La garantie décennale – VEFA

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Les articles 1792 et 1792-2 du code civil prévoient que le constructeur d’un immeuble ou d’un logement doit garantir pendant dix ans les dommages qui :

  • portent atteintes à la solidité de la construction,

et/ou

  • rendent impropres la construction à sa destination,

et/ou

  • affectent la solidité des éléments d’équipement indissociables de l’immeuble
Conditions de mise en œuvre de la garantie décennale

La garantie décennale n’est mise en jeu que si les  désordres ou dommages répondent aux critères suivants :

  • le dommage (le désordre) doit porter atteint à la solidité de la construction

ou

  • le dommage (le désordre) doit rendre la construction impropre à sa destination en affectant l’un des ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement.

ou

  • le désordre doit affecter la solidité des éléments d’équipement qui sont indissociables de la construction, et alors même qu’il ne porte pas atteinte à la solidité de la construction.

Les constructions concernées

Ne bénéficient de la garantie décennale que les constructions qui sont fixées au sol, les constructions sur l'existant sous certaines conditions et les éléments d'équipements indissociables.

Les éléments d'équipement qui sont dissociables de la construction peuvent bénéficier de façon exceptionnelle de la garantie décennale.

I° Les constructions fixées au sol :

  • bénéficient de la garantie les seules construction.
  • Sont considérés comme des constructions tous les ouvrages qui sont ancrés au sol.
  • La construction doit être immobilisée au sol.

II° Les constructions sur de l’existant :

  • les travaux qui sont réalisés sur des ouvrages existants relèvent également de la garantie décennale s’ils peuvent être assimilés à des constructions.
  • Seront assimilés à des travaux de construction tous les travaux qui utilisent la technique de la construction et qui revêtent une ampleur importante.

III ° Les éléments d’équipements indissociables :

  • Les constructeurs sont également responsables des dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement de la construction.
  • La garantie du constructeur ne joue que si ces éléments d’équipement sont indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert.

Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature , de clos ou de couvert, lorsque le démontage de cet élément d’équipement, sa dépose ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détériorer la construction ou entraînant un enlèvement de matière de la construction.

IV° Les éléments d’équipement dissociables lorsque la construction est impropre à sa destination :

  • les tribunaux (Cour de Cassation, troisième chambres civile, 22 Juillet 1998) considèrent que les éléments d’équipements dissociables du reste de la construction sont couverts par la garantie décennale, lorsque les désordres (dommages) qui les affectent rendent l’ensemble de la construction impropre à sa destination.
  • Il en est de même pour tous les éléments d'équipement qui relèvent normalement de la garantie de bon fonctionnement (garantie de deux ans), dès lors que le défaut de fonctionnement de cet élément dissociable ou non rend la construction impropre à sa destination.

Pour en savoir + sur cette jurisprudence, cliquer ici

Les désordres et dommages couverts par la garantie décennale

I° Le dommage doit être non apparent :

  • le désordre (dommage) ne doit pas être apparent lors de la réception des travaux.
  • Si le dommage ou désordre est apparent lors de la réception des travaux, il relève alors de la garantie de parfait achèvement et non plus de la garantie décennale.

II° Le dommage doit procéder de travaux de construction :

  • les désordres ou le dommage doivent procéder de travaux de construction.
  • Les travaux de construction doivent être à l’origine des désordres.

Exception :

Article 1792 alinéa 1 du code civil :

les constructeurs sont également responsables au titre de la garantie décennale des dommages et désordres qui résultent d’un vice du sol. Sauf si le constructeur a fait procéder à des études de sol qui démontraient que celui-ci ne comportait aucun vice le rendant impropre à la construction envisagée sur le sol en cause.

Cependant, le refus du maitre de l’ouvrage (celui pour le compte de qui est réalisée la construction) de procéder ou de faire procéder à une étude de sol n’exonère pas le constructeur de la garantie décennale au titre des vices du sol.

 

 

III° Extension de la garantie aux constructions existantes sur lesquelles sont édifiées de nouvelles constructions :

  • Les tribunaux décident d’étendre la garantie décennale aux dommages ou constructions existantes sur lesquelles il est procédé à de nouvelles constructions.

Conditions :

  • il faut que la partie neuve de la construction soit indissociable de la partie ancienne .
  • il faut que le dommage sur la partie ancienne soit consécutif aux travaux de construction de la partie neuve.

Délai dans lequel le dommage doit se réaliser pour être couvert par la garantie

  • Le dommage ou les désordres doivent se réaliser dans le délai de dix ans suivant la réception de la construction par le maître de l’ouvrage.

Pour en savoir + sur la notion de réception, cliquer ici

 Le dommage peut être futur :
  • Les dommages qui ne portent pas atteinte à la solidité de la construction ou qui ne la rendent pas impropre à sa destination ne relèvent pas de la garantie décennale.
  • Cependant, lorsque ces dommages porteront inéluctablement atteinte à la solidité de la construction ou s’ils la rendent impropre à sa destination dans les dix ans qui suivent  la réception de l’ouvrage  il peuvent alors relever de la garantie décennale.

Pour faire jouer la garantie décennale dans ce cas, il faudra que la maître de l‘ouvrage démontre que ce dommage s’aggravera de telle façon qu’il portera atteinte de façon certaine à la solidité de l’ouvrage ou à sa destination et ceci dans les dix ans qui suivent la réception.

Réparation des dommages après l’expiration du délai de dix ans (les dommages évolutifs) :
  • Le propriétaire peut demander la réparation de désordres qui sont intervenus après le délai dix ans mais qui sont la conséquence de désordres ou dommages qui se sont manifestés durant ce délai.

Conditions :

  • le maître de l’ouvrage doit avoir intenté une action en responsabilité décennale contre le constructeur afin de réparer le désordre initial qui est à l’origine du dommage.
  • Le désordre initial doit avoir porté atteinte à la solidité de l’ouvrage ou l’avoir rendu impropre à sa destination avant l’expiration du délai de dix ans.
  • Le désordre consécutif et dénoncé après l’expiration délai décennal doit être de même nature que le désordre initial et porter sur la même partie de l’ouvrage qui était affecté du désordre initial

 

 

 



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