La loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 dispose que les baux d'habitation nu en résidence principale doivent être conclus pour une durée minimum de trois ans ou six ans selon la situation du bailleur. Dans certains cas limitativement énumérés par l'article 11 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Article 11 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués. Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement. Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois. Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat. Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans. Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément à l'article 17-1. la durée du bail peut être inférieure à trois ans.
N'est traitée ici que la durée du bail d'habitation nu, soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989
Article 10 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Article 10 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales. En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article.L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues à l'article 17-2. A titre dérogatoire, après l'accord exprès des parties, le contrat de location peut être renouvelé avant l'expiration du bail en cours quand le propriétaire a signé avec l'Agence nationale de l'habitat une convention avec travaux mentionnée aux articles L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation, et sous réserve que les ressources du locataire en place soient conformes aux plafonds prévus par cette convention.L'offre de renouvellement est présentée dans le délai de trois mois après l'accord des parties et dans les formes prévues à l'article 15 de la présente loi pour le congé. Le montant du loyer fixé par le contrat de location renouvelé doit être alors fixé selon les règles applicables au conventionnement des logements avec l'Agence nationale de l'habitat. Concernant les locaux à usage d'habitation, régis par les dispositions d'ordre public de la présente loi, le contrat de bail conclu par l'emphytéote avec le locataire se poursuit automatiquement avec le propriétaire de l'immeuble jusqu'au terme du bail prévu par le contrat de location, lorsque le bail à construction ou le bail emphytéotique prend fin avant la fin du contrat de location. Toute clause contraire est réputée non écrite.
Durée du bail lorsque le bailleur est une personne physique :
- Lorsque le bailleur est une personne physique, la durée du bail d’habitation est d’au moins trois ans.
- Le bailleur et le locataire peuvent convenir d’une durée plus longue.
Durée du bail lorsque le bailleur est une personne morale :
- Lorsque le bailleur est une personne morale(une société,une association) la durée du bail est d’au moins 6 ans.
- Le bailleur et le locataire peuvent convenir d’une durée plus longue.
Exceptions :
- lorsque le bailleur est une société civile de famille, la durée de bail peut être de trois ans.
Les sociétés civiles de famille sont celles qui sont constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degrés inclus.
Obligation de mentionner la durée du bail dans le contrat de location :
Article 3 (3e) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Article 3 (3e) de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Le contrat de location précise : 3° La date de prise d'effet et la durée ;
- le contrat de bail doit mentionner la durée pour laquelle il est consenti.
Il devra mentionner la date d’entrée dans les lieux par le locataire ainsi que la date d’expiration du bail.
NB : la date de départ à prendre en considération est la date d’entrée dans les lieux par le locataire et non pas la date de signature du bail.
Sanctions :
- Lorsque le contrat de bail mentionne une durée inférieure à la durée légale (trois ou six ans selon la situation du bailleur), les tribunaux décideront que la durée du bail est portée de plein droit à la durée minimale prévue par la loi.
Fin du bail à la date prévue :
- Le bail ne prend pas fin de façon automatique avec l’arrivée de sa date d’expiration.
- Le bailleur devra adresser un congé au locataire.
- A défaut de congé ou d’offre de renouvellement, le bail sera reconduit tacitement pour une durée de trois ans ou de six ans.
- Le bailleur devra donner congé au locataire au moins six mois avant la date d’expiration du bail
(Pour plus d'information sur le congé et la fin du bail, cliquer ici)
Le cas particulier des baux emphytéotiques, des baux à construction et des baux à réhabilitation :
Article 10 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Article 10 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales. En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article.L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues à l'article 17-2. A titre dérogatoire, après l'accord exprès des parties, le contrat de location peut être renouvelé avant l'expiration du bail en cours quand le propriétaire a signé avec l'Agence nationale de l'habitat une convention avec travaux mentionnée aux articles L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation, et sous réserve que les ressources du locataire en place soient conformes aux plafonds prévus par cette convention.L'offre de renouvellement est présentée dans le délai de trois mois après l'accord des parties et dans les formes prévues à l'article 15 de la présente loi pour le congé. Le montant du loyer fixé par le contrat de location renouvelé doit être alors fixé selon les règles applicables au conventionnement des logements avec l'Agence nationale de l'habitat. Concernant les locaux à usage d'habitation, régis par les dispositions d'ordre public de la présente loi, le contrat de bail conclu par l'emphytéote avec le locataire se poursuit automatiquement avec le propriétaire de l'immeuble jusqu'au terme du bail prévu par le contrat de location, lorsque le bail à construction ou le bail emphytéotique prend fin avant la fin du contrat de location. Toute clause contraire est réputée non écrite.
- Lorsque le bail est passé entre le titulaire d’un bail emphytéotique et un locataire, le bail prendra fin au terme convenu entre le bailleur et le locataire et ceci même si le bail emphytéotique se termine avant.
- lorsque le bail est passé entre le titulaire d’un bail à construction et un locataire, ce bail se terminera à la date d’échéance prévue, même si le bail à construction se termine avant.
- lorsque le bail est passé entre le titulaire d’un bail à réhabilitation et un locataire, le bail prendra fin à la date d’échéance prévue , même si le bail à réhabilitation prend fin avant.
Article 11 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 Article 11 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués. Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement. Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois. Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat. Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans. Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément à l'article 17-1.
- L’article 11 de la loi de 6 Juillet 1989 permet aux bailleurs personnes physiques de conclure des baux d’habitation pour une durée inférieure à trois ans. Cette possibilité n’est ouverte que si le bailleur justifie de raisons professionnelles ou familiales.
- Le bailleur doit être une personne physique ou une société civile constituée uniquement entre alliés et parents jusqu’au quatrième degré inclus.
Les autres personnes morales ne peuvent bénéficier de ce régime dérogatoire.
Conditions :
La conclusion d’un bail à durée réduite n’est possible que si les deux conditions suivantes sont réunies :
- le bail à durée réduite doit être justifié par la nécessité de reprendre les lieux loués dans un bref délai en raison d’un événement précis
- la raison de la reprise doit être professionnelle ou familiale.
I°Un événement précis :
l’événement précis est celui qui est connu au moment de la conclusion du contrat de bail. Il s’agit d’un événement qui est attendu et dont la date est connue.
Cet événement précis qui permet la conclusion d’un bail de courte durée peut concerner :
- le bailleur lui même.
- l’associé de la société civile familiale qui est propriétaire du logement.
- Un membre de la famille du bailleur . Ici la notion de famille est entendue au sens large.
II° La raison de la reprise doit être professionnelle ou familiale :
Les raisons familiales peuvent être:
- le mariage du bailleur
- le divorce
- naissance d'enfant
Les raisons professionnelles qui motivent la reprise du logement loué par le bailleur peuvent être :
- le détachement du bailleur
- la mise à la retraite du bailleur
- rupture du contrat de travail du bailleur
- mutation professionnelle ou promotion professionnelle.
NB : la reprise du logement pour y exercer une activité professionnelle n’est pas possible.
Mentions obligatoires que doit comporter le bail de courte durée :
Article 11 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Article 11 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.
- Le bail à durée réduite doit mentionner les raisons et l’événement qui motivent la conclusion d’un bail à durée réduite.
- Le bail doit également indiquer le nom de la personne qui sera concernée par cet événement et au profit de laquelle sera exercé le droit de reprise.
- Le contrat de bail devra mentionner la durée du bail.
Le bail devra être d’une durée minimum d’un an.
[su_heading size="15" margin="10"]Réalisation de l’évènement-Obligations du bailleur : [/su_heading]
Report de l’événement ayant motivé la conclusion d'un bail de courte durée :
Si l’événement qui a motivé la conclusion d’un bail à durée réduite ne se produit pas avant le terme du contrat de location, mais est reporté à une date ultérieure, le bailleur peut proposer au locataire au moins deux mois avant la fin du contrat de location, le report du terme du contrat.
Le bailleur ne peut user de cette faculté qu’une seule fois.
Si l’événement ne se réalise pas dans le délai du terme reporté, le bail est réputé conclu pour une période de trois ans.
