PINEL ANCIEN -LOGEMENT RÉHABILITÉ (acquisition d’un logement ancien réhabilité)

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L’acquisition d’un logement ancien et qui a fait l’objet de travaux de réhabilitation, ouvre droit à la réduction d’impôt Pinel.

Les travaux de réhabilitation doivent avoir été réalisé avant l’acquisition par le contribuable qui demande le bénéfice de la réduction d’impôt.

Logement réhabilitéCommunes éligiblesEngagement de locationProrogation de l'engagement Plafonds de loyersPlafonds de revenusBase de la réduction d'impôtTaux et imputation de la réduction d'impôtCompatibilités/IncompatibilitésRemise en cause de la réduction d'impôtObligations administratives

L’acquisition de logement ancien qui a fait l’objet de travaux de réhabilitation ouvre droit à la réduction d’impôt « Pinel ». Les travaux de réhabilitation doivent avoir été réalisé avant l’acquisition du logement par le contribuable qui demande le bénéfice de la réduction d’impôt.

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Le logements ne doit pas présenter les performance techniques exigées des logements

  • Avant son acquisition, le logement ne devait pas présenter six des performances techniques telles qu’elles résultent de l’arrêté du 19 Décembre 2003.
  • A l’issu des travaux portant sur ces six performances techniques, le logement devra réunir toutes les performances prévues par l’arrêté du 19 Décembre 2003. Ces critères devront être réunis avant l'acquisition du logement par le contribuable.

Niveau de performance énergétique du logement

Le logement issu de la transformation du local devra présenter un niveau de performance énergétique global déterminé par arrêté.

Certains logements, dans des cas particuliers peuvent échapper à cette exigence.

I° Les labels de performance énergétiques exigées :

Le logement devra bénéficier de l’un des deux labels suivants :

  • Label « haute performance énergétique  rénovation, HPE 2009

ou

  • Le label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009.

Modalités de justifications :

  • Le contribuable devra justifier du niveau de performance énergétique global en fournissant à l’administration fiscale , sur sa demande, le certificat d’attribution du label HPE rénovation 2009 ou du label BBC rénovation 2009.
  • Ce label devra être délivré par un organisme qui a passé une convention spéciale avec l’État et qui est accrédité selon la norme 45011 par le Comité français d’accréditation.

II° Exceptions :

Modalités de justification :

Le contribuable pourra justifier du niveau de performance énergétique des équipements :

  • en fournissant les factures des entreprises qui ont réalisé les travaux. Ces factures devront comporter le lieu de réalisation des travaux, la nature des travaux, les caractéristiques et critères de performance énergétique.

Ou

  • une attestation établie par un technicien de la construction.

 

Pour être éligible à la réduction d’impôt Pinel, le logement doit être situé dans une zone géographique qui se caractérise par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement.

Ce déséquilibre doit entraîner entraîner des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant.

Les communes font l’objet d’un arrêté de classement par zone.

Seules les communes classées dans les zone A, A bis et B1 sont éligibles à la réduction d’impôt.

Les communes classées en zone B2 n’ouvrent droit à la réduction d’impôt que lorsqu’elles ont fait l’objet d’un arrêté d’agrément.

Liste des communes situées en zone B2 et éligibles à la réduction d'impôt

Article 199 novovicies du code général des impôts

Article L 364-1 du code de la construction et de l’habitation

Article 2 terdecies E de l’annexe III du code général des impôts

Décret n°2013-517 du 19 Juin 2013

Article R.304-1 du code de la construction et de l’habitation

Arrêté du 1 Août 2014

  • Les communes qui se caractérisent par des besoins particuliers en logement locatifs sont  éligibles à la réduction d’impôt.
  • Ces communes sont celles qui sont classées en zone B2 et qui ont fait l’objet d’un agrément du représentant de l’État dans la région après avis du comité régional de l’habitat.
  • L’agrément fait l’objet d’un arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs de la préfecture de région dont dépend la commune concernée.

Pour accéder à la liste des communes situées en zone B2 et éligibles à la réduction d'impôt (à jour au 8 Février 2017), cliquer ici.

 

 

Le propriétaire du logement doit s’engager à donner en location nue le logement à un locataire qui en fera sa résidence principale.

L’engagement de location doit être de six ou neuf ans sur option du bénéficiaire de la réduction d’impôt.

Délai et durée de mise en location

I° Délai de mise en location:

  • Le logement doit être loué dans les douze mois qui suivent la date d’acquisition du logement.
  • La date d’acquisition du logement correspond à la date de signature de l’acte authentique de vente qui constate le transfert de propriété.

II° Durée de l’engagement de location:

La durée de l’engagement de location est sur option du propriétaire bailleur de :

  • six ans

ou

  • neuf ans

La durée est calculée à partir de la date de prise d’effet du bail initial.

Logement affecté à la résidence principale du locataire.

  • Le logement doit être l’habitation principale du locataire.
  • Il doit être le lieu de résidence habituelle et effectif du locataire et des membres de son foyer fiscal.
  • Les logements qui sont affectés à la résidence secondaire du locataire ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt.
  • Un même locataire ne peut avoir plusieurs résidences principales.
  • Le logement doit être affecté à la résidence principale du locataire dès la signature du bail mais également durant toute la durée de l’engagement de location d propriétaire.

Sanction :

  • la réduction d’impôt sera remise en cause par l’administration fiscale au titre de l’année du changement d’affectation du logement.

I° Suspension de la réduction d’impôt sans remise en cause :

la réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans les cas suivants :

  • - Lorsque le propriétaire du logement pourra justifier qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires pour que le logement soit réaffecté à l’habitation principale du locataire (engagement d’une procédure judiciaire pour obtenir la résiliation du bail, insertions d’annonces, etc).
  • Lorsque le logement n’est plus affecté à l’habitation principale du locataire et que le propriétaire peut justifier avoir accompli toutes les mesures nécessaires pur obtenir la réaffectation du logement à l’habitation principale de son preneur à bail, l’avantage fiscal est suspendu jusqu’à ce que le logement soit réaffecté à usage d’habitation principale d’un locataire.
  • La réduction d’impôt dont n’a pu bénéficier le propriétaire à raison de la suspension est définitivement perdue.

II° Location accession :

  • Lorsque la locataire est un accédant à la propriété dans le cadre d’un contrat de location accession, le propriétaire bailleur pourra continuer à bénéficier de la réduction d’impôt.

Conditions :

  • le locataire devra être une personne physique autre qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire.
  • lorsque le logement appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le locataire ne pourra être un associé de cette société ou membre du foyer fiscal de l’un des associés.

Location continue/Congé du locataires

I° Location continue et effective du logement:

BOI-IR-RICI-230-20-20

  • La location du logement doit être effective et continue pendant toute la période d’engagement de location.

Exclusion du bénéfice de la réduction d’impôt :

  • lorsque le propriétaire se réserve la jouissance du logement, même sur une très courte durée ;
  • lorsque la jouissance du logement est laissée à un membre du foyer fiscal du propriétaire bailleur, même pour une très courte durée ;
  • lorsque la jouissance du logement est laissée à l’associé ou à un membre de son foyer fiscal, d’une société propriétaire du logement et non soumise à l’impôt sur les sociétés.
  • lorsque le logement est mis à la disposition d’un occupant à titre précaire ;
  • lorsque le logement est mis à disposition à titre gratuit sur une courte durée
  • lorsque la location ne fait l’objet d’aucun bail écrit.

II° Congés du locataire:

A) Délai accordé au propriétaire :

  • Lorsque le locataire donne congé pendant la période d’engagement de location, ou lorsque le bail est résilié du fait du locataire, le logement doit être immédiatement remis en location, jusqu’à l’expiration de la période d’engagement de location.
  • Le propriétaire disposera d’un délai de 12 mois pour remettre le logement en location.
  • Le délai de douze mois part à compter de la date de réception de la lettre recommandée signifiant le congé du locataire.
  • Le propriétaire devra justifier qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires pour une remise en location rapide.
  • Le propriétaire devra également justifier que les conditions de mise en location ne sont pas dissuasives.

B) Sanction :

  • A défaut de remise en location dans le délai de douze mois, la réduction d’impôt sera remise en cause par l’administration fiscale.

C) Cas dans lesquels le propriétaire n’est pas tenu de remettre le logement en location :

Le propriétaire n’est pas tenu de remettre le logement en location lorsque le congé du locataire intervient moins de douze mois avant la fin de la période d’engagement de location.

Conditions :

  • le logement doit être en état d’être loué ;
  • le propriétaire ne doit se réserver la jouissance du logement pendant cette période ;
  • le propriétaire ne doit pas mettre le logement à la disposition d’un membre de son foyer fiscal pendant cette période ;
  • le logement n’est pas mis à la disposition d’un occupant à titre précaire pendant cette période
  •  le logement ne doit as être cédé avant l’expiration de l’engagement de location.

Lorsque le propriétaire bailleur proroge son engagement de location, il pourra bénéficier d’un supplément de réduction d’impôt.

Conditions de la prorogation de l'engagement de location

BOI-IR-RICI-360-60

I° Personnes pouvant proroger l’engagement de location (pour les personnes physiques):

  • L’engagement de location (initial ou triennal) ne peut être exercé que par par la personne qui a réalisé l’acquisition du logement et qui a souscrit l’engagement initial de location.

A) En cas de décès de l’un des membres du foyer fiscal du propriétaire :

  • En cas de décès de l’un des membres du foyer fiscal du propriétaire qui a pris l’engagement de location, le conjoint survivant attributaire du logement en pleine propriété ou titulaire de son usufruit peut proroger l’engagement de location pour une ou deux périodes triennales (selon la durée de l’engagement initial de location).

Condition :

  • Le conjoint survivant attributaire du logement en pleine propriété ou en usufruit devra avoir préalablement demandé à l’administration fiscale la reprise du dispositif de réduction d’impôt à son profit.

B) En cas de modification du foyer fiscal du contribuable :

Lorsque le foyer fiscal du contribuable est modifié au cours de l ‘engagement initial de location ou prorogé, le contribuable peut demander à son profit la reprise de la réduction d’impôt.

Les cas de modifications du foyer fiscal :

  • mariage
  • divorce
  • conclusion ou rupture d’un pacte civil de solidarité
  • sortie du foyer fiscal d’une personne à charge

Date de la prorogation de l'engagement

I° Quand le propriétaire est une personne physique:

  • Quand le logement ouvrant droit à la réduction d’impôt est la propriété d’une personne physique, la prorogation de l’engagement de location doit être portée à la connaissance de l’administration lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle intervient le terme de la période initiale de location.

II° Quand le logement est la propriété d’une société de personne non soumise à l’impôt sur le revenu :

  • La prorogation de l’engagement de location doit être portée à la connaissance de l’administration fiscale lors du dépôt de la déclaration de résultat de l’année au titre de laquelle intervient le terme de la période initiale de location.

Contenu

  • Le propriétaire bailleur devra s’engager à louer le logements dans les conditions de loyers et de ressources prévues à l’article 2 terdecies D et 2 terdecies F Annexe III du code général des impôts.
  • Le propriétaire bailleur devra s’engager à louer le logement nu, à usage d’habitation principale du locataire pendant une période de trois ans.
  • Le propriétaire bailleur devra prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.

-Le propriétaire devra prendre l’engagement de louer le le logement :

  • pour une période de trois ans  renouvelable une fois, si l’engagement de location initial était de six ans.
  • pour une période de trois ans non renouvelable , si l’engagement initial de location était de neuf ans.

 Logement en indivision:

  • Lorsque le logement est acquis en indivision, chacun des indivisaires doit s’engager conjointement à louer le logement nu, à usage de résidence principale, à une personne physique qui n’est pas membre de son foyer fiscal .

Pendant toute la période d’engagement de location, le propriétaire devra louer le logement nu à usage de résidence à des loyers n’excédant pas des plafonds fixés par décret. Les plafonds de loyers varient en fonction de la zone à laquelle appartient à la commune considéré.

Ces plafonds de loyer font l’objet d’une modulation en fonction de la superficie du logement. Ils peuvent être réduits par arrêté préfectoral.

Plafonds de loyers en 2017

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2017, les plafonds de loyers s'établissent comme suit:

Zone Plafonds de loyers/m²
A bis 16,83 €/m²
A 12,50 €/m²
B1 10,07 €/m²
B2 8,75 €/m²
  • Les plafonds de loyers sont révisés chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers.

Les plafonds de loyer sont fixés pour chaque commune en fonction de sa localisation dans les zones A bis, A , B1 ou B2.

Pour les communes en zone B2, seules celles ayant fait l’objet d’un arrêté d’agrément du préfet de région sont éligibles à la réduction d’impôt.

Pour consulter la liste des communes en zone B2 qui ont fait l’objet d’un arrêté d’agrément (à jour au 8 Février 2017)cliquer ici

Surface à prendre en compte/surface pondérée

I° Surface habitable majorée/Surface pondérée:

(pour en savoir plus sur la notion de surface habitable cliquer ici)

  • La surface habitable est majorée de la la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8m² par logement.
  • Cette surface pondérée devra figurer dans l’engagement de location du propriétaire bailleur.

II° Annexes prises en compte :

Elles comprennent :

  • les caves ;
  • les sous sols ;
  • les remises ;
  • les ateliers ;
  • les séchoirs
  • les celliers extérieurs au logement
  • les resserres
  • les combles
  • les greniers aménageables
  • les balcons
  • les loggias
  • les vérandas
  • les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur un ouvrage enterrée ou à moitié enterré.

NB :

Les terrasses carrelée en rez de jardin d’une maison individuelle ne sont pas prises en compte.

III° Cas particulier des emplacement de stationnement des garages :

A) Principe :

  • Les surfaces des garages et emplacement de stationnement ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface pondérée servant de base de calcul au plafond de loyer.

B) Atténuation du principe  pour les maisons individuelles:

  • Pour les maisons individuelles, les surfaces des annexes qui sont accessibles à des véhicules (alors mêmes qu’elles n’auraient pas cette destination) sont forfaitairement fixées à 12m².

IV° Cas des locations d’emplacement de stationnement ou de garage :

  • Lorsque le propriétaire loue à un même locataire un logement ou un garage situé dans un même immeuble ou dans un même résidence et que cette location fait l’objet d’un bail distinct de celui d logement, le plafond de loyer sera calculé hors la surface du garage.

Conditions :

  • L’emplacement de garage ou de stationnement doit être physiquement séparé du logement du locataire .
  • L’administration fiscale considère qu’il y a séparation physique, lorsque l’occupant du logement est obligé d’en sortir pour accéder au garage ou à l’emplacement de stationnement.

Modulation des plafonds de loyers

III°Modulation du plafond de loyer :

Le plafond de loyer sera modulé par application d'un coefficient multiplicateur.:

  • (0,7 + 19) / la surface pondérée du logement.

Réduction des plafonds de loyer.

Article 199 novovicies (III alinea 2) du code général des impôts

  • Le représentant de l’État dans la région (préfet) peut par arrêté réduire les plafonds de loyers par m² de surface habitable.

Pour connaître la liste des communes qui ont fait l’objet d’un arrêté de réduction des plafonds de loyers cliquer ici (liste à jour au 1er Février 2017)

 Application aux loyers modulés de la réduction du plafond de loyer:
  • Le plafond de loyer applicable dans une commune suite à un arrêté de modulation sont également soumis à la modulation des loyers, par application du coefficient multiplicateur égal à (0,7+19)/ par la surface pondérée du logement.

Le propriétaire du logement devra prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à des personnes dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds de revenus déterminés par décret.

Les plafonds différent en fonction du lieu de situation du logement dans l’une des trois zones A, A bis, B1 et B2 (sous réserve qu’un arrêté d’agrément ait été pris pour la commune concernée)

Modalités de révision des plafonds de ressources

Article 2 duodecies de l'annexe III du code généra des impôts

  • Les plafonds de ressources des locataires sont révisés chaque année en fonction de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation hors tabac.
  • Cette variation est apprécié entre le 1er Octobre de l’avant dernière année et le 1er Octobre de l‘année précèdente.

Ressources à prendre en compte

I°Les ressources du foyer fiscal:

  • - Les ressources à prendre en compte sont celles du foyer fiscal du locataire.

- Lorsque plusieurs personnes sont locataires du logement et qu’elles n’appartiennent pas au même foyer fiscal, les ressources à prendre en compte sont :

  • pour les personnes vivant en concubinage : la totalité des ressources du couple mais s’il n’est pas soumis à imposition commune.
  • pour les autres personnes, il suffit qu’une seule de ces deux personnes remplissent les conditions de ressources.
  • lorsque le locataire est un enfant rattaché au foyer fiscal de ses parents, les ressources à prendre en compte sont celles du locataire sans prendre en compte celles des parents. Dans ce dernier cas, le locataire devra établir une attestation sur l’honneur

A) Année des ressources prises en compte :

  • Les ressources à prendre en compte sont celles qui correspondent au revenu fiscal de référence du foyer fiscal du locataire.
  • Le foyer fiscal de référence du locataire qui est pris en considération est celui qui figure sur l’avis d’imposition sur le revenu de l’avant dernière année qui précède la conclusion du bail (année N-2).

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement. Ce prix de revient est retenu dans la limite 5 500 euros par mètre carré de surface habitable et dans la limite de deux logements au maximum par an.

Au titre d’une même d’acquisition, l’assiette de la réduction d’impôt est limité à 300 000 euros pour deux logements au plus.

Prix de revient du logement

Pour les logements anciens réhabilités, la base de la réduction d’impôt est constituée par le prix de revient du logement.

Le prix de revient du logement comprend :

  • le prix d’acquisition du logement
  • les honoraires de notaire
  • les commissions versées à des intermédiaires
  • la taxe sur la valeur ajoute
  • les droits d’enregistrement
  • la taxe de publicité foncière

I° Annexes et dépendances du logement :

  • la fraction du prix d’acquisition qui correspond au prix des dépendances et annexes du logement est intégrée à la base de la réduction d’impôt.
  • Ces annexes et dépendances doivent faire l’objet d’un  même bail commun avec le logement.

II° Emplacement de stationnement et de garage :

BOI-IR-RICI-230-30-10

Les emplacement de stationnement et de garage sont intégrés à la base de la réduction d’impôt.

Exception :

  • Lorsque le garage ou l’emplacement de stationnement fait l’objet d’un bail distinct, la fraction du prix de revient de cet emplacement est exclu de la base de la réduction d’impôt
  • Les frais d’acquisition devront également faire l’objet d’une ventilation entre ceux afférents au logement lui même et ceux correspondant aux emplacement de garage ou de stationnement.
  • Les frais d’acquisition relatif aux garage et emplacement de stationnement ne sont pas inclus dans la base de la réduction d’impôt.

III° Logements qui est la propriété d’une société:

  • Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, chaque associé bénéficie de la réduction d’impôt à proportion de ses droits dans la société.
  • Pour chaque associé, la base de la réduction d’impôt sera égale à sa quote-part dans les droits qu’il a sur la société.

Exemple :

si un associé détient 33 % des parts sociales de la société, la base de sa réduction d’impôt sera égale à 33 % du total du prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 euros par logement et pour la totalité des associés.

IV° Logement détenu en indivision :

  • lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficiera de la réduction d’impôt à proportion de la quote part des droits qu’il a dans l’indivision.

Plafonnement de la réduction d'impôt

Article 199 (V-A) novovicies du code général des impôts

Article 46 AZA octies B de l’annexe III du code général des impôts

  • La base de la réduction d’impôt est plafonnée par m² de surface habitable.
  • La surface à prendre en compte correspond à la surface habitable majorée de la moitié de celle des annexes dans la limite de 8 m² (surface habitable pondérée)
  • Le plafond est fixé à 5 500 euros par m² de surface habitable pondérée par logement.

Taux de la réduction d'impôt

I° taux de droit commun:

Le taux de la réduction d’impôt est de :

  • 12 % quand l’engagement de location est pris pour six an s
  • 18 % quand l’engagement de location est pris pour neuf ans

II° Taux de la réduction d’impôt en cas de prorogation de l’engagement de location :

Article 199 (VII bis B) novovicies du code général des impôts

  • Le propriétaire peut décider de prolonger son engagement de location pour une période de trois ans ou pour deux période de trois ans en fonction de la durée de l’engagement initial de location.
  • Lorsque l’engagement initial de location était de six ans, le propriétaire pourra décider de prolonger l’engagement de location pour deux périodes de trois ans.

Le montant de la réduction d’impôt sera de :

  • 6 % pour la première période de trois ans
  • 3 % pour la seconde période de trois ans.

- Lorsque l’engagement initial de location était de neuf ans, le propriétaire pourra prolonger l’engagement initial de location pour une seule période de trois ans:

  • Le montant de la réduction d’impôt sera de 3 % au titre de cette unique période triennale.

Imputation de la réduction d'impôt

I° imputation de la réduction d’impôt au titre de l’engagement de location initial :

  • La réduction d’impôt est imputée pour la première fois sur l’impôt sur le revenu qui est dû au titre de l’année d’acquisition du logement

II° Imputation de la réduction d’impôt au titre de l’engagement de location prolongé :

A) Engagement initial de location de six ans :

Lorsque l’engagement initial de location était de six ans :

  • l’imputation de la réduction d’impôt sera de 2 % par an pendant trois ans.
  • Si le propriétaire renouvelle son engagement pour une nouvelle période triennale, l’imputation de la réduction d’impôt sera de 1 % par an pendant trois ans.

Lorsque l’engagement initial de location était de neuf ans :

  • Si le propriétaire renouvelle son engagement de location pour trois ans, le montant de la réduction d’impôt sera de 1 % par an pendant trois ans.

Répartition de la réduction d'impôt

La réduction d’impôt est répartie sur la durée d’engagement de location.

I° Engagement initial de location de six ans:

  • Lorsque l’engagement initial de location est de six ans, la réduction d’impôt est répartie sur l’impôt sur le revenu à raison de 1/6e par an.

II° Engagement initial de location de neuf ans :

  • Lorsque l’engagement de location est de neuf ans, la réduction d’impôt est répartie sur l’impôt sur le revenu à raison de 1/9e par an.

III° Interdiction des reports de réduction d’impôt :

  • Lorsque le montant de la réduction d’impôt est supérieur à l’impôt dû par le contribuable, l’excédent n’est pas reporté sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.
  • La fraction de la réduction d’impôt non imputée ne donne pas lieu à remboursement.

IV° Ordre d’imputation:

Article 197 du code général des impôts

  • La réduction d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu avant imputation des autres crédit d’impôt dont bénéficie le contribuable et avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires.
  • La réduction d’impôt ne s’impute jamais sur les impositions qui ne sont pas proportionnel (CSG ; CRDS par exemple)

Compatibilité

Article 32 du code général des impôts

  • Le régime du micro foncier s’applique de plein droit lorsque le revenu brut total du contribuable n’excède pas 15 000 € par an.
  • Le contribuable propriétaire d’un logement ouvrant droit à la réduction d’impôt Pinel pourra bénéficier du régime du micro foncier et de la réduction d’impôt.

Cumul avec les avantages fiscaux des monuments historiques

Article 199 (I-D) novovicies du code général des impôts

  • Lorsque le logement acquis par le propriétaire ouvre droit au régime de déduction spécifique pour les monuments historiques et assimilés et  à la réduction d’impôt «Pinel », le contribuable pourra opter pour l’un ou  l’autre des avantages fiscaux, mais sans pourvoir les cumuler.
  • Le propriétaire qui souhaite bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel » devra renoncer au régime dérogatoire de prise en compte des charges foncières pendant toute la durée de l’engagement de location. Il pourra en bénéficier à nouveau, lorsque l’engagement de location sera arrivé à son terme.

Non cumul avec un prêt locatif social

Article R.331-1 du code de la construction et de l’habitation

  • Les logements dont l’acquisition est financée par un prêt locatif social n’ouvrent pas droit à l’avantage fiscal.

Non cumul avec les avantages fiscaux Malraux

Article 199 (I E) novovicies du code général des impôts

La réduction d’impôt « Pinel » ne peut au titre d’un même logement se cumuler avec le dispositif de  déductions des dépenses supportées pour la restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un secteur protégé (dispositif Malraux).

Non cumul avec la déduction ANAH

Article 199 (I E) novovicies du code général des impôts

  • La réduction d’impôt ne peut au titre d’un même logement se cumuler avec la déduction spécifique accordée aux propriétaires qui donnent leurs logements en application d’une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat.

 

La réduction d’impôt accordée au contribuable sera remise en compte lorsque le propriétaire ne respecte son engagement de location, ou cède le logement pendant la période d’engagement de location ou lorsque le droit de propriété du logement est démembré pendant la période d’engagement de location.

Non respect de l'engagement de location

I° Les cas de remise en cause :

La réduction d’impôt sera remise en cause dans les cas suivants :

  • - Le logement n’est pas mis en location;
  • - Le logement est mis en location hors délai;
  • - La location est interrompue pendant une durée supérieure à celle admise par l’administration fiscale.

Les exceptions :

La réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans les cas suivants :

  • lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie (article L341-4 du code de la sécurité sociale);
  • lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est licencié;
  • lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune décède.

Non respect des conditions de mise en location

BOI-IR-RICI-230-60

I° Les cas de remise en cause :

La réduction d’impôt sera remise en cause dans les cas suivants :

  • lorsque le logement est utilisé par le propriétaire pendant la période d’engagement de location ou pendant le délai dont il dispose pour mettre le logement en location;
  • lorsque le propriétaire du logement le met en location à des personnes qui ne peuvent être son locataire;
  • lorsque le propriétaire modifie l’affectation du logement pendant la période d’engagement de location;
  • lorsque le propriétaire dépasse le plafond de loyer pendant la période d’engagement de location.

Exception :

  • Lorsque l’affectation du logement est modifiée du fait du locataire, aucune , il n’y aura pas de remise en cause de la réduction d’impôt.

Cession du logement

I° Mutation à titre onéreux du logement  (vente):

  • Lorsque le logement est cédé à titre onéreux pendant la période d'engagement de location, la réduction d’impôt sera remise en cause.
  • Lorsque les parts de la société non soumise à l’impôt sur les sociétés qui est propriétaire du logement, sont cédées à titre onéreux.

Exception :

La réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans les cas suivants :

  • lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie prévues par l’article L 341-4 du code de la sécurité sociale ;
  • lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est licencié;
  • lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune décède;

II° Mutation à titre gratuit du logement:

  • La mutation à titre gratuit du logement entraînera une remise en cause de la réduction d’impôt : donation, donation partage, et tous les transfert de propriété à titre gratuit du logement,

Exception :

  • Lorsque le transfert de propriété résulte du décès de l’un des membres du couple qui est soumis à imposition commune.

Limite : lorsque le logement entre en indivision avec le conjoint survivant et d’autres héritiers, ce dernier ne pourra bénéficier de la reprise de la réduction d’impôt à son profit.

  • La reprise de la réduction d’impôt est réservé au conjoint survivant qui est attributaire du logement ou de l’usufruit de celui ci.

III° Cession de droits indivis :

  • Lorsque le logement est détenu en indivision entre plusieurs indivisaires, la cession des droits indivis entraîne une reprise de la réduction d’impôt.

Exceptions :

La réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans l’un des cas suivants :

  • lorsque le propriétaire du logement ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie prévue à l’article L 341-4 du code de la sécurité sociale;
  • lorsque le propriétaire du logement ou l’un des membres du foyer fiscal soumis à imposition commune est licencié;
  • lorsque le propriétaire du logement ou l’un des membres du couple soumis à imposition décède;
  • lorsque la mise en indivision du bien résulte du divorce et lorsque les ex-époux ont passé une convention d’indivision.

Démembrement de propriété

  • Le démembrement de propriété du droit de propriété du logement entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.

Exception :

  • lorsque le démembrement de propriété résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.
  • L’époux survivant pourra demander la reprise à son profit de la réduction d’impôt pour son montant restant à imputer.

Échange ou apport en société

  • L’échange ou l’apport en société du logement entraînera la remise en cause de l’avantage fiscal.

Inscription du logement à l'actif d'une entreprise individuelle

  • L’inscription du logement à l’actif d’une entreprise individuelle entraîne la reprise de l’avantage fiscal.

Modalités de remise en cause de la réduction d'impôt

  • Lorsque la remise en cause a son origine dans le non respect des conditions initiales de location (absence de mise en location, mise en location hors délai, interruption de location pendant une durée supérieure à celle admise) , l’impôt sur le revenu des années au titre desquelles la réduction a été pratiquée sera majoré du montant de la réduction.
  • Lorsque la remise en cause trouve son origine dans le non respect des conditions de mise en location pendant la durée de l’engagement de location, l’administration fiscale reprendra la réduction d’impôt dans le délai de reprise.

Changement de domicile fiscal

  • La réduction d’impôt n’est accordée que si le contribuable propriétaire du logement ou bénéficiaire de son usufruit est fiscalement domicilié en France.
  • Si le propriétaire du logement transfère son domicile fiscal hors de France au cours de l’engagement de location la réduction d’impôt ne sera pas remise en cause.
  • Cependant, tant que l’intéressé est fiscalement domicilié hors de France, la réduction d’impôt ne pourra être imputée ni reportée.

Lettre d'engagement de location

Article 46 AZA undecies Annexe III code général des impôts

  • Pour télécharger la lettre type d'engagement de location, cliquer ici.
  • Le propriétaire doit adresser à l’administration fiscale une note portant engagements location sur six ans ou neuf ans.
  • La note doit être adressée à l’administration fiscale  avec la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement.
  • La lettre type d’engagement doit prévoir que le propriétaire bailleur prend l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale pour une période minimum de six ans ou neufs ans (sur option) à une personne physique qui n’est pas membre du foyer fiscal du propriétaire.
  • L'engagement de location doit prévoir que le loyer n’excédera pas les plafonds prévus à l’article 2 terdecies D Annexe III du code général des impôts.

Copie du bail et avis d'imposition

Article 2 terdecies D Annexe III du code général des impôts

I°Copie du bail:

  • Le propriétaire bailleur qui souhaite bénéficier de a réduction d’impôt devra adresser à l’administration fiscale,une copie du bail.
  • Si le logement n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration de revenus, le propriétaire devra adresser à l’administration fiscale une copie du bail dès sa signature.
  • En cas de changement de locataire en cours de bail, le propriétaire devra adresser le nouveau bail signé avec la déclaration de revenu de l’année au cours de laquelle cette signature est intervenue.

II°Copie de l’avis d’imposition des locataires:

  • le propriétaire devra adresser une copie de l’avis d’imposition des locataires du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt.
  • L’avis d’imposition doit être celui de l’avant dernière année qui précède celle de la signature de l’acte d’acquisition.

Le propriétaire devra en outre adresser une une attestation notariée de propriété.

Pièces complémentaires pour les logements acquis réhabilités

Arrêté du 19 Décembre 2003

Article 2 quindecies C de l’annexe III du code général des impôts

le propriétaire du logement devra fournir les pièces suivantes:

  • état descriptif avant et après travaux;
  • attestations:
    • constat de risque d’exposition au plomb
    • diagnostic amiante.

Ces documents devront être annexés à la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement. L’achèvement du logement correspond à la date indiquée sur la déclaration d’achèvement de travaux.

Obligations déclaratives en cas de prorogation de l'engagement de location.

Quand le contribuable a pris en un engagement de location de six ans, il peut poursuivre son engagement de location pour une période de trois ans.

I° Logement est la propriété d’une personne physique:

Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

A) Notes d’information :

Lorsque le propriétaire du logement est une personne physique il doit adresser à l’administration fiscale une note comportant les informations suivantes:

  • identité et adresse du propriétaire;
  • adresse du logement concerné , date d’acquisition ou d’achèvement, la durée de l’engagement initial de location, la date de prise d’effet du premier bail;
  • le montant du loyer mensuel charges non comprises;
  • les modalités de calcul de la réduction d’impôt;
  • une copie du bail lorsque le locataire n’est pas celui qui occupait le logement pendant la période d’occupation correspondant au premier engagement de location;
  • une copie de l’avis d’imposition du locataire. L’avis d’imposition doit être celui établi au titre de l’avant dernière année qui a précédé la signature du bail.

B) engagement de location :

Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

Pour télécharger la lettre type d’engagement de location cliquer ici

  • Le propriétaire du logement devra fournir à l’administration fiscale une lettre d’engagement de location.
  • Le propriétaire devra s’engager à louer le logement nu, à usage de résidence principale, à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.
  • L’engagement devra mentionner que le loyer et les ressources du locataire n’excéderont pas les plafonds prévus par les article 2 terdecies D Annexe 3 code général des impôts et par l’article 2 terdecies F Annexe 3 du code général des impôts.
Date de communication de ce documents:
  • L’ensemble de ces attestations et notes doivent être adressées à l’administration fiscale avec la déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle le premier engagement de location est arrivé à son terme.

II°Quand le logement est acquis par  une société de personne:

Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

  • La société doit adresser à l’administration fiscale une note portant engagement de location pour une nouvelle période triennale.

Pour télécharger la lettre type d’engagement de location (secteur libre) cliquer ici

Contenu de la lettre type d’engagement:

  • La lettre type d’engagement doit prévoir que le propriétaire bailleur, ici la société, prend l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale pour une période minimum de trois ans à une personne physique qui n’est pas membre du foyer fiscal de l’un des associés ou associés de la société.
  • Il doit prévoir que le loyer n’excédera pas les plafonds prévus à l’article 2 terdecies D Annexe III du code général des impôts

Engagement de conservation des titres:

 Lettre d’engagement de conservation des titres (lettre type a adressé à l’administration fiscale), cliquer ici

  • Les associés de sociétés de personnes qui souhaitent bénéficier de la réduction d’impôt, doivent s’engager à conserver les parts de la société pendant toute la période couverte par l’engagement de location pris par la société .

Date à laquelle ces documents doivent être adressés à l’administration fiscale:

  • L’ensemble de ces documents doivent être adressés à l’administration fiscale l’année de déclaration des résultat de la société au cours de laquelle est intervenue le terme de l’engagement initial de location.

Obligations déclaratives/Sociétés de personne

Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

I° Engagement de location de la société ( Contenu, lettre type d’engagement):

Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

  • La société doit adresser à l’administration fiscale une note portant engagements location sur six ans ou neuf ans.
  • La note doit être adressée à l’administration fiscale avec la déclaration de résultat de l'année d'achèvement du logement.

Pour télécharger la lettre type d’engagement de location  cliquer ici

Contenu de la lettre type d’engagement:
  • la lettre type d’engagement doit prévoir que le propriétaire bailleur, ici la société, prend l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale pour une période minimum de six ans ou neufs ans (sur option) à une personne physique qui n’est pas membre du foyer fiscal de l'un des associés ou associé de la société.
  • Si la société est propriétaire de plusieurs logements ouvrant droit à la réduction d’impôt, la société doit prendre un engagement de location distinct pour chaque logement.

Attestation à fournir aux associés de la société:

Article 46 AZA terdecies Annexe III code général des impôts

  • Chaque année, au 1er Mai (deuxième jour ouvré au plus tard), la société doit remettre à chacun des associés une attestation en double exemplaire.
  • Cette attestation doit être conforme au modèle d’attestation établi par l’administration fiscale.

Pour télécharger le modèle d’attestation remis aux associés : cliquer ici

Contenu de l’attestation devant être remise aux associés:

  • le nombre et le numéro des parts détenues au 1er Janvier et au 31 Décembre.
  • la quote-part des revenus des immeubles de la société correspondant aux droits de l’associé.
  • adresse des immeubles ouvrant droit à la réduction d’impôt.
  • l’attestation que la location remplit bien les conditions de loyers et de ressources prévues par l’article 2 terdiecies D de l’annexe 3 du code général des impôts
Dépôt des titres:
  • les parts détenues par un associé, et ouvrant droit à la réduction d’impôt, doivent être inscrites sur un compte ouvert au nom de l’associé.
  • Ce compte doit être ouvert au nom de l’associé dans la comptabilité de la société ou sur un registre spécial.
  • Le compte doit être ouvert dans les trente jours qui suivent la date limite de dépôt de la déclaration sur le revenu.
  • L’année de déclaration à prendre en compte est celle au titre de laquelle les part ont été souscrites ou acquises.

II° Engagement de conservation des titres:

  • Les associés de sociétés de personnes qui souhaitent bénéficier de la réduction d’impôt, doivent s’engager à conserver les parts de la société pendant toute la période couverte par l’engagement de location pris par la société qui est propriétaire du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt.

Pour télécharger la note d’engagement de conservation des parts des associés cliquer ici

  • L’engagement de conservation des parts doit être adressé à l’administration fiscale lors du dépôt de déclaration de revenu au titre de laquelle les parts sociale ont été acquises.
  • L’engagement de conservation des parts doit être joint à la déclaration de revenus de l’année d’acquisition des parts sociales ou si elle est postérieure de l’année d’achèvement du logement.
  • Chaque année et pendant toute la période de réduction d’impôt, l’associé bénéficiaire de la réduction d’impôt devra joindre à chacune de ses déclarations de revenus l’attestation annuelle fournie par la société.

 

 

 

 



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