Durée du bail d’habitation – bail d’habitation

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La loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 dispose que les baux d'habitation nu en résidence principale doivent être conclus pour une durée minimum de trois ans ou six ans selon la situation du bailleur. Dans certains cas limitativement énumérés par l'article 11 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 la  durée du bail peut être inférieure à trois ans.

N'est traitée ici que la durée du bail d'habitation nu, soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

 

Durée de principe du bail d’habitation

Article 10 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

Durée du bail lorsque le bailleur est une personne physique :

  • Lorsque le bailleur est une personne physique, la durée du bail d’habitation est d’au moins trois ans.
  • Le bailleur et le locataire peuvent convenir d’une durée plus longue.

Durée du bail lorsque le bailleur est une personne morale :

  • Lorsque le bailleur est une personne morale(une société,une association)  la durée du bail est d’au moins 6 ans.
  • Le bailleur et le locataire peuvent convenir d’une durée plus longue.
Exceptions :
  • lorsque le bailleur est une société civile de famille, la durée de bail peut être de trois ans.

Les sociétés civiles de famille sont celles qui sont constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degrés inclus.

Obligation de mentionner la durée du bail dans le contrat de location :

Article 3 (3e) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

  • le contrat de bail doit mentionner la durée pour laquelle il est consenti.

Il devra mentionner la date d’entrée dans les lieux par le locataire ainsi que la date d’expiration du bail.

NB : la date de départ à prendre en considération est la date d’entrée dans les lieux par le locataire et non pas la date de signature du bail.

Sanctions :

  • Lorsque le contrat de bail mentionne une durée inférieure à la durée légale (trois ou six ans selon la situation du bailleur), les tribunaux décideront que la durée du bail est portée de plein droit à la durée minimale prévue par la loi.

Fin du bail à la date prévue :

  • Le bail ne prend pas fin de façon automatique avec l’arrivée de sa date d’expiration.
  • Le bailleur devra adresser un congé au locataire.
  • A défaut de congé ou d’offre de renouvellement, le bail sera reconduit tacitement pour une durée de trois ans ou de six ans.
  • Le bailleur devra donner congé au locataire au moins six mois avant la date d’expiration du bail

(Pour plus d'information sur le congé et la fin du bail, cliquer ici)

Le cas particulier des baux emphytéotiques, des baux à construction et des baux à réhabilitation :

Article 10 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

  • Lorsque le bail est passé entre le titulaire d’un bail emphytéotique et un locataire, le bail prendra fin au terme convenu entre le bailleur et le locataire et ceci même si le bail emphytéotique se termine avant.
  • lorsque le bail est passé entre le titulaire d’un bail à construction et un locataire, ce bail se terminera à la date d’échéance prévue, même si le bail à construction se termine avant.
  • lorsque le bail est passé entre le titulaire d’un bail à réhabilitation et un locataire, le bail prendra fin à la date d’échéance prévue , même si le bail à réhabilitation prend fin avant.

Les baux à durée réduite :

Article 11 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

  • L’article 11 de la loi de 6 Juillet 1989 permet aux bailleurs personnes physiques de conclure des baux d’habitation pour une durée inférieure à trois ans. Cette possibilité n’est ouverte que si le bailleur justifie de raisons professionnelles ou familiales.
  • Le bailleur doit être une personne physique ou une société civile constituée uniquement entre alliés et parents jusqu’au quatrième degré inclus.

Les autres personnes morales ne peuvent bénéficier de ce régime dérogatoire.

Conditions :

La conclusion d’un bail à durée réduite n’est possible que si les deux conditions suivantes sont réunies :

  • le bail à durée réduite doit être justifié par la nécessité de reprendre les lieux loués dans un bref délai en raison d’un événement précis
  • la raison de la reprise doit être professionnelle ou familiale.
I°Un événement précis :

l’événement précis est celui qui est connu au moment de la conclusion du contrat de bail. Il s’agit d’un événement qui est attendu et dont la date est connue.

Cet événement précis qui permet la conclusion d’un bail de courte durée peut concerner :

  • le bailleur lui même.
  • l’associé de la société civile familiale qui est propriétaire du logement.
  • Un membre de la famille du bailleur . Ici la notion de famille est entendue au sens large.
II° La raison de la reprise doit être professionnelle ou familiale :

Les raisons familiales peuvent être:

  • le mariage du bailleur
  • le divorce
  • naissance d'enfant

Les raisons professionnelles qui motivent la reprise du logement loué par le bailleur peuvent être :

  • le détachement du bailleur
  • la mise à la retraite du bailleur
  • rupture du contrat de travail du bailleur
  • mutation professionnelle ou promotion professionnelle.

NB : la reprise du logement pour y exercer une activité professionnelle n’est pas possible.

Mentions obligatoires que doit comporter le bail de courte durée :

Article 11 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989

  • Le bail à durée réduite doit mentionner les raisons et l’événement qui motivent la conclusion d’un bail à durée réduite.
  • Le bail doit également indiquer le nom de la personne qui sera concernée par cet événement et au profit de laquelle sera exercé le droit de reprise.
  • Le contrat de bail devra mentionner la durée du bail.

Le bail devra être d’une durée minimum d’un an.

Cas du bail de courte durée qui fait suite à un bail de trois ans conclu avec le même locataire :

  • lorsque le bail de courte durée succède à un bail de trois ans conclu avec le même locataire et pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l’ancien loyer révisé (voir la révision des loyers)

Sanction du non respect des conditions :

  • Lorsque les conditions du bail de courte durée ne sont pas réunies (bail écrit, survenance d’un événement précis motivé par des raison professionnelles ou familiales, absence de mention dans le contrat de bail de cet événement ) le bail sera réputé conclu pour une période de trois ans.

Non survenance de l’événement à l'origine du bail de courte durée :

  • lorsque l’événement ne se produit pas ou n’est pas confirmé, le bail est réputé conclu pour une période de trois ans.

[su_heading size="15" margin="10"]Réalisation de l’évènement-Obligations du bailleur : [/su_heading]

  • Au moins deux mois avant le terme du contrat de location, le bailleur doit informer le locataire de la réalisation de l’événement qui est mentionné au bail.
  • Cette information est libre, aucune condition de forme n’est exigée par la loi.

Cependant il sera conseillé au bailleur d’informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre remise en main propre contre décharge ou signification par acte d’huissier.

 
Report de l’événement ayant motivé la conclusion d'un bail de courte durée :

Si l’événement qui a motivé la conclusion d’un bail à durée réduite ne se produit pas avant le terme du contrat de location, mais est reporté à une date ultérieure, le bailleur peut proposer au locataire au moins deux mois avant la fin du contrat de location, le report du terme du contrat.

Le bailleur ne peut user de cette faculté qu’une seule fois.

Si l’événement ne se réalise pas dans le délai du terme reporté, le bail est réputé conclu pour une période de trois ans.