Contrat préliminaire de réservation (VEFA – Vente à terme d’immeuble)

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l’article L.261-15 du code de la construction et de l’habitation.

Le contrat préliminaire de réservation est un avant contrat qui précède une vente d’immeuble à construire et par lequel le vendeur - constructeur de l’immeuble s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble, en échange d’un dépôt de garantie qui sera affecté à un compte spécial.

Domaine d'application - Les ventes concernées Formes et notification du contrat préliminaire Le dépôt de garantie -règles de consignation et montant Contrat préliminaire et condition suspensive d'obtention d'un prêtContenu du contrat préliminaire - Clauses obligatoiresConclusion de l'acte de vente définitif - Obligations de notification La restitution du dépôt de garantie

Article L.261-15 du code de la construction et de l’habitation

Le contrat préliminaire concerne les ventes d’immeubles à construire.

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Lorsque les parties à un contrat de vente d’immeuble à construire décident de faire précéder la vente d’un avant contrat, elles devront obligatoirement passer un contrat préliminaire dans les cas suivants :

  •  vente en l’état futur d’achèvement de logement ou de locaux à usage mixte
  • vente à terme de logements ou de locaux à usage mixte

Tout autre promesse d’achat ou de vente portant sur un logement en l’état futur d’achèvement ou un logement à terme sont nulles.

Contrats de construction de maisons individuelles :

Article L .231-5 du code de la construction et de l’habitation. 

  • Le contrat préliminaire n’est pas impératif pour les contrats de construction de maisons individuelles avec fourniture de plan, lorsque la maison ne comprend pas plus de deux logements, et lorsque les plans sont fournis directement par le constructeur.

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Le contrat préliminaire doit être établi par écrit .

Il doit être notifié au réservataire (l'acquéreur) par le réservant (le constructeur - vendeur) .

Le contrat ne deviendra définitif qu'à l'expiration d'un délai de dix jours à compter de cette notification durant lequel l'acquéreur pourra se rétracter.

Le contrat préliminaire doit être établi par écrit

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Article R.261-27 du code de la construction et de l’habitation

  • Le contrat préliminaire doit être établi par écrit. .
  • Le contrat préliminaire doit en outre reproduire les dispositions des articles R. 261-28 à R.261-31 du code de la construction et de l’habitation.

Les articles R261-28 à R261-31 du code de la construction et de l’habitation réglementent le montant du dépôt de garantie, ses modes d’encaissement, l’obligation de notification du projet d’acte de vente, et les conditions dans lesquelles le dépôt de garantie devra être restitué ou conservé par le constructeur.

  • Un exemplaire du contrat préliminaire doit être remis au réservataire (l’acquéreur du logement )[/ms-protect-content]
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Notification et droit de rétractation de l'acquéreur

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Article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation

 

I° Obligation de notifier le contrat préliminaire à l'acquéreur (réservataire) :

  • Le contrat préliminaire doit être notifié à l'acquéreur
  • La notification du contrat par le vendeur constructeur devra se faire par lettre recommandée avec avis de réception ou pour acte d’huissier
Contrat préliminaire conclu par l’intermédiaire d’un professionnel : agent immobilier, agent mandataire, agent commercial :

Article. D 271-6 du code de la construction et de l’habitation

  • Lorsque le contrat est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel qui a reçu un mandat, le contrat peut être remis directement à l’acquéreur.

Remis par (nom du professionnel) ….à (Lieu) …...le (date) Je déclare avoir pris connaissance qu’un délai de rétractation de dix jours m’est accordé par l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation , et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du…..

II° Droit de rétractation conféré au réservataire (à l'acquéreur) :

Domaine d’application du droit de rétractation :
  • Le droit de rétractation conféré à l’acquéreur  ne joue que pour l’acquisition des seuls locaux d’habitation constituant un logement.
  • Les acquisitions de locaux mixtes, à usage professionnel et à usage d’habitation ne sont pas soumises à l’obligation de conférer un droit de rétraction de dix jours à l’acquéreur (Cour de Cassation du 30 Janvier 2008, troisième chambre civile) .
Formes et délais du droit de rétractation :
  • L’acquéreur qui a signé un contrat préliminaire peut se rétracter dans les dix jours qui suivent la notification du contrat (à la date de première présentation de la notification).
  • Le point de départ du délai de dix jours court  à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant le contrat préliminaire.
  • Lorsque le contrat est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel qui a reçu un mandat, le contrat peut être remis directement à l’acquéreur. Le délai du droit de rétractation court alors à compter du lendemain de la remise du contrat.
  • La rétractation de l’acquéreur devra se faire par envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre décharge.[/ms-protect-content]
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Article L.261-15 du code de la construction et de l’habitation

Dans la pratique , le contrat préliminaire prévoit le versement par le futur acquéreur d’un dépôt de garantie qui est la contrepartie de l’obligation pour le constructeur de réserver un logement.

Le contrat préliminaire peut ne pas prévoir d’obligation de verser un dépôt de garantie.

Montant du dépôt de garantie

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Article R.261-28 du code de la construction et de l’habitation.

Le montant maximum du dépôt de garantie varie en fonction du délai de réalisation de la vente.Par réalisation de la vente, il faut entendre le délai dans lequel sera signé l’acte authentique de vente devant notaire.

  • 5 % du prix de vente au maximum si le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an.
  • 2 % du prix de vente au maximum si le délai de réalisation de la vente est supérieur à un an mais inférieur à deux ans.
  • Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé si le délai de réalisation de la vente excède deux ans.

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Obligation de consigner le dépôt de garantie

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Article R.261-29 du code de la construction et de l’habitation :

  • Le dépôt de garantie doit être effectué sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire ( de l'acquéreur) , dans une banque pour un établissement habilité ou chez un notaire.

Article L263-1 du code de la construction et de l’habitation

  • Le constructeur-vendeur ne peut pas percevoir les sommes qui font l’objet du dépôt de garantie, sous peine de sanction pénale.
  • Le dépôt de garantie est indisponible et incessible.

l’indisponibilité cesse et l’incessibilité cesse :

  • au jour de la conclusion de l’acte de vente en la forme authentique. Dans ce cas le montant du dépôt de garantie vient en déduction du prix ou est remboursé à l’acquéreur.

ou

  • au jour de la résiliation du contrat préliminaire.

Information importante pour les agents commerciaux et agents immobiliers :

Cour de Cassation 17 Novembre 1993 n°83-50-062 :

Se rend coupable d’exercice illégal de la profession d’agent immobilier, l’agent commercial d’un constructeur immobilier qui prête de manière habituelle son concours à la conclusion de contrats préliminaires de réservation d’immeubles à construire et se fait remettre par les réservataires des fonds sous forme de chèques, sans délivrance de reçu , peu important que la détention n’ai été que momentanée, le prévenu retransmettant les chèque à des notaires.

Commentaire :

il faudra donc que l’agent commercial délivre un reçu au nom et pour le compte du constructeur (s’il a la qualité d’agent immobilier) à l’acquéreur.

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Article L.313-40 du code de la consommation :

  • Le contrat préliminaire devra indiquer si le prix de vente sera payé directement ou en partie avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier.

Article L313-41 du code de la consommation :

  • Lorsque le contrat préliminaire de réservation indique que le prix sera payé à l’aide d’un prêt immobilier, il sera toujours conclu sous la condition suspensive de l’obtention de ces prêts.
  • La durée de cette condition suspensive est au minimum d’un mois. l’acquéreur dispose  donc d’un délai d’un mois pour obtenir le financement de l’opération avant que le contrat préliminaire ne devienne définitif.
  • Si la condition suspensive ne se réalise pas, si l’acquéreur  n’obtient pas le financement de l’opération projetée, le dépôt de garantie devra être immédiatement remboursé dans son intégralité.

Absence de recours à un prêt pour financer l’opération - Mentions manuscrites

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Article L313-42 du code de la consommation

  • Si l’acquéreur ne recourt pas à un prêt pour financer l’acquisition, le contrat préliminaire devra le mentionner .
  • L’acquéreur devra écrire de sa main une mention par laquelle il précise que  s’il recourt à un prêt il ne pourra bénéficier de la condition suspensive et qu’en cas d’absence d’obtention d’un financement, il sera lié par le contrat.

Sanction :

  • si cette mention n’est pas écrite de la main de l’acquéreur , et s'il demande un prêt , il bénéficiera de la condition suspensive.[/ms-protect-content]
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Article L261-15 du code de la construction et de l’habitation

Le contrat préliminaire doit mentionner les indications suivantes :

  • la consistance de l’immeuble
  • la qualité de la construction
  • les délais d’exécution des travauxla situation
  • le prix du logement réservé

Indications relatives à la consistance

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Article R261-25 du code de la construction et de l’habitation :

le contrat préliminaire doit indiquer :

  • la surface habitable approximative de l’immeuble ou de la partie d’immeuble qui fait l’objet de la réservation.
  • Le nombre de pièces principales et l’énumération des pièces de service, dépendances et dégagements.
  • Si le bien réservé consiste dans une partie d’immeuble, le contrat doit préciser la situation de cette partie dans l’immeuble :
    • situation de l’appartement dans le bâtiment
    • situation  du bâtiment dans l’ensemble immobilier s’il s’agit d’un programme comportant plusieurs bâtiments.
  • La localisation des dépendances et notamment des parkings et garages doit être précisé.[/ms-protect-content]
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Mentions obligatoires relatives à la qualité de la construction

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  • Le contrat devra indiquer la qualité de la construction.

Les tribunaux considèrent qu’une simple note technique sommaire indiquant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d’équipement suffit.

  • La note technique doit être annexée au contrat de réservation.
  • Elle doit être être signée par le réservataire (l’acquéreur) et le réservant (le constructeur-vendeur).
  • Si le contrat porte sur une partie d’immeuble, par exemple un logement soumis au statut de la copropriété, la note technique devra indiquer les équipements collectifs dont est pourvu l’immeuble :
    •  ascenseurs, chauffage collectif, panneaux solaires etc..
Divergence entre la note technique et les mentions du contrat définitif de vente :
  • en cas de divergence entre la note technique, et les indications portées au contrat de vente définitif, les clauses du contrat de vente définitif prévalent.
Variation des prestations proposées dans le contrat préliminaire de réservation :

Les indications protées au contrat préliminaire peuvent être prévisionnelles. Dans ce cas, cela doit ressortir clairement du contrat .

Limites :

  • le caractère prévisionnel du contrat ne peut avoir pour effet de permettre au constructeur vendeur de se livrer à une publicité mensongère.
  • lorsque le contrat prévoit que le constructeur pourra apporter des modifications de détail d’ordre technique, cela ne lui permet pas d’apporter des modifications substantielles : suppression de fenêtre, suppression d’une pièce, etc....
  • Si la consistante, les superficies et caractéristiques techniques sont parfaitement déterminées dans le contrat de réservation, le constructeur ne pourra pas apporter de modification, le contrat préliminaire n’étant plus alors prévisionnel.[/ms-protect-content]
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Obligation d’indiquer les délais d’exécution des travaux

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Article L261-15 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation :

  • Le contrat préliminaire doit indiquer le délai d’exécution des travaux.
  • Le constructeur- vendeur n’a pas l’obligation d’indiquer une date d’achèvement des travaux.
  • Le délai peut n’être que prévisionnel . La date d’achèvement des travaux portée sur le contrat définitif de vente l’emporte sur le délai indiqué au contrat de réservation.[/ms-protect-content]
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Indications financières : prix et financement

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Article R.261-26 du code de la construction et de l'habitation

Le contrat préliminaire devra indiquer :

  • le prix prévisionnel de vente et le cas échéant les modalités de révision du prix dans les limites prévues part les articles L.261-15 et R.261-15 du code de la construction et de l’habitation.
I° prix prévisionnel :
  • Le prix figurant au contrat préliminaire peut être prévisionnel .
  • Si le prix de vente définitif excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, le réservataire (l’acquéreur) peut décider de ne pas donner suite au contrat et obtenir la restitution de son dépôt de garantie.
II° Prix ferme et définitif :

le prix stipulé au contrat préliminaire peut être ferme et définitif :

  • dans ce cas , le contrat de vente définitif passé devant notaire devra être conclu au prix mentionné au contrat préliminaire.
III° Le prix peut être assorti d’une clause de variation :

Article R261-26 alinéa 2 du code de la code de la construction et de l’habitation

  • Le prix mentionné au contrat préliminaire peut être ferme et définitif mais assorti d’une clause de variation.
Modalités de variation du prix :

Article L.261-11-1 du code de la construction et de l’habitation

Article R.261- 15 du code de la construction et de l’habitation

  • Lorsque le prix définitif est assorti d’une clause de variation, la variation de prix ne pourra excéder de plus de 70 % la variation de l’indice national du bâtiment tout corps d’État BT 01 .
  • L’indice BT 01 retenu sera celui qui est publié au jour de la signature du contrat préliminaire.
Variation de prix de prix dans le contrat définitif de vente :
  • Dans ce cas, la variation ne pourra excéder 70 % de la variation de l’indice BT01 (indice national du bâtiment tout corps d’état).
  • L’indice à prendre en compte sera le dernier indice publié au jour de la signature du contrat de vente définitif et non celui publié au jour de la signature du contrat préliminaire.[/ms-protect-content]
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Indications relatives au délai de conclusion de la vente

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Article R.261-26 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation.

  • Le contrat préliminaire doit indiquer la date à laquelle la vente pourra être conclue.
  • Lorsque le contrat n’indique pas de date , son annulation pourra être demandée.[/ms-protect-content]
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Le contrat préliminaire n’oblige pas le constructeur à construire le bien immobilier qui fait l’objet du contrat .

Lorsque le constructeur réalise le programme, il est tenu de proposer a réservataire (à l’acquéreur) de signer le contrat de vente définitif.

Obligation de notification d'un avant projet d'acte

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Article R.261-30 du code de la construction et de l’habitation

  • Le réservant (le constructeur-vendeur) devra notifier le projet d’acte de vente définitif au moins un mois avant la date de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
  • Cependant, les parties au contrat préliminaire peuvent renoncer à ce délai.
Portée de l'obligation de notification :
  • Le réservant (le constructeur-vendeur) doit notifier un projet d’acte de vente définitif et complet à l’acquéreur . Ce projet devra être conforme à l’acte de vente définitif qui sera signé par les parties.
Avant projet d’acte définitif et notification SRU :

Article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation :

  • Lorsque le contrat de vente en l’état futur d’achèvement a été précédé d’un contrat préliminaire le droit de rétractation conféré à l’acquéreur pendant une durée de dix jours ne s’applique qu’au contrat préliminaire .

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Transmission du règlement de copropriété

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Article L.261-11 du code de la construction et de l’habitation.

  • La notification du projet d’acte doit être accompagnée du règlement de copropriété.[/ms-protect-content]
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Article L.261-15 du code de la construction et de l’habitation

Article R.261-31 du code de la construction et de l’habitation

Si le contrat de vente définitif n’est pas conclu du fait du réservant (le constructeur-vendeur), le dépôt de garantie doit être restitué au réservataire (la personne qui souhaitait se porter acquéreur de l’immeuble , du logement).

Le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai de trois mois .

Lorsque la vente définitive n’est pas conclue du fait du réservataire (de l’acquéreur), le dépôt de garantie devra être restitué au réservataire si l’un des cinq cas suivants se produit :

  • non conclusion du contrat de vente définitif dans le délai prévu au contrat préliminaire
  • augmentation du prix de vente de plus de 5 %
  • non obtention du prêt à l’aide duquel le réservataire devait financer l’opération d’acquisition .
  • absence de l’un des éléments d’équipement qui était initialement prévus au contrat de réservation.
  • si la consistance de l’immeuble ou la qualité des ouvrages prévus a subi une réduction de valeur supérieure à 10 %.

Non conclusion du contrat dans le délai prévu par le contrat préliminaire

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Article R.261-31 du code de la construction et de l’habitation

  • Le dépôt de garantie devra être restitué au réservataire, sans retenue ni pénalité, si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur (constructeur) dans le délai prévu au contrat préliminaire.
  • Cependant, les tribunaux décident que même si le délai est dépassé, le réservant (le constructeur vendeur) doit donner suite à la vente si l’acquéreur le souhaite .
  • Le constructeur ne peut invoquer le dépassement des délais en restituant le dépôt de garantie pour ne pas conclure la vente définitive.[/ms-protect-content]
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Non conclusion du contrat suite à une augmentation du prix

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Article R.261-31 du code de la construction et de l’habitation

  • Le réservataire (acquéreur) peut décider de ne pas donner suite au contrat préliminaire si le prix de vente prévu au contrat de vente définitif excède de plus de 5 % le prix prévisionnel indiqué au contrat préliminaire.
  • Cette possibilité est offerte au réservataire (l’acquéreur) quelle que soit les causes de l’augmentation du prix de vente, y compris si elle est consécutive à une augmentation de consistance (par exemple surface) de l’immeuble ou à une amélioration de sa qualité.
Prix prévisionnel indexé :
  • Si le prix prévisionnel était indexé sur l’indice BT01, l’augmentation de plus de 5 % sera appréciée par rapport au prix prévisionnel révisé compte tenu de l’évolution de l’indice. [/ms-protect-content]
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Non obtention des prêts destinés à financer l''acquisition

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Article L.261-15 du code de la construction et de l’habitation .

  • Si la condition suspensive d’obtention du prêt n’est pas réalisée , le dépôt de garantie devra être restitué au réservataire (l’acquéreur), dans les trois mois .[/ms-protect-content]
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Non réalisation d’un élément d’équipement

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Article R.261-31 (d) du code de la construction et de l’habitation :

  • Si l’un des éléments d’équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé, le réservataire peut ne pas donner suite au contrat et le dépôt de garantie devra lui être restitué.
  • Les éléments d’équipements manquants et qui motivent la non réalisation de la vente définitive sont ceux qui figurent dans la notice descriptive.

[/ms-protect-content]

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Réduction de valeur

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Article R.261-31 du code de la construction et de l’habitation

  • Le réservataire peut ne pas donner suite au contrat préliminaire et obtenir la restitution de son dépôt de garantie si l’immeuble présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus au contrat préliminaire une réduction de valeur supérieure à 10 %.
  • Le réservataire (l’acquéreur) devra apporter la preuve de cette baisse de 10 % de la valeur ou de la consistance.[/ms-protect-content]
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Modalité de restitution du dépôt de garantie

hors protection

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dans protection

Article R.261-31 du code de la construction et de l’habitation.

  • Le réservataire (l'acquéreur) doit notifier sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire du dépôt de garantie.
  • Cette demande doit être adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception

Article L.261-15 du code de la construction et de l’habitation.

  • Le remboursement du dépôt de garantie devra intervenir dans le délai de trois mois suivant la demande qui en est faite par le réservataire.
  • Le dépôt de garantie doit être restituée au réservataire (l’acquéreur) sans retenue ni pénalité.[/ms-protect-content]
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