LOCATION MEUBLÉE PROFESSIONNELLE (LMP)

19 novembre 2020 / Defiscalisation/Reduction d'impôt., Location meublée, Mémos fiscaux, Memos juridiques et fiscaux / ,

Le statut de loueur meublé professionnel  permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’un régime fiscal de faveur.

Les loyers retirés de cette location sont considérés par la législation et réglementation fiscale comme des bénéfices industriels et commerciaux.

La qualification légale des loyers en bénéfices industriels et commerciaux permettra de déduire des loyers perçus les charges que l’on retrouve en matière de revenus mais également l’amortissement du prix du logement loué, ainsi que des meubles.

Lorsque après déduction de ces charges le propriétaire bailleur constate un déficit, il pourra imputer la totalité de ceux-ci sur son revenu global.

La location meublée professionnelle se présente donc comme un puissant levier de réduction d’impôt.

Définition de la location meublée Conditions d'accès au statut de loueur meublé professionnelle (LMP)Régime fiscal de la location meublée professionnelleLMP et charges déductiblesLes avantages fiscaux LMP- l'imputation des déficits sur le revenu globalLMP et plus-values immobilières-Conditions d'exonération

Le propriétaire doit louer un logement.

Cette location doit être consentie en meublé.

La location doit porter sur un logement meublé

La notion de logement est défini aux articles R 111-1 à R 111-17 du code de la construction et de l’habitation:

  • constituent des bâtiments d’habitation les locaux qui ne sont pas destinés à l’exercice de l’activité professionnelle.

Composition du logement:

  • un logement doit comprendre des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et des pièces de service telles que cuisines, salles d’eau, cabinet d’aisance, buanderie, débarras, séchoir, et le cas échéant des dégagements ou des dépendances.

Superficie minimum:

  • la surface des locaux d’habitation doit être d’au moins 14 mètres carrés et 33 mètres cubes par habitant pour les quatre premiers habitants. Au-delà de quatre habitants par logement, la surface minimum devra être de 10m² et 23 m² par habitant supplémentaire.

II° Le logement doit être pourvu de meubles :

Le logement doit être équipé des meubles qui sont indispensable à une occupation normale du logement.

Le logement doit comporter au minimum les élément suivants

Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé:

  • Literie comprenant couette ou couverture
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-ondes
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table et sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

III°Le logement doit faire l’objet d’un bail en meublé:

Pour plus d’information sur le bail en meublé, cliquer ici

Fournitures de prestations en plus de la simple location

I° Fourniture directe de prestations par le bailleur à l’occupant :

lorsque le propriétaire du logement fournit directement des prestations de para-hôtellerie à l’occupant du logement meublé, la location ne relèvera pas du régime fiscal de la location meublée mais de celui de la para-hôtellerie.

L’administration fiscale considère qu’il y a activité relevant de la para-hôtellerie lorsque en plus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes sont fournies par le bailleur. Les trois prestations sont celles figurant à l’article 261 D (4°-b) du code général des impôts:

  • petit déjeuner
  • nettoyage régulier des locaux
  • fourniture du linge de maison
  • réception de la clientèle

Exceptions :

Si ces services sont proposés de manière accessoire et dans des conditions différentes des établissement hôteliers, la location relèvera de la location meublée (LMNP):

  • nettoyage des locaux uniquement à l’occasion d’un changement de locataire
  • réception de la clientèle se limitant à la simple remise des clés
  • lorsque la fourniture du linge de maison se fait de façon irrégulière.

II° Prestations servies par le preneur à bail lui même- Cas de la location en meublée du logement à l’exploitant d’une résidence :

Lorsque la location meublée est consentie à un exploitant qui effectue seul des prestations de service relevant de l’hôtellerie ou de la para-hôtellerie.La location relèvera du régime fiscal de la location en meublée si les conditions suivantes sont réunies :

  • la location doit porter sur des locaux à usage d’habitation.
  • Ces locaux d’habitation doivent être loués meublés à l’exploitant.
  • Le propriétaire du logement qui loue en meublé le logement à l’exploitant ne doit pas participer à la gestion ou aux résultats de la société d’exploitation (rémunération du bailleur en fonction de l’activité de l’exploitant, ou participation au chiffre d’affaire de l’entreprise locataire, tout autre participation à la gestion ou aux résultat de l’entreprise exploitante.

La location de logement en meublé est considérée comme relevant de la location à titre professionnelle lorsque les trois conditions suivantes sont cumulativement réunies :

  • au moins un membre du foyer fiscal du propriétaire du ou des logements loués en meublé est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur meublée professionnel,
  • les recettes annuelles qui sont tirées de l’activité de loueur meublé professionnel excédent la somme de 23 000 €
  • les recettes tirées de la location en meublé doivent être supérieures aux autres revenus imposés à l’impôt sur le revenu du foyer fiscal.

Statut LMP et inscription au registre du commerce

L’un des membres du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur meublé professionnel.

  • Si aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur meublé professionnel, le propriétaire bailleur ne sera pas soumis au statut de loueur meublé professionnel.

Il suffit qu’un seul des membres du foyer fiscal soit inscrit en qualité de loueur meublé professionnel au registre du commerce et des sociétés.

Que faire en cas de refus du registre du commerce et des sociétés d’inscription ?

  • Certains greffes de tribunaux de commerce refusent d’inscrire les personnes physiques ou morale au registre du commerce et des société en qualité de loueur meublé professionnel, au motif que l’activité est une activité de location de locaux d’habitation et qui à ce titre ne relève pas d’une activité commerciale.
  • Dans ce cas l’administration fiscale accepte que l’intéressé se voit reconnaître le statut de loueur meublé professionnel si le propriétaire bailleur peut prouver le refus du greffe du tribunal de commerce concerné. Il devra produire une copie de la décision de refus du greffe du tribunal .

Cas de la location qui est consentie par une société :

  • lorsque la location est consentie par une société de personnes, les associés de cette société n’ont pas l’obligation d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés. Seule la société doit être inscrite au RCS.

Condition tenant au montant total des loyers acquis (LMP)

Les recettes (loyers) annuelles doivent être supérieure à 23 000 euros annuels , toutes taxes comprises.

Les recettes correspondent aux loyers acquis .

Les loyers acquis correspondent à aux loyers qui sont dus au propriétaire bailleur, même s’il ne les a pas encore perçus, notamment en raison d’un retard de paiement.

Assurance de loyers impayés :

  • lorsque le propriétaire bailleur perçoit une indemnité d’assurance destinée à couvrir des loyers impayés, cette indemnité est considérée comme un loyer acquis.

Appréciation dans le temps des recettes :

  • le montant de 23 000 euros s’apprécie par année civile.
  • Lorsque l'activité de loueur en meublé professionnelle débute au cours de l'année civile, l'appréciation du seuil se fera prorata temporis jusqu'à la fin de l'année civile au cours de laquelle cette activité a débuté.

Appréciation des recettes au niveau du foyer fiscal :

  • le seuil des 23 000 euros s’apprécie au niveau du foyer fiscal. Le foyer fiscal dans son ensemble doit percevoir plus de 23 000 euros de recettes annuelles tirées de la location en meublé.

Appréciation du niveau des recettes en cas de location par une société de personnes :

  • lorsque la location est consentie par une société de personnes, le seuil de 23 000 euros s’apprécie au niveau de chaque associé à proportion de ses droits dans les bénéfices de la société.

Les recettes doivent être supérieures aux autres revenus du foyer fiscal

Les recettes annuelles tirées de la location en meublée doivent être supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Les autres revenus d’activité sont les suivants :

  • traitements et salaires (traitements, indemnités émoluments, salaires, pensions, rentes viagères, prestations de retraite qui sont servies sous forme de capital)
  • bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée
  • bénéfices agricoles
  • bénéfices non commerciaux
  • revenus des gérants et associés

Sont pris en compte les revenus nets de chaque catégorie (les revenus après déduction des charges qui sont légalement imputables).

En cas de déficit sur l’une des catégorie de revenu (par exemple en cas de déficit foncier) : les déficits sont pris en compte à hauteur de leur montant imputable sur le revenu global mais sans prendre en compte les déficits des années antérieures

Les revenus qui sont exonérés d’impôt sur le revenu ne sont jamais pris en compte.

Règles applicables en cas de commencement d’activité en cours d’année :

Lorsque la location meublée exercée à titre professionnelle débute au cours de l’année civile,  l’appréciation de la condition d’un montant de recette supérieur aux revenus se fera au prorata temporis.

Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Depuis le 1er Janvier 2017, toutes les loyers tirés de la location de locaux d’habitation meublés entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Que la location soit consentie à titre occasionnel ou habituel.

Cas de la location en meublée lorsque le logement est la propriété d'une société civile

Les sociétés civiles qui perçoivent des revenus tirés de la location meublée de locaux d’habitation ne seront pas passibles de l’impôt sur les sociétés, lorsque les recettes qu’elle retirent de cette activité commerciale ne sont pas supérieure à 10 % du montant total des recettes brutes hors taxe perçues par cette société.

le propriétaire devra chaque année établir les revenus nets qu’ils retirent de la location.

Utilisation du bien par le propriétaire bailleur :

Article 38 du code général des impôts 

Lorsque le propriétaire bailleur utilise à titre privé le bien immobilier qu’il met en location, il devra inclure dans les loyers perçus une somme qui représente la valeur de cette occupation ; la valeur réelle des locaux réservé à l’usage privatif au cours de la période d’imposition.

Les charges déductibles

Les charges déductibles des loyers acquis par le propriétaire bailleur sont les suivantes:

  • les frais généraux;
  • Les intérêts des emprunts qui ont permis de financer l’acquisition du bien immobilier ainsi que des meubles
  • les avances réalisés par le propriétaire bailleur;
  • les impôts et taxes (taxes locales, taxe foncières);
  • les charges de copropriété;
  • les provisions pour charge de copropriété;
  • les frais de réparation;
  • les frais d’entretien;
  • les frais de gérance;
  • les frais de rémunération des gardes ou concierges;
  • les honoraires versées à des intermédiaires;
  • les commissions.

Les frais de comptabilité ne sont pas déductibles des loyers acquis par le propriétaire.

Règles de déduction des amortissements

  • L’amortissement est la constatation dans la comptabilité annuelle de la perte de valeur du logement du fait de l’usure ou du temps.
  • La comptabilisation de l’amortissement permet de constater chaque année une perte qui est déductible du montant des loyers acquis par le propriétaire bailleur.
  • L’amortissement est calculé à partir de la valeur vénale de l’immeuble et des meubles. Cette valeur est divisée chaque année par la durée d’utilisation du bien immobilier et des meubles.

Article 30 de l’annexe du code général des impôts

BOI-BIC-AMT-20-40-10

BOI-BIC-AMT-20-40-10-10

I°Durée de l’amortissement dans les location meublées (LMNP):

la durée de l’amortissement des biens qui sont donnés en location correspond à la durée normale d’utilisation de ce bien.

La durée normale d’utilisation d’un bien est fixée conformément aux usages.

Durée d’amortissement des meubles :

  • la jurisprudence et l’administration fiscale fixent à titre d’exemple la durée d’amortissement des meubles  entre cinq ans et sept ans.

Durée de l’amortissement de l’immobilier:

Obligation de procéder à une ventilation entre le prix du terrain et celui du logement :

Article 38 sexies de l’annexe III du code général des impôts 

  • Le terrain sur lequel est implanté le logement n’est jamais amortissable.
  • Lorsque le propriétaire bailleur procède au calcul du montant de l’amortissement, il devra retrancher du prix de l’immobilier qu’il amortit celui du terrain.
  • Il devra ventiler la valeur de l’immeuble entre ce qui relève de la valeur de la construction et ce qui relève de la valeur du terrain. La ventilation doit normalement être porté dans l’acte notarié d’acquisition.
La durée d’amortissement de la construction est différente selon chaque élément la composant:

Le propriétaire bailleur devra procéder à la ventilation des divers éléments composant la construction.

Exemple de ventilation et de durée d’amortissement:

Composant du logement Durée de l’amortissement
Gros œuvre 50 ans
Façade 30 ans
Équipements 20 ans
Agencement 15 ans

Modalités de calcul du montant annuel de l’amortissement :

  • chaque année le propriétaire bailleur déduira des loyers acquis une fraction du prix d’acquisition calculée de la façon suivante : prix d’acquisition/ durée d’amortissement de chaque élément de la construction et des meubles.

Limite :

  • le montant de la déduction au titre de l’amortissement ne pourra être supérieure au montant des loyers nets acquis par le propriétaire bailleur.
  • Le montant de l’amortissement ne sera déduit qu’après déduction des autres charges.

Report des amortissements non déduits:

  • Le montant de l’amortissement qui n’a pu être déduit sera reporté sur les années suivantes (les exercices suivants)

Principe :

  • Les déficits provenant de l’activité de loueur en meublé professionnel sont imputables en totalité sur le revenu global du propriétaire bailleur ou de son foyer fiscal.

Cas du logement qui est acquis en l’état futur d’achèvement :

  • Si le propriétaire remplit toutes les conditions pour être considéré comme un loueur meublé professionnel dès la mise en location du logement acquis en l’état futur d’achèvement, il pourra imputer sur son revenu global la totalité des charges engagées en vue de la location de ce logement.
  • En pratique, ces charges sont les commissions versées à des intermédiaires (frais d’agence etc..), études facturées par des cabinets comptables ou des conseillers en gestion des patrimoine ou tout autre conseil,.
  • Ces frais pourront être déduit du revenu global du contribuable correspondant aux trois premières années de mise en location.

La location en meublé professionnel permet au propriétaire des biens immobiliers affectés à la location en meublé de bénéficier d’un régime fiscal particulièrement avantageux concernant les plus-values qu’il constatera lors de la vente des logements et immeubles qui étaient loués sous le statut de loueur en meublé professionnel.

Ces plus-values sont fiscalement considérées comme des plus-values professionnelles et bénéficient à ce titre d’une exonération totale ou partielle d’impôts, ou d’un abattement qui permet au loueur meublé professionnel de réduire le montant de la plus-value à déclarer à l’administration fiscale.

Exonération totale ou partielle des plus-value

I° Exonération totale  des plus-values de cession :

A) Les plus-value concernées :

Lorsque le propriétaire bailleur cède l’immeuble  qui est soumis au régime fiscal du loueur meublé professionnel, les plus-values dégagées à l’occasion de cette cession peuvent être exonérée de toute imposition.

B) Les personnes pouvant bénéficier de l’exonération :

Les personnes pouvant bénéficier de l’exonération sont :

  • le propriétaire personne physique.
  • l’associé d’une société de personne non soumise à l’impôt sur les sociétés qui est propriétaire des logements  relevant du régime fiscal du loueur meublé professionnel. Dans ce cas l’exonération portera alors sur les plus-value que l’associé dégage lors de la cession de ses parts parts sociale.

II° conditions de l’exonération:

Article 151 septies du code général des impôt.

A) le propriétaire doit exercer l’activité de loueur meublé professionnel depuis au moins 5 ans:

  • pour bénéficier de l’exonération, l’activité de loueur meublé professionnel doit être exercée depuis au moins cinq ans.
  • Le délai de cinq ans débute à compter de la date de début d’activité.
  • lorsque l’activité de loueur en meublé professionnelle est exercée depuis plus de cinq et que le contribuable acquiert un nouvel immeuble affecté à la location meublé professionnel moins de cinq ans avant la cession, la plus-value de cession de ce logement sera également exonérée d’imposition sur les plus-values.

B) Le montant des recettes tirées de l’activité ne doit pas être supérieur à un plafond déterminé :

Article 151 septies (II-1°-b) du code général des impôts

  • le montant des recettes annuelles tirées de la location en meublé ne doit pas être supérieur à 90 000 euros hors taxe.
Modalités d’appréciation du seuil de 90 000 euros :
  • les recettes prises en compte sont la moyenne des des recettes perçus au cours des deux derniers exercices (des deux années précédant la réalisation de la plus-value)
  • Lorsque les biens immobiliers  affectés à la location en meublé professionnel sont la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le seuil de 90 000 euros s’apprécie au niveau de la société et non au niveau de chaque associé. L’administration fiscale prendra en considération les recettes de la société.

III° Exonération dégressive en cas de dépassement du seuil :

lorsque le montant de la plus-value est supérieur à 90 000 euros et inférieur à 120 000 euros, la plus-value sera exonérée d’imposition pour une partie de son montant.

Le montant de l’exonération sera calculée par le propriétaire bailleur lui même à partir d’un taux d’exonération.

Ce taux est égal à:

  • (126 000 euros – le montant des recettes) / 36 000 €

Ce taux sera ensuite appliquée au montant de la plus-value constatée.

La plus-value exonérée correspondra au résultat après application de ce taux.

Exemple :

Un loueur meublé professionnel a acquis en moyenne au cours de deux dernières années 100 000 euros de loyers et a dégagé lors de la cession une plus-value de 300 000 euros :

Le taux dégressif permettant d’établir la part de la plus value-exonérée est de :

(126 000 euros – 100 000 euros ) /36 000 euros = 70 %

Montant de la plus value exonérée :

70 % X 3000 000 euros (montant de la plus-value ) = 210 000 €

Abattement pour année de détention

Lorsque le propriétaire bailleur ne pourra bénéficier de l'exonération accordée à raison du chiffre d'affaire, lles plus value de cession seront imposées selon le régime de droit commun applicable aux plus-value professionnelle.

Ce régime de droit commun permet au propriétaire de bénéficier d'un abattement annuel de 10% sur la plus-value constatée .

I° Condition tenant aux biens cédés:

  • la cession à l’occasion de laquelle est constatée une plus-value doit porter exclusivement sur un bien immobilier.
  • La cession peut porter sur des parts sociales d’une société soumise au régime des sociétés de personnes propriétaires des biens immobiliers affectés à la location meublée.
  • Les biens immobiliers loués meublés doivent être inscrits à l’actif de l’entreprise.

Cas des logements affecté à la location meublé et à l’usage personnel du propriétaire bailleur ou des associés de la société de personne :

  • le propriétaire pourra bénéficier de l’abattement sur la totalité de l’immeuble si la surface du bien qui est affecté à l'usage persnnel n’excède pas 10 % de la surface totale du bien qui est cédée.

II° Condition tenant à la durée de détention:

Article 39 duoedecies et suivant du code général des impôts.

  • le bien immobilier doit avoir été détenu depuis plus de deux ans par le propriétaire bailleur.

III°Montant et portée de l’abattement sur le montant de la plus-value :

  • la plus-value fait l’objet d’un abattement de 10 % par an .

Départ de l’abattement :

  • l’abattement de 10 % s’appliquera pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année.
  • après 15 ans de détention du bien immobilier les plus-value de cession seront donc exonérées d’impôt.
  • le point de départ du délai de détention est calculé à compter de la date de l’inscription du logement à l’actif de l’entreprise de loueur meublé professionnel.

 

Retour haut de page