LOCATION MEUBLÉE – LMNP (loueur meublé non professionnel)



 

Présentation rapide-SynthèseDéfinition de la location meublée (LMNP)Régime fiscal de la location meublée (LMNP)Location meublée (LMNP) et micro BICImposition des loyers selon le régime du réel-Les charges déductiblesRègles d'imputation des déficits-les avantages fiscauxModalités d'imposition des plus-values de cession Locations meublées (LMNP) et cotisation foncière des entreprisesLocation meublée et contribution sur les revenus locatifs

La location en meublé d’un logement permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’un régime fiscal de faveur.

Les loyers retirés de cette location sont considérés par la législation et réglementation fiscale comme des bénéfices industriels et commerciaux.

La qualification légale des loyers en bénéfices industriels et commerciaux permettra de déduire des loyers perçus les charges que l’on retrouve en matière de revenus mais également l’amortissement du prix du logement loué, ainsi que des meubles.

Le propriétaire bailleur qui perçoit de tels loyers devra donc, chaque année, déclarer à l’administration fiscale des loyers minorés ces charges légalement déductibles. Cette déduction permettra au propriétaire bailleur de déclarer  un niveau de loyer très faible, en fonction du régime d’imposition qu’il aura choisi: régime du micro-BIC ou régime réel d’imposition.

 

La location doit porter sur un logement meublé

I° La location meublé (LMNP) doit porter sur un logement:

La notion de logement est défini aux articles R 111-1 à R 111-17 du code de la construction et de l’habitation:

  • constituent des bâtiments d’habitation les locaux qui ne sont pas destinés à l’exercice de l’activité professionnelle.

Composition du logement:

  • un logement doit comprendre des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et des pièces de service telles que cuisines, salles d’eau, cabinet d’aisance, buanderie, débarras, séchoir, et le cas échéant des dégagements ou des dépendances.

Superficie minimum:

  • la surface des locaux d’habitation doit être d’au moins 14 mètres carrés et 33 mètres cubes par habitant pour les quatre premiers habitants. Au-delà de quatre habitants par logement, la surface minimum devra être de 10m² et 23 m² par habitant supplémentaire.

II° Le logement doit être pourvu de meubles :

Le logement doit être équipé des meubles qui sont indispensable à une occupation normale du logement.

Le logement doit comporter au minimum les élément suivants

Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé:

  • Literie comprenant couette ou couverture
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-ondes
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table et sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

 

III°Le logement doit faire l’objet d’un bail en meublé:

Pour plus d’information sur le bail en meublé, cliquer ici

Location meublée et fourniture de prestations en plus de la simple location

I° Fourniture directe de prestations par le bailleur à l’occupant :

lorsque le propriétaire du logement fournit directement des prestations de para-hôtellerie à l’occupant du logement meublé, la location ne relèvera pas du régime fiscal de la location meublée mais de celui de la para-hôtellerie.

L’administration fiscale considère qu’il y a activité relevant de la para-hôtellerie lorsque en plus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes sont fournies par le bailleur. Les trois prestations sont celles figurant à l’article 261 D (4°-b) du code général des impôts:

  • petit déjeuner
  • nettoyage régulier des locaux
  • fourniture du linge de maison
  • réception de la clientèle

Exceptions :

Si ces services sont proposés de manière accessoire et dans des conditions différentes des établissement hôteliers, la location relèvera de la location meublée (LMNP):

  • nettoyage des locaux uniquement à l’occasion d’un changement de locataire
  • réception de la clientèle se limitant à la simple remise des clés
  • lorsque la fourniture du linge de maison se fait de façon irrégulière.

II° Prestations servies par le preneur à bail lui même- Cas de la location en meublée du logement à l’exploitant d’une résidence :

Lorsque la location meublée est consentie à un exploitant qui effectue seul des prestations de service relevant de l’hôtellerie ou de la para-hôtellerie.La location relèvera du régime fiscal de la location en meublée si les conditions suivantes sont réunies :

  • la location doit porter sur des locaux à usage d’habitation.
  • Ces locaux d’habitation doivent être loués meublés à l’exploitant.
  • Le propriétaire du logement qui loue en meublé le logement à l’exploitant ne doit pas participer à la gestion ou aux résultats de la société d’exploitation (rémunération du bailleur en fonction de l’activité de l’exploitant, ou participation au chiffre d’affaire de l’entreprise locataire, tout autre participation à la gestion ou aux résultat de l’entreprise exploitante.

 

Les loyers sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Depuis le 1er Janvier 2017, toutes les loyers tirés de la location de locaux d’habitation meublés entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Que la location soit consentie à titre occasionnel ou habituel.

Cas de la location lorsque le propriétaire bailleur est une société civile
  • Les sociétés civiles qui perçoivent des revenus tirés de la location meublée de locaux d’habitation ne seront pas passibles de l’impôt sur les sociétés, lorsque les recettes qu’elle retirent de cette activité commerciale ne sont pas supérieure à 10 % du montant total des recettes brutes hors taxe perçues par cette société.

 

Lorsque le propriétaire conclut un bail en meublé portant sur un local d’habitation il devra déclarer les loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Pour l’imposition des loyers il pourra opter sous certaines conditions pour le régime dénommé MICRO-BIC ou micro-entreprise.

Selon la catégorie à laquelle appartient le logement, il bénéficiera d’un abattament forfaitaire lui permettant de ne déclarer à l’administration fiscale que 29% du montant des loyers acquis ou 50%.

Conditions pour bénéficier du micro BIC
  • Pour être éligible au régime de la micro entreprise la location en meublé doit répondre à certaines conditions:

I° La location ne doit pas être assujettie à la TVA:

La location  doit bénéficier de la franchise en base de TVA ou être exonérée de TVA:

(Pour plus d’information sur la TVA applicable aux locations en meublé, cliquer ici )

Si les loyers sont assujettis à la TVA:

Le montant total des recettes tirés de la location en meublé ne doit pas excéder le seuil de la franchise en base de TVA prévu par l’article 293 B du code général des impôts.

Montant de la franchise en base si le logement loué est un meublé de tourisme ou une chambre d’hôte:
  • le montant de la franchise en base est de 82 800 € par an.
  • En cas de début d’activité en cours d’année civile, le propriétaire devra procéder à un ajustement prorata temporis.
  • Le bénéfice de la franchise en base doit être demandé par le contribuable.
Montant de la franchise pour les autres locations en meublé (LMNP):
  • pour toutes les autres locations, le montant de la franchise en base est de 33 200 euros par an.
  • En cas de début d’activité en cours d’année civile, le propriétaire devra procéder à un ajustement prorata temporis.
  • Le bénéfice de la franchise en base doit être demandé par le contribuable.

II° Le montant total des loyers ne doit pas être supérieur à un certain seuil :

Lorsque la location n’est pas assujettie à la TVA le montant des loyers acquis par le propriétaire bailleur au titre d’une même année ne doit pas excéder certains seuils :

Location meublée (LMNP) de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes:

  • pour les locations de  meublés de tourisme et de chambres d’hôtes (article 1407 du code général des impôt), le montant total des loyers acquis au titre d’une même année civile ne doit pas être supérieur à 82 800 euros. Lorsque l’activité débute en cours d’année civile, le montant total des loyers perçus sera calculé prorata temporis.

Location meublée (LMNP) d’autres locaux d’habitation:

  • le montant total des loyers perçus au titre d’une même année ne doit pas être supérieur à 33 200 euros par année civile.Lorsque l’activité déboute en cours d’année, le seuil sera calculé prorata temporis.
Modalités d'imposition des loyers sous le régime micro-BIC
  • Le propriétaire bailleur bénéficiera d’un abattement forfaitaire sur les loyers perçus . Cet abattement consiste à appliquer au montant total des loyers perçus le pourcentage prévu par la loi.
  • Les loyers à prendre en compte, sont les loyers bruts perçus par le propriétaire bailleur, avant déduction de toutes charges.
  • L’application de cet abattement forfaitaire, interdit la déduction de toutes autres charges.

I° Abattement forfaitaire sur le chiffre d’affaire de 50%:

Pour les location de logements meublés, l’abattement forfaitaire est de 50%

Seul le résultat déterminé après application de ce pourcentage constituera le revenu net à déclarer à l’administration fiscale.

II° Montant de l’abattement forfaitaire pour la location des chambres d’hôte et des meublés de tourisme :

Lorsque le propriétaire perçoit des loyers tirés de la location de meublés de tourisme ou de chambres d’hôtes, le montant de l’abattement forfaitaire sera de 71 %

Lorsque le propriétaire bailleur des locaux meublés n’a pas opté pour l’imposition des loyers selon le régime du micro-BIC, ou lorsque le montant total des loyers perçus excède les plafonds pour bénéficier de ce régime, le propriétaire devra chaque année établir les revenus nets qu’ils retirent de la location.

Utilisation du bien par le propriétaire bailleur :

Article 38 du code général des impôts 

Lorsque le propriétaire bailleur utilise à titre privé le bien immobilier qu’il met en location, il devra inclure dans les loyers perçus une somme qui représente la valeur de cette occupation ; la valeur réelle des locaux réservé à l’usage privatif au cours de la période d’imposition.

Les charges déductibles

Les charges déductibles des loyers acquis par le propriétaire bailleur sont les suivantes:

  • les frais généraux;
  • Les intérêts des emprunts qui ont permis de financer l’acquisition du bien immobilier ainsi que des meubles
  • les avances réalisés par le propriétaire bailleur;
  • les impôts et taxes (taxes locales, taxe foncières);
  • les charges de copropriété;
  • les provisions pour charge de copropriété;
  • les frais de réparation;
  • les frais d’entretien;
  • les frais de gérance;
  • les frais de rémunération des gardes ou concierges;
  • les honoraires versées à des intermédiaires;
  • les commissions.

Les frais de comptabilité ne sont pas déductibles des loyers acquis par le propriétaire.

Déduction des amortissements
  • L’amortissement est la constatation dans la comptabilité annuelle de la perte de valeur du logement du fait de l’usure ou du temps.
  • La comptabilisation de l’amortissement permet de constater chaque année une perte qui est déductible du montant des loyers acquis par le propriétaire bailleur.
  • L’amortissement est calculé à partir de la valeur vénale de l’immeuble et des meubles. Cette valeur est divisée chaque année par la durée d’utilisation du bien immobilier et des meubles.

Article 30 de l’annexe du code général des impôts

BOI-BIC-AMT-20-40-10

BOI-BIC-AMT-20-40-10-10

I°Durée de l’amortissement dans les location meublées (LMNP):

la durée de l’amortissement des biens qui sont donnés en location correspond à la durée normale d’utilisation de ce bien.

La durée normale d’utilisation d’un bien est fixée conformément aux usages.

Durée d’amortissement des meubles :

  • la jurisprudence et l’administration fiscale fixent à titre d’exemple la durée d’amortissement des meubles  entre cinq ans et sept ans.

Durée de l’amortissement de l’immobilier:

Obligation de procéder à une ventilation entre le prix du terrain et celui du logement :

Article 38 sexies de l’annexe III du code général des impôts 

  • Le terrain sur lequel est implanté le logement n’est jamais amortissable.
  • Lorsque le propriétaire bailleur procède au calcul du montant de l’amortissement, il devra retrancher du prix de l’immobilier qu’il amortit celui du terrain.
  • Il devra ventiler la valeur de l’immeuble entre ce qui relève de la valeur de la construction et ce qui relève de la valeur du terrain. La ventilation doit normalement être porté dans l’acte notarié d’acquisition.
La durée d’amortissement de la construction est différente selon chaque élément la composant:

Le propriétaire bailleur devra procéder à la ventilation des divers éléments composant la construction.

Exemple de ventilation et de durée d’amortissement:

Composant du logement Durée de l’amortissement
Gros œuvre 50 ans
Façade 30 ans
Équipements 20 ans
Agencement 15 ans

Modalités de calcul du montant annuel de l’amortissement :

  • chaque année le propriétaire bailleur déduira des loyers acquis une fraction du prix d’acquisition calculée de la façon suivante : prix d’acquisition/ durée d’amortissement de chaque élément de la construction et des meubles.

Limite :

  • le montant de la déduction au titre de l’amortissement ne pourra être supérieure au montant des loyers nets acquis par le propriétaire bailleur.
  • Le montant de l’amortissement ne sera déduit qu’après déduction des autres charges.

Report des amortissements non déduits:

  • Le montant de l’amortissement qui n’a pu être déduit sera reporté sur les années suivantes (les exercices suivants)

Article 156 (I-1°) du code général des impôts :

Lorsque après déduction des charges le propriétaire constate un déficit, celui ci ne pourra pas l’imputer sur son revenu global.

Les déficits de la location meublée (LMNP) s’imputent uniquement sur les revenus qui proviennent d’une activité identique (celle de location en loueur meublé non professionnel) pendant une durée de dix ans.

L’imputation des déficits sur dix années permettra de déclarer à l’administration  un résultat fiscal quasi nul.

Lorsque le propriétaire bailleur cède le logement ou les meubles qui font l’objet d’une location en meublée, et qu’il réalise une plus-value, ces plus-values seront imposées selon le régime de droit commun.

(pour plus d’information sur les modalités d’imposition des plus-values immobilière, cliquer ici )

Les locations ou sous location de logements en meublé sont normalement imposées à la cotisation foncière des entreprises.

Exonération des locations de pièces de la résidence principale

Les personnes qui louent ou qui sous louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de cotisation foncière des entreprises.

Condition de l’exonération à la cotisation foncière des entreprises:

Exclusions :

  • Lorsque la location porte sur un logement qui indépendant de l’habitation principale du propriétaire bailleur, sa location ne bénéficiera pas de l’exonération de cotisation foncière des entreprises.
Exonération de certains meublés de tourisme

Article 1459 (3°-b) du code général des impôts

Les propriétaire bailleurs qui donnent en location des locaux compris dans leur habitation principale sont exonérés de cotisation foncière des entreprises, si ces locaux ont fait l’objet d’un classement conformément à la procédure prévue à l’article L.324-1 du code du tourisme .

Pour en savoir plus sur les modalités de classement des meublés de tourisme et comment obtenir le classement cliquer ici

Article D324-1 du code du tourisme:

Définition du meublé de tourisme :

  • « Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisée par une location à la journée, à la semaine ou au mois et qui n’y élit pas domicile.

I° Conditions de l’exonération des meublés de tourisme :

Les meublés de tourisme sont exonérés de cotisation foncière des entreprises si les trois conditions suivantes sont réunies :

(Pour en savoir plus sur les modalités de classement d’un meublé de tourisme cliquer ici )

  • Le ou les meublés qui sont loués ou sous loués doivent faire partie de la résidence principale ou secondaire du propriétaire bailleur. Entrent dans ces deux catégories les logements qui sont occupés plus de huit mois par an par le propriétaire bailleur. Les locaux qui sont aménagés uniquement en vue de leur location en meublé sont donc toujours assujettis à la cotisation foncière des entreprises. Mais ils sont exonérés de taxe d’habitation.
  • la commune ou l’établissement public de coopération intercommunal ne doit pas avoir pris une délibération par laquelle il est décidé de ne pas accorder d’exonération.
Exonération au profit des propriétaires bailleurs qui passent un bail avec un exploitant

(Conseil d’État 24-03-2006 n°269716) :

  • la personne qui est imposable est celle qui fournit la prestation d’hébergement.
  • En cas de sous location à l’exploitant d’un immeuble au sein duquel se trouve le logement meublé, le redevable de la cotisation foncière des entreprises sera l’exploitant qui sous loue directement auprès des personnes qui seront hébergées dans le logement.

Condition :

  • l’exploitant doit passer un bail en meublé avec l’occupant du logement qui deviendra son sous locataire.

La cotisation foncière des entreprises sera acquittée par l’exploitant.

Dans le cas contraire, lorsque la location est confiée à une société de gestion immobilière qui agit pour le nom et pour le compte du propriétaire bailleur, la cotisation foncière des entreprises sera due par le propriétaire. Le bail en meublé est ici consenti entre le propriétaire et l’occupant du final du logement, la société de gestion n’intervenant qu’en qualité d’intermédiaire.

Exonération au profit des propriétaires bailleurs de gîtes ruraux

Article 1459 (3°-b et c) du code général des impôts :

Les propriétaires bailleurs de gîtes ruraux bénéficient pour les locations de ces locaux d’une exonération de la cotisation foncière des entreprises.

Conditions :

  • le gîte rural qui est loué doit être l’habitation principale du propriétaire bailleur qui loue une ou plusieurs pièce de celui ci en meublé.

ou

  • le gîte rural doit être classé en meublé de tourisme.

Exception :

  • l’exonération ne sera pas accordée si la commune ou l’établissement public de coopération intercommunal a décidé par une délibération de supprimer cette exonération.
Base d'imposition à la cotisation foncière des entreprises

Article 1467 du code général des impôts

  • La base de la cotisation foncière des entreprises correspond à la valeur locative des biens.

Exclusion de la base d’imposition :

  • les parties communes des immeubles qui sont affectés à la location meublée sont exclues de la base d’imposition à la cotisation foncière des entreprises. Le propriétaire bailleur devra donc procéder à une ventilation de la valeur locative de l’immeuble entre ce qui relève des parties communes et ce qui relève des parties privatives de l’immeuble dans lequel se trouve le logement.

I° Valeur locative :

  • la base d’imposition de la cotisation foncière des entreprises est calculée comme en matière de taxe foncière

(pour connaître les modalités de détermination de la valeur locative pour la taxe foncière, cliquer ici)

Corrections :

Article 1518 (III) du code général des impôts:

  • les valeurs locatives à retenir sont celles établies au 1er Janvier 1978. Il n’est pas tenu compte de l’actualisation opérée en 1980.
  • Il n’est pas tenu compte de l’abattement de 50 % ou 20 % qui est appliqué pour le calcul du revenu cadastral.
  • Les revalorisations forfaitaires annuelles sont applicables
Montant de la cotisation foncière des entreprises

La cotisation foncière des entreprises est calculée en multipliant la base d’imposition par le taux applicable .

Le taux applicable est déterminé par la délibération de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunal sur le territoire duquel se trouve le logement.

 Base minimum de la cotisation foncière des entreprises :

Article 1647 D du code général des impôts :

  • la cotisation foncière des entreprise ne peut être inférieure à une cotisation minimum.
  • Pour établir la cotisation minimum due, le contribuable devra multiplier le taux applicable par une base minimum déterminée par délibération de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunal.

La base minimum est fixée en fonction d’un barème prévu par l’article 1647 D du code général des impôts

Barème applicable :

Montant du chiffre d’affaire ou des recettes (montant des loyers bruts acquis) en euros Montant de la base minimum
Inférieur ou égal à 10 000 Entre 214 et 510
Supérieur à 10 000 et inférieur ou égal à 32 600 Entre 214 et 1 019
Supérieur à 32 600 et inférieur ou égal à 100 000 Entre 214 et 2 140
Supérieur à 100 000 et inférieur ou égal à 250 000 Entre 214 et 3 567
Supérieur à 250 000 et inférieur ou égal à 500 000 Entre 214 et 5 095
Supérieur à 500 000 Entre 214 et 6 625
  • Le montant des loyers à prendre en compte est celui qui a été acquis au titre de l’avant dernière civile qui précède l’imposition ou le dernier exercice (pour les sociétés) de douze mois clos au cours de l’avant dernière année.
  • Si la base calculée par le contribuable est supérieure à la base minimum, elle sera retenue pour le calcul de la cotisation foncière des entreprises.
  • Si la base nette calculée par le contribuable est inférieure à la base minimum, cette dernière sera retenue pour l’établissement de la cotisation foncière des entreprises.
Obligations administratives/Formulaires déclaratifs

Le propriétaire devra déposer auprès de l’administration fiscale la déclaration N°1447-C-SD.

Pour télécharger la déclaration N°1447-C-SD, cliquer ici

Elle devra être déposée au plus tard le 31 Décembre de l’année de début d’activité.

Ce même formulaire devra être remis à l’administration fiscale en cas de modification de l’activité (cession d’un logement, cessation de l’activité par exemple).

Lorsque le propriétaire bailleur bénéficie d’une exonération de la cotisation foncière des entreprises après l’année qui suit le début d’activité de location en meublé, il devra demander cette exonération sur le formulaire n°1447-M-SD

Pour télécharger le formulaire n°1447-M-SD, cliquer ici

Lorsque le propriétaire bailleur est une personne physique, la location ne sera pas assujettie à la contribution sur les revenus locatifs.

Certaines sociétés exerçant l’activité de location meublée, sont redevables de la contribution sur les revenus locatifs.

Pour en savoir plus sur la contribution sur les revenus locatifs, cliquer ici