OUTRE MER-RÉDUCTION D’IMPÔT POUR L’ACQUISITION OU LA CONSTRUCTION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE



Les personnes physiques qui acquièrent ou font construire un logement situé dans une collectivité territoriale d’outre mer et qu’elles affectent  à leur résidence principale pendant cinq ans bénéficient d’une réduction d’impôt assise sur le montant de l’acquisition ou le coût de la construction.

Article 199 undecies A du code général des impôts

Les personnes éligibles à la réduction d'impôtLes investissements immobiliers éligiblesBase de la réduction d'impôtTaux et imputation de la réduction d'impôtPlafonnement de la réduction d'impôt/Plafond spécifique aux investissements outre merLes cas de remise en cause de la réduction d'impôtObligations administratives/ Formulaires CERFA

Seules les personnes physiques qui sont fiscalement domiciliées en France sont éligibles à la réduction d’impôt. Ces personnes doivent agir dans le cadre de la gestion privée de leur patrimoine , et non à titre professionnel.

Les personnes physiques éligibles à la réduction d'impôt

Sont éligibles à la réduction d’impôt les personnes physiques qui sont fiscalement domiciliées en France.

Les personnes qui sont fiscalement domiciliées dans l’une des collectivités territoriales suivantes, ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt :

  • Polynésie française
  • îles Wallis et Futuna
  • Terres australes et antarctique françaises
  • Saint Martin
  • Saint Barthélemy
  • Saint Pierre et Miquelon
  • Nouvelle Calédonie
Le bénéficiaires de la réduction d'impôt ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale

Article 199 (3 bis) undecies A du code général des impôts

La réduction d’impôt n’est prévue qu’au bénéfice des contribuable personne physique qui acquièrent ou font construire leur résidence principale en accession à la propriété.

Le contribuable ne doit donc pas être propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans qui précèdent l’acquisition ou la construction du logement.

Lorsque le logement est acquis par des personnes physiques composant un foyer fiscal :

  • Lorsque le logement est acquis par des personnes physiques composant le même foyer fiscal, chacun des membres étant propriétaire d’une quote part du logement, la condition de primo-accession s’applique aux deux membres du foyer fiscal.

Exception :

La condition de primo accession ne s’applique pas lorsque la résidence principale du contribuable :

  • menaçait ruine, était impropre à l’habitation , ou dont l’utilisation présentait un danger pour la santé ou la sécurité des occupants.
Éligibilité des associés des sociétés civiles immobilières

Les associés des sociétés civiles immobilières désignées à l’article 16555 ter du code général des impôts  sont éligibles à la réduction d’impôt lorsque la société dont ils sont associés est propriétaire du logement.

Les sociétés concernées :

  • sociétés civiles immobilières de location
  • sociétés civiles immobilières à temps partagé
  • sociétés civiles immobilières d’attribution
  • sociétés civiles immobilières de construction vente

Les associés de sociétés non transparents d’un point de vue fiscal ne peuvent bénéficier de la réduction d’impôt.

Éligibilité des membres d'une indivision
  • Les personnes physiques qui réalisent un investissement immobilier en indivision peuvent bénéficier de la réduction d’impôt.
  • Chaque indivisaire pourra bénéficier de la réduction d’impôt au prorata de ses droits dans l’indivision.

Le logement devra constituer la résidence principale de chaque indivisaire qui bénéficie de la réduction d’impôt.

Démembrement du droit de propriété du logement
  • Le droit de propriété du logement ne peut être démembré.
Exception :
  • Sauf lorsque le démembrent de propriété fait suite au décès de l’un des époux soumis à imposition commune.

Sont éligibles à la réduction d’impôt l’acquisition ou la construction d’un logement neuf qui sera affecté à l’habitation principale du propriétaire.

Le logement doit être située dans une collectivité territoriale d’outre mer éligible à la réduction d’impôt.

Le logement doit être situé dans une collectivité territoriale d'outre mer

Le logement doit être situé :

  • dans un département d’outre mer
  • en Polynésie française
  • dans les îles Wallis et Futuna
  • à Saint Martin
  • à Saint Barthélemy
  • dans les Terres australes et antarctiques françaises
  • à Saint Pierre et Miquelon
  • en Nouvelle Calédonie
L'acquisition ou la construction doit porter sur un logement
Éligibilité des additions ou des surélévations
  • Lorsque le contribuable fait surélever une construction déjà existante ou ajoute à une construction déjà existante une nouvelle construction, cette dernière sera éligible à la réduction d’impôt, lorsqu’elle constitue un logement distinct des constructions déjà existantes.
  • l’addition ou la surélévation  doivent constituer une fraction de propriété distincte.
Cas des constructions ou acquisitions de locaux à usage mixte

Principe :

  • La construction ou l’acquisition de locaux à usage mixte n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt.

 Exception :

  • La construction ou l’acquisition de locaux à usage mixte ouvre droit à la réduction d’impôt si le local est affecté pour au moins les trois quart de sa superficie à l’habitation principale du propriétaire.
Le logement doit être neuf
  • La construction du logement doit être achevé
  • Le logement ne doit pas avoir été habité ou utilisé
  • Les appartements témoins d’un programme immobiliers sont éligibles à la réduction d’impôt
  • La construction du logement doit avoir été autorisée par un permis de construire.

Logements réhabilités :

  • Les logements qui ont fait l’objet de travaux de réhabilitation sont éligibles à la réduction d’impôt lorsque leur acquisition entre dans le champs d’application de la TVA.
  • La transformation de locaux affectés à un autre usage que l’habitation sont éligibles à la réduction d’impôt lorsque leur acquisition entre dans le champs d’application de la TVA.
Paiement-en-nature-du-loyer

Lorsque le bail prévoit un paiement en nature du loyer, ce loyer en nature doit être intégré au revenu foncier du propriétaire bailleur.

Le logement doit être à usage de résidence principale

Le logement doit être affecté à l’habitation principale du contribuable pendant une durée de cinq ans.

  • il doit être le logement ou réside habituellement et effectivement le contribuable et les membres de son foyer fiscal.
  • Le logement doit être affecté à la résidence principale du contribuable et des membres de son foyer fiscal dès l’achèvement du logement ou de son acquisition.
  • L’occupation doit être continue et effective. Le logement ne peut être loué même pour de très courtes périodes.

La base de la réduction d’impôt correspond au prix d’acquisition ou de construction du logement qui sera affecté à l’habitation principale du contribuable.

C’est à cette base que sera appliqué le taux de la réduction d’impôt

La base de la réduction d’impôt fait l’objet d’un double plafond: seule une fraction du prix sera prise en compte pour le calcul de la réduction d’impôt, tandis que le prix de revient du logement ne sera pris en compte que dans certaines limites.

Base de la réduction d'impôt pour les logement que le contribuable fait construire

Lorsque le contribuable fait construire le logement ouvrant droit à la réduction d’impôt, la base de cette dernière sera constituée :

  • du prix d’acquisition du terrain dans la limite de 2 500 m²
  • les honoraires du notaire
  • les droits d’enregistrement
  • les frais d’architecte
  • le prix d’achat des matériaux
  • le coût des mémoires des entrepreneurs
  • tous les autres frais généraux
Base de la réduction d'impôt pour les logements neufs achevés

Lorsque le contribuable acquiert un logement achevé, la base de la réduction d’impôt est constituée par :

  • le prix payé par l’acquéreur
  • les honoraires de notaire
  • les commissions versées aux intermédiaires
  • les droits de timbre
  • la taxe de publicité foncière
  • les droits d’enregistrement
  • la TVA
Limitation de la surface habitable prise en compte pour le calcul de la réduction d’impôt

Article 199 (2-a) undecies A du code général des impôts

Article 46 AG terdecies de l’annexe III du code général des impôts 

  • Le prix de revient du logement est pris en compte dans la limite d’une surface habitable comprise entre 50m² et 150m² selon le nombre de personnes qui occuperont le logement.

Article 46 AG terdecies de l’annexe III du code général des impôts :

Les limites de surface habitables s’établissent comme suit :

Nombre de personnes qui occuperont le logement Limite de surface habitable à prendre en compte
Personne seule 65 m²
Couple 77,5 m²
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 90 m²
Majoration par personne supplémentaire à charge , dans la limite de cinq personnes 12 m²

La surface habitable ainsi que le nombre de personnes destinées à occuper le logement s’apprécie à la date d’acquisition ou d’achèvement du logement.

Le fait que le nombre de personnes occupant le logement soit modifié ultérieurement à l’acquisition ou à l’achèvement du logement, n’a pas pour effet de modifier la limite de la surface habitable prise en compte au moment de l’acquisition ou de l’achèvement du logement.

Plafonnement de la base de la réduction d'impôt

Article 199 (5) undecies A du code général des impôts

  • La base de la réduction d’impôt est plafonnée à un montant par mètre carré de surface habitable.
  • Pour les investissements réalisés en 2017, la base de la réduction d’impôt est limitée à à 2 449 euros par m² de surface habitable.
Modalités de calcul du plafonnement de la réduction d'impôt
  • La base de la réduction d’impôt sera calculée en déterminant la surface du logement en fonction du nombre de personnes destinées à l’occuper.
  • A cette surface sera appliqué le plafonnement de la base par m² de surface habitable en fonction du prix.
Exemple :

un contribuable acquiert un logement de 100 m². Le nombre de personne destinée à occuper le logement est de 2 personnes.

Le prix d’acquisition du logement est de 250 000 euros.

La surface à prendre en compte au titre du nombre de personnes destinées à occuper le logement sera donc de 77,5 m²

Prix de revient du logement en fonction du nombre de personne destinées à occuper le logement :

250 000 X 77,5 m² / 100 m² = 193 750 euros

Calcul du plafonnement de la base de la réduction d’impôt :

La surface à retenir est de 77,5 m² (surface à prendre en compte en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement) . Pour 2017 le plafond par mètre carré de surface habitable est de 2 449 euros par m² de surface habitable.

Le plafond de la base de la réduction d’impôt sera donc de : 77,5 m² X 2 449 euros = 189 797 euros.

Le taux de la réduction sera appliqué à 189 797 euros .

Taux de la réduction d'impôt

Le taux de la réduction est de 18 % du montant de la base plafonnée.

Imputation de la réduction d'impôt
  • La réduction d’impôt est accordée pour la première fois au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition quand l’acquisition est postérieure à l’achèvement.
  • La réduction d’impôt est étalée sur dix ans.

La réduction d’impôt accordée au titre de la construction ou de l’acquisition de la résidence principale située outre mer est plafonnée.

Le plafond prévu est spécifique à ces investissements immobiliers. Il se calcule avant celui du plafonnement des avantages fiscaux qui est prévu par l’article 200-0-A du code général des impôts

Pour en savoir plus sur le plafonnement global des avantages fiscaux, cliquer ici

Le plafonnement est annuel

Le plafonnement des avantages fiscaux est annuel.

Pour le calcul du plafond, le contribuable devra donc prendre en considération tous les investissements réalisés en outre mer et ouvrant droit à une réduction d’impôt spécifique :

  • Réduction d’impôt accordée au titre de l’acquisition ou de la construction d’un logement que le contribuable s’engage à affecter à la location
  • Réduction d’impôt accordé au titre de certains investissements productifs outre mer
Montant du plafond

Le plafond de la réduction d’impôt est fixé à

  • 30 600 euros par an
  • ou à 11 % du revenu imposable du contribuable.

Le contribuable dispose d’une option entre un plafond fixé en valeur absolue à 30 600 euros ou un plafond fixé en pourcentage de son revenu imposable.

L’option devra être exercée par le contribuable lors du dépôt de la déclaration de revenus.

Non cumul avec d'autres avantages fiscaux

La réduction d’impôt accordée au titre de l’acquisition ou de la construction d’une résidence principale ne peut être cumulée au titre de ce logement avec les avantages fiscaux suivants :

  • déduction au titre de l’amortissement du logement ( dispositif Besson, Robien, Borloo);
  • imputation des déficits fonciers sur le revenu global (pour en savoir plus sur les règles d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global cliquer ici )
  • réduction d’impôt Scellier, Duflot ou Pinel
  • réduction d’impôt accordé au titre des « Monuments historiques » (pour en savoir plus sur le régime des monuments historiques, cliquer ici)
  • réduction d’impôt « Malraux » (pour en savoir plus sur le dispositif Malraux cliquer ici »)

 

Les cas de remise en cause de la réduction d'impôt

La réduction d’impôt sera remise en cause dans les cas suivants :

  • le contribuable n’affecte pas le logement  acquis ou construit à sa résidence principale :mise à disposition d’un tiers à titre gratuit ou onéreux;
  • le contribuable n’affecte plus le logement à sa résidence principale pendant les cinq années qui suivent son acquisition ou sa construction;
  • le droit de propriété du logement est démembré dans les cinq ans qui suivent son acquisition ou sa construction;
  • le logement est cédé à titre gratuit ou onéreux dans les cinq ans qui suivent sa construction ou son acquisition;
  • le logement a été construit sans permis de construire ou avec un permis de construire périmé;
  • la construction du logement n’est pas conforme aux prescriptions du permis de construire.
Les exceptions/Cas dans lesquels la réduction d'impôt ne sera pas remise en cause
  • La réduction d’impôt ne sera pas remise en cause en cas de décès du contribuable ou de l’un des époux, ou en cas de divorce ou de rupture d’un pacte civil de solidarité.

Décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune :

  • l’aliénation (vente ou toute autre forme de transfert de propriété) ou le démembrement du droit de propriété du logement qui a ouvert droit à la réduction d’impôt n’entraîne pas de remise en cause de l’avantage fiscal lorsque l’aliénation ou le démembrement de propriété est consécutif au décès du contribuable ou de on époux(se) soumis à imposition commune.
  • Les réductions d’impôt acquises ne seront pas remises en cause.

L’époux survivant attributaire du logement en pleine propriété ou en usufruit pourra demander la reprise à son profit des avantages fiscaux pour la période restant à courir à la date du décès.

Dans ce cas, il devra reprendre les engagements d’affectation du logement à sa résidence principale pour la période restant à courir.

Divorce ou rupture d’un pacte civil de solidarité :

  • Lorsque le contribuable marié ou lié par un pacte civil de solidarité divorce ou rompt le pacte civil de solidarité, la réduction d’impôt ne sera pas remise en cause.
  • L’ex-époux ou partenaire du PACS attributaire du logement pourra continuer à bénéficier de la réduction d’impôt
Modalités de remise en cause de la réduction d'impôt
  • Lorsque le contribuable ne respecte pas les conditions initiales pour bénéficier de la réduction d’impôt (non affectation du logement à sa résidence principale à l’achèvement du logement ou après son acquisition) , l’impôt sur le revenu des années au titre desquelles la réduction d’impôt a été imputée sera majoré au titre de chacune de ces années du montant de la réduction que le contribuable aura imputé.
  • – Lorsque le contribuable cesse d’affecter le logement à sa résidence principale après avoir déduit la réduction d’impôt, la réduction d’impôt sera remise en cause en totalité au titre de l’année au cours de laquelle le contribuable n’a pas respecté l‘engagement d’affectation du logement à sa résidence principale.
Obligation de fournir une note précisant les modalités de calcul de la réduction d’impôt (Note n°2042-IOM)

Durant toute la période de réduction d’impôt, le contribuable devra fournir à l’administration fiscale, une note conforme à un modèle fixée par l’administration (imprimé n°2042-IOM) et décrivant les modalités de calcul de la réduction d’impôt:

Pour télécharger l’imprimé n°2042-IOM cliquer ici

Obligation de produire un engagement de conservation du logement

Le contribuable devra adresser à l’administration fiscale un note comportant un engagement de conservation du logement pour une période de cinq ans.

Cette note devra également comporter l’engagement du contribuable d’affecter le logement pour une période de cinq ans à sa résidence principale.

Cette note devra comporter les éléments suivants :

  • L’identité et l ‘adresse du contribuable
  • l’adresse et la surface habitable du logement
  • le prix de revient de la construction ou le prix d’acquisition du logement
  • la date d’achèvement du logement ou sa date d’acquisition si celle-ci est postérieure à l’achèvement.
  • copie de la notification de l’arrêté délivrant le permis de construire pour le logement que le contribuable fait construire.

Pour télécharger le modèle de note à adresser à l’administration fiscale cliquer ici