Plus – values immobilières -Exonération lorsque l’ acquéreur s’engage construire des logements sociaux

La loi de finances rectificatives pour 2017 a prolongé le dispositif d’exonération à l’impôt  les plus-values immobilière dégagées à l’occasion de la cession d’un bien immobilier, lorsque l’acquéreur s’engage à réaliser un certain nombre de logements sociaux.

L’article 28 de la loi de finances rectificatives 2017 (loi N°2017-1775 du 28 Décembre 2017 de finances rectificative pour 2017) a prolongé jusqu’au 31 Décembre 2018 les exonérations d’imposition des plus-values de cession au profit de tout vendeur d’un bien immobilier qui le cède à une personne s’engageant à construire des logements sociaux dans les quatre ans de l’acquisition

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Article 150 U du code général des impôts.

 

BOI-RFPI-PVI-10-40-110
Les personnes éligibles à l'exonération

Les personnes qui peuvent prétendre bénéficier de l’exonération sont :

  • les personnes physiques qui cèdent à titre onéreux un bien immobilier éligible à l’exonération
  • les sociétés qui cèdent à titre onéreux un bien immobilier, et dont les associés sont soumis à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices réalisés par la société ( sociétés transparentes, sociétés translucides)  Pour en savoir + sur ces sociétés, cliquer ici
  • Contribuables domiciliés fiscalement  hors de France et assujetti à l’impôt sur le revenu et soumis au prélèvement sur les plus-values prévu par l’article 244 bis A du code général des impôts.
Les biens immobiliers éligibles à l'exonération

Les biens immobiliers éligibles à l’exonération sont les suivants :

  • immeubles bâtis ou non bâtis;
  • terrains à bâtir;
  • partie d’immeuble;
  • droits relatifs à des biens immobiliers :
    • usufruit;
    • nue-propriété;
    • servitude;
    • droit de surélévation;
    • mitoyenneté;
    • bail emphytéotique.
Biens immobiliers exclus du dispositif d'exonération

Ne bénéficient pas de l’exonération :

  • les biens et droits immobiliers qui sont situés dans un quartier prioritaire de la ville inclus dans une convention NPNRU (convention pluriannuelle de renouvellement urbain), pour les cessions réalisées à compter du 1er Janvier 2016.
  • les sociétés à prépondérance immobilière;
  • les droits sociaux de sociétés à prépondérance immobilière;
  • les droits représentatifs de biens ou droits immobiliers du patrimoine fiduciaire du vendeur.
Engagements de l'acquéreur de l'immeuble

Afin que le vendeur du bien immobilier bénéficie de l’exonération, l’acquéreur devra prendre un engagement figurant sur l’acte authentique d’acquisition :

  • Par cet engagement l’acquéreur s’engage à réaliser des logements sociaux, dans une certaine proportion par rapport à la surface totale des constructions qu’il va réaliser.
  • il s’engage également à achever ces logements sociaux dans les quatre ans qui suivent la date d’acquisition (date de signature de l’acte authentique d’achat)
Délai d'achèvement des constructions

L'acquéreur devra avoir achevé la construction des logements sociaux dans le délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition (date de signature de l'acte authentique d'achat).

Sanctions du non respect de l'engagement par l'acquéreur

Lorsque l’acquéreur du bien immobilier, ouvrant droit à une exonération d’impôt sur les plus-values, ne respecte pas son engagement de construction dans le délai; il se verra appliquer une amende égale à 10% du prix de cession du bien immobilier (prix auquel il a acquis ce bien immobilier), tel qu’il est mentionné dans l’acte authentique de vente.

L’amende sera due par l’acquéreur du bien immobilier.

L’amende sera due dans les cas suivants:

  • non respect de l’engagement de construction dans les quatre ans qui suivent l’acquisition.
  • Réalisation d’une autre opération que la construction de logements sociaux
  • Non respect de la proportion de logements sociaux par rapport à la surface des constructions réalisées , proportion qui figurait dans l’engagement de l’acquéreur;

Exception :

L’amende ne sera pas appliquée à l’acquéreur, lorsqu’il peut justifier de circonstances exceptionnelles, indépendantes de sa volonté qui ont empêché l’achèvement des logements sociaux dans le délai de quatre ans.

Montant de l'exonération

Le montant de l’exonération est déterminé en pourcentage de la surface habitable des logements sociaux qui ont été construits par rapport à la surface totale des constructions réalisées par l’acquéreur.

Exemple :
  • Une personne se porte acquéreur d’un terrain et réalise un programme de construction comprenant 20% de logements sociaux .
  • L’exonération à laquelle pourra prétendre le vendeur du terrain sera de 20% de la plus-value réalisée à l’occasion de la vente du terrain au constructeur.
Modalités de justification

Le vendeur du bien immobilier ouvrant droit à exonération devra justifier de la surface des logements sociaux construits par une attestation fournie par le cédant.

L’attestation devra comprendre les informations suivantes :

  • permis de construire ou d’aménager
  • arrêté municipal accordant le permis de construire ou certificat attestant de l’absence d’opposition du maire à la réalisation du projet.

 

Author: Laurent Dublet

Rédacteur