Financement immobilier – Les prêts conventionnés.

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Le prêt conventionné est destiné au propriétaire qui souhaite faire des travaux dans sa résidence principale ou à toute personne qui veut devenir propriétaire de sa résidence principale (en l'achetant ou en la faisant construire). Il est accordé sans conditions de ressources. Le taux d'intérêt du prêt est plafonné. Il est possible d'obtenir ce prêt auprès des établissements financiers (exemple : banque) ayant passé une convention avec l’État.

Le prêt peut notamment servir à financer les opérations suivantes :

  • Achat d'un terrain et construction d'un logement sur ce terrain
  • Achat d'un logement neuf
  • Achat d'un logement ancien et travaux d'amélioration si nécessaire
  • Travaux dans un logement existant pour faire des économies d'énergie, pour l'agrandir (par extension ou par surélévation) ou pour transformer en logement un local qui n'était auparavant pas destiné à l'habitation.

Les opérations pouvant être financées par un prêt conventionné 

Les opérations qui peuvent être financées à l’aide de prêts conventionnées sont définies par l’article R.331-63 du code de la construction et de l’habitation :

  • acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de logements, construction de ces logements ou leur acquisition
  • aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'habitation ;
  • agrandissement de logements existants, par extension ou surélévation ;
  • acquisition de logements existants et, le cas échéant, les travaux d'amélioration nécessaires ;
  • travaux d'amélioration de logements achevés depuis au moins dix ans ;
  • travaux destinés à réduire les dépenses d'énergie dans des logements existants au 1er juillet 1981 ou ayant fait l'objet, avant cette date, d'une demande de permis de construire .

Lorsque l'acquisition porte sur des immeubles achevés depuis plus de vingt ans, un état des lieux relatif aux conditions de surface et d'habitabilité doit être annexé au contrat de prêt.

Travaux d’amélioration 

Opérations d’agrandissement de logements, acquisition de logements suivi de travaux d’amélioration :

  • ces opérations doivent respecter des normes minimales de surface habitable.
  • Ces opérations doivent aboutir au minimum à mettre en conformité le logement avec des normes d’habitabilité.

Les normes d'habitabilité sont définies par l'Arrêté du 4 octobre 2001 relatif aux conditions d'octroi des prêts conventionnés.

Les personnes éligibles aux prêts conventionnés 

Sont éligibles aux prêts conventionnés :

  • Les personnes physiques qui construisent ou acquièrent des logements neufs ou celles qui acquièrent des logements existants et, le cas échéant, les améliorent.
  • Les personnes physiques, propriétaires d'un logement et qui réalisent, dans ce logement, des travaux d'amélioration et des travaux destinés à réduire les dépenses d'énergie.

Engagement du bénéficiaire du prêt conventionné

Pour pouvoir bénéficier d'un prêt conventionné, le bénéficiaire du prêt doit s’engager pendant toute la durée d’amortissement du prêt à ce que le logement ne soit :

  • Ni transformé en local commercial et professionnel ;
  • Ni affecté à la location saisonnière ou en meublé plus de quatre mois par an.
  • Ni utilisé comme résidence secondaire ;
  • Ni occupé à titre d'accessoire à un contrat de travail.

Lorsque le bénéficiaire du prêt ne respecte pas ces obligations, il devra rembourser l’intégralité du prêt.

Le logement doit-être affecté à la résidence principale du bénéficiaire

Les bénéficiaires du prêt doivent destiner le logement à leur résidence principale :

  • il doit être occupé à titre personnel par l’emprunteur, son conjoint, ou ses ascendant ou descendants, au moins huit mois par an.
  • L’occupation doit être effective dans le délai maximum d’un an suivant la déclaration d’achèvement de travaux, ou de l’acquisition.

Prolongation du délai pour occuper le logement :

  • Le délai pour occuper le logement à titre de résidence principale est porté à six ans, lorsqu’il est destiné à être occupé par le bénéficiaire du prêt dès sa mise à la retraite ou dès son retour d’un département ou territoire d’outre-mer ou de l’étranger.

Exception à l’obligation d’affectation du logement à la résidence principale de l’emprunteur :

  • Le bénéficiaire du prêt conventionné n’aura pas l’obligation d’occuper personnellement le logement au moins huit mois par an, lorsque ses obligations professionnelles, son état de santé ou celui de son conjoint , de ses ascendants ou descendants l’en empêche. Il en est de même en cas de force majeure (destruction de logement, impossibilité fortuite d’occuper le logement, destruction partielle...)
  • lorsque les bénéficiaires de prêts conventionnés ne peuvent plus destiner le logement à leur résidence principale, ils peuvent le donner en location pour une période maximale de six ans.

Syndicats de copropriétaires éligibles aux prêts conventionnés

Sont éligibles aux prêts conventionnés, les syndicats de copropriétaire qui réalisent des travaux d’amélioration de logements achevés depuis au moins dix ans, dans des logements ou immeubles appartenant à des personnes physiques à usage de résidence principale représentant la moitié au moins du nombre total des voix.

Les travaux destinés à réduire les dépenses d’énergie dans des logements existants au 1er Juillet 1981, sont éligibles dans les mêmes conditions aux prêts conventionnés.

Durée des prêt conventionnés 

Article R331-76 du code de la construction et de l’habitation .

  • Durée minimum : 5 ans
  • Durée maximum : 30 ans

Les contrats de prêt peuvent prévoir que la durée peut être rallongée au cours de la période de remboursement jusqu'à un maximum de trente-cinq ans, ou réduite sans durée minimale.

Cependant, en cas de rallongement de la durée du prêt,à la fin de la dernière année de prolongation, l'emprunteur est dégagé du règlement de toutes charges financières, à l'exception de dettes résultant d'un arriéré éventuel. Il ne devra plus payer d’intérêt à la fin de la dernière année de prolongation.

Montant de l'opération qui peut-être finançable à l'aide d'un prêt conventionné

  • Les prêts conventionnés peuvent financer l'intégralité du coût de l'opération

Incompatibilité avec d’autres prêts

Le bénéficiaire du prêt ne peut obtenir un financement complémentaire, à l’aide d’autres prêt.

Cependant, il pourra compléter la quotité financée par un prêt conventionné à l’aide de l’un des prêt suivants :

  • prêt à taux zéro ;
  • prêt d’épargne logement ;
  • prêt consentie au titre de la participation des employeurs à l’effort de construction ;
  • prêts complémentaires accordés aux fonctionnaires ;
  • prêts à taux fixe dont le taux est inférieur ou égal à celui d'un prêt obtenu au titre d'un compte épargne logement;
  • prêt-relais;
  • prêts complémentaires accordés aux français rapatriés d’outre mer.

Taux du prêt conventionné

Plafond :

Article R.331-74 du code de la construction et de l’habitation .

  • Le taux d’intérêt ne peut excéder une taux maximum.
  • Le taux maximum est égal à un taux de référence déterminé par la société de gestion du fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété (SGFGAS), majoré d'une marge.

Obligations des établissements de crédit :

  • L’emprunteur doit se voir proposer par les établissements de crédit au moins un barème à taux fixe et à montant déchéance constant et un barème à taux variable (révisable).
  • Les établissements de crédit peuvent également proposer des prêts mixtes comportant des parties à taux fixe ou à taux révisable, de durées éventuellement différentes.
  • Les établissements de crédit doivent proposer au moins un barème de prêt modulables.

Prêts conventionnés à taux variable

Lorsque le prêt conventionné comporte un taux variable, il doit répondre aux trois conditions suivantes :

  • Le taux moyen du prêt avant la mise en jeu des clauses de révision ne peut excéder le taux maximum
  • La révision du taux ou la modification de l'échéance de remboursement ne peut intervenir qu'une fois par an et au plus tôt à la première date anniversaire de la date d'acceptation de l'offre ; à chaque révision ou modification, l'établissement de crédit fournit gratuitement à l'emprunteur un nouveau tableau d'amortissement qui s'impose jusqu'à la révision suivante ;
  • L'établissement de crédit doit limite l'impact des variations du taux d'intérêt pour l'emprunteur .

Soit par un plafond de la variation du taux par rapport au taux initial. a variation maximale à la

hausse du taux par rapport au taux initial est fixée à 300 points de base

Soit par la définition d'un dispositif de plafonnement du montant de l'échéance de remboursement à la hausse avec ajustement résiduel sur la durée du prêt ;

Soit par la définition d'une limitation de la durée du prêt avec ajustement résiduel sur le montant de l'échéance de remboursement.

Le capital restant dû ne doit en aucun cas dépasser le capital initial.

 

 



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