soleil verticaux
  • protection solaires mobiles extérieures dans le plan des baies ;
  • ventilateurs de plafonds.

Le logement devra également également comporter l’un des éléments suivants :

  • équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable.
  • pompes à chaleur, autres que air/air et dont la finalité essentielle est la production de chaleur ou d’eau chaude sanitaire.
  • équipements de raccordement à un réseau de chaleur, alimenté majoritairement par des énergies renouvelable ou par une installation de cogénération.

III° Logements situés à Saint-Pierre-et-Miquelon :

Pour accéder au niveau de performance énergétique requis pour les logement situés à saint Pierre et Miquelon cliquer ici

Le propriétaire du logement doit s’engager à donner en location nue le logement, à un locataire qui en fera sa résidence principale.

L’engagement de location doit être de six ou neuf ans sur option du bénéficiaire de la réduction d’impôt.

Délai et durée de la mise en location

I° Délai de mise en location:

Le logement doit être loué dans les douze mois qui suivent l'achèvement de la construction.

II° Durée de l’engagement de location

La durée de l’engagement de location est sur option du propriétaire bailleur de :

  • six ans

ou

  • neuf ans

La durée est calculée à partir de la date de prise d’effet du bail initial.

Location continue/Congé du locataire

I° Location continue et effective du logement:

La location du logement doit être effective et continue pendant toute la période d’engagement de location.

Exclusion du bénéfice de la réduction d’impôt :

  • lorsque le propriétaire se réserve la jouissance du logement, même sur une très courte durée ;
  • lorsque la jouissance du logement est laissée à un membre du foyer fiscal du propriétaire bailleur, même pour une très courte durée ;
  • lorsque la jouissance du logement est laissée à l’associé ou à un membre de son foyer fiscal, d’une société propriétaire du logement et non soumise à l’impôt sur les sociétés;
  • lorsque le logement est mis à la disposition d’un occupant à titre précaire ;
  • lorsque le logement est mis à disposition à titre gratuit sur une courte durée;
  • lorsque la location ne fait l’objet d’aucun bail écrit.

II° Congés du locataire:

BOI-IR-RICI-230-20-20

A) Délai accordé au propriétaire :

  • Lorsque le locataire donne congé pendant la période d’engagement de location, ou lorsque le bail est résilié du fait du locataire, le logement doit être immédiatement remis en location, jusqu’à l’expiration de la période d’engagement de location.
  • Le propriétaire disposera d’un délai de 12 mois pour remettre le logement en location.
  • Le délai de douze mois part à compter de la date de réception de la lettre recommandée signifiant le congé du locataire.
  • Le propriétaire devra justifier qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires pour une remise en location rapide.
  • Le propriétaire devra également justifier que les conditions de mise en location ne sont pas dissuasives.

A défaut de remise en location dans le délai de douze mois, la réduction d’impôt sera remise en cause par l’administration fiscale.

B) Cas dans lesquels le propriétaire n’est pas tenu de remettre le logement en location :

Le propriétaire n’est pas tenu de remettre le logement en location lorsque le congé du locataire intervient moins de douze mois avant la fin de la période d’engagement de location.

Conditions :

  • le logement doit être en état d’être loué ;
  • le propriétaire ne doit se réserver la jouissance du logement pendant cette période ;
  • le propriétaire ne doit pas mettre le logement à la disposition d’un membre de son foyer fiscal pendant cette période ;
  • le logement n’est pas mis à la disposition d’un occupant à titre précaire pendant cette période
  • le logement ne doit as être cédé avant l’expiration de l’engagement de location.

Logement affecté à la résidence principale du locataire

  • Le logement doit être l’habitation principale du locataire.
  • Il doit être le lieu de résidence habituelle et effectif du locataire et des membres de son foyer fiscal.
  • Les logements qui sont affectés à la résidence secondaire du locataire ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt.
  • Un même locataire ne peut avoir plusieurs résidences principales.
  • Le logement doit être affecté à la résidence principale du locataire dès la signature du bail mais également durant toute la durée de l’engagement de location du propriétaire.
Sanction :
  • la réduction d’impôt sera remise en cause par l’administration fiscale au titre de l’année du changement d’affectation du logement.
 Suspension de la réduction d’impôt sans remise en cause :

la réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans les cas suivants :

  • lorsque le propriétaire du logement pourra justifier qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires pour que le logement soit réaffecté à l’habitation principale du locataire (engagement d’une procédure judiciaire pour obtenir la résiliation du bail, insertions d’annonces, etc)
  • lorsque le logement n’est plus affecté à l’habitation principale du locataire et que le propriétaire peut justifier avoir accompli toutes les mesures nécessaires pur obtenir la réaffectation du logement à l’habitation principale de son preneur à bail, l’avantage fiscal est suspendu jusqu’à ce que le logement soit réaffecté à usage d’habitation principale d’un locataire.
  • la réduction d’impôt dont n’a pu bénéficier le propriétaire à raison de la suspension est définitivement perdue. ?

Location accession

  • Lorsque la locataire est un accédant à la propriété dans le cadre d’un contrat de location accession, le propriétaire bailleur pourra continuer à bénéficier de la réduction d’impôt.

Conditions :

  • le locataire devra être une personne physique autre qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire.
  • lorsque le logement appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le locataire ne pourra être un associé de cette société ou membre du foyer fiscal de l’un des associés.

A l’issue de la période d’engagement de location de six ou neuf ans, selon l’option choisie, le propriétaire bailleur pourra proroger son engagement de location pour trois ans renouvelable une fois selon la durée de l’engagement initial de location.

Lorsque le propriétaire est une personne physique

  • Le propriétaire bailleur devra s’engager à louer le logements dans les conditions de loyers et de ressources prévues à l’article 2 terdecies D et 2 terdecies F Annexe III du code général des impôts.
  • Le propriétaire bailleur devra s’engager à louer le logement nu, à usage d’habitation principale du locataire pendant une période de trois ans.
  • Le propriétaire bailleur devra prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.

Le propriétaire devra prendre l’engagement de louer le le logement :

  • pour une période de trois ans  renouvelable une fois, si l’engagement de location initial était de six ans.
  • pour une période de trois ans renouvelable une seule fois, si l’engagement initial de location était de neuf ans.
Logement en indivision:
  • Lorsque le logement est acquis en indivision, chacun des indivisaires doit s’engager conjointement à louer le logement nu, à usage de résidence principale, à une personne physique qui n’est pas membre de son foyer fiscal .

Logement qui est la propriété d'une société de personne

Lorsque l’investissement est réalisé par une société de personne non soumise à l’impôt sur les sociétés:

  • la prorogation de l’engagement initial de location doit être exercée par la société qui est propriétaire du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt.
  • la société devra s’engager à louer le logements dans les conditions de loyers et de ressources prévues à l’article 2 terdecies D et 2 terdecies F Annexe III du code général des impôts.
  • la société devra s’engager à louer le logement nu, à usage d’habitation principale du locataire pendant une période de trois ans.
  • - La société devra prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal ou à une autre personne que l'un des associés de la société.

La société devra prendre l’engagement de louer le le logement :

  • pour une période de trois ans  renouvelable une fois, si l’engagement de location initial était de six ans.
  • pour une période de trois ans non renouvelable, si l’engagement initial de location était de neuf ans.
Obligations des associés de la société:
  • Les associés devront prendre un engagement de conservation de leurs parts sociale. Cet engagement devra avoir le même terme que l’engagement de location prorogé.
  • Quand l’associé de cette société est une personne morale (une autre société de personne non soumise à l’impôt sur les sociétés), les associés de cette société qui souhaitent bénéficier du complément de réduction d’impôt, devront s’engager à conserver leurs titres jusqu’à l’expiration de l’engagement initial de location.
  • Seuls les associés qui ont conservé leurs parts durant toutes les périodes d’engagement de location pourront prétendre bénéficier de la réduction d’impôt.
  • Si certains associés ont cédé leurs parts au cours de l’engagement initial de location la société pourra quand même proroger son engagement de location.

Personnes pouvant proroger l'engagement de location

BOI-IR-RICI-360-60

  • L’engagement de location (initial ou triennal) ne peut être exercé que par par la personne qui a réalisé l’acquisition du logement et qui a souscrit l’engagement initial de location.

En cas de décès de l’un des membres du foyer fiscal du propriétaire :

  • en cas de décès de l’un des membres du foyer fiscal du propriétaire qui a pris l’engagement de location, le conjoint survivant attributaire du logement en pleine propriété ou titulaire de son usufruit peut proroger l’engagement de location pour une ou deux périodes triennales (selon la durée de l’engagement initial de location).

Condition :

  • Le conjoint survivant attributaire du logement en pleine propriété ou en usufruit devra avoir préalablement demandé à l’administration fiscale la reprise du dispositif de réduction d’impôt à son profit.

En cas de modification du foyer fiscal du contribuable :

  • Lorsque le foyer fiscal du contribuable est modifié au cours de l ‘engagement initial de location ou prorogé lorsque cela est autorisé, le contribuable peut demander à son profit du dispositif de réduction d’impôt. Il pourra donc bénéficier de la prorogation.

Les cas de modifications du foyer fiscal :

  • mariage
  • divorce
  • conclusion ou rupture d’un pacte civil de solidarité
  • sortie du foyer fiscal d’une personne à charge

Date de la prorogation

Quand le propriétaire est une personne physique:

  • Quand le logement ouvrant droit à la réduction d’impôt est la propriété d’une personne physique, la prorogation de l’engagement de location doit être portée à la connaissance de l’administration lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle intervient le terme de la période initiale de location.

Quand le logement est la propriété d’une société de personne non soumise à l’impôt sur le revenu :

  • La prorogation de l’engagement de location doit être portée à la connaissance de l’administration fiscale lors du dépôt de la déclaration de résultat de l’année au titre de laquelle intervient le terme de la période initiale de location.

Pendant toute la période d’engagement de location, le propriétaire devra louer le logement nu à usage de résidence à des loyers n’excédant pas des plafonds fixés par décret.

Plafonds de loyer dans les départements d'outre mer

Lorsque le bail prévoit un paiement en nature du loyer, ce loyer en nature doit être intégré au revenu foncier du propriétaire bailleur.

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2017, les plafonds de loyer s'établissent comme suit:

Collectivités Plafonds de loyer par m²
Départements d’outre mer

Saint-Martin

Saint-Pierre-et-Miquelon

10,14 euros/m²

Les plafonds de loyers sont révisés chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers.

Plafonds de loyer dans les autres collectivités d'outre mer

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2017 dans les autres collectivités d'outre mer, s'établissent comme suit:

Collectivité Plafonds par m²
Polynésie française

Nouvelle Calédonie

Îles Wallis et Futuna

12,355 €/m²

Modalités de révision des plafonds de loyer :

  • les plafonds sont révisés chaque année dans le même proportion que l’indice que la variation la plus élevée de la moyenne annuelle des indices des prix à la consommation de la Polynésie française et de la Nouvelle Calédonie.

Superficie à prendre en compte

Article 199 novovicies du code général des impôts

BOI-IR-RICI-230-20-20

  • La surface à prendre en compte est la surface habitable.
  • La surface des annexes n’est jamais prise en compte pour le calcul de la superficie.

Majoration a titre des varangues

  • La surface des varangues est retenue dans la limite de 14m²

Modulations des plafonds de loyer

Le plafond de loyer sera modulé en fonction d’un coefficient multiplicateur calculé de la façon suivante :

  • (0,7 + 19) / la surface habitable majorée de celle des varangues (max 14m²)
  • Ce coefficient sera multiplié par le plafond de loyer applicable selon que le logement se situe dans un département d'outre mer ou une autre collectivité d'outre mer éligible à la réduction d'impôt.

Le propriétaire du logement devra prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à des personnes dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds de revenus déterminés par décret.

Modalités de révision des plafonds de ressources

Article 2 duodecies de l'annexe III du code général des impôts

Logements situés dans les départements d'outre mer, à Saint Martin et Saint Pierre et Miquelon:

  • Pour les logements qui sont situés dans les départements d'outre mer, à Saint Martin et Saint Pierre et Miquelon, les plafonds de ressources sont révisés chaque année dans la même proportion que que la variation la plus élevée de la moyenne annuelle des indices des prix à la consommation hors tabac.

Logements situés dans les autres collectivités d'outre mer:

  • la variation la plus élevée de la moyenne annuelle des indices des prix à la consommation de la Polynésie française et de la Nouvelle-Calédonie, pour la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie et les îles Wallis et Futuna.

Ressources à prendre en compte

Les ressources du foyer fiscal:

  • - Les ressources à prendre en compte sont celles du foyer fiscal du locataire.

- Lorsque plusieurs personnes sont locataires du logement et qu’elles n’appartiennent pas au même foyer fiscal, les ressources à prendre en compte sont :

  • pour les personnes vivant en concubinage : la totalité des ressources du couple même s’il n’est pas soumis à imposition commune.
  • pour les autres personnes, il suffit qu’une seule de ces deux personnes remplissent les conditions de ressources.
  • lorsque le locataire est un enfant rattaché au foyer fiscal de ses parents, les ressources à prendre en compte sont celles du locataire sans prendre en compte celles des parents. Dans ce dernier cas, le locataire devra établir une attestation sur l’honneur

Année des ressources prises en compte :

  • Les ressources à prendre en compte sont celles qui correspondent au revenu fiscal de référence du foyer fiscal du locataire.
  • Le foyer fiscal de référence du locataire qui est pris en considération est celui qui figure sur l’avis d’imposition sur le revenu de l’avant dernière année qui précède la conclusion du bail (année N-2).

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement.

La base de la réduction d’impôt est constituée par : le prix d’acquisition du terrain, le prix payé pour la construction du logement,  le prix payé pour l’installation des équipements initiaux du logement ( équipements de chauffage équipements sanitaires .)

Ce prix de revient est retenu dans la limite 5 500 euros par mètre carré de surface habitable et dans la limite de deux logements au maximum par an.

Au titre d’une même d’acquisition, l’assiette de la réduction d’impôt est limitée à 300 000 euros pour deux logements au plus.

Prix d'acquisition du terrain

Terrain acquis à titre onéreux :

entrent dans la base de la réduction d’impôt :

  • le prix d’acquisition du terrain
  • les frais liés à l'acquisition du terrain: droits d'enregistrement, rémunération des intermédiaires (frais d'agence etc..), frais de notaire..
  • les frais de viabilisation du terrain (frais de raccordement aux réseaux, d’aménagements, frais de voirie)

 Terrain acquis à titre gratuit :

Lorsque le terrain est acquis à titre gratuit, le base de la réduction d’impôt est constituée par la valeur du terrain ainsi que les frais de viabilisation du terrain.

Prix de la construction

Éléments entrant dans le prix de la construction :

Le prix de la construction entrant dans la base de la réduction d’impôt comprend :

  • les frais d’architecte ;
  • le prix d’achat des matériaux ;
  • les mémoires des entrepreneurs ;
  • les salaires (charges sociales comprises) versés aux ouvriers;
  • les impôts et taxes ou redevances s’ils ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers

Exclusions :

Sont exclus des éléments du prix de revient servant de base à la réduction d’impôt :

  • la valeur d’acquisition des constructions existantes ;
  • le prix de revient des constructions existantes ;
  • les frais de démolition des constructions existantes ;
  • le travail qui est personnellement effectué par le contribuable bénéficiaire de la réduction d’impôt.

Cas des constructions réalisées sur un terrain n’appartenant pas au contribuable :

  • lorsque la construction est réalisée sur un terrain n’appartenant pas au contribuable (bail emphytéotique, bail à construction), la valeur du terrain n’est pas prise en compte.
  • Si le contribuable devient propriétaire du terrain avant l’achèvement du logement, le prix d’acquisition du terrain entrera dans la base de la réduction d’impôt.

Plafonnement de la réduction d'impôt

Article 199 (V-A) novovicies du code général des impôts

Article 46 AZA octies B de l’annexe III du code général des impôts

  • La base de la réduction d’impôt est plafonnée par m² de surface habitable.
  • La surface à prendre en compte correspond à la surface habitable majorée de la moitié de celle des varangues dans la limite de 14m²
  • Le plafond est fixé à 5 500 euros par m² de surface habitable majorée de celle des varangues de 14 m²

 

Taux de la réduction d'impôt

Taux de droit commun:

Le taux de la réduction d’impôt est de :

  • 23 % quand l’engagement de location est pris pour six an s
  • 29 % quand l’engagement de location est pris pour neuf ans

Taux de la réduction d’impôt en cas de prorogation de l’engagement de location :

  • le propriétaire peut décider de prolonger son engagement de location pour une période de trois ans ou pour deux période de trois ans en fonction de la durée de l’engagement initial de location.
  • Lorsque l’engagement initial de location était de six ans, le propriétaire pourra décider de prolonger l’engagement de location pour deux périodes de trois ans.

Le montant de la réduction d’impôt sera de :

  • 6 % pour la première période de trois ans
  • 3 % pour la seconde période de trois ans.
  • Lorsque l’engagement initial de location était de neuf ans, le propriétaire pourra prolonger l’engagement initial de location pour une seule période de trois ans. Le montant de la réduction d’impôt sera de 3 % au titre de cette unique période triennale.

Imputation de la réduction d'impôt

Imputation de la réduction d’impôt au titre de l’engagement de location initial :

  • La réduction d’impôt est imputée pour la première fois sur l’impôt sur le revenu qui est dû au titre de l’année d’achèvement du logement

Imputation de la réduction d’impôt au titre de l’engagement de location prolongé :

1° Engagement initial de location de six ans :

Lorsque l’engagement initial de location était de six ans :

  • l’imputation de la réduction d’impôt sera de 2 % par an pendant trois ans.
  • Si le propriétaire renouvelle son engagement pour une nouvelle période triennale, l’imputation de la réduction d’impôt sera de 1 % par an pendant trois ans.
2°Lorsque l’engagement initial de location était de neuf ans :
  • Si le propriétaire renouvelle son engagement de location pour trois ans, le montant de la réduction d’impôt sera de 1 % par an pendant trois ans.

Répartition de la réduction d’impôt :

  • La réduction d’impôt est répartie sur la durée d’engagement de location.
1° Engagement initial de location de six ans:
  • Lorsque l’engagement initial de location est de six ans, la réduction d’impôt est répartie sur l’impôt sur le revenu à raison de 1/6e par an.
2° Engagement initial de location de neuf ans :
  • Lorsque l’engagement de location est de neuf ans, la réduction d’impôt est répartie sur l’impôt sur le revenu à raison de 1/9e par an.

 

Interdiction des reports de réduction d'impôt

  • Lorsque le montant de la réduction d’impôt est supérieur à l’impôt dû par le contribuable, l’excédent n’est pas reporté sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.
  • La fraction de la réduction d’impôt non imputée ne donne pas lieu à remboursement.

Ordre d'imputation

Article 197 du code général des impôts

  • La réduction d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu avant imputation des autres crédit d’impôt dont bénéficie le contribuable et avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires.
  • La réduction d’impôt ne s’impute jamais sur les impositions qui ne sont pas proportionnel (CSG ; CRDS par exemple)

Compatibilité avec le micro foncier

Article 32 du code général des impôts

  • Le régime du micro foncier s’applique de plein droit lorsque le revenu brut total du contribuable n’excède pas 15 000 € par an.
  • Le contribuable propriétaire d’un logement ouvrant droit à la réduction d’impôt Pinel pourra bénéficier du régime du micro foncier et de la réduction d’impôt.

Cumul avec les avantages fiscaux des monuments historiques

Article 199 (I-D) novovicies du code général des impôts

  • Lorsque le logement acquis par le propriétaire ouvre droit au régime de déduction spécifique pour les monuments historiques et assimilés et qui ouvre droit aussi à la réduction d’impôt «Pinel », le contribuable pourra opter pour l’un l’autre avantage fiscal, mais sans pourvoir les cumuler.
  • Le propriétaire qui souhaite bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel » devra renoncer au régime dérogatoire de prises en compte des charges foncières pendant toute la durée de l’engagement de location. Il pourra en bénéficier à nouveau, lorsque l’engagement de location sera arrivé à son terme.

Non cumul avec un prêt locatif social

Article R.331-1 du code de la construction et de l’habitation

  • Les logements dont l’acquisition est financée par un prêt locatif social n’ouvrent pas droit à l’avantage fiscal.

Non cumul avec les avantages fiscaux Malraux

  • Article 199 (I E) novovicies du code général des impôts
    La réduction d’impôt « Pinel » ne peut au titre d’un même logement se cumuler avec la déduction des dépenses supportées pour la restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un secteur protégé (dispositif Malraux)

Non cumul avec les déductions ANAH

Article 199 (I E) novovicies du code général des impôts

  • La réduction d’impôt ne peut au titre d’un même logement se cumuler avec la déduction spécifique accordée aux propriétaires qui donnent leurs logements en application d’une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat.

Non cumul avec la déduction des travaux des revenus fonciers

  • Les dépenses de travaux qui sont retenues pour le calcul de la réduction d’impôt ne peuvent être déduits des revenus fonciers.

la réduction d’impôt sera remise en cause par l’administration fiscale lorsque le propriétaire bailleur ne respecte pas l’engagement de location ou les conditions de mise en location du logement.

Il en sera de même en cas de cession du logement au cours de la période d’engagement de location, de démembrement du droit de propriété du logement, d’échange ou d’apport en société ainsi que de l’inscription du logement à l’actif d’une entreprise individuelle.

  • BOI-IR-RICI-360-40
  • BOI-IR-RICI-230-60

Non respect de l'engagement de location

Les cas de remise en cause :

La réduction d’impôt sera remise en cause dans les cas suivants :

  • le logement n’est pas mis en location.
  • Le logement est mis en location hors délai.
  • La location est interrompue pendant une durée supérieure à celle admise par l’administration fiscale.

Les exceptions :

la réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans les cas suivants :

  • lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégories (article L341-4 du code de la sécurité sociale).
  • Lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est licencié.
  • Lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune décède.

Non respect de l'engagement de location

Les cas de remise en cause :

La réduction d’impôt sera remise en cause dans les cas suivants :

  • lorsque le logement est utilisé par le propriétaire pendant la période d’engagement de location ou pendant le délai dont il dispose pour mettre le logement en location.
  • Lorsque le propriétaire du logement le met en location à des personnes qui ne peuvent être son locataire.
  • Lorsque le propriétaire modifie l’affectation du logement pendant la période d’engagement de location.
  • Lorsque le propriétaire dépasse le plafond de loyer pendant la période d’engagement de location.

Exceptions :

  • Lorsque l’affectation du logement est modifié du fait du locataire,il n’y aura pas de remise en cause de la réduction d’impôt.

Cession du logement

I° Mutation à titre onéreux du logement  (vente):

  • lorsque le logement est cédé à titre onéreux pendant la période de réduction d’impôt, la réduction d’impôt sera remise en cause.
  • lorsque les parts de la société non soumise à l’impôt sur les sociétés qui est propriétaire du logement, sont cédées à titre onéreux.

Exception :

La réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans les cas suivants :

  • lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégories prévues par l’article L 341-4 du code de la sécurité sociale.
  • lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est licencié
  • lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune décède .

II° Mutation à titre gratuit du logement:

  • La mutation à titre gratuit du logement entraînera une remise en cause de la réduction d’impôt : donation, donation partage, et tous les transfert de propriété à titre gratuit du logement,

Exception :

  • lorsque le transfert de propriété résulte du décès de l’un des membres du couple qui est soumis à imposition commune.
  • Limite : lorsque le logement entre en indivision avec le conjoint survivant et d’autres héritiers, ce dernier ne pourra bénéficier de la reprise de la réduction d’impôt à son profit.La reprise de la réduction d’impôt est réservé au conjoint survivant qui est attributaire du logement ou de l’usufruit de celui ci.

III° Cession de droits indivis :

  • lorsque le logement est détenu en indivision entre plusieurs indivisaires, la cession des droits indivis entraîne une reprise de la réduction d’impôt.

Exceptions :

La réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans l’un des cas suivants :

  • lorsque le propriétaire du logement ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie prévue à l’article L 341-4 du code de la sécurité sociale.
  • Lorsque le propriétaire du logement ou l’un des membres du foyer fiscal soumis à imposition commune est licencié.
  • Lorsque le propriétaire du logement ou l’un des membres du couple soumis à imposition décède.
  • Lorsque la mise en indivision du bien résulte du divorce et lorsque les ex-époux ont passé une convention d’indivision.

Démembrement du droit de propriété

  • Le démembrement de propriété du droit de propriété du logement entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.

Exception :

  • lorsque le démembrement de propriété résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.
  • L’époux survivant pourra demander la reprise à son profit de la réduction d’impôt pour son montant restant à imputer.

Échange ou apport en société du logement

  • L’échange ou l’apport en société du logement entraînera la remise en cause de l’avantage fiscal.

Inscription du logement à l'actif d'une entreprise individuelle

  • L’inscription du logement à l’actif d’une entreprise individuelle entraîne la reprise de l’avantage fiscal.

Modalités de remise en cause de la réduction d'impôt

  • Lorsque la remise en cause a son origine dans le non respect des conditions initiales de location (absence de mise en location, mise en location hors délai, interruption de location pendant une durée supérieure à celle admise) , l’impôt sur le revenu des années au titre desquels la réduction a été pratiquée sera majoré du montant de la réduction.
  • Lorsque la remise en cause trouve son origine dans le non respect des conditions de mise en location pendant la durée de l’engagement de location, l’administration fiscale reprendra la réduction d’impôt dans le délai de reprise.

Changement de domiciliation fiscale

  • La réduction d’impôt n’est accordée que si le contribuable propriétaire du logement ou bénéficiaire de son usufruit est fiscalement domicilié en France.
  • Si le propriétaire du logement transfère son domicile fiscal hors de France au cours de l’engagement de location la réduction d’impôt ne sera pas remise en cause.
  • Cependant, tant que l’intéressé est fiscalement domicilié hors de France, la réduction d’impôt ne pourra être imputée ni reportée.
  • Lorsque le contribuable établit à nouveau son domicile fiscal en France, il pourra à nouveau bénéficier de la réduction d'impôt. Cependant, les fractions de réduction d'impôt qui n'ont pas été imputées sont définitivement perdues.

Engagement de location du propriétaire/Lettre type

Article 46 AZA undecies Annexe III code général des impôts

  • Le propriétaire doit adresser à l’administration fiscale une note portant engagements location sur six ans ou neuf ans.

Pour télécharger la lettre type d’engagement de location personnes physiques  cliquer ici

Contenu de la lettre type d’engagement:

  • La lettre type d’engagement doit prévoir que le propriétaire bailleur prend l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale pour une période minimum de six ans ou neufs ans (sur option) à une personne physique qui n’est pas membre du foyer fiscal du propriétaire.
  • Il doit prévoir que le loyer n’excédera pas les plafonds prévus à l’article 2 terdecies D Annexe III du code général des impôts.

 

Copie du bail et avis d'imposition locataires

Copie du bail:

  • le propriétaire bailleur qui souhaite bénéficier de a réduction d’impôt devra adresser à l’administration fiscale une copie du bail.
  • Si le logement n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration de revenus, le propriétaire devra adresser à l’administration fiscale une copie du bail dès sa signature.
  • En cas de changement de locataire en cours de bail, le propriétaire devra adresser le nouveau bail signé avec la déclaration de revenu de l’année au cours de laquelle cette signature est intervenue.

Copie de l’avis d’imposition des locataires:

  • Le propriétaire devra adresser une copie de l’avis d’imposition des locataires du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt.
  • L’avis d’imposition doit être celui de l’avant dernière année qui précède celle de la signature de l’acte d’acquisition.

Pièces complémentaires à adresser à l'administration fiscale

Le propriétaire d’un logement qu’il fait construire devra adresser à l’administration les éléments suivants:

  • copie de la demande de permis de construire;
  • document attestant de la date de l’obtention du permis de construire;
  • copie de la déclaration d’achèvement des travaux. Cette copie devra être accompagnée d’un document attestant de la réception en mairie de la déclaration d’achèvement de travaux.

Obligations déclaratives des sociétés de personne

  • Lorsque le logement est acquis par une société de personne non soumise à l’impôt sur les sociétés.

I° Obligations déclaratives de la société:

Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

  • La totalité des obligations déclarative incombent à la société propriétaire du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt.

Engagement de location:

Pour télécharger la lettre type d'engagement de location cliquer ici

  • la société doit prendre l’engagement de louer le logement nu, à usage de résidence principale à une personne physique autre qu’un membre du foyer fiscal de l'un des associés ou à une personne autre que l'un des associés de la société.
  • L’engagement location doit être de six ans ou neuf ans minimum.
  • L’engagement de location doit être adressé à l’administration fiscale avec la déclaration de résultat de l’année d’achèvement du logement.
  • L'engagement de location doit prévoir que le loyer n'excédera pas les plafonds de loyers et de ressources prévus à l'article 2 terdecies D de l'annexe III du code général des impôts.
  • Si la société est propriétaire de plusieurs logements ouvrant droit à la réduction d’impôt, la société doit prendre un engagement de location distinct pour chaque logement.

 Attestation à fournir aux associés de la société:

Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

  • Chaque année, au 1er Mai (deuxième jour ouvré au plus tard), la société doit remettre à chacun des associés une attestation en double exemplaire.
  • Cette attestation doit être conforme au modèle d’attestation établi par l’administration fiscale.

Pour télécharger le modèle d’attestation remis aux associés, cliquer ici.

Contenu de l’attestation devant être remise aux associés:

  • le nombre et le numéro des parts détenues au 1er Janvier et au 31 Décembre;
  • la quote part des revenus des immeubles de la société correspondant aux droits de l’associé;
  • adresse des immeubles ouvrant droit à la réduction d’impôt;
  • l’attestation que la location remplit bien les conditions de loyers et de ressources prévues par l’article 2 terdecies D de l’annexe 3 du code général des impôts .

Dépôt des titres:

  • les parts détenues par un associé, et ouvrant droit à la réduction d’impôt, doivent être inscrites sur un compte ouvert au nom de l’associé.
  • Ce compte dit être ouvert au nom de l’associé dans la comptabilité de la société ou sur un registre spécial.
  • Le compte doit être ouvert dans les trente jours qui suivent la date limite de dépôt de la déclaration sur le revenu.
  • L’année de déclaration à prendre en compte est celle au titre de laquelle les part ont été souscrites ou acquises.

Obligations déclaratives des associés des sociétés de personnes

Engagement de conservation des titres:

  • les associés de sociétés de personnes qui souhaitent bénéficier de la réduction d’impôt, doivent s’engager à conserver les parts de la société pendant toute la période couverte par l’engagement de location pris par la société qui est propriétaire du logement .

Pour télécharger la note d’engagement de conservation des parts des associés cliquer ici

  • L’engagement de conservation des parts doit être adressé à l’administration fiscale lors du dépôt de déclaration de revenu au titre de laquelle les parts sociale ont été acquises.
  • L’engagement de conservation des parts doit être joint à la déclaration de revenus de l’année d’acquisition des parts sociales ou si elle est postérieure de l’année d’achèvement du logement.
  • Chaque année et pendant toute la période de réduction d’impôt, l’associé bénéficiaire de la réduction d’impôt devra joindre à chacune de ses déclarations de revenus l’attestation annuelle fournie par la société.

Documents à fournir en cas de prorogation de l'engagement de location

Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

BOI-IR-RICI 360 60

  • Quand le contribuable a pris en un engagement de location de six ans, il peut poursuivre son engagement de location pour une période de trois ans.

I° Lorsque le logement est la propriété d’une personne physique:

Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

Notes d’information :

Lorsque le propriétaire du logement est une personne physique il doit adresser à l’administration fiscale une note comportant les informations suivantes:

  • identité et adresse du propriétaire;
  • adresse du logement concerné , date d’acquisition ou d’achèvement, la durée de l’engagement initial de location, la date de prise d’effet du premier bail;
  • le montant du loyer mensuel charges non comprises;
  • les modalités de calcul de la réduction d’impôt;
  • une copie du bail lorsque le locataire n’est pas celui qui occupait le logement pendant la période d’occupation correspondant au premier engagement de location;
  • une copie de l’avis d’imposition du locataire. L’avis d’imposition doit être celui établi au titre de l’avant dernière année qui a précédé la signature du bail.

Engagement de location :

Pour télécharger la lettre type d’engagement de location cliquer ici

  • Le propriétaire du logement devra fournir à l’administration fiscale une lettre d’engagement de location.
  • Le propriétaire devra s’engager à louer le logement nu, à usage de résidence principale, à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.
  • L’engagement devra mentionner que le loyer et les ressources du locataire n’excéderont pas les plafonds prévus par les article 2 terdecies D Annexe 3 code général des impôts et par l’article 2 terdecies F Annexe 3 du code général des impôts

Date de communication de ce documents:

  • L’ensemble de ces attestations et notes doivent être adressées à l’administration fiscale avec la déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle le premier engagement de location est arrivé à son terme.

II°Lorsque le  logement est la propriété d'une société de personnes:

 Production d’un engagement de location à l’administration fiscale (lettre type):

  • la société doit adresser à l’administration fiscale une note portant engagement de location pour une nouvelle période triennale.

Pour télécharger la lettre type d’engagement de location  cliquer ici

Contenu de la lettre type d’engagement:

  • La lettre type d’engagement doit prévoir que le propriétaire bailleur, ici la société, prend l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale pour une période minimum de trois ans à une personne physique qui n’est pas membre du foyer fiscal de l’un des associés ou qui n'est pas associé de cette société.
  • La lettre doit prévoir que le loyer n’excédera pas les plafonds prévus à l’article 2 terdecies D Annexe III du code général des impôts

 Lettre d’engagement de conservation des titres (lettre type a adressé à l’administration fiscale)

Engagement de conservation des titres:

  • les associés de sociétés de personnes qui souhaitent bénéficier de la réduction d’impôt, doivent s’engager à conserver les parts de la société pendant toute la période couverte par l’engagement de location pris par la société qui est propriétaire du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt. Dans le cas présent, l’engagement de conservation des parts devra donc être de trois ans.

Pour télécharger la note d’engagement de conservation des parts des associés cliquer ici

 Date à laquelle ces documents doivent être adressés à l’administration fiscale:

  • l’ensemble de ces documents doivent être adressés à l’administration fiscale l’année de déclaration des résultat de la société au cours de laquelle est intervenue le terme de l’engagement initial de location.

 

 

 

 

 



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