Pinel – Denormandie – Plafonnement des commissions – qui est concerné ? – Quelles opérations sont concernées ?



L’article 199 novovicies (X bis) du code général des impôts prévoit que le montant des frais et commissions imputés au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d’impôt « PINEL » par des personnes morales ou physiques exerçant certaines activités d’intermédiation, ne peut excéder un plafond déterminé par décret.

Ce plafond est exprimé en pourcentage du prix de revient.

Le décret du 20 Décembre 2019 a fixé le pourcentage maximum pouvant être perçu par les professionnels qui si livrent une activité d’intermédiation.

Les opérations concernées par le plafonnement des frais et commissions :

Ne sont concernées par le plafond que les opérations ouvrant droit à la réduction d’impôt prévue par l’article 199 novovicies du code général des impôts ; les réductions d’impôt « PINEL » et « DENORMANDIE ».

Les autres dispositifs de défiscalisation immobilière ne sont pas concernés par le plafonnement des commissions.

Les personnes concernées par le plafonnement des commissions et honoraires :

Les personnes suivantes sont concernées par le plafonnement des honoraires et commissions :

Les intermédiaires en bien divers sont :

« Toute personne qui, directement ou indirectement, par voie de communication à caractère promotionnel ou de démarchage, propose à titre habituel à un ou plusieurs clients ou clients potentiels de souscrire des rentes viagères ou d’acquérir des droits sur des biens mobiliers ou immobiliers lorsque les acquéreurs n’en assurent pas eux-mêmes la gestion ou lorsque le contrat leur offre une faculté de reprise ou d’échange et la revalorisation du capital investi « 

et

« toute personne qui propose à un ou plusieurs clients ou clients potentiels d’acquérir des droits sur un ou plusieurs biens en mettant en avant la possibilité d’un rendement financier direct ou indirect ou ayant un effet économique similaire. »

Il s’agit des personnes qui d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à :

1° L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ;

2° L’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;

3° La cession d’un cheptel mort ou vif ;

4° La souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d’habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;

5° L’achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;

6° La gestion immobilière ;

7° A l’exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis, ou à la vente de fonds de commerce ;

8° La conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation ;

9° L’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

  • Le cas des plateformes de distribution :

Les plateformes de distribution sont des personnes (le plus souvent des personnes morales) qui ont passé avec des promoteurs immobiliers des mandats de vente, et qui distribuent les biens immobiliers pour lesquels elles ont reçu mandat de vendre ces derniers via un réseau de partenaires.

Ces plateformes perçoivent des commissions sur chaque vente,commission qu’elles partagent avec leurs agents mandataires.

Lorsque le logement ouvrant droit à réduction d’impôt est distribué via une telle plateforme, le plafond sera apprécié, au regard de la rémunération perçue par cette plateforme et non au regard de la seule rémunération perçue par l’agent mandataire.

  • Le cas particulier des apporteurs d’affaire :

Les apporteurs d’affaire sont des personnes physique ou morale qui se livrent à une activité d’intermédiation de façon occasionnelle.

La jurisprudence de la Cour de cassation considère que l’activité d’intermédiation est occasionnelle, lorsque l’intéressé ne se livre pas à plus d’une seule opération d’intermédiation.

Dans ce cas, les intéressés ne sont pas soumis aux dispositions de la loi Hoguet et par conséquent les honoraires qui leur seront versés peuvent dépasser le seuil fixé par le décret du 22 Décembre 2019.

Quels honoraires et quels frais sont plafonnés ?

L’article 199 (Xbis) du code général des impôts prévoit que sont plafonnés les frais et commissions direct et indirects imputés au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit aux réductions d’impôt « PINEL » et « DENORMANDIE ».

Le terme regroupe les commissions dues aux agents immobiliers et leurs sous agents (leurs agents commerciaux et et leurs agents mandataires) et qui sont prévues par le mandat de vente passé avec le promoteur ou le vendeur.

L’article 199 novovicies des code général des impôts mentionne également le terme frais et commissions indirects au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d’impôt « PINEL » .

Le terme frais et commissions indirectes devrait regrouper les frais de conseils et d’ingénierie des intermédiaires, mais également les rémunérations des intermédiaires en vertu d’un mandat de recherche de biens mentionnant que la commissions est à la charge de l’acquéreur.

Ces mandat de recherche de biens, ne peuvent permettre aux agents immobiliers et aux agents mandataires (agents commerciaux ) d’obtenir un déplafonnement des commissions et frais.

Le plafond :

Le Décret n° 2019-1426 du 20 décembre 2019 prévoit que le montant hors taxe des frais et commissions directs et indirects imputés au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d’impôt “PINEL” ou “DENORMANDIE” ne peut excéder 10 % hors taxe du prix de revient du logement.

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